某某;郏县碧海置业有限公司;中建五局第三建设有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

河南省平顶山市中级人民法院 执行裁定书 (2026)豫04执异12号 案外人：李某，男，1992年9月5日生，汉族，住河南省郏县。。 申请执行人：某甲公司，住所地湖南省长沙市雨花区。。 法定代表人：卿某，董事长。 委托代理人：***，上海中联（郑州）律师事务所律师。 被执行人：某乙公司，住所地河南省郏县。。 法定代表人：朱某，董事长。 委托代理人：梁某，女，1991年1月24日生，汉族，住山西省长子县。，该公司员工。 本院在执行某甲公司与某乙公司建设工程合同纠纷一案中，案外人李某向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2026年4月24日组织听证，现已审查终结。 李某称，请求依法撤销本院(2025）豫04执249号之一执行裁定，终结广州仲裁委员会作出的(2024）穗仲案字3745号裁决书对李某房产的执行。事实与理由：2022年12月11日，李某以工抵房的方式取得了某乙公司位于郏县凤翔大道与和平路交叉口西南角郏县（以下简称案涉房产）一套，双方签订了“五方确认函“五方抵房协议”2024年9月开始装修，入住，并交纳了相应的物业费、水电费。李某对案涉房产已经交纳了全部房款，并已经入住。没有办理过户登记的原因不是李某造成的。 某甲公司称，对案外人提交的五方协议的真实性不予认可，案外人不能仅拿五方协议作为支付购房款项，其应证明支付购房房屋价格的真实性、合理性。另外，本案中被执行人某乙公司不欠付五方协议中其他主题的金钱义务，其无权将其房屋抵偿给没有关系的主体而损害中建五局的优先受偿权。而案外人提交的生活缴费记录均集中发生在中建五局查封涉案房产的前后，被执行人故意将其房屋网签给案外人的行为发生在仲裁结果之后，该买卖合同为无效的合同。 某乙公司称，对异议人的事实与理由部分予以认可，对其提交的全部证据及证明内容无异议，五方抵房协议有各方加盖公司公章及授权代表签字，协议合法有效能够证明各方存在真实的债权债务关系，而异议人作为工抵房的指定购买人，在2022年12月11日在抵房协议签署后相关手续已经全部闭合处理完成，应视为该房源应付购房款已经全部履行完毕，并且由李某签署了草签合同以及备案过的买卖合同，房屋合同法律关系真实有效，另实际情况是李某已经办理房屋交接手续并入住，并实际缴纳物业费、水电费、燃气费能进一步证明业主已经占有并使用该房源，所有这些行为均发生于中建五局查封之前。另外，办理过户属于某乙公司应办理的合同相关手续，而未办理过户是因为我公司在施工建设过程中发生经营困难、资金情况紧张，未能及时拨付工程款导致本项目中的承建单位不能及时配合办理竣备，也就难以在继续办理后续的过户登记事宜，因此并非申请人原因，从其提交的证据能够清晰确切的判断出符合最高院关于办理执行异议复议若干问题规定中能够排除执行的情形，请贵院支持异议人的异议请求，停止拍卖程序并予以解封。 本院查明，申请人某甲公司与被申请人某乙公司建设工程合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2025年9月12日作出（2024）穗仲案字第3745号仲裁裁决书，裁决：“（一）被申请人向申请人支付剩余工程款（含质量保证金）67919889.12元及逾期付款利息（违约金分三段计算：第一段以欠付结算款59385834.65元为基数,自2023年12月29日起算；第二段以第一期质保金3413621.79元为基数自2024年6月27日起算；第三段以第二期质保金5120432.68元为基数自2024年12月14日起算,上述违约金均按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止);（二）申请人对被申请人支付工程款（含质量保证金）67919889.12元的范围内对某桂园项目一期一标段总承包工程变卖或拍卖的价款享有优先受偿权；（三）被申请人补偿申请人律师费5万元；（四）本案受理费384329元、处理费115299元，合计仲裁费499628元，由申请人承担49963元，被申请人承担449665元（该费用已由申请人预缴，本会不作退回，由被申请人迳付申请人);（五）驳回申请人其他的仲裁申请。” 另查明，根据已发生法律效力的（2024）穗仲案字第3745号仲裁裁决书查明事实，某甲公司承建的某桂园项目一期一标段工程竣工验收及备案情况如下：1#楼、2#楼、3#楼、5#楼、8#楼、9#楼于2021年3月25日通过竣工验收，同年3月30日完成竣工验收备案；6#楼、7#楼于2021年12月13日通过竣工验收，同年12月20日完成竣工验收备案；11#楼、12#楼、13#楼、15#楼及西地块地下车库于2022年11月16日通过竣工验收，同年11月23日办理竣工验收备案。 案件进入执行程序后，本院于2026年1月7日作出（2025）豫04执249号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人某乙公司在金融机构及其他非金融机构的存款。二、查询、查封、扣押或冻结、提取被执行人某乙公司名下的动产、不动产或者其他财产权益。限额6900万元。”2026年1月9日，本院向郏县不动产登记中心送达（2025）豫04执249号协助执行通知书，内容为：“某甲公司与某乙公司建设工程合同纠纷一案，本院作出的（2025）豫04执249号执行裁定书已发生法律效力。根据相关法律规定，请协助执行以下事项：查封被执行人某乙公司名下郏县、102号房、201号房、202号房、30#楼105铺、107铺、108铺、109铺、111铺、112铺、113铺、114铺、201号房、203号房、204号房、303号房。查封期限为叁年，查封期限自2026年1月9日起至2029年1月8日至。查封期间，未经法院准许不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。” 案外人李某主要向本院提供了以下证据：2022年12月11日，甲方：某丙公司、乙方：某丁公司、丙方：某戊公司、丁方：某乙公司、戊方：李某签订《五方抵房协议》，协议主要约定：基于各方债权债务关系，为简化支付结算手续，丙方将其对乙方的到期应收账款中的566295元，与甲方应付乙方到期工程款中的566295元，以及戊方应付给丁方的楼款（即案涉房产款项）566295元进行等额冲抵；2022年12月26日，某乙公司作为出卖人与买受人李某就案涉房产签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定案涉房产单价为每平方米4056.75元，建筑面积139.84平方米，总价款为567295元。买受人李某应于签订合同时支付总房款的31.25%即177295元给出卖人某乙公司，于2023年3月31日前付商品房总房价款的68.75%即390000元（银行按揭款项）给出卖人某乙公司；2022年12月26日，买受人李某与出卖人某乙公司签订了《委托办理权属登记协议书》，该协议书主要约定了由出卖人为《商品房买卖合同》申办合同备案登记及办理不动产权证等内容。2024年至2025年期间，李某多次为案涉房产缴纳住宅物业服务费及装修垃圾清运费的电子票据；2025年12月13日，某乙公司向李某出具购买案涉房产567295元电子发票一份；2026年1月9日，案外人李某为案涉房产缴纳住房维修资金9028元票据一份。 本院认为，本案的争议焦点为李某对案涉房产是否享有能够排除执行的民事权益。关于以物抵债所取得房产在何种条件下能够排除人民法院的强制执行，现行民事执行方面的法律、司法解释并未作出明确规定，应参照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”规定对以物抵债所取得的房产能否排除人民法院的强制执行进行审查。根据上述规定，判断案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需要具备上述第十五条四项全部条件。本案中，案外人李某提供的《商品房买卖合同》及电子发票能够证明李某与某乙公司存在真实的债权债务关系，且履行债务期限已届满，李某与某乙公司等五方于2022年12月11日签订《五方抵房协议》，早于本院查封案涉房产的时间2026年1月9日；《商品房买卖合同》约定的价款及案涉房产电子发票显示的价款均为567295元，《五方抵房协议》约定的抵偿金额为566295元，二者基本相当；李某提交的2024年-2025年期间为案涉房产缴纳住宅物业服务费及装修垃圾清运费的电子票据，能够证明其在查封前已合法占有案涉房产；李某与某乙公司签订的《委托办理权属登记协议书》可以证实案涉房产未办理不动产所有权转移登记，并非因案外人自身原因所致。综上，案外人李某提供的证据能够证明其对案涉房产享有的权利符合上述司法解释规定的排除执行的情形，其异议请求本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对郏县凤翔大道与紫云路交叉口东南角某桂园27#楼102号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以 自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年四月三十日 法官助理*** 书记员***