北京明冠投资有限公司与深圳市其昌铝业有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2020）京03民终1191号 上诉人（原审被告）：北京明冠投资有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路19号1幢10层1001内1011单元。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市青石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京金隅家居有限公司，住所地北京市朝阳区和平里东土城路14号3层。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，女，1971年5月29日生，北京金隅家居有限公司职员，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：***，北京市亿达律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：深圳市其昌铝业有限公司，住所地深圳市福田区福民路知本大厦2305室B（E）型复式上层。 法定代表人：***。 上诉人北京明冠投资有限公司（以下简称明冠公司）因与被上诉人北京金隅家居有限公司（以下科称金隅公司）、被上诉人深圳市其昌铝业有限公司（以下简称其昌公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初100086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 明冠公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第一、第二、第三、第四项，改判驳回金隅公司的一审全部诉讼请求；2.依法支持我方的一审反诉请求，即金隅公司退还上诉人已付租金50万元；金隅公司赔偿上诉人利息损失20万元（自2014年7月9日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.一审、二审诉讼费由金隅公司承担。事实与理由：一、一审法院违法缺席判决，严重违反法定程序，影响案件公正审理。我公司未接到法院开庭传票，一审所谓缺席作出的判决违反法定程序，剥夺我公司的诉讼权利。由此导致适用相应缺席审理的法律错误。二、一审法院认定双方已经完成场地交付的事实错误，金隅公司未按合同约定向我公司交付租赁场地。三、金隅公司采取欺诈手续，骗取我公司信任与其签订《租赁合同》及《补充协议》，应予撤销。四、根据2015年12月10日其昌公司给金隅公司的申请以及金隅公司的确认，其昌公司结清欠款，金隅公司同意其拆除装修并撤场，双方办理了场地交接。***是否我公司股东，有没有在申请上签字，均不影响我公司与其昌公司是两个民事主体，该场地由其昌公司占用，应由其昌公司与金隅公司解决处理。 金隅公司辩称：同意一审法院判决，不同意明冠公司的全部上诉请求，请求二审法院维持一审法院判决，驳回明冠公司的全部上诉请求。一审中，明冠公司未到庭应诉，法院依法缺席审理、进行判决符合法律规定。金隅公司按照租赁合同的约定，将租赁场地交付明冠公司履行了租赁合同的义务。明冠公司长期拖欠租金，构成根本违约，应当承担违约责任，向金隅公司支付租金、违约金及场地使用费。明冠公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 其昌公司未答辩。 金隅公司向一审法院起诉请求：1、明冠公司给付我公司租金300万元（自2014年4月1日至2015年9月30日）；2、明冠公司给付我公司租赁场地使用费50万元（自2015年10月1日至2015年12月31日）；3、明冠公司给付我公司解除合同违约金167000元；4、明冠公司给付我公司逾期付款违约金（以350万元为基数，自2015年1月1日起计算至明冠公司给付之日止，按每日1%的标准计算）。 明冠公司向一审法院反诉请求：1、撤销双方于2014年6月30日签订的《北京建材经贸大厦经营场地租赁合同》及《补充协议》；2、金隅公司退还我方已付租金50万元；3、金隅公司赔偿我方利息损失20万元（自2014年7月9日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 一审法院认定事实：明冠公司原名北京其昌明冠投资有限公司，于2014年3月24日成立，后于2014年11月变更为现名称。 金隅公司、明冠公司于2014年6月30日签订《北京建材经贸大厦经营场地租赁合同》，约定：明冠公司承租金隅公司01号展位，主展位面积853平方米，起租日期为2014年1月1日，终止日期为2015年12月31日；主展位租金为200万元年包，租赁期内租金总额为400万元；在合同正常履行期间，如一方提前终止合同、须提前一个月以书面形式向对方告知，并向对方支付提前解约违约金（数额相当于一个月租金），因明冠公司违约金隅公司解除合同的，明冠公司应赔偿金隅公司的损失，并支付违约金（标准为当月租金的总额）；明冠公司应按合同约定期限付款，若延期支付，每延期一日，应按未付金额的1%向金隅公司支付逾期违约金，超过七天，金隅公司有权随时终止合同。 同日，双方签订《补充协议》，约定：其昌公司与金隅公司签订的2011年1月1日至2013年12月31日8号厅展位合同在履行中，其昌公司未按合同约定及时交纳租金，至今欠金隅公司租金110万元，为使双方合同如期履行，其昌公司承诺欠租的还款时间为2014年12月前支付所欠租金110万元；明冠公司承诺督促其昌公司履行欠款的给付义务，如其昌公司未能按照承诺时段支付所欠租金，金隅公司将终止与明冠公司签订的合同，由此造成的损失由明冠公司承担（但明冠公司不须承担其昌公司欠金隅公司的租金110万元）；双方合同签订后明冠公司应于2014年7月前付清上半年费用，同时从7月份起，按照月缴费形式缴纳租金，缴费时间为每月15日；租赁期限届满时，明冠公司享有在同等条件上的优先租赁权利。 2014年7月8日，明冠公司给付金隅公司50万元。 2014年10月31日，明冠公司向“北京建材经贸大厦”发出《还款协议书》，称：2014年已交租金50万元整，截至十月底还欠未交租金116万元整，因目前装修及支付国外样板费用以及近期经济形势等因素，造成本公司资金周转困难，为了更好地向前推进各项工作，特向贵司申请租金采取分期还款的方式，具体为：一、2014年11月底还款50万元；二、2014年12月底还款50万元；三、2015年1月底还款64万元；四、春节后正式营业开始，我司将按照大厦给的政策支持，每月按照交纳租金。 2015年1月16日，金隅公司向明冠公司发送《询证函》，内容为截至2014年12月31日，明冠公司欠款150万元，如上述数据无误请明冠公司在该函下端“数据证明无误”处签章证明，如有不符，请在“数据不符需加说明事项”处列明不符金额。明冠公司在“数据证明无误”处加盖公章。 2015年1月20日，明冠公司向“北京建材经贸大厦”发出《关于八号厅租金及继续经营的申请》，内容为：我司租赁的大厦八号展厅（原租赁单位：其昌公司）拖欠贵司租金情况明细为：其昌公司至今拖欠2013年12月31日前的租金为120万元，新合同公司明冠公司截至2014年12月31日拖欠租金150万元，根据目前我司在资金上的压力，拟采取以下解决贵司租金的支付办法：1、其昌公司的欠租120万元申请在2015年2月15日前全部结清欠租；2、明冠公司将采取倒计时灵活还款方式，最终时限为2015年3月31日前；3、为了更好的继续在大厦经营下去，我司可考虑缩小经营面积来减轻新形势下的经营压力；4、其昌公司自行完第1条（按时交齐120万元），允许进场装修；5、如果其昌公司未能全部履行第1条，我司将退出大厦，结束合同日期为2014年12月31日止，退出后我司正常还清欠大厦的租金，大厦内我司的资产及物品归我司所有；6、我司也愿意配合大厦提出的更为合理的解决方案，并协助大厦去实施完成。 2015年2月5日，金隅公司向明冠公司、其昌公司发出《回复》，称：2015年1月20日前其昌公司还清全部欠租120万元，金隅公司允许明冠公司进场装修，如果2015年2月15日前其昌公司未能还清全部欠租，金隅公司将启动法律程序。 2015年4月1日，明冠公司向金隅公司出具《还款计划》，内容为：我司2014年与大厦签订的《经营场馆租赁合同》，截至目前欠2014年租金150万元，且由于我司近期资金紧张，一直未支付2015年租金，根据我司实际情况，将计划还款的时间及还款金额安排如下：一、2014年欠租还款计划：1、2015年4月30日之前还款30万元；2、2015年5月30日之前还款50万元；3、2015年6月30日之前还款70万元；二、2015年租金交款计划：由于我司一直没有对展厅进行装修及经营，根据实际情况，希望贵司2015年给予我司2个季度的免费装修期支持，同时我司承诺即刻对展厅进行装修，预计于7月完成装修布展并正常经营，7月起按月交付2015年的月租金（即16.7万元，至年底共100万元），并将于2015年三季度内交纳20万元质量保证金。 2015年4月2日，金隅公司向明冠公司发出《关于北京明冠投资有限公司还款计划中申请支持的回函》，内容为：如明冠公司按期、足额履行2015年4月1日给金隅公司的《还款计划》承诺的相关内容，明冠公司可享受2015年2个季度的免费装修期，如未严格按照《还款计划》执行，金隅公司将取消明冠公司的全部免费装修期。 2015年9月25日，金隅公司向明冠公司发出《解除合同通知》，主要内容为：明冠公司未按合同约定如期支付租金，也未履行2015年4月1日《还款计划》，构成严重违约，故金隅公司取消2015年4月2日给明冠公司的《关于北京明冠投资有限公司还款计划中申请支持的回函》中的有关免费装修期的承诺，并根据合同约定解除与明冠公司的合同，请明冠公司于2015年9月30日前付清所欠租金及电费、电话费，并按合同约定退还经营场地。庭审中，金隅公司表示明冠公司实际于2015年年底搬离涉案场地。在（2018）京0105民初21317号案件审理中，明冠公司认可收到上述《解除合同通知》，但具体收到的日期不清楚，双方并同意如无法核实具体收到通知的日期，则以2015年9月底为收到日期，明冠公司同意以该收到通知的日期解除双方合同关系。 2015年12月10日，其昌公司提交申请，内容为：其昌公司2015年12月5日至12月15日从北京建材经贸大厦退出了3层8号厅；其昌公司除撤走产品样板及办公家具外，要按照大厦的要求对原装修部分进行拆除；其昌公司与大厦的场地租金全部结清。***在该申请上签字。金隅公司工作人员***于2015年12月11日签收。庭审中，金隅公司表示该申请实际系明冠公司向金隅公司提交。 关于租赁场地有无交付。金隅公司表示***曾代表其昌公司与金隅公司沟通租赁事宜，同时是明冠公司的发起人、股东。***最早系以其昌公司的名义承租涉案场地，后来与明冠公司法定代表人***合作成立明冠公司，明冠公司原名称也显示与其昌公司有关，其与其昌公司的经营内容也是一致的。金隅公司与其昌公司的租赁合同于2013年年底到期，01号展位仍由***继续控制使用，***继续控制使用租赁场地就是为了成立明冠公司，因此明冠公司虽于2014年3月成立，但其在合同中同意自2014年1月1日起支付租金。基于上述背景，实际不存在其昌公司撤场、明冠公司重新进场的操作，就是双方进行交接，因此，金隅公司已向明冠公司交付场地。金隅公司并表示就2015年2月5日《回复》中所称“2015年1月20日前其昌公司还清全部欠租120万元，金隅公司允许明冠公司进场装修”，系回应明冠公司2015年1月20日发出的《关于八号厅租金及继续经营的申请》中第4、5条，并非曾阻止明冠公司进场装修的意思，且租赁场地具备继续使用的条件，明冠公司在签订合同时亦未提出装修、要求免租期。 一审法院认为：从2015年4月1日明冠公司向金隅公司出具的《还款计划》、2014年10月31日明冠公司发出的《还款协议书》、2015年1月16日金隅公司向明冠公司发送的《询证函》上明冠公司的确认情况、2015年1月20日明冠公司发出的《关于八号厅租金及继续经营的申请》等材料来看，明冠公司不仅从未对场地交付问题提出异议，反而认可了其占据租赁场地、欠付租金的事实，根据其陈述其未进场装修并非场地未交付的原因，而是其经营出现困难，并提出减少经营面积的解决方案。此外，***系明冠公司股东，同时在其昌公司2015年12月10日申请中签字确认，金隅公司主张：在其昌公司租赁合同于2013年年底到期后，租赁场地即由明冠公司与其昌公司自行交接，占有使用人变更为明冠公司，无需其昌公司撤场、明冠公司重新进场。考虑到涉案合同中，明冠公司同意自2014年1月1日起支付租金，同时结合以上所述以及《补充协议》的约定，应认定金隅公司所述交付场地的方式具备合理性。就明冠公司2015年1月20日发出的《关于八号厅租金及继续经营的申请》，其第4条表述“允许进场装修”，第5条表述“退出场地”、“大厦内我司的资产及物品归我司所有”，存在自相矛盾之处，且控制使用场地与装修并非完全一致的概念，难以单一据此判断是否交付场地。综上，法院认定金隅公司已向明冠公司交付场地。 金隅公司、明冠公司于2014年6月30日签订的《北京建材经贸大厦经营场地租赁合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。现明冠公司长期拖欠租金，构成根本违约，金隅公司要求解除合同，具有法律依据。在（2018）京0105民初21317号案件审理中，明冠公司认可已收到合同解除通知，就该事实，法院予以确认，结合发送通知的时间、送达期间等，法院认定合同自2015年9月30日解除。 双方往来函件已确认2014年12月31日之前明冠公司欠付租金为150万元，法院予以确认；自2015年1月1日至合同解除之日2015年9月30日的租金，明冠公司应予给付，上述租金共计300万元。金隅公司认可场地已于2015年12月31日收回，法院予以认定，自2015年10月1日至2015年12月31日的租赁场地占用费，法院参照双方租赁合同标准认定为50万元，明冠公司应予给付。双方合同约定，因乙方违约甲方解除合同的，乙方应支付标准为当月租金的违约金，故金隅公司向明冠公司主张违约金，法院按照租金标准认定为166667元。合同另约定，乙方延期支付租金的，每延期一日，应按未付金额的1%向甲方支付逾期违约金，法院根据各期租金逾期付款情况酌定截至法庭辩论终结之日该部分违约金为210万元。 此外，明冠公司、其昌公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，就金隅公司诉讼，法院依法缺席审判，就明冠公司反诉，法院裁定按撤诉处理。 判决：一、北京明冠投资有限公司于判决生效之日起七日内给付北京金隅家居有限公司租金三百万元。二、北京明冠投资有限公司于判决生效之日起七日内给付金隅公司北京金隅家居有限公司自二〇一五年十月一日至二〇一五年十二月三十一日的场地使用费五十万元。三、北京明冠投资有限公司于判决生效之日起七日内给付北京金隅家居有限公司违约金十六万六千六百六十七元。四、北京明冠投资有限公司于判决生效之日起七日内给付北京金隅家居有限公司逾期付款违约金二百一十万元。五、驳回北京金隅家居有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36136元、公告费560元，由北京明冠投资有限公司负担（于判决生效之日起七日内给付北京金隅家居有限公司）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：本案二审争议焦点为：一、一审缺席审理是否存在程序错误。二、金隅公司是否向明冠公司交付租赁场地，进而明冠公司是否存在欠付租金的违约行为，并导致合同解除，进而应否支付租金、场地使用费，合同解除违约金及逾期付款违约金。 对于焦点一，依据一审卷宗材料显示，一审法院于2019年6月3日向明冠公司填写《地址确认书》中所确认的送达地址邮寄送达开庭传票，后该邮件因电话无人接听、无人签收被退回，应视为已送达，明冠公司未按传票通知时间到庭参加诉讼，一审法院据此针对金隅公司的起诉缺席审理，并视为明冠公司自动撤回反诉，并无不当，明冠公司所提一审缺席审理程序严重违法的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采支纳。 对于焦点二，本案中，明冠公司于2014年10月31日发送《还款协议书》，称因装修及支付样板费以及经济形势等原因，资金困难，故欠交租金，并申请分期还款；后2015年1月，明冠公司在金隅公司发送的核对欠款数额的《询证函》中“数据证明无误”处加盖公章；同月，明冠公司发出《关于八号厅租金及继续经营的申请》，对于其昌公司以及明冠公司的欠款拟定支付方案，并称明冠公司可考虑缩小经营面积减轻经营压力；2015年4月，明冠公司又出具《还款计划》，确认截至目前欠2014年租金150万元，且由于资金紧张，一直未支付2015年租金，并再拟定了相应还款计划。即截止2015年9月25日金隅公司向明冠公司发送书面解除合同通知前，明冠公司多次通过书面方式确认欠付租金的事实，并承诺偿还欠款，且几次拟定还款方案，实际认可占用租赁场地的事实，从未就场地交接问题提出异议。再结合***系明冠公司股东，同时曾代表其昌公司在申请书中签字处理针对涉案租赁场地的相关事宜，以及《补充协议》中明冠公司承诺督促其昌支付欠付租金，且如其昌公司未按承诺支付所欠租金，金隅公司将终止与明冠公司的合同，由此造成的损失由明冠公司负担的约定，明冠公司出具的《关于八号厅租金及继续经营的申请》中包含其昌公司欠款支付方案的内容等本案具体情况，本院有理由相信，金隅公司所述，因明冠公司与其昌公司之间存在一定关联，对于涉案场地的交接系由该双方自行完成，无需分别办理其昌公司撤场而明冠公司重新进场的手续，即金隅公司已向明冠公司交付涉案租赁场地这一事实，具有高度可能性，本院对此予以确认。 依据本案证据，可以证实明冠公司长期欠付租金的事实，一审判决认定明冠公司存在违约行为，金隅公司享有合同解除权，并认定金隅公司向明冠公司送达书面解除通知的日期作为诉争《租赁合同》解除时间，同时判令明冠公司支付所欠付租金、场地使用费、解除合同违约金，均无不当，本院予以维持。关于逾期付款违约金，双方合同约定标准过高，一审结合具体案情酌定数额属合理范畴，本院亦予以维持。 另，明冠公司所提要求撤销《租赁合同》，金隅公司返还租金及赔偿损失一节，系其一审反诉请求，因一审判决已经认定自动撤回反诉，二审不予直接处理。 综上所述，明冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36136元，公告费300元，由北京明冠投资有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年三月二十五日 法官助理*** 法官助理*** 书记员***