某某与湖南华源检测有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0111民初5686号 原告（反诉被告）：**，男，1976年3月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：**，湖南湘军麓和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南华源检测有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区环保中路188号1号厂房A304。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。 原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）湖南华源检测有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，被告湖南华源检测有限公司于2019年6月24日提出反诉，经本院受理后与本诉合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）**及其委托诉讼代理人**，被告（反诉原告）湖南华源检测有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）**向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2018年11月6日签订《房屋租赁合同》已于2019年5月6日解除；2、依法判决被告支付原告租金10万元，以及保证金5万元；3、依法判决被告支付原告违约金30万元；4、本案所有诉讼费用由被告承担。原告当庭增加两点诉讼请求：1、要求被告承担原告支付的律师费5000元；2、要求被告赔偿2018年11月至2018年12月的装修免租期间的租金损失5万元。事实和理由：2018年11月6日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、被告承租**国际电器城14D栋三楼，租期6年，自2019年1月10日开始计算租期，2018年11月6日至2019年1月9日之间是原告给予被告的免租装修期；2、年租金30万元，按季度预付；3、被告应于合同签字生效后7个工作日内支付保证金5万元；4、如被告拖欠应当交纳的各项费用逾期10个工作日以上，并给甲方造成经济损失、信誉损害的，原告有权解除合同并收回房屋的使用权；5、被告逾期支付租金的，自应付之日起至实际应付之日止，被告应按日租金的三倍支付违约金等。因该合同签订后，被告未付分文，经原告多次催告被告仍然拒付，为维护原告合法权益故此起诉。 被告（反诉原告）答辩并反诉称：1、原告未向被告出示其拥有长沙市***中路**电器城14D栋3楼房屋所有权的证明材料，其主体资格不适格；2、涉案建筑物系违法建筑，根据《建筑法》和最高法司法解释的规定，该建筑物不得对外出租；3、原告明知其出租的房屋系临时建筑，根据法律规定，临时建筑的最长期限为2年，而涉案房屋租赁合同长达6年，明显违反法律规定；4、本案合同是实践合同，而非诺成性合同，原告没有向被告交付房屋，被告也没有在合同约定期间内交付保证金，所以该合同应当按实践性合同处理；5、房屋租赁合同签订不久，被告即开展有关调查，为了防止被告的损失，以免房屋的真实权利人与被告发生纠纷，也通知了原告合同不再履行，我们尽到了告知义务；6、酿成本案纠纷在于原告，其损失由原告自身承担。故反诉要求：1、请求确认反诉原告与反诉被告于2018年11月6日签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求判令反诉被告承担因《房屋租赁合同》无效而产生的全部法律责任，反诉原告无须承担任何法律责任；3、请求依法判令反诉被告承担反诉原告因本案支付的律师费30000元；4、请求依法判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。 经审理查明： 1、原被告于2018年11月6日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于长沙市***路中路三段**国际电器城14D栋三楼租赁给被告使用；承租面积1150平方米；租赁期限自2019年1月10日至2025年1月9日止；租赁金额第一年按300000元/年收取（含物业费），第二年起每年递增4%，水电费单独核算，被告另应交纳50000元作为合同保证金；付款方式为合同签订后7个工作日支付保证金，租金及物业费为每季度预付一次；原告签订合同时已告知被告房屋系临时建筑，无法办理房屋权证，但原告保证被告的有效使用权，如遇拆迁由原告按实际情况补偿被告装修等费用；在承租期内若有约定情形一方可书面通知另一方解除合同，违约方应支付违约金并赔偿损失；**支付租金的违约金为应付租金的3倍，**交还租赁物的违约金为合同保证金不退并按日租金的3倍收取占用费等。 2、2019年1月1日，原告与长沙市**置业有限公司签订有《房屋租赁协议》，原告租赁长沙市**置业有限公司位于长沙市***中路三段**国际电器城14D栋三层、16D栋三层共2076平方米房屋，租赁期限自2019年1月1日至2024年12月30日，租金为293961.6元/年，5年后续签每年递增5%，物业管理费按2元/平方米﹒月收取。 3、2019年5月5日，原告通过湖南湘军麓和律师事务所向被告发出《律师函》，主张被告拖欠租金未付已严重违反合同约定，通知被告解除双方于2018年11月6日签订的房屋租赁合同并要求被告于10日内支付租金和返还房屋。 4、2019年6月10日原告将位于长沙市***中路三段**国际电器城14D栋三层西头560平方米转租赁给长沙市雨花区好伙伴广告制作部使用，租金为22元/平方米﹒月。 5、长沙市***中路三段157号**国际电器城所在地系长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹委会生产生活安置用地，**国际电器城由长沙市**置业有限公司经营管理，长沙市雨花区圭塘街道大塘社区筹委会和长沙市**置业有限公司共同向本院证实该房屋由于历史原因未办理产权证，但提交了长沙市规划管理局2006年0075号《建设用地规划审批单》和长沙市公安消防支队出具的长公消验[2010]第046号《建设工程消防验收意见书》拟说明该工程已经规划且消防验收合格。 6、原告因本案纠纷于2019年4月30日与湖南湘军麓和律师事务所签订《民事委托代理合同》并支付律师代理费5000元，原告提供了合同及发票予以证实。 7、被告因本案纠纷于2019年6月21日与北京炜衡（长沙）律师事务所签订《委托协议书》并支付律师代理费30000元，被告提供了协议书、发票及银行转账凭证予以证实。 8、原被告签订涉案合同后被告没有按期交纳合同保证金和租赁费用。被告称之所以没有履行合同约定系合同签订后发现合同约定的建筑物没有取得法定建筑许可，属于违法建筑，为避免造成不必要的经济损失，已通知原告合同不再履行，被告也没有实际使用该建筑物；但被告没有提供已通知原告不再履行合同的证据。 9、原告表示涉案合同约定的建筑物没有取得建设工程规划许可是在签订合同之前明确告知了被告的,合同中已明确说明。该建筑物所在地系原长沙市雨花区圭塘街道大塘村生产生活安置用地，没有取得建设工程规划许可有其历史原因，且**电器城工程（包括本案所涉房屋）房屋竣工后长沙市公安消防支队曾出具建设工程消防验收意见书，综合评定验收合格，具备使用功能，其他房屋也均出租使用；合同应认定合法有效。原告还表示合同签订后被告没有支付相应费用，在原告进行催促时被告初始态度并不明确，后虽表示不履行合同但既没有书面通知原告也没有按承诺委派具体人员协商相关事宜，是原告再三催促未果后于2019年5月5日通知被告解除了房屋租赁合同。 本案经本院主持调解，被告虽表示愿意承担原告部分损失但因双方差距太大没有达成协议。以上事实有《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《律师函》、《建设工程消防验收意见书》、《民事委托代理合同》、《委托协议书》、增值税普通发票、当事人陈述和庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。本案中涉案房屋原告虽然提供了用地情况和消防验收意见书，但房屋未取得建设工程规划许可证，原告也未提交证据证实该房屋已经主管部门批准建设，因此本案原被告双方当事人签订的《房屋租赁合同》属无效合同。合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原被告签订的《房屋租赁合同》虽然无效，但无效的原因原告（出租人）在签订合同之前已充分告知被告（承租人），原被告对无效合同的订立均存在过错。原告订立合同后为履行与被告签订的租赁合同已与涉案房屋实际权利人签订《房屋租赁协议》，被告拒绝履行合同约定且不采取谨慎方式通知原告有违诚实信用原则，也不利于交易稳定和实现社会资源有效配置，对原告因此产生的损失应承担较多的责任。原告的损失在于其履行合同应当向实际权利人支出的房屋占有使用费[（293961.6÷2076÷12)元/平方米﹒月]和物业管理费（2元/平方米﹒月），即2019年1月1日至原告2019年5月5日通知解除合同期间的费用，本院酌定由被告赔偿原告损失40000元，对原告主张的其他租金损失不予支持。原告主张的违约金损失因合同无效不具备合同和法律基础不予支持；原告主张的律师代理费损失5000元和反诉原告主张的律师代理费损失30000元，因涉案合同无效双方均存在过错，均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、确认原告**（反诉被告）与被告（反诉原告）湖南华源检测有限公司于2018年11月6日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）湖南华源检测有限公司应于本判决生效后10天内赔偿原告**（反诉被告）损失40000元； 三、驳回原告**（反诉被告）其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）湖南华源检测有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4025元（已因适用简易程序减半收取），反诉受理费275元，合计4300元，由原告**（反诉被告）与被告（反诉原告）湖南华源检测有限公司各负担2150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员　　聂志强 二〇一九年八月二十六日 书记员　　文　英 附： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。