某某、安徽同济建设集团有限责任公司等民事二审民事判决书

安徽省阜阳市中级人民法院 民事判决书 （2025）皖12民终854号 上诉人（原审原告）：***，女，1991年2月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：***，安徽天宽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽同济建设集团有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区顺丰丰泰产业园研发楼1009室，统一社会信用代码91340100762758635W。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽弘大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳新城悦祥房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳经济技术开发区彩虹路与腾飞路交叉口南侧新城云昱东方售楼部一楼，统一社会信用代码91341200MA2TQWNL4K。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原审第三人：上海二童一马科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区临港新片区环湖西二路888号C楼，统一社会信用代码913410000MABT98E70C。 法定代表人：***，该公司执行董事。 原审第三人：天祥建设集团股份有限公司，住所地浙江省东阳市六石街道六石小区中学北路8号六楼606室，统一社会信用代码91330783760197272Y。 法定代表人：***，该公司总经理 上诉人***因与被上诉人安徽同济建设集团有限责任公司（以下简称同济公司）、阜阳新城悦祥房地产开发有限公司（以下简称阜阳新城公司）、原审第三人上海二童一马科技有限公司（以下简称上海二童一马公司）、天祥建设集团股份有限公司（以下简称天祥公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2024）皖1202民初13346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行案涉房屋；2.本案一、二审诉讼费用由同济公司、阜阳新城公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，未能正确审查本案的抵债关系和房屋买卖合同的履行、交付及占有行为，本案的债权转让行为是真实的，不存在损害他人权益的情形。一审法院适用法律错误，***在人民法院查封前已经签订合法有效书面合同，查封前已经占有案涉房屋，非因自身原因未办理过户，符合排除强制执行的规定情形。 同济公司辩称，***对案涉房屋不享有排除强制执行的权利，一审法院认定事实及适用法律并无不当。 阜阳新城公司辩称，认可***的上诉意见，天祥公司、阜阳新城公司均认可收到了购房款，法律规定的“占用”应限定在***知道或应当知道查封之前。案涉房屋未网签备案的原因系因阜阳新城公司自身原因。***系善意买受人，其物权期待权应受到保护 ***向一审法院起诉请求：1.停止对位于安徽省阜阳市颍州区××路××号××小区××楼××室××室房屋的查封，并依法确认上述房屋归***所有，立即终止对上述房屋的查封、执行；2.同济公司、阜阳新城公司负担本案的诉讼等费用。 一审法院认定事实：安徽同济建设集团有限责任公司与阜阳新城悦祥房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本案在诉讼期间于2023年6月5日依据（2023）皖1202民初4865号之一民事裁定书、（2023）皖1202执保767号协助执行通知书查封了阜阳新城公司名下位于安徽省阜阳市颍州区××路××号××小区××＃××楼××室××室等多处不动产。后***提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。一审法院于2024年8月14日作出（2024）皖1202执异189号执行裁定书，驳回***的异议请求。***不服，提起本诉。 一审另查明，阜阳新城公司（房屋出卖方）与天祥公司（供应商、房屋买受人）签订《供应商抵房协议》，约定：合肥新城吾悦房地产开发有限公司（发包人）对阜阳新城公司享有的债权转让给天祥公司使用，即位于阜阳市颍州区彩虹路590号新城云昱东方××期××商铺××室××室××房屋作价5756064元，抵付给天祥公司。 2022年11月23日，***与上海二童一马公司签订《商铺订购签约单》，约定***购买位于新城云昱东方二期S2商铺103室（房屋价格320374元，服务费169617元，含定金20000元）、104室（房屋价格319129元，服务费170862元，含定金20000元），付款方式为一次性付清。后续***与阜阳新城公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房更名协议》，约定由其购买上述两套房屋。 2022年11月23日，***向上海二童一马公司转账支付定金40000元，2022年11月25日向上海二童一马公司支付服务费295479元。 2022年11月25日，***向阜阳新城公司转账支付639503元购房款。阜阳新城公司开具收据记载收到***103室、104室购房款合计639503元。 案涉房产于2024年4月20日通知业主交付。 一审法院认为，本案的争议焦点为***对位于安徽省阜阳市颍州区××路××号××小区××＃××楼××室××室不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，阜阳新城公司与天祥公司签订《抵房协议》将案涉房屋转让给天祥公司，用以抵偿其所欠的工程款，天祥公司又将案涉房屋转卖给***，收取了***支付的购房款，并由***与阜阳新城公司签订《商品房买卖合同》。根据前述查明的案件事实，应认定***购买案涉房屋的时间为其与上海二童一马公司签订《商铺订购签约单》的时间，即2022年11月23日，先于一审法院2023年6月5日进行查封的时间。***签订《商铺订购签约单》当日向上海二童一马公司支付定金、服务费，又于2022年11月25日向阜阳新城公司支付639503元房屋价款，且上海二童一马公司、阜阳新城公司均对***主张的购房事实不持异议，据此可认定***已向阜阳新城公司支付了全部房屋价款。2024年4月20日案涉房屋向业主交付，晚于2023年6月5日进行查封的时间，故***未在人民法院查封之前合法占有该不动产。综上，本案案情不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部形式要件，因此，***对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。天祥公司经合法送达，未到庭参加诉讼，视为放弃陈述权利，可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第二项之规定，判决：驳回***的诉讼请求。一审案件受理费13600元，由***负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 本院对一审法院查明事实予以确认。 二审另查明，同济公司与阜阳新城公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2025年4月2日作出（2025）皖12民终115号民事判决：一、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院(2024)皖1202民初7057号民事判决；二、阜阳新城悦祥房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付安徽同济建设集团有限责任公司各项款项折抵后合计5,562,784.47元；三、安徽同济建设集团有限责任公司在工程款5,562,784.47元范围内就《新城红郡项目一期施工总承包工程》所承建的工程折价或者拍卖的价款优先受偿；四、安徽同济建设集团有限责任公司就上述款项于本判决发生法律效力之日起三十日内向阜阳新城悦祥房地产开发有限公司开具等额增值税发票；五、驳回安徽同济建设集团有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回阜阳新城悦祥房地产开发有限公司其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取，应收36,481.7元，诉讼保全费5,000元，合计41,481.7元，由安徽同济建设集团有限责任公司负担15,072.6元，阜阳新城悦祥房地产开发有限公司负担26,409.1元；反诉案件受理费28,542.28元，由阜阳新城悦祥房地产开发有限公司负担。二审案件受理费52,485.16元，由安徽同济建设集团有限责任公司负担1,031.2元，阜阳新城悦祥房地产开发有限公司负担51,453.96元。该判决已经生效。 本院认为，本案争议焦点为***对案涉房屋所享有权利是否能对抗同济公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，本院做出的（2025）皖12民终115号生效民事判决，已经确定同济公司就其所承建的工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，至于该条的“但书”情形，旨在保护消费者的生存性权益，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形下方可排除执行。第二十九条第二项规定的是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。本案中，案涉房屋性质为商铺，不符合上述法律规定，***就案涉房屋享有的民事权益不足以对抗同济公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费13600元，由阜阳新城悦祥房地产开发有限公司负担。二审案件受理费13600元，由阜阳新城悦祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月十一日 法官助理*** 书记员*** 附：（2025）皖12民终854号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百八十二条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。