安徽同济建设集团有限责任公司、某某等民事二审民事判决书

安徽省阜阳市中级人民法院 民事判决书 （2025）皖12民终1569号 上诉人（原审被告）：安徽同济建设集团有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区顺丰丰泰产业园研发楼1009室，统一社会信用代码91340100762758635W。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽弘大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1975年2月20日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。 委托诉讼代理人：***，江苏典修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏典修律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：阜阳新城悦祥房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳经济技术开发区彩虹路与腾飞路交叉口南侧新城云昱东方售楼部一楼，统一社会信用代码91341200MA2TQWNL4K。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人安徽同济建设集团有限责任公司（以下简称同济公司）因与被上诉人***、阜阳新城悦祥房地产开发有限公司（以下简称阜阳新城公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2024）皖1202民初15509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 同济公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回***的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由***、阜阳新城公司负担。事实与理由：***不符合法律规定的排除强制执行的条件，不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决不得执行案涉房屋，认定事实及适用法律明显错误，未在人民法院查封之前签订真实合法有效的购房合同；未在人民法院查封前合法占有不动产；未见真实付款至阜阳新城公司监管账户的流水依据，也未向阜阳新城公司支付全部价款；***并非善意购房者，对未办理过户登记存在过错。***自认与阜阳新城公司是隔了好几角的以房抵债，无权排除强制执行，无权变相取得优先受偿权。一审认定阜阳新城公司完全有能力履行债务毫无依据，且不是排除执行的条件。 ***辩称，抵房行为真实发生，均有证据予以佐证。抵房行为发生时，阜阳新城公司偿债能力良好，案涉抵房行为不影响其他债权人利益。 阜阳新城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回同济公司的上诉请求。 ***向一审法院起诉请求：1．判决解除位于安徽省阜阳市颍州区××路××号××幢××室房屋的查封，并依法确认上述房屋归***所有，立即终止对上述房屋的执行；2．本案诉讼费由同济公司、阜阳新城公司负担。 一审法院认定事实：安徽同济建设集团有限责任公司与阜阳新城悦祥房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院在诉讼期间于2024年3月25日依据（2024）皖1202民初4510号民事裁定书、（2024）皖1202执保671号协助执行通知书查封了阜阳新城公司名下位于安徽省阜阳市颍州区××路××号××小区××＃××楼××室在内的多处不动产。后***提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。一审法院于2024年9月5日作出（2024）皖1202执异227号执行裁定书，驳回***的异议请求。 一审另查明，2021年11月29日，甲方阜阳新城公司与乙方常州市景图装饰工程有限公司、丙方***签订《供应商抵房协议》，约定乙、丙双方系同一法人主体，丙方***购买阜阳新城公司开发建设的新城红郡小区13#701室、702室、501室、502室房屋，价款分别是760,256元、749,784元、739,313元、728,841元，合计2,978,194元以抵扣盐城新城亿博房地产开发有限公司、阜阳新城公司、南京新城亿博房地产开发有限公司欠付常州市景图装饰工程有限公司的工程款合计2,074,521.39元。 2021年11月29日，甲方阜阳新城公司与乙方淮安市第五建筑工程有限公司、丙方***签订《供应商抵房协议》，约定乙、丙双方系同一法人主体，丙方***购买阜阳新城公司开发建设的新城红郡小区13#701室、702室、501室、502室房屋，价款分别是760,256元、749,784元、739,313元、728,841元，合计2,978,194元以抵扣阜阳新城公司、常州新城紫东房地产发展有限公司、宁波凯拓房地产发展有限公司欠付淮安市第五建筑工程有限公司的工程款合计903,672.61元。合同约定丙方应于签署本协议之日起7日内与甲方签署商品房买卖合同。 2021年11月29日，阜阳新城公司与***签订《商品房买卖合同》，约定***购买阜阳市颍州区彩虹路590号新城云昱东方××期××栋××楼××室房屋，价款728841元。 经阜阳市不动产登记中心于2025年1月7日查询，***在本市名下无用于居住的房屋登记信息。 一审法院认为，本案的争议焦点为***对位于安徽省阜阳市颍州区××路××号××期××小区××栋××楼××室不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述法律规定明确了抵押权等优先受偿权与一般债权竞合时处理的原则。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复【法释〔2023〕1号】》第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。该批复明确了交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权及建设工程的承包人的工程价款优先权。 具体到本案，因淮安市第五建筑工程有限公司、常州市景图装饰工程有限公司、***与阜阳新城公司先存在的建筑工程施工合同关系，阜阳新城公司未支付工程款，双方通过协商一致采用以物抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债，由此订立《商品房买卖合同》，并按照合同约定的价款以金钱债权抵偿合同价款，可作为履行付款义务的一种方式，不违反法律规定，该事实行为视为其已缴清房屋购房款。***与阜阳新城公司在案涉房屋查封前已签订书面买卖合同，并支付全部购房款，且在案涉房屋所在辖区内无其他用于居住的房产，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的全部要件，其作为商品房消费者的物权期待权应依法予以保护。故***对案涉房屋享有的权利足以排除执行，对其要求中止对案涉房屋执行的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条、第三百一十条之规定，判决：不得执行位于安徽省阜阳市颍州区××路××号××小区××栋××楼××室不动产。一审案件受理费5050元，由阜阳新城悦祥房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条的“但书”情形，旨在保护消费者的生存性权益，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形下方可排除执行。而第二十九条第二项规定的是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而本案中，***通过以房抵债形式获得4套房屋，部分房屋其还进行了出售，同时其户籍所在地为江苏省常州市，其用于抵债债权所属公司为江淮安市第五建筑工程有限公司、常州市净土装饰工程有限公司，即安徽省阜阳市并非***经常居住地，故***不符合上述规定，其就案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第一百八十二条的规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2024）皖1202民初15509号民事判决； 二、驳回***的诉讼请求。 一审案件受理费5,050元，由阜阳新城悦祥房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5,050元，由阜阳新城悦祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月十六日 法官助理*** 书记员*** 附：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百八十二条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。