桐乡市乌镇九天假日酒店有限公司、浙江百诚集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

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浙江省嘉兴市中级人民法院

民事判决书

（2021）浙04民终1859号

上诉人（原审被告、反诉原告）：桐乡市乌镇九天假日酒店有限公司。住所地：桐乡市乌镇镇甘泉西路129号。统一社会信用代码：913304830692087311。

法定代表人：晋雁。

委托诉讼代理人：朱夷平，浙江诚献律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江百诚集团股份有限公司。住所地：杭州市惠民路56号。统一社会信用代码：913300001429110373。

法定代表人：叶惠忠，该公司董事长。

委托诉讼代理人：祁迪，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：郭晓梅，北京康达（杭州）律师事务所律师。

原审第三人：沈国其，男，1972年6月19日出生，汉族，住桐乡市。。

原审第三人：沈根其，男，1967年12月25日出生，汉族，住桐乡市。。

原审第三人：宋燕群，女，1969年8月3日出生，汉族，住桐乡市。。

原审第三人：顾聪，男，1990年9月11日出生，汉族，住桐乡市。。

上诉人桐乡市乌镇九天假日酒店有限公司（以下简称九天假日公司）因与被上诉人浙江百诚集团股份有限公司（以下简称百诚公司）、原审第三人沈国其、沈根其、宋燕群、顾聪房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初5102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

九天假日公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，支持九天假日公司的一审反诉请求，本案二审诉讼费用由百诚公司承担。事实和理由：一审判决认定部分事实不清和错误，适用法律错误。首先，2019年12月底发生的新冠肺炎疫情不仅是中国也是世界范围的重大疫情，严重影响了人们的出行和交往，更不用说旅游了。而九天假日公司承租房屋是用来开设经济型酒店接待来乌镇旅游的团队，可想而知对其经营的打击有多严重了，2020年1月浙江省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，九天假日公司开设的酒店从1月中旬至3月下旬被当地政府封门不能经营，尽管3月下旬以后可以有条件的复工复产，但旅游行业和市场在整个2020年恢复十分艰难。九天假日公司提供的2020年1至6月份的税收凭证证明营业收入与2019年同比减少了93.14％，这是符合法律规定的不可抗力的客观情况。九天假日公司在请求百诚公司减免3个月租金和延迟3个月支付房租无果的情况下只能停业和退租，不应认定为违约。其次，九天假日公司因不可抗力的客观情况，造成不能实现合同目的，在2020年8月8日通过退还房屋钥匙给百诚公司的明示行为表明解除租赁合同是正当合法的。百诚公司收到房屋钥匙后未表示任何异议，也没有要求九天假日公司继续履行合同的任何主张，故双方的行为明确表明了自2020年8月8日起房屋租赁合同已经解除。一审认为“不符合同双方合同约定，也不符合合同法规定的法定解除条件”，违反了法律规定的合同自治原则和不可抗力的客观原因所赋予的法定解除权。最后，此次新冠肺炎疫情到现在还在世界蔓延，2020年第一季度在国内封城不让外出、堵路截查控制外来人员等情况很普遍，没有人到乌镇旅游，九天假日公司的酒店又被封门三个月，无法经营，而员工工资不能不发，一审法院酌定减免二个月的租金不符合国家提出的按照疫情造成的客观实际损失情况给予减免的规定，至少应该给予三个月的租金减免。

百诚公司辩称，坚持一审的意见，请求二审维持原判。

沈国其、沈根其、宋燕群、顾聪在二审中未陈述意见。

百诚公司向一审法院起诉请求：九天假日公司支付租金280000元（2020年4月9日至2020年10月8日的租金）及违约金（每延迟1天支付3000元违约金，自2020年3月10日起计算至付清为止）；诉讼费用由九天假日公司负担。

九天假日公司反诉请求：判令九天假日公司与百诚公司于2017年10月9日签订的《房屋租赁合同》在2020年8月8日解除；反诉诉讼费用由百诚公司承担。

一审法院认定事实：2017年10月9日，百诚公司与九天假日公司签订《房屋租赁合同》1份，约定：“百诚公司与桐乡市金地假日酒店经营管理有限公司于2011年7月9日签订一份《房屋租赁合同》，九天假日公司作为实际承租方与桐乡市金地假日酒店经营管理有限公司共同履行合同。现经双方友好协商，在原合同基础上特签订本合同。租赁房屋地址：桐乡市乌镇镇甘泉路133号-1；用途为开设经济型酒店；租赁房屋建筑面积4401.23平方米；租期自2017年10月9日至2021年10月8日；第一年租金78万元，第二年租金82万元，第三年租金86万元，第四年租金90万元；每半年支付一次租金，2019年9月9日前支付第三年上半年租金，2020年3月9日前支付第三年下半年租金；在租赁期内，如延迟缴付租金，每延迟一天支付违约金3000元；房屋押金为10万元，鉴于原合同桐乡市金地假日酒店经营管理有限公司已支付，九天假日公司不再另行支付；九天假日公司或桐乡市金地假日酒店经营管理有限公司不租或发生其他违约，百诚公司有权扣除。”第三年度下半年的租金九天假日公司已经支付15万元，还剩余28万元未付。2020年7月21日，百诚公司向九天假日公司发送律师函，催促支付房租。

另查明，新冠肺炎疫情给九天假日公司涉案酒店的经营带来影响。2020年3月2日，九天假日公司向百诚公司申请减免三个月租金，并申请延迟三个月支付房租。百诚公司回复九天假日公司，如果房东同意减免房租，百诚公司也同意减免。2020年7月28日，九天假日公司将联系函和停业通告邮寄给百诚公司。2020年8月8日，九天假日公司将酒店钥匙邮寄给百诚公司。

一审法院认为，百诚公司与九天假日公司于2017年10月9日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。九天假日公司要求确认《房屋租赁合同》在2020年8月8日解除，不符合双方合同约定，也不符合合同法规定的法定解除条件，故不予确认。九天假日公司仍应按约履行合同义务。2020年4月9日至2020年10月8日的租金共计43万元，九天假日公司已支付15万元，尚欠租金28万元。鉴于新冠肺炎疫情的确给九天假日公司的经营带来影响，参考政府相关疫情政策并结合九天假日公司实际经营状况，酌定减免九天假日公司2个月租金143333.34元（71666.67元／月×2个月），即九天假日公司尚应支付百诚公司第三年度租金136666.66元（280000元-143333.34元）。按照合同约定，九天假日公司应于2020年3月9日前支付涉案租金，但九天假日公司至今未支付，已构成违约。关于违约金，考虑到疫情等因素，违约金自百诚公司提起诉讼之日即2020年8月4日起计算至付清之日止为宜，双方约定的违约金计算标准过高，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、九天假日公司于判决生效之日起十日内支付百诚公司租金136666.66元及违约金（以136666.66元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月4日起计算至付清之日止）；二、驳回百诚公司的其余诉讼请求；三、驳回九天假日公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5500元，减半收取2750元，由百诚公司负担1233.5元，由九天假日公司负担1516.5元（九天假日公司负担的1516.5元应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：×××，逾期缴纳将移送执行）；反诉案件受理费40元，由九天假日公司负担。

二审中，九天假日公司提供了乌镇镇经济发展服务中心出具的“企业复工告知书”复印件一份，证明2020年1月至3月酒店不能经营。

百诚公司质证认为，对证据三性均有异议，这不是证据原件。即使真实，看内容是复工告知，证明存在继续经营酒店的要求，不具备解除合同的法定条件。

沈国其、沈根其、宋燕群、顾聪未发表质证意见。

本院认证意见，该证据即便真实，也仅能证明九天假日公司于2020年1月至3月期间因受疫情影响无法正常经营酒店的事实。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点有二，一是九天假日公司请求判令房屋租赁合同解除是否成立，二是百诚公司主张的2020年4月9日至2020年10月8日的租金如何计算。

关于争议焦点一。2020年年初发生的新冠肺炎疫情对九天假日公司经营酒店造成了一定的影响，但并未直接导致案涉房屋租赁合同不能履行。事实上，九天假日公司也自述在2020年3月下旬就已收到当地政府部门发出的企业复工告知书，表明其已经可以有条件地开展酒店经营活动。至2020年8月8日九天假日公司向百诚公司寄送房屋钥匙时，国内疫情已经得到了控制，生产、生活、旅游等均已恢复，即便未能完全恢复到疫情发生之前的状态，但也不会导致九天假日公司的合同目的无法实现。在此情况下，九天假日公司不享有单方解除合同的权利，其于2020年8月8日向百诚公司寄送房屋钥匙的行为不产生合同解除的法律后果，九天假日公司认为其因不可抗力可以单方解除合同且不构成违约不能成立。但是，考虑到九天假日公司已经关闭酒店并已搬离，还向百诚公司邮寄了房屋钥匙，不再使用租赁房屋并对房屋失去了控制，故案涉房屋租赁合同在客观上已经无法再继续履行。若一概不准许合同解除有违公平原则和案件实际，故为平衡双方当事人的利益，根据本案实际情况，本院认为双方的房屋租赁合同应予解除，解除日期可按九天假日公司的反诉状送达百诚公司之日即2020年12月8日确定。至于合同解除后的损失赔偿、违约责任承担问题，因双方未在本案中提出相应主张，可另行依法解决。

关于争议焦点二。对于2020年4月9日至2020年10月8日期间的租金，一审法院根据新冠肺炎疫情给九天假日公司的经营带来的影响、参考政府相关疫情政策并结合九天假日公司实际经营状况，酌情减免2个月的租金并无不当，本院予以确认。九天假日公司要求减免3个月的租金缺乏相应的事实与法律依据，本院不予准许。九天假日公司未按约定期限支付租金，构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。

综上，九天假日公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。二审根据案件实际情况为平衡双方当事人利益而改判，故一审判决可不认定为错误裁判，且二审诉讼费应由九天假日公司承担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初5102号民事判决第一项、第二项，即“桐乡市乌镇九天假日酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江百诚集团股份有限公司租金136666.66元及违约金（以136666.66元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月4日起计算至付清之日止）”、“驳回浙江百诚集团股份有限公司的其余诉讼请求”；

二、撤销浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初5102号民事判决第三项；

三、浙江百诚集团股份有限公司与桐乡市乌镇九天假日酒店有限公司于2017年10月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月8日解除。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费5500元，减半收取2750元，由浙江百诚集团股份有限公司负担1233.5元，由桐乡市乌镇九天假日酒店有限公司负担1516.5元（桐乡市乌镇九天假日酒店有限公司负担的1516.5元应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：×××，逾期缴纳将移送执行）；反诉案件受理费40元，由桐乡市乌镇九天假日酒店有限公司负担。二审案件受理费3073元，由桐乡市乌镇九天假日酒店有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长褚翔

审判员舒珊珉

审判员王浩

二○二一年九月六日

书记员杨海峰

书记员张叶娟