锦州市某某建筑安装有限责任公司、锦州某某建设工程有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

辽宁省锦州市太和区人民法院 民事判决书 （2024）辽0711民初694号 原告（执行案外人）：锦州市某某建筑安装有限责任公司，住所地锦州市。 法定代表人：尹某某，该公司董事。 委托诉讼代理人：李某某，辽宁某某律师事务所律师。 被告（申请执行人）：锦州某某建设工程有限公司，住所地锦州市。 法定代表人：邱某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：车某某,该公司职员。 第三人（被执行人）：锦州市某某房地产开发有限公司，住所地锦州市。 法定代表人：阚某某，该公司董事长。 原告（执行案外人）锦州市某某建筑安装有限责任公司（以下简称某某公司）与被告（申请执行人）锦州某某建设工程有限公司（以下简称某某公司）、第三人（被执行人）锦州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）执行异议之诉一案，本院于2024年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：终止对锦州市太和区某某嘉园11#楼某某号门市房的强制执行。事实与理由：被告某某公司与第三人某某公司强制执行一案，太和区法院现场查封原告所有的锦州市太和区某某嘉园11#楼某某号门市房屋。为维护自身权益，原告提出执行异议，太和区法院作出（2024)辽0711执异某某号《执行裁定书》，驳回原告异议请求。原告认为针对锦州市太和区某某嘉园11号楼某某号门市房屋的执行侵犯原告合法权益，依法应当终止。2017年10月，原告与第三人签订《锦州某某嘉园小区工程总包补充协议书》等文件，约定原告以工程总造价1392万元对某某嘉园11#、15#楼施行总包施工，第三人以三户住宅、二户门市抵偿部分工程款，抵偿比例不超过工程款总额的30%，其中抵偿工程款的11#楼一轴到四轴一二层门市，对应房屋编号为11#楼某某号门市房屋。11#楼建设完成后，原告即控制该房屋存放办公室用品、施工用品等，实现实际占有。双方于2020年8月签订《工程款抵顶购房款协议书》、《商品房买卖合同》，原告以买受人身份、按约定价格进行房款结算，该户房屋价款抵顶工程款1026640元。因第三人拒绝按合同约定与原告决算，11#楼未进行综合验收，目前120户住宅有118户居民入住。(2024)辽0711执异某某号案件审理过程中，经法院主持三方现场勘察，确认原告实际占有11#楼某某号门市房屋，且该房屋与《锦州某某嘉园小区工程总包补充协议书》约定的某某商业房屋完全对应，该户房屋唯一入户门处有太和区法院封条印记留存。原告作为施工人，第三人以案涉房屋价款抵偿工程款1026540元，原告己经实际占有11#楼某某号门市三年之久。第三人不办理竣工验收、综合验收等手续，案涉11#楼某某号门市无法办理房屋权属登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告已经按书面合同约定实际支付全部价款，且在法院查封前实际占用、控制、使用案涉房屋，现因第三人未依法验收而无法办理过户登记。依照现有客观事实及上述司法解释规定，法院针对11#楼某某号门市的强制执行，应当得到排除。综上事实与观点，请求法院依法终止对11#楼某某号门市的执行。 被告某某公司辩称，第三人某某公司是开发公司，被告是建筑公司，第三人欠被告工程款，经法院生效判决确认欠款事实后，被告依法申请强制执行，法院查封案涉房屋。被告认为应当维持查封房屋的现状，查封行为是正确的。 第三人某某公司未提交书面答辩意见。 原告某某公司围绕诉讼请求依法提交的证据及证明目的如下： 1.工程总包补充协议书。证明原告施工范围是11号楼和15号楼及连接体，案涉的11号楼是原告按合同约定建成，整个工程按照370元每平方米结算，房屋抵30%，11号楼1轴到4轴一、二层房屋列入抵扣工程款房屋范围； 2.某某公司某某楼拨款明细表、结算会计凭证。证明第三人向原告拨款22笔，按工程总包补充协议书约定交付五户房屋，按实际交易金额计入拨款总额。序号20为11-某某号案涉门市房屋，总价1026640元计入工程拨款； 3.工程款抵顶购房款协议书四份。证明按工程总包补充协议书约定，第三人交付三户住宅，按协议价格抵顶工程款。案涉11-某某门市房屋已经交付给原告，原告已经实际占有使用； 4.证明。证明物业公司证明，我方承建的11#楼已经完工，虽然未经过综合验收，但是迫于上访压力，120户住宅已经入住118户，11#楼已经交付使用； 5.工程结算件接收记录表。证明原告竣工后提供决算资料，第三人于2020年4月20日收到决算资料，至今未做决算。据称辽宁燊达项目管理有限公司受托做决算； 6.锦州市地名委员会文件及某某嘉园11#楼竣工图。证明11#楼1-4轴门市编号11-某某号，为本案涉案标的； 7.查封笔录。证明11#楼1-4轴门市编号11-某某号门市房屋被太和法院查封； 8.商品房买卖合同。证明第三人将案涉11-某某号房屋以约定价款8000元的标准出售给原告，价款1026640元抵工程款； 9.商品房买卖合同、收据。证明第三人将11-126号房屋出售给***，房屋总价款1319600元，抵工程款。 被告某某公司及第三人某某公司均未提交证据。 本院依职权调取的证据： （2024）辽0711执异某某号案件卷宗。 对于原告某某公司提交的证据，本院依法组织各方当事人进行了质证。第三人锦州市某某房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。经审查，原告提交的证据9，与本案不具备关联性，本院不予确认证据效力。原告提交的其他证据具备客观真实性，本院仅对证据的真实性予以确认。本院依职权调取的（2024）辽0711执异某某号案件卷宗，各方无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审理认定的证据，本院认定事实如下：锦州某某建设工程有限公司与锦州市某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年11月27日作出(2017)辽0711民初某某号民事判决，判决：一、锦州市某某房地产开发有限公司于判决生效后10日内给付原告锦州某某建设工程有限公司工程价款7380629.46元；二、被告锦州市某某房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告锦州某某建设工程有限公司土建工程质量保证金1265077.47元、供热系统工程质量保证金21649元；三、驳回原告锦州某某建设工程有限公司其他诉讼请求。该判决作出后，锦州市某某房地产开发有限公司不服，向辽宁省锦州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年5月31日作出(2018)辽07民终某某号民事判决，判决：一、维持辽宁省锦州市太和区人民法院(2017)辽0711民初某某号民事判决第二项中关于供热系统工程质量保证金21649元部分及第三项；二、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院(2017)辽0711民初某某号民事判决第一项及第二项中关于土建工程质量保证金1265077.47元部分；三、上诉人锦州市某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人锦州某某建设工程有限公司工程价款5048420.69元、支付土建工程质量保证金1265482.93元。该判决作出后，锦州市某某房地产开发有限公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2019年5月17日作出(2019)辽民申某某号民事裁定，指令辽宁省锦州市中级人民法院再审。辽宁省锦州市中级人民法院于2022年3月7日作出(2021)辽07民再某某号民事判决，判决：一、撤销本院(2018)辽07民终某某号民事判决及辽宁省锦州市太和区人民法院(2017)辽0711民初某某号民事判决；二、再审申请人锦州市某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付被申请人锦州某某建设工程有限公司工程价款6624732.54元；三、驳回被申请人锦州某某建设工程有限公司的其他上诉请求；四、驳回再审申请人锦州市某某房地产开发有限公司的其他再审请求。该判决生效后，锦州某某建设工程有限公司向本院申请执行，2022年8月4日，被执行人锦州市某某房地产开发有限公司主动向本院提供某某嘉园小区11-某某号、某某号两处门市房作为担保物。本院于2022年10月9日作出(2022)辽0711某某号执行事裁定，裁定：终结本次执行程序。2022年10月10日，本院对某某嘉园小区11-某某号、某某号两处门市房予以查封。 另查，2017年10月，某某公司与某某公司签订《锦州某某嘉园小区工程总包补充协议书》，主要约定：工程承包范围为锦州某某嘉园11#15#住宅楼及连接体，工程地址为锦州某某嘉园，承包方式为包工包料。案涉工程于2017年10月开工，2019年12月完工，未进行验收、决算。某某公司于2019年10月19日、20日委托辽宁省建设科学研究院有限责任公司对该11号、15号楼及裙房工程质量进行检测，检测结果为：该建筑可在设计荷载作用下和正常维护条件下正常使用。 2020年8月16日，某某公司与某某公司签订《工程款抵顶购房协议书》，约定：某某公司为某某公司开发建设的某某嘉园承包建筑、安装工程，某某公司以某某嘉园11号楼某某号门市房（建筑面积128.33平方米，单价8000元/平方米，合计1026640元）抵顶工程款，上述房款由某某公司负责结算并给付，直接在某某公司应付给某某公司的工程款中予以抵消，不足部分由某某公司补足或通过后续3个月内对某某公司的工程款予以抵消；房屋交付：某某公司按照某某公司要求缴纳入住费用后，某某公司交付房屋及全部购房手续。 2020年8月16日签订，某某公司与某某公司签订《商品房买卖合同》，约定：某某公司购买坐落于太和区解放西路某某段某某嘉园小区11号楼某某号房屋，建筑面积128.33平方米，总价款为1026640元。 某某公司持有某某嘉园小区11号楼某某号房屋钥匙，但未办理入住手续，因某某公司未履行验收等相关手续，该房屋无法办理过户手续。 2024年4月15日，某某公司向本院提出书面异议，本院于2024年6月13日作出（2024）辽0711执异某某号执行裁定，裁定驳回异议人某某公司的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉工程尚未进行竣工验收及工程决算，工程款数额尚不明确，无法认定原告已支付案涉房屋的相应对价，故原告的主张不符合排除执行的法定条件。此外，《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。原告作为案涉房屋的承包方，有权在未获得工程款的范围内，对案涉房屋享有工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于适用的解释》第五百零六条第二款规定，对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。本案中，如被告某某公司尚欠原告工程款未给付完毕，原告可以向查封案涉房产的法院申请参与分配，主张工程价款优先受偿权，而非提起执行异议，该优先受偿权本质上属于债权，只是相对于普通债权具有优先性，并不能排除强制执行。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民法典》第八百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条、第一百四十五条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条、第五百零六条之规定，判决如下： 驳回原告锦州市某某建筑安装有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告锦州市某某建筑安装有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年八月十四日 法官助理*** 书记员***