河南省广昊物业服务有限公司;中铁建工集团有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院 民事判决书 （2025）豫08民终2267号 上诉人（原审被告）：某有限公司，住所地：北京市丰台区。 法定代表人：王某，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：河南省某有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区。 法定代表人：魏某，总经理。 委托诉讼代理人：***，河南博联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，女，该公司员工。 上诉人某有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人河南省某有限公司（以下简称某乙公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2025）豫0811民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1.依法撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2025）豫0811民初290号民事判决书；2.改判上诉人按照住宅标准（1.3元/月/平方米）支付物业费，且空置房屋物业费减免20%，共计93974.82元；3.改判驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对案涉房屋性质认定错误，案涉房屋应为住宅而非办公楼。1、生效法律文书已确认房屋性质为住宅。上诉人通过以物抵债取得案涉房屋，河南省焦作市中级人民法院（2023）豫08执恢47号之五、（2024）豫08执恢9号之二执行政裁定书均明确案涉房屋为“某房产”，未提及性质为办公楼。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，已为人民法院生效裁判所确认的事实属于免证事实，原审法院无视上述裁定，擅自认定为“办公楼”，违反法定证据规则。2、被上诉人未举证证明房屋性质变更。被上诉人主张房屋为办公楼，但未提交规划部门的性质变更登记文件，亦未证明2号楼实际使用人统一按办公楼标准缴费。相反，上诉人提交的（2019）豫0811民初5912号、5914号、5933号、5935号物业服务合同纠纷判决书（即补充代理意见之二提及的关联案件）已查明，2号楼房屋登记用途为“住宅”，且被上诉人在其他案件中实际按住宅标准收取物业费（如1.1元/月/平方米）。原审法院仅凭照片和发票认定为办公楼，证据不足。二、原审法院按3.78元/月/平方米计算物业费，与事实及市场惯例不符。1、被上诉人收费标准不统一，存在歧视性收费。根据上诉人提交的补充证据，被上诉人对2号楼部分业主按1.1元/月/平方米（住宅）、2.3元/月/平方米（商业使用）收取物业费，却单独要求上诉人按3.78元/月/平方米缴费，违反公平原则。原审法院无视该事实，直接采纳被上诉人单方主张的标准，显失公正。2、案涉房屋为空置房，应依法减免20%物业费。上诉人取得房屋后未实际使用，房屋长期空置。按照100%缴纳物业费明显违反公平原则。三、原审法院酌定10%违约金无事实依据，且计算标准过高。1、上诉人非恶意拖欠物业费。上诉人因对房屋性质、收费标准存在合理争议而暂未缴费，并非故意违约。被上诉人未提供证据证明其实际损失，原审法院酌定10%违约金（33980.57元）远超其实际损失。2、原审法院调整后的违约金仍过高。原合同约定的日万分之五违约金（年化18.25%）已属过高，原审法院调整为10%仍高于LPR（约3.45%）的3倍。上诉人请求二审法院进一步调减至不超过LPR一倍。 某乙公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求应依法驳回。一、原审法院认定某2号楼为办公楼，并按3.78元/月/平方米计算物业费符合客观事实及交易惯例，应予维持。首先，案涉房屋属于某2号楼内的房屋，原审法院根据某乙公司提供的物业照片、某乙公司收取某2号楼物业费收费发票，结合原审法院生效的（2023）豫0811民初3791号民事判决书、原审法院对案涉房屋现场查看的情况等，认定某2号楼为办公楼，符合客观事实。其次，房屋的登记性质不能单独决定物业费的标准。物业费的定价基础，主要依据房屋所在物业管理区域内的实际功能定位、服务成本构成及物业服务合同的约定等。在案证据可以证明案涉房屋虽然登记为“住宅”，但整栋楼实际使用均为办公，某乙公司也是以办公楼的标准为某甲公司提供物业服务，某甲公司应当按照办公楼的物业费标准向某乙公司缴纳物业费。第三，某甲公司明知案涉房屋属于“办公用房”，且以办公用途将房屋对外出租，该行为可以反向证明其认可案涉房屋性质属于“办公用房”。某甲公司将房屋出租给某焦作市名晟软件开发有限公司，房屋租赁合同中明确约定“房屋租赁用途：办公”，且焦作市某有限公司实际将房屋用于商业经营，这一行为构成对房屋用途的认可。某甲公司明知案涉房屋为“办公用房”，且按照办公用途出租房屋的行为，可以证明某甲公司认可案涉房屋实际使用性质为“办公用房”，某甲公司主张案涉房屋性质为住宅而非办公用房与其履行行为自相矛盾，不应支持。第四，某2号楼其他业主长期按办公楼标准缴纳物业费的事实，已形成事实上的交易习惯，该事实可以证明某2号楼的办公楼性质。第五，原审判决按照3.78元/月/平方米计算物业费与某乙公司的物业服务成本相匹配。办公用房的物业服务成本通常高于住宅，若中铁建工公司享受办公用房标准的物业服务却按住宅标准缴费，将构成某乙公司与某甲公司的权利义务失衡，也会导致其他业主分摊服务成本，故某甲公司按照住宅标准缴纳物业费有违公平原则。二、上诉人主张的减免物业费理由不充分，缺乏法律依据。其一，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”即便房屋未使用，广昊公司提供物业服务，某甲公司应当支付物业费，其以房屋空置为由要求减免物业费不符合法律规定。其二，物业服务本质是针对共有区域和公共设施的管理维护，其成本不因个别房屋空置而减少。物业服务包括但不限于安保巡查、公共照明/供水/消防系统维护、垃圾清运、绿化养护等，这些服务覆盖全体业主且持续运行，物业费主要用于前述服务的人工、公共设施维修等刚性支出，房屋空置但依然消耗公共资源，故不应因房屋空置而减免物业费。其三，河南省内未出台减免空置房物业费的相关政策，案涉物业服务合同中也未约定房屋空置时，物业公司具有向业主减免物业费的义务，故某甲公司无权要求某乙公司为其减免物业费。三、原审法院酌定违约金标准合法合理。案涉合同约定的违约金标准为日万分之五（年18.25%），原审法院调整为10%，已经体现对业主利益的倾斜，某甲公司主张违约金过高无事实及法律依据。综上所述，上诉人某甲公司的上诉讼请求明显缺乏事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。 某乙公司向河南省焦作市山阳区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.判令被告立即向原告缴付拖欠的嘉隆国际2#楼7层8层9层（共计3505.67.平方）2023年11月30日至2025年1月31日期间物业服务费185917.60元，违约金20954.67元；拖欠的2#楼6层、9层、26层、27层、28层（共计5217.88平方）2024年6月6日至2025年1月31日期间物业服务费154435.71元，违约金10206.63元；共计拖欠物业服务费340353.31元，违约金31161，30元（违约金以月物业费13251.43、19723.59为基数，按照日万分之五计算），合计371514.61元。并继续支持违约金至实际缴清物业费之日止。2.本案诉讼费等相关费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月24日，某乙公司作为乙方，嘉隆房地产（河南）有限公司作为甲方，双方签订《嘉某心前期物业服务合同》，合同约定：由某乙公司为嘉某心提供前期物业管理服务，其中物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应当在当月5日前履行交纳义务，物业费交纳标准按“高层住宅1.3元/月/平方米、办公楼3.78元/月/平方米”交纳，业主违反约定逾期未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日万分之五的标准向原告支付违约金；合同期限自2016年8月25日起至2019年8月24日止，合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲乙双方应本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按从逾期之日起每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2016年8月25日，原告进驻某提供前期物业管理服务。2023年11月20日，河南省焦作市中级人民法院作出（2023）豫08执恢47号之五执行政裁定书，裁定如下：一、将被执行人嘉隆房地产（河南）有限公司名下位于河南省焦作市山阳区心3752.95平方米房产，具体见《某以物抵债明细表》，作价1281.73万元，交付给申请执行人某有限公司，以抵偿河南省焦作市中级人民法院做出（2012）焦民初字第48号民事调解书所确定嘉隆房地产（河南）有限公司应履行的义务。该房产所有权自本裁定送达申请执行人某有限公司时转移。二、申请执行人某有限公司可持本裁定书到登记机关办理先关产权过户登记手续。2024年6月6日，河南省焦作市中级人民法院作出（2024）豫08执恢9号之二执行政裁定书，裁定如下：一、将被执行人嘉隆房地产（河南）有限公司名下位于河南省焦作市山阳区的19套房产，共计5217.88平方米作价1771.416万元，交付申请执行人某有限公司抵偿河南省焦作市中级人民法院做出（2012）焦民初字第48号调解书所确定的部分建设工程款本金。该房产所有权及相应权利自本裁定送达申请执行人某有限公司时转移，详见《某2号楼以物抵债明细表》。二、申请执行人中铁建工集团有限公司可持本裁定书到登记机关办理先关产权过户登记手续。自被告某有限公司以物抵债取得河南省焦作市山阳区心房产后未向原告某乙公司交纳物业服务费，形成本案纠纷。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。原告某乙公司与嘉隆房地产（河南）有限公司签订了前期物业管理服务协议真实有效，对作为业主的被告某甲公司具有法律约束力，原被告均应按照合同约定履行各自的义务。本案系物业服务合同纠纷，案涉房产的业主系法定的物业服务费交纳主体。被告某甲公司对原告所诉房产已享有所有权，原告要求被告清偿物业服务费，理由正当。本案中，被告某甲公司对原告提出服务的物业面积未提出异议，该院对原告服务的某2号楼5217.88平方米+3505.67.平方米，予以确认。关于被告辩称涉案物业性质应按住宅标准收取物业费，案涉房屋性质为住宅，原告错误地将案涉房屋性质认定为办公楼，根据《嘉某心前期物业服务合同》第三章第六条，高层住宅物业费为1.30元/月/平方米，办公楼为3.78元/月/平方米。该院根据原告提供的物业照片及原告已收某2号楼物业费收费发票显示2号楼物业费收取费用为每平方米每月3.78元，结合该院已生效的（2023）豫0811民初3791号民事判决书和该院对涉案房屋现场查看的情况，认定某2号楼为办公楼，该院对被告辩称嘉某心为住宅性质，不予采纳。该院计算本案物业费应为：1.某2号楼6层、26层、27层、28层面积5217.88平方米，时间2024年6月6日至2025年1月31日，共计7个月24天，费用每月每平方米3.78元，合计153843.97元。2.某2号楼7层、8层、9层、面积3505.67平方米，时间2023年11月30日至2025年1月31日，共计14个月1天，费用每月每平方米3.78元，合计为185961.77元。关于被告辩称案涉房屋一直处于空置状态，根据《河南省物业服务收费管理办法》第二十条，未使用的物业，物业费应当按照80%收取，原告提供的该依据无颁布时间、无颁布单位和文件号，该院不予采纳。关于本案违约金，原告未交物业费系违约行为，应当承担相应违约责任，但原告主张违约金标准过高，该院酌定以被告欠缴原告物业费为339805.74元为基数，按照10%计算33980.57元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，原审判决：一、被告某有限公司应自本判决生效之日起五日内向原告河南省某有限公司支付物业费339805.74元；二、被告某有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告河南省某有限公司支付违约金33980.57元；三、驳回原告河南省某有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6873元，由原告河南省某有限公司负担373元，被告某有限公司负担6500元。 本院二审期间，某甲公司为证明其主张，向本院提交以下证据：河南省焦作市中级人民法院（2020）豫08民终2404号民事判决书一份，该份判决已经认定某二号楼性质为住宅，物业费收费标准应按照1.1元每月每平方米进行收取。 经质证，某乙公司称广昊公司在入住案涉小区时某2#楼部分电梯、消防等设施均不完善，不能正常投入运营，戈某和某二号楼个别大业主对电梯进行修复，考虑到这些商户的实际投入成本以及对小区运行起到的积极作用，广昊公司与这些商户共同协商由某乙公司给这些大业主优惠政策，后期电梯、消防等设施均已经完善，某甲公司取得房屋使用权时这些设施均已经正常运营，现在某二号楼的商户均是以3.78元/平方米/月的标准缴纳物业费。上诉人提交的该份证据与本案实际不符，其物业费收费标准不应该用于某甲公司缴纳物业费的依据。 某乙公司为证明其主张，向本院提交以下证据： 1、《房屋租赁合同》复印件一份2页、案涉房屋照片四张1页。证明：2025年3月21日，某甲公司与某焦作市名晟软件开发有限公司签订《房屋租赁合同》，房屋租赁合同中明确约定“房屋租赁用途：办公”，且焦作市名晟软件开发有限公司实际将房屋用于商业经营，证明某甲公司明知案涉房屋属于“办公用房”。 2、某2号楼照片16张4页。证明：某2号楼建成后投入使用时是以办公用房使用，某乙公司服务时也是按照办公用房的标准进行服务。 经质证，某甲公司称，对证据1三性不予认可，因被上诉人没有提交合同原件，无法辨别，庭后对合同是否存在及合同内容进行核实。对证据2三性不予认可，该组证据为被上诉人提交的照片，具体是否为案涉的楼栋，仅为被上诉人的描述，故不予认可。 本院依职权对某6层、7层、8层、9层、26层、27层、28层进行勘察，并录制视频。 经质证，某甲公司称，对真实性、合法性予以认可。我司取得案涉房产物权的核心依据为法院生效裁定，该裁定明细已明确案涉房屋的性质，据此公司在取得物权时，对案涉房屋物业费的合理期待始终为按住宅标准缴纳，此期待具有明确的司法文书支撑，并非主观臆断。另经公司向案涉区域其他租户核实，并结合（2020）豫08民终2404号生效民事判决所确认的事实，案涉房产所在2号楼的物业费按住宅标准认定并实际缴纳，进一步印证案涉房屋按住宅标准缴物业费的合理性与惯例性。本案中，被上诉人既未就案涉房屋的用途申请过变更亦未在公司取得物权的过程中，对法院作出的物权裁定提出任何异议。现其在诉讼中主张按办公楼标准收取物业费，明显超出公司取得物权时的合理预期，亦与此前生效判决确认的惯例相悖，缺乏事实及法律依据。退一步讲，即便法庭经审理认为案涉房屋物业费需按办公楼标准缴纳，公司仍需说明：在被上诉人起诉所主张的全部物业费缴纳期间内，公司并未实际使用案涉房屋，该房屋始终处于空置状态，基于《中华人民共和国民法典》规定的公平原则，以及物业服务收费应与实际服务需求、使用情况相匹配的行业惯例，公司恳请贵院对案涉房屋的物业费标准或实际缴纳比例酌情予以降低，以平衡双方当事人的合法权益，避免因未实际使用却承担全额费用导致的权利义务失衡。综上，恳请贵院综合考量本案事实及公平原则，对被上诉人主张的物业费标准及缴纳金额依法作出公正认定。某乙公司称，对视频反映的房屋现状部分真实性无异议，对于视频中部分人员陈述的内容有异议。案涉7层、8层、27层、28层系业主未装修楼层。关于视频中显示部分楼层存放的建筑垃圾及楼层封锁情况，系原占有人在装修时遗留的建筑垃圾，清理垃圾的义务属于占有人，物业公司负责的是公共区域的卫生清洁，并不负责专有部分的建筑垃圾情理。关于物业费收费标准问题，涉案楼合同约定的物业费标准是3.78元/平方米/月，部分业主目前享受的是物业费的优惠价是2.3元/平方米/月，某乙公司开具的收据也明确显示有优惠金额，物业费缴纳标准并非2.3元/平方米/月，不具备优惠条件的业主实际按照3.78元/平方米/月缴纳，具体有大家某有限责任公司河南分公司焦作中心支公司、原三层业主中英人寿保险，东莞市某有限公司等业主均是按照3.78元/平方米/月标准缴纳物业费，录像人员所称案涉楼的物业费标准是2.3元/平方米/月，与事实不符。关于该办公楼的电梯维修，由于嘉隆国际小区系问题楼盘，未建立专项维修资金账户，电梯更新改造及大修根据《中华人民共和国民法典》相关规定，应有相关使用人进行费用分摊。关于楼层漏水问题，该问题系相邻业主自主架设地埋管漏水，系专有部分漏水，并非共有部分维修，所以由业主自筹资维修，且物业服务不仅仅是打扫卫生一项，涵盖有安保以及公共照明维护等多项服务。 本院对证据分析认定如下：关于中铁建工公司提交的证据不影响本案的处理结果，本院不再确认。关于广昊公司提交的证据1不能证明其证明目的，本院不予确认。关于某乙公司的证据2客观真实，本院予以确认。本院对6层、7层、8层、9层、26层、27层、28层勘察视频真实性予以确认。 本院二审查明的其他事实与原审查明事实一致。另查明：某2#楼7层、8层常年处于封闭状态，27层、28层处于毛坯毛料状态。 本院认为，本案中，某乙公司与嘉隆房地产（河南）有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议内容不违反法律强制性规定，真实有效。某甲公司作为业主，其所有房屋系嘉隆房地产（河南）有限公司一体规划建设，某乙公司为该区域实际提供物业服务，某甲公司作为业主应受《前期物业管理服务协议》的约束，负有向某乙公司缴纳物业费的义务。 关于物业费标准，前期物业合同对于办公用房区域物业费有明确的约定。一、二审已查明，某2号楼日常确系办公使用。虽6层、9层、26层的部分业主陈述其实际按照两块多缴纳物业费，但某乙公司亦提供其他楼层业主按照3.78元/平方米/月缴纳物业费的票据，且对收取2.3元/平方米/月的物业费作出解释，即在前期物业设施不齐全的情况下，部分业主曾出资对案涉楼栋的电梯进行维护，该部分业主享受物业费的优惠政策。在《前期物业管理服务协议》对办公用房的物业费标准有明确约定的情况下，原审法院认定某甲公司应当按照合同的约定3.78元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，并无不当。 但应当明确的是，某甲公司所有的6层、9层、26层属于正常开放状态，7层、8层整层处于常年封闭状态，27层、28层处于整体毛坯状态。上述7层、8层、27层、28层空间封闭，该四层实际接受的物业类型也与案涉楼栋中其他楼层存在区别，物业公司提供上述楼层物业服务客观上存在减少工作量成本等问题，如若要求按照前期物业服务合同约定的标准支付物业费并承担违约金，明显利益失衡，不符合物业服务收费应当与物业服务类型、内容、质量相符的立法精神，不利于构建公平、诚信的营商环境，也不利于物业服务的高质量发展。故6层、9层、26层与7层、8层、27层、28层应区分收费，具体如下： 一、关于6层、9层、26层分为两部分 第一部分：本院于2024年6月6日作出的（2024）豫08执恢9号之二执行政裁定书，该裁定书认定6层、9层以及26层部分房屋所有权人为某甲公司。上述房屋面积总计2426.44㎡，欠付物业费自2024年6月6日至2025年1月31日，时间总计7个月零24天，按3.78元/平方米/月，计算物业费为2426.44×3.78×（7+24/30）=71541.16元。 第二部分：本院于2023年11月30日作出的（2023）豫08执恢47号之五执行政裁定书，该裁定书认定9层部分房屋所有权人为某甲公司，面积为790.91㎡。该部分欠付物业费自2023年11月30日至2025年1月31日，时间共计14个月零1天，按3.78元/平方米/月，计算物业费为790.91×3.78×（14+1/30）=41954.61元。 二、关于7层、8层、27层、28层，本院酌定某甲公司缴纳上述四层物业费的标准应为合同约定3.78元/平方米/月的80%支付，分为两部分 第一部分：本院于2024年6月6日作出的（2024）豫08执恢9号之二执行政裁定书，该裁定书认定某甲公司对27层、28层整层房屋享有所有权，总计2791.44㎡。该部分欠付物业费自2024年6月6日至2025年1月31日，时间总计7个月零24天，按3.78元/平方米/月，按80%计算物业费为2791.44×3.78×（7+24/30）×80%=65842.25元。 第二部分：本院于2023年11月30日作出的（2023）豫08执恢47号之五执行裁定书，该裁定书认定某甲公司系7层、8层整层房屋权利人，总计2714.76㎡。该部分欠付物业费自2023年11月30日至2025年1月31日，时间共计14个月1天（14.03月），按3.78元/平方米/月，按80%计算物业费为2714.76×3.78×（14+1/30）×80%=115205.73元。 以上总计为71541.16元+41954.61元+65842.25元+115205.73元=294543.75元。 此外，关于物业费违约金，某乙公司对某提供物业服务，客观上存在电梯维护不及时等瑕疵，且该公司日常并未对7层、8层、27层、28层进行卫生清洁维护。原审法院未考虑某乙公司提供物业服务中的不当行为，判令某甲公司支付违约金不当，本院予以纠正。 综上所述，某甲公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2025）豫0811民初290号民事判决； 二、某有限公司应自本判决生效之日起十日内向河南省某有限公司支付物业费294543.75元； 三、驳回河南省某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6873元，由河南省某有限公司负担1425元，由某有限公司负担5448元。二审案件受理费5498元，由河南省某有限公司负担1557元，由某有限公司负担3941元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年九月二十九日 法官助理*** 书记员***