某某;某某;重庆建工某某交通工程有限责任公司;某某;某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

四川省南部县人民法院 民事判决书 四川省南部县人民法院 民事判决书 （2024）川1321民初5596号 原告：***，男，1974年2月28日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：***，四川劲竹律师事务所律师。 原告：***，女，1974年12月17日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：***，四川劲竹律师事务所律师。 被告：重庆建工某某交通工程有限责任公司，住所地：重庆市经开园北区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。 第三人：***，男，1964年8月24日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人：***，女，1962年1月7日出生，汉族，住四川省南部县。 原告***、***与被告重庆建工某某交通工程有限责任公司（以下简称重庆某某公司）、第三人***、***案外人执行异议之诉一案，本院于2024年7月16日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人***、被告重庆某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人***、***经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、***向本院提出诉讼请求：1.请求排除对四川省南部县某某镇某某洲*幢*层*号房屋的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系。2015年2月7日。第三人***、***将其共有的位于南部县某某镇某某洲*幢*层*号房屋以总价款480000元售与原告，双方签订了《房屋买卖合同》，原告共计向第三人付款450000元。下余的30000元，原告给第三人出具了《欠条》，约定办理完过户手续后一次性付清。同时，第三人向原告交付了案涉房屋，原告对案涉房屋进行了占有、使用、出租、收益。后因开发商未能将所取得的国有土地证分摊到各户，两证不能合一，致使原告不能办理房屋产权过户手续，至今该栋楼都有很多住户在状告开发商。现南部县人民法院执行局以（2022）川1321执恢136号案件查封了案涉房屋，势必危及原告的合法权益，原告提出异议申请后，执行机构予以驳回，根据相关法律之规定，特向人民法院提起诉讼。 重庆某某公司辩称，1.根据原告自述仍下差30000元购房款未付清，并不符合排除执行的条件；2.第三人***于2014年5月14日取得案涉房屋产权证，可见案涉房屋是可以从开发商处过户登记到个人的名下，而原告签订买卖合同的时间为2015年，也即原告买卖房屋时，***已取得案涉房屋产权证，原告自购买房屋近10年时间一直未主张过户登记，也未向法院提起确权之诉，原告自身明显怠于主张权利；3.案涉房屋已于2014年完成分户，如果原告所述属实，其于2015年签订买卖合同，在未办理过户登记，也未查验产权的情况下已支完毕大多数购房款，依常理，其应自2015年一直催促***办理转移登记手续，且至少应在2021年南部县人民法院首次查封时提出执行异议，原告对于案涉房屋不能过户具有明显过错。综上，原告与第三人的买卖合同、价款支付数额均有违常理，即便真实，也因未全额付款和自身过错造成未办理产过户登记，而不能排除执行，故诉请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人电话陈述，其与原告房屋买卖真实存在，房子已卖给原告，案涉房屋所有权应归属原告，不同意法院对案涉房屋的执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 申请执行人重庆某某公司申请执行***、***建设工程合同纠纷一案，本院于2022年1月25日恢复执行。执行中，本院作出了（2022）川1321执恢136号之一裁定书，继续查封了***、***所有的位于南部县某某镇某某洲*幢*层*号房屋（首查封时间为2021年2月1日-2024年1月31日；此次查封的时间为2023年12月21日-2026年12月20日）。案外人***、***对此提出书面的异议，本院以（2024）川1321执异90号执行裁定书驳回案外人***、***的异议请求。案外人***、***遂向本院提起了执行异议之诉。 ***与***系夫妻关系。2015年2月7日，***、***与***、***签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：1.***、***将共同所有的位于南部县某某镇某某洲*幢*层*号房屋（房屋产权证：2014*****，土地使用权证正在办理），以480000元售与***、***；2.***、***于2015年2月7日向***、***支付购房款250000元，余款230000元于2015年9月30日前付清，同时***、***将房屋及《房屋所有权证》、钥匙交与***、***等。合同签订当天，***向***转账247000元，并交付现金3000元，同时，***向***出具《收条》，内容为“今收到***购房款人民币贰拾伍整（转账247000元，现金3000元，合计250000元整”。2015年9月24日，***向***转账200000元，同样***向***出具《收条》，内容为“今收到***购某州*幢*号房款贰拾万元整”。同天，***向***出具一份《欠条》，内容为“欠到***购房款大写叁万元正（小写:30000元），此款在土地使用证、房产证过户后付清。欠款人：***2015.9.24”。随即，***、***向***、***交付了案涉房屋，同时将房屋产权证也一并交付。***、***对案涉房屋入住占有，后又于2019年将案涉房屋出租他人。 案涉“某洲楼盘”*幢楼虽于2018年10月取得了南国（2005）字第002****号国有土地使用权证，因*幢涉及验收等相关问题，至今该土地使用权证未分摊到各户。为此，***、***曾多次催促过***、***。***、***于2023年11月30日与该楼盘的开发公司，即四川省南部县某某房地产开发有限公司，就办理不动产权证及违约金等向本院进行了司法确认，本院出具了（2023）川1321诉前调确594号民事裁定。嗣后，四川省南部县某某房地产开发有限公司仍未按民事裁书中确认的时间为***、***办理不动产权证。 本院认为，依据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为，原告对案涉某洲*幢*层*号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 就案涉争议的焦点，本院认为原告享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1.原告及第三人均系具有完全民事行为能力的人，所签订的《房屋买卖合同》是其真实意思表示，且不违返法律和行政法规禁止性和强制性的规定，依法应当确认合法有效；2.该《房屋买卖合同》签定时间为2015年2月7日，而该房屋的首查封时间为2021年2月1日，也即原告与第三人签订书面有效的《房屋买卖合同》早在人民法院查封之前；3.案涉房成交价480000元，原告在2015年9月24日前已累计付房款450000元，同年并占有使用该房屋，也即原告在人民法院查封前已合法有效占有该不动产；4.原告已付房款比例近为94%，对下余的30000元房款未付，并非原告有意为之，而是原告与第三人约定在产权过户后给付，因产权一直未过户，其条件未成就，非原告本人之责；5.案涉“某洲楼盘”*幢楼虽于2018年10月取得了国有土地使用证，但至今未分摊到户，且经原告催促第三人，第三人虽与开发公司达成了司法确认协议，所涉分摊办证一事仍未落实，加之从2016年起我县便运行实施土地使用证、房屋产权证“两证合一”的不动产登记中心，故原告至今未办理到产权过户，非其本身原因所致。综上，原告与第三人所形成的房屋买卖，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异义和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对该房屋因买卖关系享有的财产权，其足以排除强制执行。 综上所述，原告的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异义和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《最高人民法关于适用的解释》第三百一十条第一款第一项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”、第三百一十二条“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”，《中华人民共事国民事诉讼法》第一百四十五条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下： 不得执行位于四川省南部县某某镇某某洲*幢*层*号住房（权证号：2014*****）。 案件受理费8500元，由被告重庆建工某某交通工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向四川省南充市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后，本院（2024）川1321执异90号执行裁定自动失效。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二四年九月十二日 书记员***