徐州市鼎诚物业管理处、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏03民终6784号 上诉人（原审原告）：徐州市鼎诚物业管理处，住所地江苏省徐州市黄山新村11号楼。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司法务。 委托诉讼代理人：**，江苏汇君律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：**，男，1979年8月29日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 被上诉人（原审被告）：江**锋，男，1980年7月24日生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：***，江苏圆点律师事务所律师。 上诉人徐州市鼎诚物业管理处（以下简称鼎诚物业）、**因与被上诉人江**锋房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初3932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鼎诚物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法重审。2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决江**峰不承担法律责任，认定案件事实不清。涉案租赁关系形成于2016年，鼎诚物业在2019年3月份根据政府安排进驻进行整体经营管理，因此鼎诚物业对涉案租赁关系形成的细节并不十分了解。在一审审理及判决书下发之后，上诉人通过与**进行沟通，以及掌握了昱越公司诉**公司租赁合同纠纷的情况，发现涉案租赁关系真正的承租人是昱越公司，**系当时该公司的法定代表人。因此，一审法院在事实认定部分有重大的出入，严重侵犯了鼎诚物业及**的合法权益，因此依法提出上诉。 **辩称，当时租赁合同是**代签的，原因是昱越公司还没有注册好，**是昱越公司的法人和小股东，当时是免租期，后来合同没有变更，也没有加盖公司印章，但场地一直是作为昱越公司的办公场地使用。2017年江**锋组织股东会议，接手了昱越公司全部债权债务，在2017年5月份**就退出公司了。 江**锋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，江**锋并非合同的相对方，并且鼎诚物业补充的上诉意见如果属实，房屋的实际使用人也不是江**锋，鼎诚物业要求江**锋承担相应的法律责任没有事实和法律依据。 **上诉请求：1.撤销一审判决，依法重审。2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.**签署的老街坊2#3F-01租赁合同，是以昱越公司总经理身份代表公司签署的，并非个人经营租赁行为。2.昱越公司于2017年11月全体股东会议决议通过：所有股东将原有持股稀释，百分之五十一部分免费转让给江**锋，同时由江**锋承担会议前公司所有应付款项及会议后公司所有经营费用责任，昱越公司实际控股人、经营人、受益人均为江**锋，与老街坊2#3F--01房屋租金应由江**锋全部承担。 鼎诚物业辩称，鼎诚物业对于**上诉的诉讼请求表示认同，对其陈述的昱越公司股东的变更及相关纠纷，鼎诚物业不了解情况，不发表意见。 江**锋辩称，**的陈述与事实不符，通过“企查查”查询的昱越公司工商信息显示，昱越公司成立于2015年5月21日，而涉案合同签订于2016年4月20日，涉案合同签订时昱越公司已经成立，并非**所称公司尚未成立。工商信息显示股东现为江**锋、***、**、**，与**的当庭陈述也不符。根据**的陈述，不管房屋的实际使用人是昱越公司还是其本人，与江**锋均无任何关系。**的上诉理由不能成立。 鼎诚物业向一审法院提出诉讼请求：1.解除老街坊2#楼3F-1房屋租赁关系，收回583.3平方米房屋使用权。2.**、江**锋给付房屋租赁费325481.4元（2019年3月16日至2020年8月31日止，单价1.2元/平方米/天，共583.3平方米）及物业管理费40685.2元（2019年3月16日至2020年8月31日止，单价4.5元/平方米/月，共583.3平方米），共计366166.6元。3.诉讼费用由**、江**锋承担。 一审法院认定事实如下：徐州市云龙区人民政府于2010年11月27日与宁波石浦投资控股公司签订《老市委大院原办公区房屋租赁协议》，于2011年1月19日与江苏吾瑞城市广场开发有限公司（系宁波石浦投资控股公司投资成立的公司）签订《老市委大院原办公区房屋租赁协议补充协议》，约定将老街坊商业街区交江苏吾瑞城市广场开发有限公司管理运营。因江苏吾瑞城市广场开发有限公司违约，云龙区人民政府于2017年9月起诉要求解除租赁合同。铜山区人民法院于2018年12月28日作出（2017）苏0312民初8559号民事判决书，判决解除云龙区人民政府与江苏吾瑞城市广场开发有限公司之间签订的租赁合同；以现状移交全部租赁物。2019年3月15日，江苏吾瑞城市广场开发有限公司（移交方、甲方）与徐州市云龙区房产服务中心（接收方、乙方）、徐州市新城区国有资产经营有限责任公司（第三方）共同出具《关于老街坊项目移交备忘录》。 2016年4月20日，**以徐州市昱越文化传媒有限公司（承租方、乙方）名义与江苏吾瑞城市广场开发有限公司（出租方、甲方）签订《徐州老街坊房屋租赁合同》，约定甲方将位于徐州市房屋出租给乙方，计租面积为583.3平方米。乙方租赁该房屋用于旗袍文化研究会。租赁期限自2016年5月1日至2024年8月31日止。自2016年5月1日至2016年8月31日为免租期，但需承担物业管理费及乙方实耗水、电、燃气、**等公用事业费。自2016年9月1日至2020年8月31日，每年租金及其他费用（但不包括物业管理费）为251985.6元（1.2元/平方米/日）；自2019年9月1日至2024年8月31日，每年租金及其他费用为272984.4元（1.3元/平方米/日）。乙方应在每半年（包含第一个半年）最后一个月15号前支付下一半年租金及其他费用。自合同签订之日起，乙方首付第一期的物业管理费用。《物业管理服务公约》有效期三年，到期自动顺延。按租赁半年为壹个支付期，先付后用，物业管理费标准为4.5元/月/㎡，乙方应在每租赁半年最后一个月15号前支付下一半年物业费。合同落款甲方处加盖江苏吾瑞城市广场开发有限公司合同专用章，乙方处由**签字捺印。 2019年8月15日，徐州市云龙区国有资产监督管理办公室向徐州市云龙区房产服务中心出具《授权管理书》（编号：201901），内容为：按照政府办文单2019-466号办理意见，你中心承办的管理老街坊街区资产及物业，已经区政府法律顾问审核并出具法律意见书，符合授权管理范围。因此，特授权你单位与江苏吾瑞城市广场开发有限公司、徐州市新城区国有资产经营有限责任公司对接，代为做好资产接收管理运管工作。同时对资产登记、出租收益及时做好档案管理及专项账务处理。授权管理书双方签字盖章后生效。该《授权管理书》由徐州市云龙区国有资产监督管理办公室、徐州市云龙区房产服务中心、徐州市云龙区财政局加盖公章。2019年9月10日，鼎诚物业通过微信将上述授权委托书照片发送给江**锋。 2019年12月17日，徐州市云龙区房产服务中心向徐州市鼎诚物业管理处出具《授权管理书》，内容为：按照云龙区政府201901号授权书，由徐州市云龙区房产服务中心管理老街坊资产及物业。现授权徐州市鼎诚物业管理处接收管理老街坊街区资产及物业运管工作，同时负责资产登记、出租收益并及时做好档案管理及专项账务处理。 2020年1月20日，**出具授权书一份，载明：本人**32128319790829343X身份证号同意将本人签署的老街坊2#3F-1位置的合同授权给江**锋，身份证号，由其处理此合同的一切相关事宜。江**锋于2020年3月9日将该授权书照片发送给鼎诚物业。 2020年4月14日，鼎诚物业作出《通知》一份，内容为：徐州市昱越文化传媒有限公司承租人：2016年5月1日你方与江苏吾瑞城市广场开发有限公司签订房屋租赁合同和物业管理协议，承租使用老街坊2#楼3F-1房屋，建筑面积583.3平方米。2019年3月根据法院判决书及相关文件，由我处接管老街坊资产。我处多次联系你方前来办理合同变更手续，但你方迟迟不来办理。现书面通知你方，如愿意继续承租使用该房，请到我处办理变更手续并支付欠租；如不愿承租使用该房，请于2020年4月20日前腾空租赁房屋并到我处办理退房手续；逾期未腾空租赁房屋的，视为你方自愿并到我处办理退房手续；逾期未腾空租赁房屋的，视为你方自愿放弃租赁房屋内你方物品的所有权，我处有权予以处置；逾期未办理退房手续的，不影响我处将该房屋另行租赁他人。同时，我处保留通过法律手段予以处理的权利。鼎诚物业将该通知张贴在涉案房屋处并通过微信发送给江**锋。 江**锋称其没有实际参与昱越公司经营，也没有实际去处理授权书中与老街坊合同相关事宜。鼎诚物业称涉案房屋的承租方为**，房屋一直是无人使用、无人经营的状态，鼎诚物业实际于2019年3月15日接手该房屋。 另查明，***越文化传媒股份有限公司于2015年5月21日成立，原名***越文化传媒有限公司。登记住所地于2016年5月12日变更为徐州市云龙区青年东路117号老街坊2#3F－01。原法定代表人为**，于2019年2月22日变更为江**锋，于2020年5月11日变更为***。股东为江**锋、***、**、**。 一审法院认为，**与江苏吾瑞城市广场开发有限公司签订房屋租赁合同时书写的承租方为徐州市昱越文化传媒有限公司，但并未加盖公司公章，合同承租方落款处由**个人签字，故鼎诚物业主张租赁合同承租方为**并无不当。案涉房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方均受合同约束，应按约定履行合同义务。出租方按照约定提供租赁房屋，**亦应按时支付租金及物业管理费。现鼎诚物业根据涉案房屋权利人的授权取得处理与涉案房屋出租及物业管理相关事宜的权利，且已向**认可的授权代表人作出通知，故**应***物业履行合同约定义务。现**未按约交纳租金及物业管理费，导致出租方的合同目的无法实现，鼎诚物业有权行使合同解除权，故对鼎诚物业要求解除案涉房屋租赁合同的诉请，予以支持。合同解除后，对于**应履行而未履行的合同义务仍应继续履行，故对鼎诚物业要求**支付房屋租赁费325481.4元及物业管理费40685.2元的诉请，予以支持。关于江**锋是否应承担责任的问题，从**出具的授权委托书来看，其意思表示为授权江**锋代为处理租赁合同的相关事宜，而并非变更或追加其为合同主体，故对鼎诚物业要求江**锋承担责任的诉请，不予支持。 遂判决：一、解除**与江苏吾瑞城市广场开发有限公司于2016年4月20日签订的关于租赁徐州市房屋的《徐州老街坊房屋租赁合同》；二、本判决生效之日起十日内，**向徐州市鼎诚物业管理处支付房屋租赁费325481.4元及物业管理费40685.2元，同时将徐州市房屋交还给徐州市鼎诚物业管理处；三、驳回徐州市鼎诚物业管理处其他诉讼请求。 本院二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。 本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同主体应当如何认定。2.江**锋应否承担涉案租赁合同责任。 本院认为，关于涉案合同主体的问题。**以昱越公司名义与吾瑞公司签订涉案《徐州老街坊房屋租赁合同》，但落款处仅有**本人签字，并未加***公司的公章。**主***越公司当时尚未成立，故其代表昱越公司签订的涉案合同，***公司成立于2015年5月21日，而涉案合同签订于2016年4月20日，故对于**的该上诉主张，本院不予支持。涉案合同的相对方为**与吾瑞公司，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，吾瑞公司已履行涉案房屋交付义务，在合同履行过程中，**并未按照合同约定支付租金及管理费，其行为已构成违约。因鼎诚物业根据相应授权取得处理与涉案房屋出租及物业管理相关事宜的权利，故鼎诚物业要求解除涉案《徐州老街坊房屋租赁合同》并由**支付欠付租金及物业费的主张，根据涉案租赁合同的相对性，本院予以支持。至于**抗辩的涉案房屋系昱越公司使用问题，涉及到**与案外人昱越公司之间的法律关系，其可另行解决。 关于江**锋应否承担责任的问题。因江**锋并非涉案房屋租赁合同的相对人，其仅依据**出具的授权委托书代为处理合同的相关事宜，而非将其追加或变更为涉案合同承租人，故鼎诚物业、**上诉要求江**锋支付租金、物业费的主张，本院不予支持。 综上，上诉人徐州市鼎诚物业管理处、**的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 徐州市鼎诚物业管理处预交的二审案件受理费6793元，由上诉人徐州市鼎诚物业管理处负担；**预交的二审案件受理费6793元，由上诉人**负担 本判决为终审判决。 审判长　张　伟 审判员　*** 审判员　李　琳 二〇二一年十二月二十日 书记员　宗　正