成都市屹华建筑工程公司与四川云杉智慧新能源技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

成都市武侯区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川0107民初12212号

原告：成都市屹华建筑工程公司，住所地成都下涧槽后五坪。

法定代表人：袁华阳，职务不详。

委托诉讼代理人：康梅，四川思勉律师事务所律师。

被告:四川云***新能源技术有限公司，住所地成都市锦江区成龙路街道办事处棬子树社区****。

法定代表人：王凌，经理。

委托诉讼代理人：武奎元，广东晟典（龙岗）律师事务所律师。

原告成都市屹华建筑工程公司（以下简称屹华公司）诉被告四川云***新能源技术有限公司（以下简称云杉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告屹华公司的委托诉讼代理人康梅、被告云杉公司的法定代表人王凌及委托诉讼代理人武奎元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

屹华公司诉称：1.判决解除原被告之间的《房屋/场地租赁合同》；2.判决被告支付应付未付房租，从2020年5月15日起至2020年9月1日止，按照每月79081元（877378.32元×1.04×1.04=948972.4元÷12=79081元），共计79081×3+（79081÷2）=276783.5元；3.判决被告按照合同约定以当年租金的20%计算违约金189795元（948972.4元×20%=189795元）；4.判决被告支付因被告违约原告为维护自身权益所支出的律师费15000元；5.判决被告支付原告恢复租赁场地正常使用，需要支付的工程款74422.37元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月15日，出租人屹华公司与承租人云杉公司签订了《房屋/场地租赁合同》，约定租赁期十年自2017年5月15日至2027年5月14日，租金前两年为877378.32元，自第三年开始，租金在上一年度基础上递增4%，自第六年开始，租金在上一年度租金基础上递增5%。租金每年支付一次，云杉公司应当在当期租金届满前十五日向屹华公司支付下一年度租金，如逾期未支付的，每逾期一日，则云杉公司按年租金万分之三支付违约金，若云杉公司届满逾期三十日未向屹华公司支付租金，屹华公司有权终止合同，保证金不予退还。现云杉公司明确表示不能继续履行合同，应当按照合同的约定向原告返还租赁物、支付应付未付租金、违约金及原告以此遭受的损失。故依据双方签订的《房屋/场地租赁合同》和《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，诉至贵院，请求法院判如所请。

云杉公司辩称，1.租赁合同中针对土地的出租违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效；2.即使租赁合同有效，租赁合同也已经在2020年6月10由于不可抗力终止，原被告对此均无需承担违约责任，且被告向原告的致函中表示已经同意原告从保证金中扣除未付租金，因此原告要求支付违约金、律师费损失及工程款缺乏依据；3.即使被告行为存在违约，被告认为原告的损失主要在于租金方面，原告不存在其他方面的损失，因此原告主张的违约金过高，法院应当作出调整。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提交的证据的真实性本院予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年3月15日，屹华公司与云杉公司签订了《房屋／场地租赁合同》，将屹华公司所有的位于成都市武侯区××路××号房屋和空地出租给云杉公司，租赁期自2017年5月15日至2027年5月14日，租金前两年为877378.32元，自第三年（2019年5月15日）开始，租金在上一年度基础上递增4%，自第六年开始，租金在上一年度租金基础上递增5%。租金每年支付一次，云杉公司应当在当期租金届满前十五日（即提前十五日）向屹华公司支付下一年度租金，如逾期未支付的，每逾期一日，则云杉公司按年租金万分之三支付违约金，若云杉公司届满逾期三十日未向屹华公司支付租金，屹华公司有权终止合同，保证金不予退还；协议签订五日内，云杉公司应向屹华公司支付9万元作为租赁保证金;双方均应按照合同约定诚信、全面履行各自义务，任何一方违约除需向对方承担违约金外，还应当承担守约方为主张权利而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、调查取证费、差旅费、误工费、交通费等），违约金除本合同有特别约定外，按年租金的20%计算。

2020年2月24日，云杉公司向屹华公司发出商函，请屹华公司减免疫情期间部分租金。2020年5月9日，四川思勉律师事务所接受屹华公司的委托向云杉公司发出律师函，告知按照合同约定云杉公司应在2020年5月14日届满前15日内支付下一年度租金；要求云杉公司继续履行合同支付租金，若不履行则要求云杉公司按合同约定承担违约责任，保证金不予退回，该律师函于2020年5月11日寄送云杉公司。2020年5月18日屹华公司再次发函告知云杉公司继续支付租金，否则要求云杉公司承担违约责任，该函于2020年5月19日寄送云杉公司。2020年5月21日，云杉公司向屹华公司发出《房屋/场地租赁合同》终止的告知函，告知屹华公司《房屋/场地租赁合同》于2020年6月10日终止；终止日前的租金，请屹华公司从租赁保证金9万元中扣除，扣除后的租赁保证金按照约定退还云杉公司。2020年7月3日，云杉公司向屹华公司发出告知函，告知租赁场地自2020年6月25日起，已经满足返还的标准。

2020年6月12日，屹华公司向四川思勉律师事务所支付15000元，用途载明为“法律顾问费”。

上述事实，有《房屋/场地租赁合同》、商函、律师函、告知函、委托合同及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。

本院认为，《房屋/场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同。对云杉公司辩称关于土地租赁部分属于无效的意见本院不予采信。2020年5月14日之后，云杉公司作为承租人未支付过租金，原告依据合同约定解除合同，同时该合同在客观事实上已经终止履行，现原告要求解除合同，本院应予准许。云杉公司认为合同在2020年6月10日已因不可抗力终止，疫情确实会影响云杉公司履行能力，云杉公司停止支付租金的时间是政府复工限制措施已取消后的2020年5月14日，并不属于不可克服的客观情况，对被告的答辩意见本院不予采纳。关于租金，屹华公司要求支付2020年5月15至2020年9月1日的租金，因云杉公司向屹华公司发函告知《房屋/场地租赁合同》于2020年6月25日已满足返还标准，本院支持租金至2020年6月25日（948972.4元/年÷365天×42天=109196.8元），超出部分本院不予支持。关于违约金，双方在《房屋/场地租赁合同》中约定违约金为年租金的20%，因疫情或疫情防控措施导致云杉公司营业收入明显减少，且屹华公司主张的违约损失主要是租金利息损失，本院对违约金予以调整，酌情支持50000元。关于律师费15000元，合同中有明确约定且屹华公司提交了证据证明，本院予以支持。关于恢复场地的工程款，因属于未实际产生的费用且屹华公司提交的证据无法证明，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告成都市屹华建筑工程公司与被告四川云***新能源技术有限公司于2017年3月15日签订的《房屋/场地租赁合同》；

二、被告四川云***新能源技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都市屹华建筑工程公司支付租金109196.8元、违约金50000元、律师费15000元；

三、驳回原告成都市屹华建筑工程公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9360元，因适用简易程序减半收取4680元，由原告成都市屹华建筑工程公司负担1037元，被告四川云***新能源技术有限公司负担3643元（诉讼费原告已预缴，被告支付款项时一并支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院

本案判决/本调解书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　史雅莉

二〇二〇年十一月十日

书记员　　梁　宵