某某、吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院 民事判决书 （2023）吉02民初85号 原告（案外人）：***，男，1973年4月6日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：***，吉林衡久律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司，住所地吉林省吉林市北大湖镇经济开发区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，吉林诚喆律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吉林市金晟房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，吉林衡久律师事务所律师。 原告***诉被告吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司（以下简称鑫丰公司）、第三人吉林市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）案外人执行异议之诉一案，本院审理后，作出（2023）吉02民初35号民事判决。***不服，提起上诉。吉林省高级人民法院作出（2023）吉民终308号民事裁定，将本案发回重审。本院立案受理后，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。***及其委托诉讼代理人***，鑫丰公司的委托诉讼代理人***，第三人金晟公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1．立即停止对坐落于案涉9套房屋的执行，解除对该9套房屋的查封，房屋具体明细如下：1号网点（房号为186113Ⅲ101230001001，面积为84.91㎡）、6号网点（房号为186113Ⅲ101230001006，面积为107.68㎡）、7号网点（房号为186113Ⅲ101230001007，面积为107.68㎡）、8号网点（房号为186113Ⅲ101230001008，面积为107.68㎡）、9号网点（房号为186113Ⅲ101230001009，面积为109.26㎡）、10号网点（房号为186113Ⅲ101230001010，面积为108.9㎡）、11号网点（房号为186113Ⅲ101230001011，面积为108.9㎡）、12号网点（房号为186113Ⅲ101230001012，面积为108.9㎡）、13号网点（房号为186113Ⅲ101230001013，面积为110.27㎡）；2．诉讼费用由鑫丰公司承担。事实和理由：2010年5月7日，***与金晟公司签订《企业内部认购邀约承诺书》，约定***购买金晟公司开发的中京城项目5号楼1层1号至13号商品房，总面积为1214.99平方米，房屋总价款为1360万元。2014年10月3日，***就中京城5号楼1层1号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号共计9套房屋（即案涉房屋）与金晟公司分别签订了9份《天然城市·中京城置业协议》，约定9套房屋共计954.18平方米，房屋总价款为9,969,960元，付款方式为***支付首付款后，剩余房款以银行按揭方式支付。2017年7月10日，***又与金晟公司就案涉9套房屋签订了9份《天然城市·中京城置业协议》，付款方式变更为一次性付款，其他内容不变。2010年5月至2017年7月，***陆续多次向金晟公司支付相应购房款，已经将案涉9套房屋的房款全部支付完毕。2017年11月，***交纳案涉9套房屋的物业费、水电费及供热费等费用，并办理了入住手续，之后将9套房屋出租给他人作为仓库使用，一直持续占有使用至今。2020年12月17日，吉林市中级人民法院依据鑫丰公司申请，作出（2020）吉02民初473号之一民事裁定书，将***合法购买的案涉9套房屋予以查封执行。***认为，案涉房屋系其合法购买并支付相应价款，且持续占有使用至今，属于***个人名下的合法财产，鑫丰公司请求法院对案涉房屋进行查封执行，违反法律规定，请求人民法院支持***的诉讼请求。 鑫丰公司辩称，一、***并非案涉房屋的实际权利人，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。1．***与金晟公司之间虽签订有《企业内部认购邀约承诺书》《天然城市·中京城置业协议》等，但从缔约过程来看，均存在严重瑕疵，且未办理网签备案手续，明显不符合商品房买卖交易流程。前述协议的表述内容亦与传统的商品房买卖合同存在差异，故不能视为***已经与金晟公司签订了合法有效的书面买卖合同。2．***提交的证据仅能说明曾交纳过物业费和供热费，不足以证明其在法院查封前已经完整地占有、使用了案涉房屋，没有达到高度盖然性的证明标准。3．***主张已支付案涉房屋的全部对价，明显缺乏事实依据和证据支持。首先，***仅于2017年7月12日向金晟公司账户转款163.3万元，与约定的购房款数额明显不符，且交易过程中未备注“购房款”等内容，无法说明款项的具体用途和性质。其次，***所述的大部分购房款转入案外人天然公司的账户，无法说明该部分款项与本案争议事实和诉争的法律关系存在关联性。4．退一步讲，即使推定***系案涉房屋的买受人，而时至本案诉讼时，距实际购房已达6年之久，未能办理案涉房屋的过户登记，系***自身原因导致。二、鑫丰公司对金晟公司所享有的债权基于建设工程施工合同法律关系而形成，鑫丰公司作为案涉房屋项目的总承包方，完成了项目施工，但金晟公司却以各种理由推诿付款。由于金晟公司恶意拖欠工程款的行为，已经导致鑫丰公司向下欠款的局面形成，其中大多债务牵扯下辖劳务分包单位和农民工的薪资权益，故应当参照建设工程价款优先受偿权的性质，在执行程序中优先予以保护。相较而言，***可以通过提起商品房买卖合同纠纷诉讼的形式追究金晟公司的违约责任，而非在本案中主张排除鑫丰公司的强制执行措施。三、***所谓的已付房款从付款性质、时间、方式三方面来讲均不具有合理性，不符合正常理性人的购房逻辑，存在借贷、融资、投资等其他法律关系的高度盖然性。1．从***主张的整个购房过程来看，其与金晟公司在2010年5月7日签订《企业内部认购邀请承诺书》后，先后付款700万元，而事实上案涉房屋的建设始于2013年。在房屋未开始建设、双方也未签订正式购房合同的情况下，仅依据一份认购邀请承诺书且邀约内容约定不明确，就先行支出巨额房款，不符合正常理性人的购房逻辑，明显存在巨大的购房风险。2．从***主张支付第一笔购房款的2010年5月7日至2014年签订置业协议期间，时间跨度达4年之久，在案涉地产项目进展缓慢，多次停工，存在极大的烂尾可能性的情况下，***既未主张解除合同也未主张违约责任，仍然在2014年9月30日追加所谓房款100万元，10月3日支付786684元，形式上更符合向金晟公司提供借款而非支付购房款。***于2017年再次追加付款163.3万元，声称为购房尾款，明显是在计算九套房屋总价的基础上支付的款项，为达到以购房的名义掩盖其他法律关系的目的。3．***不能提供正式的购房增值税专用发票，仅有金晟公司盖章的收据（白条），不具有证明力。该种形式的收据，金晟公司可以在任何情况下随时出具，特别是在整个案涉事实存在众多疑点，存在其他法律关系可能性的情况下，金晟公司出具的所谓收据，不应采信。鉴于购房发票是后续办理房屋产权手续的必备要件，也是购房人支付购房款的基本凭证，所以前述“白条”不能用来证实***支付的款项性质为购房款。由于办理房证需要增值税发票的名称与房屋产权凭证的名称一致，从金晟公司的角度出发，如果开具了以***为名头的发票会直接导致房屋不能再行出售，因此也从侧面证实***与金晟公司或天然公司之间存在其他法律关系的高度可能性。4．从付款数额来看，6笔付款中有4笔为整数支付，共计800万元，更符合借款或其他法律关系的特征。***称在2017年才由按揭贷款变更为全额付款，但从本案先后的执行异议、执行异议之诉的各个诉讼过程中，其均未举证证明按揭贷款比例，亦未提供证据证明与哪家银行签订按揭贷款合同或针对签订按揭贷款合同进行了相关准备。在此情况下，***所称的首付款明显没有事实依据。另外，从仅有的两笔非整数付款来看，2014年是为了按照所谓的首付款比例凑齐相关尾款，使借款数额与十套房屋的购房价款相对应而支付。同理，2017年由于双方所谓的购房数量变为九套，购房款的支付方式变更为一次性支付，所以依据房屋对价补齐了所谓的尾款，以达到掩盖实际法律关系的目的。5．***提举了2014年招商银行流水明细用于证明按照金晟公司的指示向天然公司付款，但该明细除体现***向天然公司付款的内容之外，还体现出仅在两个月（5月、6月）的流水中，就出现***向***付款的情况，分别是2014年5月12日、6月20日***向***付款两笔6万元。在***按金晟公司指示向天然公司付款的同时，指示方金晟公司的法定代表人却逆向向***付款12万元，存在重大疑点，表明***与***存在利益往来，也可以说明***出具的情况说明不具有证明力。6．收款主体并非所谓的房屋买卖合同相对方金晟公司，***对此仅提供金晟公司的说明佐证；关于付款比例仅以金晟公司当时的法定代表人***的情况说明为证；案涉房屋空闲至今没有使用，又以晟金物业公司（与金晟公司均由天然公司设立）租赁证明为证，以上重要事实均是仅有金晟公司或与金晟公司有密切关联的公司出具证明，无其他证据加以辅证，证明力明显不足。特别是金晟公司曾经的法定代表人***与***还存在经济利益往来，该公司出具的证明可信度极低。另外，在以往庭审中，金晟公司称与晟金物业公司没有关系，但通过企业信息查询可知，晟金物业公司与天然公司是一个股东出资，即天然城市开发集团有限公司，天然公司是金晟公司的出资股东，以上三家公司的法定代表人（或曾经的法定代表人）都是***。四、关于实际付款金额与约定金额不一致的问题，***在几次诉讼中均未作出合理解释。***仅以一份***的转账凭证来证明退款50万元系退还的首付款明显依据不足。***未提供任何证据证实***是代金晟公司退款且该50万元来源于金晟公司。从另一方面看，双方在签订所谓的购房合同后，解除其中一套房屋的买卖合同，应当有书面协议，或其他用于证明双方对解除该套房屋出卖合同的其他凭证，在没有前述凭证的情况下，仅凭一个个人转账记录就说该笔款是返还房款（数额差50066元），明显有违常理。五、***主张所谓的房屋占有存在明显瑕疵，其主张所谓的“占有”事实，是案涉房屋用于存放物业用品。通过鑫丰公司在本案前二审中所举证的案涉九套房屋录像可知，案涉房屋周围门市均处于经营状态，而案涉房屋内仅存有少量的弃用物品。假设如***所述存放物资，但现场是每户内的物品仅占用不到十分之一的空间。从物业公司角度讲，少量物资分别存放多套房屋之中，明显不经济，不符合物业公司经营的成本要求。另外，从***角度讲，在之前的诉讼中均称为经营服装而购买案涉九套房屋，却在其交付所谓房款的情况下，出租给物业公司，投资一千余万元的房产所收租金用于抵顶物业费，明显有违商业经营追求利益最大化的特征。综上，***主张房屋占有，应理解为为了证明占有而进行的虚假行为。另外，***本次提供在2023年补交的供热费、电费，虽然名头是***，但该名头的确定，仅依据晟金物业公司的物业登记，并非依据案涉房屋产权登记或网签登记。鉴于晟金物业公司与金晟公司的密切关联关系，以及在本案的几次诉讼中金晟公司均在无任何依据的情况下出具有利于***的相关证明，所以，仅凭上述证据不能证明***对案涉房屋已实际占有。 金晟公司述称，本项目确实是从2010年开始销售的，属于未建先售。当时采用登报建立销售网点的形式，之后***购买，关于被告提出的***的给***的付款是在2014年，而***于2011年就辞去了金晟公司股东的职务，2014年与金晟公司没有关系，***的付款相对应的就是购房款并无其他的债权债务关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明事实如下： 鑫丰公司与金晟公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2023年3月6日作出（2020）吉02民初473号民事判决，判决主文为：“一、金晟公司于判决生效之日起十日内向鑫丰公司支付工程款18,716,947.75元，并以15,018,957.61元（18,716,947.75元-3,697,990.14元）为基数，自2017年6月1日起至2019年7月2日止按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息；以18,716,947.75元为基数，自2019年7月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息；以18,716,947.75元为基数，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息；二、金晟公司给付鑫丰公司赔偿金2,700,000元；三、驳回鑫丰公司其他诉讼请求。案件受理费173,162元，由金晟公司负担147,188元，由鑫丰公司负担25,974元；鉴定费375,662元，由金晟公司负担。”经鑫丰公司申请，2020年12月17日，本院作出（2020）吉02民初473号之一民事裁定书，查封了金晟公司名下20套房产，其中包括案涉中京城5号楼1层1号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号商业门市。判决生效后，鑫丰公司向本院申请执行，执行案号为（2023）吉02执400号。***向本院提出书面异议，本院于2023年5月11日作出（2023）吉02执异41号执行裁定：驳回***的异议请求。***不服，向本院提起诉讼。 另查明：2010年5月7日，***与金晟公司签订《企业内部认购邀约承诺书》，约定***购买金晟公司开发的中京城项目5号楼1层1号至13号商品房，总面积为1214.99平方米，总价款为1360万元。当日，***向吉林市保利天然房地产开发有限公司（以下简称天然公司）转账300万元；后又分别于2010年7月22日、8月30日、2014年9月30日分别向吉林市保利天然房地产开发有限公司转账100万元、300万元、100万元，以上合计800万元。 2014年8月1日，金晟公司取得吉林·中京城5号商业服务设施的商品房预售许可证。2014年10月3日，***与金晟公司签订十份《天然城市·中京城置业协议》，分别约定购买案涉共计10处商业门市，销售总价款合计11,156,830元。其中1号、5号、6号、7号、8号、10号、11号房屋约定的付款方式为银行按揭，即买受人在签订《置业协议》时，交付首付款（含已付购房定金，且首付款不得低于总房款的50％），余额部分由买受人向银行办理个人银行商品房贷款；9号、12号、13号房屋约定的付款方式为一次性付款，即买受人须在签订《置业协议》的同时，一次性付清购房款（含已付购房定金）。同日，***向天然公司转账786,894元。 2017年7月10日，***与金晟公司就上述10处房屋又重新签订十份《天然城市·中京城置业协议》，其中5号门市约定的付款方式仍为银行按揭，但首付款金额由原来的596870元变更为449934元，其他房屋的付款方式均变更为一次性付款，其他内容不变。 2017年7月12日，***向金晟公司转账163.3万元。同日，金晟公司给***出具案涉共计9处门市的收款收据。***自述后来委托中介公司将5号门市转卖他人，金晟公司已协助购买人办理网签备案。 2017年11月1日，吉林市晟金物业服务有限公司（以下简称晟金物业公司）向***出具上述房屋2017年11月1日至2018年11月1日的物业费收据（其中：1号3566元、6号4523元、7号4523元、8号4523元、9号4599元、10号4573元、11号4573元、12号4573元、13号4631元）以及预存水电费收据。2017年11月17日，吉林市热力集团有限公司出具了上述9处房屋2017年度的供热费发票。2023年8月2日，吉林市晟金物业服务有限公司为***出具上述房屋的电费发票。2023年9月18日，吉林市热力集团有限公司出具了上述房屋2019年的基础热费发票。 再查明，吉林市天然城市房地产开发有限公司（原名为吉林市保利天然房地产开发有限公司），系金晟公司的全资股东。该公司和晟金物业公司均为天然城市开发集团有限公司全资设立的公司。 以上事实有《企业内部认购邀约承诺书》《天然城市·中京城置业协议》、银行转账付款凭证、金晟公司出具的收款收据、水电费收据、供热费发票、物业费收据、企业公示信息、（2023）吉02执异41号执行裁定书及当事人陈述在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，***对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合以下四个要件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人的自身原因未办理过户登记。 首先，在签订书面买卖合同方面。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面合同具备物权变动的内容和合意。结合本案庭审查明的事实来看，金晟公司于2014年8月即已取得案涉项目的商品房预售许可证，具备签订商品房买卖合同，对外出售商品房的条件，但***与金晟公司分别于2014年10月、2017年7月先后两次仅签订具有预约性质的置业协议，仅对款项交付的相关内容作出约定，却始终未签订正式的商品房买卖合同，未对房屋交付的相关事宜作出约定，即缺乏物权变动的相关内容，不符合一般房屋买卖合同的签约要件，不能排除双方之间存在其他法律关系的可能性。 其次，在款项交付方面。***早在2010年案涉房产项目尚未开建的情况下，即向金晟公司订购13套房屋并支付700万元巨额资金，不符合一般商品房买卖交易习惯。此外，现有证据显示***实际付款时间、方式、对象等亦与置业协议约定内容不完全吻合，现仅凭金晟公司与天然公司后出具的情况说明，并不足以排除鑫丰公司对案涉款项性质所提出的合理质疑。关于约定总价9,969,960元与***实际付款总额10,419,894元不一致的问题。***主张差额449,934元为原定购买5号门市的首付款，该房屋后经中介公司转卖他人，该部分差价款已由中介公司实际退还***，5号门市转卖后，金晟公司与实际买受人***办理了网签登记。经查，***提供的交易记录显示案外人***曾于2018年12月28日向其转款50万元；而金晟公司提供的证据显示金晟公司与案外人***于2019年1月7日签订有一份商品房买卖合同。因上述证据之间缺乏必然关联，***、***均不能就相关事实出庭接受质询，仅凭金晟公司提供的录音证据不能与***提供的转款证据形成完整证据链条，故针对约定价款与实际付款不一致的问题，不能视为***作出了合理解释。鉴于金晟公司与***针对案涉房屋始终未签订商品房买卖合同，亦未开具不动产销售发票，现有证据不足以认定案涉款项的“购房款”性质具有排他性。 再次，在实际占有方面。***主张购买案涉九处房屋的初衷系作服装经营场所之用，但结合现有证据来看，在其知晓案涉建设项目曾因欠款出现停工，存在不能如期交付的风险时，仍追加支付大额资金；在房屋具备办理预告登记条件后，即未积极追求权利登记，降低交易风险，亦未对案涉房屋采取实际有效的占有利用，有违常理。***主张在晟金物业公司处办理入户手续并交纳一年物业费后，又将案涉房屋整体出租给该物业公司用于仓储杂物，以物业费抵顶租金。众所周知，商品房的物业费收费标准与商业门市的正常年租金标准相差悬殊，***将投资近千万元的房产长期以明显不合理的低价出租给物业公司用于堆放杂物，明显与日常经验法则相悖，亦不符合商业经营追求利益最大化的一般规律。另，***在重审时提供的进户凭证、入住流程签认单、入住收楼确认单、业主手册等证据，在原一审时均未提供，属于逾期举证，且不能对逾期举证作出合理解释，鑫丰公司提出异议，故本院对上述证据的形成时间及真实性无法确认。晟金物业公司与金晟公司属于关联公司，结合晟金物业公司实际占用案涉房屋的事实，现仅凭该公司出具收据、发票以及交钥匙照片等证据，尚不足以证明***在人民法院查封之前已实际持续控制、占有案涉房屋。 最后，在过户登记方面。虽然案涉房屋未能办理产权过户登记的主要原因在于金晟公司一方，但是案涉房屋早已具备办理预告登记的条件。按照***主张，其与金晟公司早在2010年即达成购房合意，并于2017年完成全款交付，但是直至人民法院查封时，***也未积极行使作为房屋买受人的备案登记权利。尽管是否办理预告登记不是评价能否排除强制执行的参照标准，但从房屋买受人角度来讲，确是防御交易风险的一种必要方式。***在交付巨额资金后，对案涉房屋交易风险的放任态度，应视为其怠于主张权利的一种体现，具有一定过错。 综上所述，鉴于***的权利主张存在诸多不合常理之处，现有证据的证明力尚未达到足以证明***与金晟公司之间存在真实房屋买卖合同关系的高度盖然性证明标准，不足以认定***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故本院对***的诉讼主张不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回***的诉讼请求。 案件受理费81590元，由***负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年一月三十日 书记员***