海南家宝房地产开发有限公司、北京建工集团有限责任公司等建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 (2025)琼01执复32号 海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 （2025）琼01执复32号 复议申请人（异议人、被执行人）：海南家宝房地产开发有限公司，住所地海南省海口市滨海大道157号海口港大厦9层，统一社会信用代码9146000075435661XG。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，海南云联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，海南云联律师事务所律师。 申请执行人：北京建工集团有限责任公司，住所地北京市西城区广莲路1号，统一社会信用代码911100001011328547。 法定代表人：***，董事长。 被执行人：东方鼎盛地产发展有限公司，工商注册住所地河南省郑州市河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街6号东方鼎盛中心14层68号，统一社会信用代码91410100694899101B。 法定代表人：***，公司董事长。 复议申请人海南家宝房地产开发有限公司（以下简称家宝公司）不服海口市秀英区人民法院（以下简称秀英区法院）作出的（2024）琼0105执异423号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 秀英区法院在执行申请执行人北京建工集团有限责任公司（以下简称建工集团公司）与被执行人家宝公司、东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称鼎盛公司）建设工程施工合同纠纷一案[执行案号：（2024）琼0105执1824号]中，复议申请人家宝公司对该院查封其名下房产的执行行为不服提出书面异议，请求解除超标的查封的房产。秀英区法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并作出（2024）琼0105执异423号执行裁定书，裁定驳回家宝公司的异议请求。 秀英区法院查明，一、执行依据和内容。执行依据为海口市中级人民法院（以下简称海口中院）做出的（2021）琼01民初10号民事判决和海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2021）琼民终957号民事判决，生效判项内容：（一）家宝公司于判决生效后十五日内向建工集团公司支付工程款224548639.84元以及利息32952512.89元（利息以224548639.84元为本金，自2020年6月22日起计算至实际付清之日止，按年利率9%标准计算，暂计算至2022年2月9日为32952512.89元）；（二）家宝公司于判决生效后十五日内向建工集团公司支付施工人货电梯租赁费280000元（自2020年5月开始，按每月租金20000元标准计收至实际拆除之日止，2021年6月拆除，共14个月），以及安全文明施工设施料租赁费630000元（按每月45000元计算，自2020年5月开始计至2021年6月止，共14个月）；（三）返还工程保证金1000000元；（四）支付现场管理人员工资1400000元（每月100000元自2020年12月起算计至实际管理人员移交现场之日，暂计至2022年1月为1400000元），（五）支付诉讼保全保险费340796元；（六）加倍支付迟延履行期间的债务利息（终审判决生效为2022年2月7日）。以上款项合计261151948.73元（利息暂计，且不含迟延履行期间的债务利息）。 二、优先债权情况。海南省第一中级人民法院（以下简称省一中院）向秀英区法院送达（2024）琼96执恢119号协助执行函，内容为：海南联合资产管理有限公司（以下简称联合资产公司）对海口市滨海大道XXXX号“XXXX”（现已更名为“海口XX大厦”）416个单元面积为107302.72平方米在建工程及不动产权证书为“琼（2018）海口市不动产权第XXXX号”项下对应分摊的土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。具体金额为：家宝公司等被执行人向联合资产公司偿还借款本金4.3415亿元及利息（包括合同期内利息及逾期利息）、复利（其中，截止2023年2月9日的合同期内利息为25470133.33元，逾期利息为51188998.44元，复利为3003087.91元；自2023年2月10日起至借款实际清偿之日止的逾期利息：以实际欠款本金4.3415亿元为基数，按照年利率12.375%计付；自2023年2月10日起至借款合同期内利息实际清偿之日止的复利：以合同期内利息25470133.33元为基数，按照年利率12.375%计）。并负担案件受理费、公告费、保全费合计2616197.78元，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付执行费581212.22元。 三、房产查封及续封情况。海口中院于2021年7月21日查封了海口市秀英区滨海大道XXXX广场[预售证：（2019）海房预字（XXXX）号，即XXXX项目]预售不动产403套房产（查封期限自2021年7月21日至2024年7月20日），属于在建工程，由被执行人与案外人海口XXXX集团（现更名为：XXXX）合作开发。海口中院于2024年3月26日将该案指定由秀英区法院执行。秀英区法院于2024年4月18日立案执行，并于2024年6月24日根据申请执行人的申请对403套房产进行续封，查封期限三年。 秀英区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案执行标的本金及利息计算至今已达3.58亿元，而海南一中院执行案件的优先债权为5.143亿元及利息、逾期利息、复利（目前利息仅计算至2023年2月，尚不包含迟延履行期间的债务利息），不计算优先债权的各项利息加起来标的额已近9亿元，查封房产评估价值虽17亿余元，但考虑案涉大厦尚未竣工验收、未通过消防验收、存在行政处罚等多种不利因素，司法拍卖极有可能流拍，若多次流拍，则根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条之规定，可以不低于评估价格二分之一的保留价进行变卖。因此，综合考虑以上情况，异议人主张本案存在超标的查封情形，理由不充分。且因本案存在私自出售法院查封房产的刑事案件，加之异议人未提供续建案涉项目的相关佐证材料。因而，对异议人的异议请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定之规定，裁定驳回家宝公司的异议请求。 家宝公司向本院申请复议，请求:撤销秀英区法院（2024）琼0105执异423号执行裁定书，并裁定：1.中止对家宝公司、海南金宏水岸置业有限公司（原海口港集团公司）所开发建设的位于海南省海口市秀英区滨海大道XXXX广场[预售证:(2019)海房预字(XXXX)号，即海口XXXX项目]预售不动产403套房产的拍卖、变卖；2.解除上述预售不动产第31层、32层、33层、34层、35层全部60套合计10484.1平方米房产的查封。事实及理由：一、复议申请人在执行异议程序中对案涉403套房产拍卖、变卖的执行行为提出异议并书面说明事实和理由，执行法院却遗漏相关事实，仅以未超标的查封为由驳回对该项执行行为的异议，明显缺乏事实和法律依据。二、本案存在明显的超标的查封问题，且已经严重妨碍到XXXX大厦安全隐患整治和保交楼，依法应当立即得到纠正。执行法院仅以假设多次流拍后可以最抵按评估价五折作为变卖保留价为由，认定不存在超标的查封，属于认定事实不清，适用法律错误。1.多次流拍并不是已经发生的客观事实，更不是案涉财产本身的价值，明显超出了必要的执行范围，属于滥用职权。《最高人民法院关于执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第4条明文规定“严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权数额为限，坚决杜绝明显超标的查封”，显然判断是否超标的查封是该项财产本身的价值，即司法评估价值，而不是假设多次流拍后的变卖保留价。而且现有17.62亿元的财产评估价值已经考虑到了XXXX大厦尚未通过消防验收和竣工验收对财产价值的影响。2.即便考虑多次流拍，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条“拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价……如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”；《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖”规定，网络司法拍卖每次降价不超过20%且二拍流拍后即进入变卖程序，执行法院未考虑起拍价、降价幅度以及拍卖次数等因素，直接以司法评估价格五折作为变卖保留价属于适用法律错误。3.案涉403套房产共计71258.58平方米，司法评估价值合计17.62亿元，执行法院直接以五折即8.81亿元作为变卖保留价，近9亿元的降价幅度不仅缺乏法律依据，且明显违背常情常识常理。复议申请人作为被执行人的终本案件有22件，未履行金额合计52320.48万元；另外还有大量购房人的权益未得到保障。执行法院以近9亿元的降价幅度处置案涉403套房产，亦明显损害到其他执行申请人和购房人的合法权益。另外，执行法院查封的财产中包含了查封后新增工程投资额约1.29亿元，而XXX大厦大复工续建仍需工程投资额约1.3亿元，合计2.59亿元，依法不得在本案中查封和处置。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十一条“债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持”，以及《最高人民法院关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知》第三条“建设工程属于利用融资支持资金的新建部分为由提出异议的，应当征求所在地房地产融资协调机制的意见。经审查异议理由成立的，不得采取保全、执行措施；已经采取的，必须立即解除”的规定，结合本案首封普通债权不能对抗抵押债权，而抵押债权不能对抗续建债权的规定，本案首封效力应当不及于查封后的续建部分以及新增部分，人民法院不得采取保全、执行措施，已经采取的，必须立即解除，而该事实明显被执行法院遗漏。 本院复议查明，家宝公司向秀英区法院提出本案执行异议时的异议请求有两项：1.中止对家宝公司、海南金宏水岸置业有限公司（原海口港集团公司）所开发建设的位于海南省海口市秀英区滨海大道XXXX广场[预售证:(2019)海房预字(XXXX)号，即海口XXXX项目]预售不动产403套房产的拍卖、变卖；2.解除家宝公司、海南金宏水岸置业有限公司（原海口港集团公司）所开发建设的位于海南省海口市秀英区XXXX广场[预售证:(2019)海房预字(XXXX)号，即海口XXXX项目]预售不动产第31层、第32层、第33层、第34层、第35层全部60套合计10484.1平方米房产的查封。家宝公司在执行异议申请书中针对上述两项异议请求提出了不同的事实和理由。 本院认为，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第四项规定，异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查。秀英区法院作出的（2024）琼0105执异423号执行裁定，仅对是否存在超标的查封以及是否应解除部分房产查封进行审查及作出处理意见，未对异议人家宝公司提出的中止对查封房产的拍卖、变卖的异议请求及事实理由是否成立进行审查，存在遗漏异议请求的情形。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第四项之规定，裁定如下： 一、撤销海南省海口市秀英区人民法院（2024）琼0105执异423号执行裁定； 二、发回海南省海口市秀英区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月二十五日 书记员*** 附法律法规条文： 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。 撰稿：***校对：***印刷：*** 海南省海口市中级人民法院2025年3月25日印制 （共印10份）