通辽市笔克置业有限公司;通辽市泽信希望物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

内蒙古自治区通辽市中级人民法院 民事判决书 （2025）内05民终940号 上诉人（原审被告）：通辽市某某置业有限公司，住所：通辽市经济技术开发区。 法定代表人：符某某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：***，内蒙古嘉儒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：通辽市某某物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。 法定代表人：刘某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古禹莘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，系通辽市某某物业服务有限公司职工。 上诉人通辽市某某置业有限公司（以下简称“某某公司”）因与被上诉人通辽市某某物业服务有限公司（以下简称“某某物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2024）内0502民初11996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 某某公司上诉请求：1.撤销内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院作出的（2024）内0502民初11996号的民事判决，发回重审或依法改判驳回原告的诉讼请求。2.本案一、二审全部诉讼等费用均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人并非物业费责任承担主体。据《中华人民共和国物业管理法》第六条的规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；.......第七条的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）......（五）按时交纳物业服务费用；.......。自房屋自交付业主之日起，业主是房屋的实际占有使用人，其享有房屋的一切物业权利，更有按期缴纳物业费的义务，而物业公司即本案被诉人是收取物业服务费用的权利人，上诉人没有代收物业费、代缴物业费的权利与义务。一审法院认定上判决上诉人承担自2022年8月1日至2024年9月30日期间所产生的物业费1,756,326元属事实认定错误。2.一审法院认定被上诉人与上诉人订立的《前期物业服务合同》《前期物业服务合同补充协议》《换热站服务协议》以及《结算协议》不违反效力性法律规定属于认定错误，依据《中华人民共和国物业管理法》可知业主是缴纳物业费的当事人，物业服务公司是收取物业费的当事人，这是法律明确规定的，故上诉人与被上诉人订立的所有合同及协议中关于约定由上诉人缴纳物业费涉及该约定部分的所有条款均应因违反法律规定应被法院认定其部分无效。3.一审法院认为上诉人代缴纳公共设施电费等相关费用与被上诉人主张支付物业费无关联，这属于事实认定错误。被上诉人是上诉人聘用的物业管理公司，在双方签署的《前期物业服务合同》中明确约定物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等由被上诉人承担，这属于物业服务企业的服务项目、必然开销。本案中物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用包括公共设施的电费，该电费自2022年8月1日后一直由上诉人缴纳，金额暂计122,601.86元。同时，门卫室、9号楼101、102室室水箱间的供热费由上诉人代为缴纳，金额为9,451.80元，前述两笔费用本应系被上诉人承担，但实际却由上诉人垫付，应从上诉人主张的金额中予以扣除。4.一审法院已查明《换热站服务协议》明确看护期至“移交供热公司为止”，移交时间为2023年12月11日，即被上诉人的实际看护期应为3个月（（2023年10月15日至移交日），费用应为9,000.00元，一审法院认定错误，多计算4.9个月，应予以调整。5.一审法院认定的违约金计算标准过高，应予以调低。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。同时依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020修正）第十八条规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，加计30%-50%计算逾期付款损失。以及依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条应调整为LPR的1.3倍。鉴于此，本案上诉人主张的违约金已过分高于其可能造成的损失，本案的违约行为是金钱给付责任，即使法院判定上诉人应承担违约责任也应按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，最高加计30%计算逾期付款损失。6.根据案涉《前期物业服务合同约定》及补充协议约定，物业费按年交，第一季度前支付，故当年的物业费应于当年3月30日前支付。上诉人与被上诉于2022年8月1日才签署《结算协议》，即便被上诉人主张2022年8月至2023年9月期间物业费，违约金起算点也不应从2022年3月起算，一审法院认定违约金起算点有误。7.如果贵院认为上诉人仍应承担相关物业费的付款责任，请二审法院依据双方签订的《前期物业服务合同》进行综合审查，上诉人与被上诉人约定的电梯住宅的首层2.0元/月/平方米，不是被上诉人主张的全部2.2元/月/平方米，应区分计算，故请二审法院对其主张的不合理部份进行相应的核减计算。二、一审法院程序违法。一审法院在一审庭审过程中未就被上诉人是否已向业主收取物业费用进行审查，上诉人委托被上诉人对涉案小区进行物业管理本着不可重复获利原则，一审法院应重点审查具有法律明确规定的物业费缴纳义务人是否履行缴费义务，且上诉人已将自行调查证据向法院提交，一审法院未就该证据作任何质证与论述，其审判程序严重违法，综上所述，请求二审法院撤销原判发回重审或依法予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。 某某公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人请求。 某某物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.某某公司支付物业费1,756,326.00元，支付违约金416,257.41元（截止2024年12月24日），2024年12月25日至付清欠款之日仍按照全国贷款市场报价利率4倍计算后支付；2.某某公司支付换热站看护服务费36,000.00元；3.某某公司支付截至2022年7月31日物业及换热站未结算款77,694.23元；4.本案诉讼费用由某某公司负担。 一审法院认定事实：2020年，某某物业公司与某某公司订立《前期物业服务合同》，合同期限自合同生效至业主委员会成立签订新物业合同为止，电梯住宅首层每月每平方米2.00元，二层以上每月每平方米2.20元，物业费按年交纳，在当年的第一季度内交纳，逾期按照日1‰支付违约金。2020年12月31日，双方又订立《前期物业服务合同补充协议》，约定内容如下：1.某某公司开发建设的案涉小区的住宅，定于2020年12月28日至2020年12月31日交付；如在2020年12月31日前办理入住的面积不能达到合同面积30705平方米，由某某公司自2021年1月1日起按合同面积全额支付物业费；已经销售但业主未办理入住的，某某公司通知业主，且待业主办理入住时，某某公司给业主开具的准迁证日期为2020年12月31日，某某物业公司按准迁证日期收取物业费；如非以上日期，则差额部分由某某公司承担，此费用于每年的5月1日和12月1日前结清。2.某某公司免去业主一年的物业费，暂时按预测面积计算，付款时按实测面积计算，某某公司于2021年1月31日前支付；若在2021年1月31日前有变动，则按照实际情况进行支付；若2021年1月31日后，客户自行缴纳物业费，则由某某物业公司返还对应款项。 2020年12月29日，某某物业公司与某某公司订立《换热站服务协议》，约定由某某物业公司为某某公司看护案涉小区换热站，看护期限自2020年12月29日至换热站移交给供热公司止，每年取暖期6个月（自每年的10月15日至次年4月15日）为看护期，看护费用为每月3,000.00元。 2022年8月20日，某某物业公司与某某公司订立《结算协议》，经双方结算，截至2022年7月31日，某某公司欠某某物业公司物业费1,090,510.03元，某某公司以房抵债1,012,815.80元，余欠77,694.23元。双方在《结算协议》中还约定，自2022年8月1日至相关行业主管部门发放的《交付使用现场踏勘情况告知书》时止由某某公司承担物业费（按照30705平方米计算）和换热站看护费用，某某公司按照原约定的时间支付该费用。 在双方签订物业服务合同后，某某物业公司自2020年7月31日提供物业服务，实际提供服务的物业面积为38449.17平方米，某某物业公司于2024年9月30日撤离案涉小区，停止提供物业服务。在某某物业公司提供物业服务期间，案涉小区房屋已经大部分售出（总户数305户，售出266户）。 以某某物业公司实际提供服务的物业面积为38449.17平方米（其中，首层物业面积为5284.23平方米），按照《前期物业服务合同》约定的价格标准计算，所产生的物业费金额为2,172,056.40元；由于相关行业主管部门尚未发放《交付使用现场踏勘情况告知书》，按照《结算协议》约定，以物业面积为30705平方米（少于实际面积7744.17平方米）按照物业费每月每平方米2.20元价格标准计算，自2022年8月1日至2024年9月30日期间所产生的物业费金额为1,756,326.00元。 此外，在2023年12月11日，某某公司与通辽某某热力有限公司订立《供热设施移交协议书》，约定案涉小区供热设施移交给通辽某某热力有限公司，由通辽某某热力有限公司负责对供热设施供热运行和维护管理，协议书订立当日完成供热设施的交接。按照某某物业公司与某某公司订立《换热站服务协议》及《结算协议》约定，自2022年8月1日至2023年12月11日，按照看护期间为7.9个月，所产生的看护费用为23,700.00元。 一审法院认为，某某物业公司与某某公司订立的《前期物业服务合同》《前期物业服务合同补充协议》《换热站服务协议》以及《结算协议》不违反效力性法律规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行合同义务。 首先，某某公司应当按照《结算协议》约定，支付2022年7月31日前陈欠物业费余款77,694.23元。 其次，某某公司应当按照《换热站服务协议》以及《结算协议》的约定，支付自2022年8月1日至2023年12月11日按照看护期间为的看护费用23,700.00元。 此外，虽然案涉小区大部分业主已经入住，但双方订立的《结算协议》约定由某某公司承担物业费并不违反效力性法律规定，某某公司应当按照约定履行自己的义务。 按照《结算协议》的约定，自2022年8月1日至相关行业主管部门发放的《交付使用现场踏勘情况告知书》时止由某某公司承担物业费，截止2024年9月30日某某物业公司撤离，相关行业主管部门尚未发放《交付使用现场踏勘情况告知书》，某某公司应当按照协议的约定支付自2022年8月1日至2024年9月30日所产生的物业费。由于首层的面积（5284.23平方米）少于没有计入计费面积7744.17平方米，因此，某某物业公司以30705平方米按照每月每平方米2.20元并无不当。综上，某某公司应当以30705平方米按照每月每平方米2.20元支付自2022年8月1日至2024年9月30日所产生的物业费1,756,326.00元。 按照《结算协议》的约定，某某公司承担的物业费按照原约定的时间支付，原约定的物业费支付期限按照《前期物业服务合同》约定为当年的第一季度内（即3月30日前），由于某某公司逾期付款，应当承担逾期付款期间的违约责任。 原约定即《前期物业服务合同》约定的违约金标准为日1‰，因此，某某物业公司以全国贷款市场报价利率年利率的4倍标准请求某某公司支付违约金成立，以2022年至2024年每年3月31日前应付款337,755.00元、810,612.00元和607,959.00元按照全国贷款市场报价利率年利率的4倍计算，截止2024年12月24日，金额为376,490.00元。 综上所述，某某物业公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持；其超出部分的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条的规定，判决如下：一、被告通辽市某某置业有限公司支付原告通辽市某某物业服务有限公司自2022年8月1日至2024年9月30日期间的物业费1,756,326.00元，支付违约金376,490.00元（截止2024年12月24日），自2024年12月25日至付清欠款之日仍以1,756,326.00元为基数按照全国贷款市场报价利率4倍计算后支付；二、被告通辽市某某置业有限公司支付原告通辽市某某物业服务有限公司自2022年8月1日至2023年12月11日看护换热站期间的看护费用23,700.00元；三、被告通辽市某某置业有限公司支付原告通辽市某某物业服务有限公司2022年7月31日前陈欠物业费及看护换热站看护费余款77,694.23元；上述款项合计2,234,210.23元，于本判决发生法律效力后立即履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告通辽市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25,090.00元，由原告通辽市某某物业服务有限公司负担416.00元，由被告通辽市某某置业有限公司负担24,874.00元。 本院二审审理期间，某某公司、某某物业公司均向本院出示了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。 某某公司出示证据一：会计凭证（凭证内容包括电费发票、清单、收据等）共计一百九十九份及电费统计表五页，拟证明某某公司代某某物业公司垫付的关于涉案无业务费管理区内公共设施电费合计122,601.86元，该款项应在被上诉人主张的费用中予以扣除。证据二：取暖费发票七份，共计三张、缴费证明二张，拟证明某某公司代某某物业公司垫付的涉案物业管理区域内门卫室及相关水箱间供热费合计9,451.80元，该款项应在被上诉人主张的费用中予以扣除。证据三：入住专用收据四页、专用收据一页，证明某某物业公司为部分业主出具的以收物业费证明可佐证某某物业公司对实际业主收取了相应的物业费，但因某某公司不是当事人，不能完全了解物业费具体收取情况，故某某公司要求当庭申请追加所有业主为第三人。证据四：商品房买卖合同三百零四份及明细表、业主领取房屋钥匙借条一百三十二页，拟证明某某物业公司起诉索要物业费的区域内房屋已全部出售，且业主已全部入住完毕，三百零四户业主是享受物业服务的当事人，即应承担缴纳物业费的义务，故上诉人追加申请应得到法院的支持。证据五，被上诉人张贴于涉案物业服务区域的公示栏中的公示告知图片1张，拟证明被上诉人在涉案小区已明确向业主公示被上诉人已接到上诉人的通知，对其应于2024年1月1日由业主缴费自行收支且被上诉人明确告知业主如业主不按期缴费其承诺将于2024年1月30日撤出涉案服务管理区域，不再提供物业服务，可佐证被上诉人向上诉人主张的至2024年9月份止的物业费不合理，该物业费属于被上诉人自行扩大损失部分，扩大损失部分以及相应的产生违约金均不应得到法院支持。证据六，入住专用收据1枚，拟证明被上诉人向法院提交的已收取的业主物业费不全面，故应追加全体业主为第三人。 某某物业公司质证认为，证据一：关于该证据真实性没有异议，对关联性和证明问题有异议，该份证据首先费用计取不清晰，同时包含某某物业公司不管理的部分，票据内明确记载的地下车库，外围商铺，设备间等并非我公司管理部分，地下车库、外围商铺的物业费用由某某公司自行收取，因此该部分公共设备费用与我司无关，同时地上部分公区缴纳费用系因某某公司未移交给我司。关于案涉小区的电费缴纳，存在两个户头，某某公司一直未过户，该组证据中的缴费明细均以某某公司户头缴纳，我司无法缴纳，另外一个户头即我司接管物业后开设户头，在物业服务期间，一直缴费。综上造成某某缴纳该部分费用的原因系因某某公司，与我司无关。同时该组证据与本案物业费的主张并无直接关联性，有异议可就该部分费用另案主张。关于证据二：对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，首先关于门卫室采暖费缴纳2021年度采暖费，我司与某某公司就2022年8月1日前双方已就相关费用进行结算，因此该部分费用属于已结算费用，不应计入。另外门卫所负责的范围包含小区内、小区外围商铺、小区地下车库等，关于水箱间也是用于小区内业主用水，小区外围商铺用水和地下车库用水，某某公司就外围商铺物业费、地下车库物业费的收取均予我司无关，现就上述费用要求我司全部承担，于法无据，同时该部分费用也与物业费的主张无直接关联性，应当就该部分费用另案主张。关于证据三、证据四：真实性无异议，对证明问题有异议，304户业主房屋售出情况后并不代表入住，且售出情况、售出时间等我司并不知情，本案向某某公司主张物业费系因2022年签订的《结算协议》，协议内明确约定自2022年8月1日至相关行业主管部门发放的《交付使用现场踏勘情况告知书》时止由某某公司承担物业费（按照30705平方米计算）和换热站看护费用，某某公司按照原约定的时间支付该费用。因此应由某某公司支付物业费，与全体业主无关，某某公司应当就承担的物业费另行起诉主张权利。对证据五的真实性没有异议，但对证明问题有异议，该公示从另一方面能够证明某某公司一直未缴纳物业费，我司提出2024年1月30日撤场，但因某某公司与我司沟通继续担任案涉小区物业管理进而我司由于长期得不到物业费于2024年9月30日撤离案涉小区，某某公司在我司发布公示后与我司协商由其继续承担物业费，并且该公示也标明了“若全体业主不同意缴纳，我司将于2024年1月30日撤场”这也是在某某公司承诺继续承担物业费但一直未缴纳，我司于2024年9月30日撤离案涉小区的原因。对证据六的真实性没有异议，但该开票日期为2021年12月9日，根据结算协议我司于2022年8月前收费的相关物业费已经与某某公司结清，我司出示的证据二均系结算日期后收取的物业费，因此不能达到其证明目的。 某某物业公司出示证据一、发票4枚，拟证明某某物业公司在案涉小区提供服务期间以某某物业公司名头向电力公司缴纳了电费其他部分（设施部分）未移交我司且缴纳账户也未移交导致其他费用无法缴纳且涉及电费等与本案主张的物业费无关联性。证据二，收据11枚，拟证明自2022年8月份我公司至撤场收取10位业主物业费。某某公司质证认为，对于发票的真实性无异议，但不能达到其证明目的，非上诉人方未移交缴费账户，而是被上诉人方拒绝接收部分缴费账户而导致我司代缴大部分物业管理范围内的电费及取暖费。对于收据真实性无异议，但不能证明其已收的全部业主的物业费信息。被上诉人对实际收取业主物业费的情况有所隐瞒，致使法院无法查清具体已交费业主的户数及具体收取的金额，故上诉人请求法院追加第三人的申请应得到法院支持，以便法院查清事实，并核减被上诉人所收取的不当得利部分的物业费。 本院经审查认为，对于某某公司出示的证据一、证据二、均系某某公司主张其为某某物业公司垫付公共设施费用的相关证据，与本案的争议焦点无关，本院对以上证据的关联性不予确认。对于某某公司出具的证据三、证据四、证据六，与本案争议焦点无关，具体理由在正文中表述，本院对该证据的关联性不予确认。对于证据五、真实性予以确认，因双方对物业费负担问题已签订结算协议，故对证明问题不予采纳。对于某某物业公司出示的证据一、与本案争议焦点无关，对关联性不予确认。对于某某物业公司出示的证据二，真实性予以确认，能够证实某某物业公司自2022年8月份至撤场收取业主物业费的事实，对证明力予以确认。 二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。另查明，某某公司二审期间认可案涉小区换热站看护期为7.9个月，相应看护费用为23,700.00元。某某物业公司在2022年7月31日后从案涉小区业主处收取物业费合计29,486.95元，包括2022年3月31日收取某某湾某某室物业服务费257.76元、2024年7月26日收取某某湾某某室2024年物业费3,093.12元、2022年9月30日收取某某湾某某室自2022年9月30日至2022年12月31日期间物业服务费及一次性装修垃圾清运费1,410.70元、2022年10月20日收取某某湾某某室自2022年10月21日至2023年12月31日期间物业服务费及一次性装修垃圾清运费5,793.38元、2022年10月19日收取某某湾某某室自2022年8月1日至2023年12月31日期间物业服务费4,333.16元、2022年10月14日收取某某湾某某室自2022年10月15日至2023年12月31日期间物业服务费及一次性装修垃圾清运费4,254.67元、2022年8月6日某某湾收取某某室自2022年8月1日至2022年12月31日期间物业费及一次性装修垃圾清运费1,891.60元、2022年8月5日收取某某湾某某室自2022年9月1日至2022年12月31日期间物业费及垃圾清运费1,525.84元、2022年8月3日收取某某湾某某室自2022年8月1日至2022年12月31日期间物业费及一次性装修垃圾清运费1,582.18元、2022年8月16日收取某某湾某某室自2022年8月1日至2022年12月31日期间物业费1,817.42元、2023年2月14日收取某某湾某某室自2023年1月4日至2023年12月31日期间物业费及一次性装修垃圾清运费3,527.12元。某某物业公司自愿在本案一审判决数额基础上核减29,486.95元。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于案涉物业费承担主体问题，因某某物业公司与某某公司于2022年8月20日订立《结算协议》，经双方结算，截至2022年7月31日，某某公司欠某某物业公司物业费1,090,510.03元，某某公司以房抵债1,012,815.80元，余欠77,694.23元。双方在《结算协议》中还约定，自2022年8月1日至相关行业主管部门发放的《交付使用现场踏勘情况告知书》时止由某某公司承担物业费（按照30705平方米计算）和换热站看护费用，某某公司按照原约定的时间支付该费用。故按照双方约定，某某公司自愿负担约定费用，某某公司真实意思表示，不损害他人利益，原审认定某某公司承担某某物业公司主张的物业费及换热站看护费并无不当。 关于换热站看护期及看护费用，某某公司二审期间表示对原审判决认定的看护期为7.9个月，相应看护费用为23,700.00元无异议，本院予以确认。关于违约金计算标准问题，双方原约定即《前期物业服务合同》约定的违约金标准为日1‰，本案中某某物业公司以全国贷款市场报价利率年利率的4倍标准请求某某公司支付违约金不违反法律规定，原审法院以该利率标准计算违约金并无不当。关于违约金起算点，因在2022年8月20日《结算协议》中认可截至2022年7月31日某某公司欠某某物业公司物业费，则拖欠物业费属于应按原约定时间给付的费用，原审根据原约定即《前期物业服务合同》物业费支付期限当年的第一季度内（即3月30日前），以2022年至2024年每年3月31日前应付款物业费337,755.00元、810,612.00元和607,959.00元分别计算违约金并无不当。关于物业费计算标准问题，根据本案查明事实，某某物业公司实际提供服务的物业面积为38449.17平方米（其中，首层物业面积为5284.23平方米），本案中某某物业公司以物业面积为30705平方米主张相关权利，少于实际服务面积7744.17平方米，既可视为主张权利的总面积中除扣除首层物业面积5284.23平方米外，还放弃了就其他2000余平方米部分主张权利，故原审根据某某物业公司的主张按照2.20元/月/平方米计算物业费并无不当。本案系某某物业公司根据其与某某公司签订的《前期物业服务合同》《前期物业服务合同补充协议》《换热站服务协议》以及《结算协议》主张合同权利提起的诉讼，案涉小区业主不是本案必要共同诉讼参与人，故某某公司在本案审理过程中主张追加应案涉小区业务为本案当事人的请求，本院不予支持。对于某某公司主张某某物业公司已向业主收取物业费的问题，首先，双方在《前期物业服务合同补充协议中》中约定若2021年1月31日后，客户自行缴纳物业费，则由某某物业公司返还对应款项，如某某物业公司存在已收取未返还情形，某某公司未在本案一审中提出反诉的情况下，可另行主张权利；其次，某某物业公司自愿在本案一审判决数额基础上核减其在2022年7月31日后从案涉小区业主处收取物业费29,486.95元，系当事人对其权利的自由处分，为减轻双方当事人的诉累，本院予以准许。经核算，某某公司主张本案一审程序违法的理由不成立。关于某某公司主张其代某某物业代缴公共设施电费、取暖费等问题，因双方针对案涉小区物业服务费相关问题进行过结算，如某某公司认为存在双方在结算时针对其代某某公司缴纳公共设施费用部分未结算或未全部结算的情形，属于某某物业公司是否存在不当得利情形，应由某某公司向某某物业公司主张权利，本案系某某物业公司依据合同权利提起的诉讼，某某公司在未在本案提出反诉的情况下有权就此问题另行主张权利。 综上所述，因二审期间基于当事人陈述意见及新证据，影响案件事实认定，本案予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2024）内0502民初民初11996号民事判决第一、二项； 二、撤销内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2024）内0502民初民初11996号民事判决第三、四项； 三、变更内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2024）内0502民初民初11996号民事判决第三项为上诉人通辽市某某置业有限公司支付被上诉人通辽市某某物业服务有限公司2022年7月31日前陈欠物业费及看护换热站看护费余款77,694.23元；上述款项合计2,234,210.23元，核减29,486.95元后为2,204,723.28元，于本判决发生法律效力后立即履行； 四、驳回上诉人通辽市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25,090.00元，由原告通辽市某某物业服务有限公司负担416.00元，由被告通辽市某某置业有限公司负担24,874.00元。二审案件受理费24,674.00元，由上诉人通辽市某某置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年六月二十六日 法官助理*** 书记员***