云南某某建筑工程有限公司与王某韬案外人执行异议之诉一审民事判决书

云南省昆明市官渡区人民法院 民事判决书 （2022）云0111民初26120号 原告（申请执行人）：云南某某建筑工程有限公司，住所昆明市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被告（执行案外人）：***，男，1992年6月23日生，汉族，住云南省曲靖市会泽县。 委托诉讼代理人：***，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。 第三人（被执行人）：昆明某某投资有限公司，住所云南省昆明市官渡区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，特别授权代理。 原告云南某某建筑工程有限公司与被告***及第三人昆明某某投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2022年12月2日受理后，适用普通程序由审判员***独任审判，于2023年3月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人***，第三人委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云南某某建筑工程有限公司诉称：原告与昆明某某投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，法院作出（2021）云0111民初19216号民事判决书，判决生效后昆明某某投资有限公司未履行付款义务，原告申请强制执行，案号为（2022）云0111执4141号。执行过程中，法院于2022年7月7日查封昆明某某投资有限公司名下位于昆明恒大城Ａ3地块**幢**号商铺（即云玺城市花园Ａ3地块2幢商铺107号）（以下简称“某某房屋”）。后***提出执行异议请求解除对某某房屋的查封执行，法院作出（2022）云0111执异461号执行裁定书，裁定中止对某某房屋的执行。（2022）云0111执4141号执行案件对某某房屋的查封时间是2022年7月7日，虽***陈述其与昆明某某投资有限公司在2021年11月23日就签订了《商品房买卖合同（预售）》，但其未在查封前依法办理网签备案登记，不能视为签订了合法有效的书面买卖合同。同时，从***提供证据可以看出***并未在查封前合法占有某某房屋，且某某房屋至今未办理过户登记，被告***对此存在明显过错。此情形显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故执行法官依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所作出（2022）云0111执异461号执行裁定书没有事实和法律依据，依法应予以撤销。特起诉请求：一、判令撤销（2022）云0111执异461号执行裁定书；二、判令驳回被告***的执行异议申请，继续履行（2022）云0111执4141号执行裁定书，并继续执行昆明恒大城Ａ3地块**幢**号商铺（即云玺城市花园Ａ3地块2幢商铺107号）；三、本案诉讼费由被告承担。 被告***辩称：2021年5月27日被告向第三人认购案涉商铺，2021年11月23日被告与第三人签订《商品房买卖合同》，交易价格为540254元。截止2022年8月，被告已经按照买卖合同约定全额支付了购房款，第三人于2022年8月30日向被告发出交房通知书，第二天被告办理了接房手续，被告在接房时与某甲公司签订了包括物业服务协议在内的所有相关协议。接房后，被告对案涉商铺进行装修，对外支付了装修款，现案涉商铺已装修完毕，与交房时状态并不相同。原告起诉主张无据，并无法律规定必须办理网签备案登记才视为正式有效的买卖合同，被告与第三人签订认购书以及商品房买卖合同以后，双方已成立书面的买卖合同法律关系。原告主张被告未在查封前占有房屋是因商品房买卖合同约定交房时间为2022年8月30日，在此前因开发商原因房屋未竣工验收故无法办理交付，并非被告原因造成。至今未办理过户登记的原因也不在被告，是开发商在签订了买卖合同并收到了全额房款后怠于履行办理备案登记的义务，并且房屋被查封后无法办理备案登记，故某某房屋未办理备案登记的原因并不在被告。原告对第三人享有判决确认的债权，是退还保证金的债权，但被告与第三人之间存在商品房买卖合同关系，被告相应权利为物权期待权，高于一般普通债权，故被告有权对该商铺提出执行异议。同时被告已对该商铺进行装修，支出了相应的装修费用，现商铺并非原告申请查封时的毛坯状态，也就是说商铺已非原物，被告在其中进行了增值。故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人昆明某某投资有限公司陈述称：第三人与被告已于2021年5月27日形成了事实上的合同关系，被告于2021年5月27日支付定金2万元及首期款115064元，双方签订合同时间是2021年11月23日，未办理登记备案原因是2021年8月底恒大出现流动性问题，网签被锁。2022年7月份可以办理登记备案，第三人通知被告办理备案登记时，被告查询发现房屋被查封，后被告提出了执行异议。对于原告的诉讼请求，请法庭依法判决。 经核查，本案争议所涉诉讼案件及对应执行情形如下：2021年10月22日，本院受理云南某某建筑工程有限公司诉昆明某某投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，并于2022年1月24日作出（2021）云0111民初19216号民事判决，判决“一、由被告昆明某某投资有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告云南某某建筑工程有限公司的质保金352177.19元；二、由被告昆明某某投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告云南某某建筑工程有限公司以应退还质保金352177.19元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算自2019年10月20日起至实际付清之日止的逾期付款利息；三、驳回原告云南某某建筑工程有限公司的其他诉讼请求。”因昆明某某投资有限公司未主动履行该生效判决书所确定义务，云南某某建筑工程有限公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出（2022）云0111执4141号执行裁定书，裁定“查封被执行人昆明某某投资有限公司名下位于云玺城市花园（Ａ3）地块**幢**号房屋”，并于2022年7月7日通知合同备案管理机关协助执行。***以上述查封房屋系其向昆明某某投资有限公司买受为由提出执行异议。针对相应案外人执行异议，本院于2022年11月10日作出（2022）云0111执异461号执行裁定，裁定“中止对位于昆明恒大城Ａ3地块**幢**号商铺（即云玺城市花园Ａ3地块2幢商铺107号）的执行。”现原告即执行申请人云南某某建筑工程有限公司提起诉讼要求对云玺城市花园（Ａ3）地块**幢**号房屋（以下简称“某某房屋”）继续执行。 原告针对其继续执行请求向本院提交证据如下： 1.录音、微信聊天记录、照片，据之主张某某房屋封闭上锁且为限制状态，至今仍对外销售。被告***与第三人系为阻碍执行恶意串通、捏造事实，签署虚假合同，不应中止对相应房屋的执行； 2.“安居客”ＡＰＰ截图、“贝壳找房”ＡＰＰ截图，据之主张与诉争某某房屋同一地块的类似商铺出售价格为16000元／平米，印证被告提交合同所载单价7445.62元是虚构。 经质证，被告对原告提交证据1不予认可，表示录音和微信聊天记录来源于中介，中介所陈述情况并没有得到第三人确认，不具有客观性及参考意义。原告以和中介间谈话所进行猜测和推断与事实不符。相应现场影像资料可看出商铺已悬挂招牌并占有使用，外部影像并不能反映内部状况；对证据2不予认可，表示其形成时间无法确认，且2021年房价低于现在价格符合市场状况。第三人对原告提交证据1不予认可，表示被告已向其全额支付购房款并签订买卖合同，属真实交易；对证据2不予认可，表示被告系批量购买房屋，享有优惠，有价差属正常。 被告***针对其排除执行主张向本院提交证据如下： 3.《云玺城市花园商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》，据之主张其于2021年5月27日向第三人认购案涉商铺，于2021年11月23日签署正式合同，交易价格为540,254元； 4.收据，据之主张其已向第三人支付全额购房款540,254元； 5.《昆明恒大城交楼通知书》，据之主张第三人于2022年8月30日向其发出交房通知； 6.《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》、消防安全责任书、业主入住须知、交楼流程表、收楼物品领用登记表、楼宇情况反馈表、客户意见征询表、钥匙托管委托书、中航物业现金收款收据、预收费用单，据之主张其已于收到第三人接房通知次日办理接房手续，与物业服务企业签订包括《前期物业服务协议》在内相关协议并缴纳相应房屋2022年9月1日至2023年8月31日期间的物业管理费用； 7.《装饰装修工程施工合同》、装饰装修工程保修单、视频资料、微信聊天记录、微信支付记录截图、收条，据之主张其接房后，于2022年9月15日与案外人签订合同并对房屋进行装修，某某房屋现状已发生变化； 8.银行转账记录，据之主张其委托案外人***于2021年5月27日向第三人支付款项140000元，其中20000元系支付某某房屋定金；于2021年5月31日向第三人支付2925621元，其中250127元系支付某某房屋房款，同时其与第三人协商以收购的第三方理财产品抵扣房款201301元，且在享受提前支付优惠3867元情形下，支付诉争某某房屋剩余房款64959元； 9.微信聊天记录，据之主张原告提交证据1中的房地产中介所作“工抵房”表达系为了推销某某房屋而为。 经质证，第三人对被告提交证据3-9的真实性表示无异议；原告对被告提交证据3不予认可，表示其中认购书所载定金20000元原告并未提供交付依据；其中《商品房买卖合同（预售）》约定房款金额和分期金额不一致，且分期付款时间过长，不具有合理性；对证据4以被告未提交支付凭证以及付款时间、金额与合同约定分期时间、次数不能对应为由不予认可；对证据5不予认可；对证据6中业主入住须知、交楼流程表、收楼物品领用登记表、楼宇情况反馈表、钥匙托管委托书表示被告签署日期为2022年8月30日，与第三人通知交付时间2022年8月31日不能对应；对证据6中中航物业现金收款收据、预收费用单以被告未提交实际支付依据为由表示不予认可；对证据7中《装饰装修工程施工合同》表示系被告与案外人虚假签订合同，对影像资料表示并非诉争商铺；对证据7中微信聊天记录截图、微信转账截图、收条表示不予认可；对证据8的真实性表示无异议，但认为与本案无关联，相应转账记录系案外人名下支出记录，与本案争议无关，且金额与收据所载金额不能对应；对证据9真实性无异议，但对其关联不予认可，主张诉争某某房屋是否为工抵房均不能作为排除执行依据。 第三人向本院提交证据如下： 10.代付声明、交款核对单、收据、投资产品兑付申请书、付款委托书、投资产品兑付余额确认书，据之主张被告已向其支付诉争某某房屋全额购房款。 经质证，被告对证据10的真实性均无异议。原告对证据10真实性、合法性及关联性均表示不予认可，主张系第三人与被告相互串通制作证据。 本院对上述证据认定如下：本案被告系以就诉争某某房屋和第三人间存在买卖合同关系为由提出执行异议，第三人作为诉争某某房屋的开发企业或者或商品房建设者，对被告提交商品房买卖合同及付款依据表示无异议，在相对方角度而言，逻辑上对与被告间买卖合同关系无争议，在执行异议角度而言，则属对被告所提出执行异议不持反对意见。基于第三人的质证确认意见，本院对被告提交3、4、5、6、8及第三人提交证据10的形成客观性予以确认。对原告有关推翻性主张争议，本院作后续综合评述。被告提交证据7中除影像资料外，其他证据逻辑上涉他，本院在本案中不作直接认证。对相应影像资料，作认知判断因素参考，不作独立证据采证。对原告提交证据1、2及被告提交证据9，本院作后续综合评述。 综上，针对某某房屋权利性争议事项，本院认定事实如下：第三人昆明某某投资有限公司与被告***签署有落款时间为2021年5月27日的《云玺城市花园商品房认购书》。相应认购书载乙方（即***）向甲方（即昆明某某投资有限公司）认购云玺城市花园楼盘Ａ3地块2幢商铺107单元，该商品房建筑面积74.32平方米（套内建筑面积72.56平方米），按建筑面积计算单价为7269.29元／㎡、按套内建筑面积计算单价为7445.62元／㎡，总金额540254元。乙方同意签署本认购书时支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），乙方选择以分期付款方式付款，具体为：乙方须于2021年5月31日前支付首期房款115064元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》；于2021年6月15日前付清135063元；于2021年11月27日前付清54045元；于2022年5月27日前付清54025元；于2022年11月27日前付清81038元；于2023年5月27日前付清81039元。第三人昆明某某投资有限公司与被告***签署有落款时间为2021年11月23日的编号Ｃ城2021512的《商品房买卖合同（预售）》，合同列***为买受人，载交易商品房为坐落于官渡街道办事处的云玺城市花园（Ａ3地块）**幢**层**号房屋，预测建筑面积74.32平方米，按套内建筑面积计单价为7445.62元／平方米，总价款540254元，采用分期付款方式付款及买受人应当在2023年5月27日前分6期支付该商品房全部价款，首期房价款135064元，应当于2021年5月31日前支付，出卖人应当在2022年8月31日前交付房屋。此外双方所签署《补充协议》载有：“买受人于2021年5月31日前向出卖人支付首期房款135064元；于2021年6月15日前向出卖人支付房款135063元；于2021年11月27日前向出卖人支付房款106013元；于2022年5月27日前向出卖人支付房款81038元；于2023年5月27日前向出卖人支付房款81039元”。案外人***名下账户于2021年5月27日转入第三人名下账户款项140000元；于2021年5月31日转入第三人名下账户款项2925621元。第三人持有***出具的落款时间为2021年5月27日的《代付声明》［该声明文本载“兹证明（金额20000元大写人民币贰万元整），该笔款作为我***代客户***支付云玺城市花园Ａ3-2-107，由此引发的一切后果由本人承担，特此声明”］及落款时间为2021年5月31日的《代付声明》［该声明文本载“兹证明（金额250127元大写人民币贰拾伍万壹佰贰拾柒元整），该笔款作为我***代客户***支付云玺城市花园Ａ3-2-107商铺，由此引发的一切后果由本人承担，特此声明”］。第三人出具有载时间为2021年5月31日、相对方为***的《收据》（载Ａ3地块2幢商铺107购房款金额270127元），并持有“***”字样署名《代付声明》［声明文本载“兹证明（金额64959元大写人民币陆万肆仟玖佰伍拾玖元），该笔款作为我***代客户***支付云玺城市花园商铺款，由此引发的一切后果由本人承担，特此声明”］，以及落款时间为2021年10月25日及26日的“***”字样署名的《投资产品兑付申请书》和《付款委托书》，其中《付款委托书》表述有：“湖北某某建设有限公司：本人与贵司于2021年7月15日签订的公开定向债务融资工具认购协议，认购金额1000000.00（大写人民币壹佰万元），于2022年10月12日到期，本人已填写了唯一编码为Ｃ03-019732的《投资产品兑付申请书》，并确认本息和（投资产品待兑付余额）为1031358.9元（大写人民币壹佰零叁万壹仟叁佰伍拾捌元玖角）。现本人委托贵司将前述总额中的201301元（大写：人民币贰拾万零壹仟叁佰零壹元）支付至昆明某某投资有限公司（某乙公司），用于缴纳本人（或本人指定的***）购买的位于云南省昆明市**楼盘**幢商铺**号房屋的房款。本人（或本人指定的***）收到昆明某某投资有限公司（某乙公司）出具的昆明市恒大城楼盘Ａ3地块2幢商铺-107号房屋的房款收据之日，表明贵司于本人签订的前述【恒传辉荣063511】非公开定向债务融资工具认购协议项下201301元（大写：人民币贰拾万零壹仟叁佰零壹元）的兑付义务已完成”。被告持有第三人出具的《收据》如下：载时间为2021年8月6日，列购买方为***，列房间名称为“昆明恒大城-商铺-Ａ3地块-Ａ3地块2幢商铺-107”，列金额“楼款68826元”的《收据》；载时间为2021年10月26日，列购买方为***，列房间名称为“昆明恒大城-商铺-Ａ3地块-Ａ3地块2幢商铺-107”，列金额“楼款201301元”的《收据》；载时间为2022年7月21日，列购买方为***、列房间名称为“昆明恒大城-商铺-Ａ3地块-Ａ3地块2幢商铺-107”、列金额“首期135064元、楼款135063元”的《收据》。被告持有第三人制作的落款时间为2022年8月30日《昆明恒大城交楼通知书》，该通知表述通知被告***于2022年8月31日至**幢商铺**号房屋的接（验）房手续。第三人及被告确认被告与某某物业管理有限公司于2022年8月31日签署有《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》等。案外人***于2022年11月7日支付某某物业管理有限公司昆明分公司款项两笔分别为891.84元和2675.52元。本案诉讼过程中，***到庭确认上述以其名义出具《代付声明》为其本人出具，并对相关账户交易记录的客观性予以确认，同时陈述本案诉争某某房屋系其借***名义购买。 本院认为，根据本案争议所涉执行依据，原告云南某某建筑工程有限公司对第三人昆明某某投资有限公司享有金钱债权。在相应金钱债权执行过程中，本院查封第三人昆明某某投资有限公司开发建设的恒大云玺城市花园Ａ3地块**幢**号房屋（某某房屋）。被告***作为执行案件案外人以其系某某房屋买受人且已付清全部价款为由提出执行异议，在本院经审查认定***所提异议成立并裁定中止对争议标的房屋的执行后，原告作为申请执行人提起继续执行诉讼。现就相应争议评判如下：（1）被告与第三人就诉争执行标的分别于2021年5月27日和2021年11月23日签订有《云玺城市花园商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》。针对相应商品房买受意思是否真实争议，被告及第三人分别从其角度提交购房款项交付情形依据。从相应证据而言，对于《云玺城市花园商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》所约定或表述购房款540254元，存在涉他情形且不体现为一一对应。被告及第三人解释以被告名义购买的房屋涉及多套且涉及“定向债务融资工具兑付抵款”问题。案件审理过程中，针对被告及第三人陈述或主张指向事项，***到庭陈述表示其与被告***系朋友关系，系其借被告***名义向第三人购买包括诉争某某房屋在内的多套房屋。对此，基于部分转账款项的交付或用途确认，结合其他款项交付指向的《代付声明》和“定向债务融资工具兑付抵款”依据，被告及第三人所陈述或主张房款支付情形，并不明显违反债务清偿及分期履行行为逻辑，具有反向履行印证效力。故本院确认被告和第三人签署《云玺城市花园商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》属双方间真实意思表示，在双方间成立商品房买卖合同关系。原告关于《云玺城市花园商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》所表述房屋价格明显过低主张，在房地产市场下行及第三人经营困境情形下，并不构成当然推翻性事由。就原告针对其有关中介以“工抵房”名义推销诉争某某房屋主张所提交微信聊天记录而言，在被告补充提交且可判定指向联系人相同的微信记录情形下，亦不能表明存在第三方隐瞒实际控制诉争某某房屋或非被告真实买受情形。故对原告相应推翻性主张，本院不予采纳。至于***到庭接受询问陈述借名买受事项，对本案权利对抗争议的判定不具有实质性影响，本院不作具体判定；（2）从第三人陈述其与被告签订《商品房买卖合同（预售）》履行该情形而言，应认定被告已向第三人支付全额房款且第三人无异议。同时，根据被告提交接房资料、物业管理服务协议等依据情形，可合理判定第三人已向被告交付房屋，或被告已接收相应《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的交付；（3）依执行案件执行依据，原告对第三人享有金钱给付性质债权。在原告就实现金钱给付性质债权而对第三人所申请强制执行中，被告针对某某房屋主张买受人权利。被告主张的不动产买受性质债权是否能阻却对标的房屋的执行，或者说原告继续执行请求是否成立，取决于何者权益应当优先保护。对此，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”相应规定系对权利真实性进行审查情形下，对不动产善意买受人的保护性规定，也即在可确认不动产善意买受人具有物权期待性权益情形下，认定相应不动产买受性债权具有优先性。结合本案而言，就可认定的被告和第三人间《商品房买卖合同（预售）》的订立及房款支付，发生于诉争某某房屋被查封之前，相应被告基于买受事项而对诉争标的房屋的占有虽发生查封行为之后，但不实质影响其权利的判定。就相应可认定的房屋买受事项，基于合同订立、履行情形，不足以认定存在未办理不动产转移登记的原因可归责于被告。故可认定被告对诉争执行标的具有物权期待性权益，应优于原告金钱债权实现。基上，被告针对某某房屋享有可排除强制执行的权益。原告在本院就被告所提出异议裁定不得某某房屋情形下所提出的继续执行请求依法不能成立，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零九条、第三百一十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 驳回原告云南某某建筑工程有限公司诉讼请求。 案件受理费100元，由原告云南某某建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二三年五月三十一日 书记员***