深圳某有限公司、丁某等案外人执行异议之诉二审判决书

广东省惠州市中级人民法院 民事判决书 （2024）粤13民终8264号 上诉人（一审原告）：***，男，汉族，1962年1月10日出生，住址江西省南昌市xxx，公民身份号码xxx。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：宏发建设有限公司，住所地江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区金沙四路619号，统一社会信用代码91360000739183917X。 法定代表人：***。 被上诉人（一审被告）：深圳市品石石材护理有限公司，住所地深圳市龙岗区南湾街道上李朗社会莱茵工业区一区一栋，统一社会信用代码91440300326644543Y。 法定代表人：***。 被上诉人（一审被告）：***，男，汉族，1984年11月15日出生，住址深圳市龙岗区xxx，公民身份号码xxx。 法定代表人：***。 一审第三人：惠州市均城投资有限公司，住所地惠州大亚湾西区龙海一路6号新力上园营销中心2楼，统一社会信用代码91441300688694927X。 法定代表人：***。 上诉人***与被上诉人宏发建设有限公司（以下简称“宏发公司”）、深圳市品石石材护理有限公司（以下简称“品石公司”）、***，一审第三人惠州市均城投资有限公司（以下简称“均城公司”）案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院于2024年7月16日作出的（2024）粤1391民初3128号民事判决，向本院提起上诉。现已审理终结。 上诉人***的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判不得执行上诉人向第三人均城公司购买的位于惠州大亚湾西区xxx、xxx、xxx、xxx；3.请求改判第三人均城公司立即为上诉人办理惠州大亚湾西区xxx、xxx、xxx、xxx房不动产权登记手续，将上述房屋产权过户登记到上诉人名下；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一情形，事实不清、责任划分不当，据此判决驳回上诉人对案涉房产排除强制执行的诉讼请求，显然错判，依法应予纠正。一审法院已经查明认定上诉人在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款三个可排除强制执行的条件，但在认定是否符合“非因买受人自身原因未力、理过户登记”这一情形时，一审法院却以上诉人“未提交证据证明在四套房产完税后原告存在向房屋登记机构递交过户登记材料或向第三人均城公司提出办理过户登记的请求”为由，认为上诉人请求排除强制执行不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，该认定显然是脱离实际，事实不清、责任划分不当。在商品房买卖合同关系中，产权过户登记手续是由开发商主导办理，买受人仅需提交身份证复印件、购房发票、缴交不动产登记 费用及契税后，由开发商统一批量力、理产权过户登记，买受人无法单独向房屋登记机构申请办理过户登记手续。2022年5月30日，上诉人向第三人均城公司缴交了房屋维修基金、不动产登记费用，同日第三人向上诉人开具了足额的购房款发票和维修基金、不动产登记费用《收据》(见上诉人一审证据7)，2023年6月2日上诉人又缴纳了房产契税，上述行为充分证实了上诉人是积极追求办理房产过户登记的结果，上诉人作为案涉房产买受人，已全部履行了向第三人均城公司提交了办理房产过户登记所需的全部资料，未能办理过户登记是第三人的原因(如资金断裂、工作人员频繁变动等)造成，不可归责于上诉人的责任。另根据《商品房买卖合同》第六章“房屋登记”第十七条约定第三人“应在商品房交付之日起730日办理房屋所有权证书”以及《补充协议》第十二条“对产权登记的补充约定”第5点约定，买受人(上诉人)是根据出卖人(第三人)发出办理《不动产权证书》通知的约定时间内向第三人提交办证资料，因此，上诉人不可能单独向房屋登记申请办理过户登记手续，上诉人是否催告第三人办证与未办理过户登记的原因和责任不存在因果关系，不能据此认为上诉人未提交催告的相关证据就认定未办理过户登记的原因在上诉人。上诉人作为买受人，已向第三人提交了办理房产过户登记所需的全部资料，案涉房屋未办理过户登记，显然是第三人均城公司的责任，并非上诉人自身原因。上诉人请求对案涉房屋排除强制执行的诉讼请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，一审法院认定上诉人不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一情形，事实不清、责任划分不当，判决驳回上诉人诉讼请求，显属错判，依法应予纠正。二、一审法院已查明认定上诉人***在惠州市区域并无其他房产(见一审判决第七页及上诉人一审补充证据二)，上诉人购买的案涉四套房屋是用于本人今后养老及子女家庭居住用途，一审法院认为上诉人同时认购四套房产，就主观臆断上诉人不是出于生活居住需要，显然不当。对于业主提起的执行异议之诉，应结合业主是否已缴交全部购房款、是否已实际占有案涉房屋以及是否因业主原因导致案涉房产未办理过户登记等因素进行综合考量，着重保护已支付全部购房款并且合法占有房屋的业主权益。三个被上诉人对第三人享有的债权均不享有建设工程优先受偿权，如强制执行本属上诉人所有的房产用于清偿第三人拖欠被上诉人的债务，将激化社会矛盾，引发更多不必要的讼累，对上诉人及家庭将来的生活住房带来重大不利影响，严重损害上诉人的合法权益。综上所述，请求二审法院依法改判。 被上诉人宏发公司、品石公司、***均未向本院提交书面答辩意见。 一审第三人均城公司向本院提交书面意见称，位于惠州大亚湾西区龙海一路6号新力上园是我司开发的楼盘。2018年8月28日，我司与***签订了四份《购房须知》及《商品房认购书》，我司将xxx号、xxx号、xxx号、xxx号共四套商品房出售给***。***于2018年8月已向我司全部付清了上述四套案涉房产购房款。上述商品房原定于2020年8月30日前交付，因受新冠疫情影响，工期延误，我司于2021年1月5日将上述案涉房产及四套房门钥匙交付给***，小区物业也全部移交给小区物业公司惠州新力置地物业服务有限公司管理。因延迟交楼，经双方协商一致，由我司承担***上述四套房产2021年1月至2024年1月期间的物业管理费。2022年4月25日，双方就上述四套房产签订了正式的《商品房买卖合同》。2022年5月30日，***缴纳了四套房产的维修基金(分别为5474元、5474元、7124元、7124元)及不动产登记费每套80元，同日，我司向***开具了四套房产的购房款发票及房屋维修基金、不动产登记费收据。2023年6月2日***缴纳了上述四套房产的契税，并将完税证明提交给我司办理不动产权证。我司作为新力上园楼盘开发商，业主购买的商品房全部都是由我司统一负责办理不动产权证，办证时间《商品房买卖合同》约定为在商品房交付之日起730日，具体办证时间由我司另行通知业主，业主无法单独向房屋登记机关办理不动产权证。***已向我司提交了办理不动产权证应由买受人提交的身份证复印件、购房发票、缴交维修基金、不动产登记费用及契税凭证等所有资料，期间***也曾多次催促我司尽快办理不动产权证，由于受房地产大环境影响，我司资金链断裂，对外债务未能及时偿还，公司运营不正常，员工工资无法正常发放，众多工作人员纷纷离职，导致***购买的上述四套商品房迟迟未办理过户手续。未能办理不动产权过户登记的原因确是我司的责任，与***无关。 上诉人***向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决不得执行原告***向第三人惠州市均城投资有限公司购买的位于惠州大亚湾西区xxx、xxx、xxx、xxx、；2.请求判令第三人惠州市均城投资有限公司立即为原告办理惠州大亚湾西区xxx号、xxx号、xxx号、xxx号房不动产权登记手续，将上述房屋产权过户登记到原告名下；3.本案诉讼费由三被告承担。 一审法院查明：2018年8月28日，原告（买方）与第三人均城公司（卖方）签订了四份《购房须知》及《商品房认购书》，约定原告从第三人均城公司处购买位于广东省惠州大亚湾西区xxx号、xxx号、xxx号、xxx号四套住宅，购房总价分别为1257881元、1248891元、1607441元、1619181元，付款方式均为一次性付款，分别于2018年8月25日、2018年8月27日分二期付清；商品房交付时间为2020年8月30日。原告于2018年8月25日向第三人均城公司支付了三套房产xxx号房、xxx号房、xxx号房的定金均为50000元；并于2018年8月25日支付了xxx号房房款1109137元、xxx号房房款1100853元、xxx号房房款1431257元、xxx号房房款1442075元，第三人均城公司开具了相应的收据。2020年8月20日，第三人均城公司向原告发出了《商品房顺延交付通知书》告知因新冠疫情影响交付日期延期，不晚于2020年11月30日交房。2020年12月1日，第三人均城公司向原告发出《商品房交付预告通知书》及《商品房交付通知书》告知原告于2021年1月5日对涉案四套房产办理收楼手续。后原告与第三人均城公司签订一份《和解协议》确认原告已收第三人均城公司发出的收楼通知书，并由第三人均城公司为原告承担从2021年1月1日至2024年1月5日期间的物业管理费。原告向法庭提交了惠州新力置地物业服务有限公司于2021年3月17日出具的四份收据证实原告已预存四套的房产的公摊水电费各500元。2022年4月25日，原告与第三人均城公司就上述四套房产签订了正式的《商品房买卖合同》，2022年5月30日，原告缴纳了四套房产的维修基金，分别为5474元、5474元、7124元、7124元。第三人均城公司于2022年5月30日向原告开具了四套房产的购房款发票及不动产登记费收据，其中xxx号房1159138元、xxx号房1150853元、xxx号房1481257元、xxx号房1492076元；不动产登记费均为80元。原告于2023年6月2日缴纳了四套房产的契税，并由税务局出具了相应的完税证明。一审法院作出（2021）粤1391民初7022号民事调解书、（2022）粤1391民初4421、4514号民事判决书已发生法律效力。其中(2021)粤1391民初7022号民事调解书载明：被执行人均城公司向申请执行人宏发公司支付款项887377.4元。(2022)粤1391民初4421民事判决书，判决：一、被执行人均城公司向申请执行人品石公司支付工程款98488.32元及利息；二、负担案件受理费1131.11元。(2022)粤1391民初4514号民事判决书，判决：一、被执行人均城公司向申请执行人***支付逾期交房违约金28951.63元；二、负担案件受理费405.9元；因均城公司未履行生效文书确定的义务，权利人向该院申请强制执行，该院依法立案执行[案号：(2023)粤1391执1610号]。在执行过程中，该院于2023年8月11日作出(2023)粤1391执117、273、980、981、982、1167、1276、1416、1610号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人名下位于广东省惠州大亚湾西区xxx号房、xxx号房、xxx号房、xxx号房。并于2023年8月14日查封案涉房产。原告对此向该院提出执行异议，2023年12月11日，该院作出（2023）粤1391执异78号执行裁定书，裁定：驳回异议人***的异议请求。原告不服，诉至法院。经查，原告***在惠州市区域并无其他房产。根据一审法院从大亚湾区不动产登记中心调取的《不动产登记结果》显示：惠州大亚湾西区xxx号、xxx号、xxx号、xxx号均于2021年9月9日办理不动产登记，权利人为第三人均城公司。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告***对案涉四套房产是否享有排除执行的权利。虽然案涉四套房产仍登记在被执行的房地产企业名下，但原告同时认购四套房产，明显不是为了居住需要，不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，不应适用此条规定。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告的诉讼请求能否得到支持要看是否符合上述规定的四种情形。本案中，原告就案涉四套房产于2018年8月28日与第三人均城公司签订了商品房认购书，并于2022年4月25日第三人均城公司签订四套房产的商品房买卖合同，一审法院于2023年8月14日查封案涉四套房产，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。根据原告提交的收款收据、购房发票及契税发票足以证实原告已在2022年5月30日前向开发商即第三人均城公司支付了四套房产的全部购房款并于取得了相应的完税证明，且第三人均城公司已向原告开具了相应的购房发票，符合已支付全部价款的规定。根据原告提交的《商品房交付预告通知书》《商品房交付通知书》、和解协议以及公摊水电费收据等证据，第三人均城公司已通知原告于2021年1月5日收楼，原告在2021年3月17日已预存了四套房产的公摊水电费，上述证据相互印证，可以证实原告在人民法院查封之前已合法占有使用案涉商铺，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定。2022年5月30日，第三人均城公司已向原告开具了足额的购房款发票及不动产登记费收据，但原告直至2023年6月2日才缴纳完毕房产契税取得完税证明，且在缴纳契税后，仍未办理涉案四套房产的过户登记手续。而涉案四套房产已于2021年9月9日办理不动产权手续并登记在第三人均城公司名下，原告并未举证证明第三人均城公司自身存在办理过户登记的障碍，也并未提交证据证明在四套房产完税后原告存在向房屋登记机构递交过户登记材料或向第三人均城公司提出办理过户登记的请求等积极行为，原告在本案中提供的相关证据不能证明非因原告自身原因未办理过户登记。因此，原告请求判决排除对案涉四套房产强制执行不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一情形。综上，原告对涉案四套房产不享有排除执行的权利，故原告请求停止对惠州大亚湾西区xxx号、xxx号房、xxx号、xxx号房的执行并立即办理不动产权登记手续将上述房屋产权过户登记到原告名下，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告***的全部诉讼请求。案件受理费48783.27元（原告已预交），由原告***负担。 本案二审期间，上诉人向本院提交一份证据，《商品房买卖合同》四份（关键页），证明案涉房屋未能办理过户登记，不可归责于上诉人。 被上诉人宏发公司、品石公司、***均未向本院提交质证意见。 一审第三人均城公司未向本院提交质证意见。 本院经审理查明，对于一审查明的属实部分，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，***对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据一审查明的事实，***在案涉房屋被查封前已与一审第三人均城公司签订《房屋买卖合同》，并付清全部款项，其购买后也一直占有使用。现***主张未办理过户登记原因不在其，是因均城公司原因（如资金断裂、工作人员频繁调动）导致其无法办理。本院认为，根据查明的事实，***在购买后一直占有使用，说明其房屋一直在其控制状态，理应及时办理过户登记。虽然本案均城公司也答辩称是因其公司原因所致，但均城公司并未提供充分证明其公司确实存在不能办理过户的事实证据，且时间长达一年多。故，本院不予采信。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应当予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48783.27元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十月二十三日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。