浙江某某建设集团有限公司与某某、某某等执行异议之诉二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院 民事判决书 （2025）赣07民终689号 上诉人（原审原告）：浙江某某建设集团有限公司，住所地：浙江省绍兴市上虞区。 法定代表人：杭某。 委托诉讼代理人：***，江西创兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江西创兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1973年2月7日生，汉族，住江西省瑞金市。 被上诉人（原审被告）：***，女，1977年8月20日生，汉族，住江西省瑞金市。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赣州市梁某置业有限公司，住所地：江西省瑞金市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：涂某，男，1978年11月4日生，汉族，住江西省丰城市。 上诉人浙江某某建设集团有限公司（以下简称“浙江某乙公司”）因与被上诉人***、***、赣州市梁某置业有限公司（以下简称“梁某公司”）执行异议之诉一案，不服江西省瑞金市人民法院（2024）赣0781民初4375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人浙江某乙公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判准许对梁某公司名下瑞金中梁某瑞府项目3＃108铺的执行；三、本案一审、二审诉讼费用由***、***、梁某公司承担。事实与理由：一、一审判决已经认定，“该行为实际系温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）将从梁某公司购得的案涉房屋转售给***、***”。***、***与梁某公司签订的商品房买卖合同系虚假意思表示，***、***不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“买受人”，无权提出执行异议。二、***、***与梁某公司签订商品房买卖合同系在人民法院查封之后。三、在人民法院查封之前，案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）、***、***均没有合法占有房屋。民法典规定不动产的交付采取登记主义。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的合法占有，是指在登记前对房屋的实际占有状态，包括取得房屋钥匙、办理物业入住手续。案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）显然在查封前未实际占有案涉房屋，***、***自然也没有。一审判决认定“2023年10月12日，***、***向梁某公司缴纳契税并开具了增值税发票，同时缴纳了物业服务费并进入案涉房屋装修使用至今。”“一审法院认为在后手房屋买卖过程中，梁某公司配合***、***与其签订《赣州市新建商品房买卖合同》并同意***、***将购房款交付给温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）??”根据上述查明的事实，非但不能证明案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）在查封前已对案涉房屋合法占用，反而证明3＃108铺一直是在梁某公司的占有支配之下。四、案涉房屋未登记过户系买受人自身原因造成。《业务款抵房价款三方协议》签订于2023年2月。2023年3月2日，案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）支付了购房款，此后一直未办理网签、过户等手续，却在人民法院查封案涉房产后转售于次买受人。一方面存在逃避执行的重大嫌疑，另一方面也能够说明未登记过户是买受人自身原因造成的。五、浙江某乙公司申请人民法院查封3＃108铺在前，梁某公司与***、***签订合同、办理网签、交付房屋在后，浙江某乙公司依法享有公示效力，对3＃108铺的权利优于***、***的权利。房屋在人民法院查封期间能够办理网签，***、***不具有过错，浙江某乙公司同样也不具有过错，次买受人和浙江某乙公司的权利都应依法得到保护，人民法院生效裁定的权威更应得到维护。与***、***案案情一致的还有3＃107铺的次买受人***，也提出了执行异议。六、梁某公司擅自处置查封房屋，还涉嫌非法处置查封、扣押、冻结的财产罪等罪名。综上，无论是温州某某投资管理合伙企业（有限合伙），还是***、***，均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除3＃108铺的执行，一判认定事实、适用法律均有错误，请求依法改判。 被上诉人***、***辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，应予以维持。二、2023年2月23日，梁某公司、温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）、上海某甲置业有限公司达成《业务款抵房价款三方协议》，由温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）购买梁某公司开发建设的中梁某瑞府3＃楼103铺、107铺、108铺（该108铺价格337000元），总价996837元，某甲置业有限公司代温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）支付。2023年3月2日，上海某甲置业有限公司向梁某公司支付996837元，因网签后置暂未将上述商品房网签至温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）名下。至此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，2023年3月2日起温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）对中梁某瑞府3＃楼103铺、107铺、108铺商品房享有所有权。2023年7月31日，浙江某乙公司因其诉梁某公司建设工程施工合同纠纷一案向瑞金市人民法院申请诉前财产保全，由此瑞金市人民法院作出（2023）赣0781财保6号民事裁定书。2023年8月9日，瑞金市不动产登记中心依该民事裁定书查封了中梁某瑞府3＃楼108铺商品房。***、***因购买该中梁某瑞府3＃楼108铺商品房于2023年8月23日向鸿运地产中介支付购房定金10000元，于2023年9月2日向鸿运地产中介支付购房定金10000元。2023年9月20日，***、***与梁某公司签订《赣州市新建商品房买卖合同》，并于当日上午向温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）支付购房款307467元，当日下午梁某公司将该中梁某瑞府3＃楼108铺商品房交付给***、***，此后，***、***将该商铺装修，某某经营理发店至今。2023年9月28日，梁某公司将该中梁某瑞府3＃楼108铺商品房网签至***、***名下。2023年10月11日，***、***向梁某公司交纳契税，并开具增值税普通发票。2023年10月12日，***、***向梁某公司交纳物业服务费、装修垃圾清运费、装修按金票据，且开具了收据。2023年11月30日，浙江某乙公司诉梁某公司建设工程施工合同纠纷一案，瑞金市人民法院作出了（2023）赣0781民初3931号民事判决书。2024年6月4日，浙江某乙公司申请强制执行，由此，瑞金市人民法院作出（2024）赣0781执967号《查封拍卖公告》。2024年7月23日，***、***制作了《执行异议申请书》并签字按印后提交。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，***、***作为该商品房的合法继受人，对该商品房享有所有权，依法可排除某乙公司的执行请求。（1）温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）将案涉房屋转售给***、***系合法正当。（2）商品房买卖合同的签订、购房款的收取、案涉商品房的交付及网签办理均是得到了该商品房实际权利人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）的认可，且温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）也是购房款的收取人、受益人。并非如浙江某乙公司所述的“***、***与梁某公司签订的商品房买卖合同系虚假意思表示”。2023年9月20日商品房已交付给***、***，此后，***、***进行了商铺装修，某某经营理发店至今。***、***作为该商品房的合法继受人，对该商品房享有所有权，依法可排除浙江某乙公司的执行请求。四、根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条的规定，即便梁某公司、温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）对案该中梁某瑞府3＃楼108铺商品房均无处分权，***、***也经商品房买卖合同的签订、购房款的支付、案涉商品房的交付及网签办理善意取得了该商品房所有权。综上，望法院依法采纳***、***的答辩意见。 被上诉人梁某公司未作答辩。 浙江某乙公司向一审法院起诉请求：1.准许对梁某公司名下位于瑞金中梁某瑞府项目3＃108铺的执行；2.本案的诉讼费用由***、***、梁某公司承担。 一审法院认定事实：2023年2月，梁某公司作为甲方（房屋销售方）与温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）作为乙方（购房人）、上海某乙置业有限公司作为丙方签订了一份《业务款抵房价款三方协议》，合同约定温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）购买梁某公司开发建设的中梁某瑞府项目3＃103铺、107铺、108铺，总计款为996837元，其中3＃108铺面积66.83平方米，总价337000元，该款由上海某乙置业有限公司替温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）支付给梁某公司，某乙置业有限公司应向温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）支付的业务款。2023年3月2日，上海某乙置业有限公司向梁某公司支付了996837元购房款。温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）未办理网签。 2023年7月31日，浙江某乙公司在其诉梁某公司建设工程施工合同纠纷一案中向一审法院申请诉前财产保全，一审法院依法作出了（2023）赣0781财保61号民事裁定书，并于2023年8月9日前往瑞金市不动产登记中心查封了在梁某公司名下的案涉中梁某瑞府3＃108铺商品房。该案经一审法院审理，于2023年11月30日依法作出了（2023）赣0781民初3931号民事判决书，判决梁某公司应向浙江某乙公司支付欠付的工程款5076341.39元及利息、质保金2590482.85元，浙江某乙公司在欠付款项2590482.85元范围内对案涉中梁某瑞府（瑞金ＤＢ02018013地块）工程享有优先受偿权。该案已发生法律效力并进入执行程序，案号为（2024）赣0781执967号。 ***、***分别于2023年8月23日、9月2日向某丙公司支付10000元，共计支付20000元定金，欲购买案涉中梁某瑞府3＃108铺房屋。2023年9月15日，***、***通过某丙公司与梁某公司签订了一份《赣州市新建商品房买卖合同》，合同约定梁某公司将其名下中梁某瑞府3＃108铺商品房出售给***、***，房屋总价款337000元。2023年9月20日，***、***向温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）转账307467元购房款。2023年9月28日，案涉房屋网签在***、***名下。2023年10月12日，***、***向梁某公司缴纳契税并开具了增值税发票，同时缴纳了物业服务费并进入案涉房屋装修使用至今。 2024年6月4日，一审法院作出（2024）赣0781执967号查封拍卖公告，要求梁某公司限期履行法律文书确定的义务，逾期将启动对案涉中梁某瑞府3＃108铺的司法拍卖程序。***、***向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2024年8月26日作出（2024）赣0781执异46号执行裁定书，裁定中止被申请人梁某公司名下瑞金中梁某瑞府3＃108铺的执行。浙江某乙公司不服该裁定，故提起本案执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议焦点为***、***就案涉房产是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院已查明，温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）于2023年2月与梁某公司签订了《业务款抵房价款三方协议》，约定购买了梁某公司名下案涉房产，并于2023年3月2日支付了全部购房款337000元。此后，***、***通过某丙公司与梁某公司签订了《赣州市新建商品房买卖合同》并向温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）支付了购房款，该行为实际系温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）将从梁某公司购得的案涉房屋转售给***、***。故本案应综合前后手买卖合同进行审查认定***、***是否就案涉房产享有排除强制执行的民事权益，根据一审法院已查明的事实可以认定温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）系符合查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。关于是否在查封前合法占有的问题，一审法院认为在后手房屋买卖过程中，梁某公司配合***、***与其签订《赣州市新建商品房买卖合同》并同意***、***将购房款交付给温州某某投资管理合伙企业（有限合伙），可以说明温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）在查封前已对案涉房屋享有管理和支配的权利，其已实际合法占有案涉房屋。而***、***作为次买受人，在无证据证明其对购房存在过错的情况下，其支付完毕购房款后已完成网签备案并已合法占有了案涉房屋，但因案涉房屋被查封无法办理过户登记，属于非因买受人自身原因未办理过户登记，其物权期待权亦应当予以保护。故***、***有权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定享有排除人民法院强制执行的民事权益。梁某公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理和判决。 据此，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条规定之规定，判决：驳回浙江某乙公司的全部诉讼请求。案件受理费收取6320元，由浙江某乙公司承担。 二审期间，***、***向本院提交如下证据： 证据一、瑞金市公安局壬田派出所出具的《证明》，拟证明本案中***代***支付了购房款，***与***系姐弟关系。 证据二、***微信主页面及头像截图、刘某微信主页面及朋友圈截图、微信聊天记录截图、瑞金某某地产中介小园微信主页面及朋友圈截图、微信聊天记录截图，拟证明***系通过房产中介刘某、瑞金某某地产中介小园的沟通引荐、推动办理下购买了案涉房屋。 证据三、《商品房认购协议书》《更名协议书》，拟证明***、***就案涉房屋于2023年9月6日与温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）、梁某公司达成了购房，转让方面的协议。 浙江某乙公司质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议。该款项是否为***代***、***支付购房款，需要收款方温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）的确认，且该证明并不能证实***代***、***支付房款。对证据二的证据“三性”均有异议。***、***未提供原始载体核对，微信截图的真实性无法确认，且与本案事实无关。对证据三的证据“三性”和证明对象均有异议。首先，《商品房认购协议书》可知，***、***是从案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）购买案涉房屋，款项也是支付给该合伙企业。***、***与梁某公司签订的用于办理网签备案的《商品房买卖合同》是虚假合同，系无效合同。因此，***、***不是提起执行异议之诉的适格“买受人”；其次，在108＃商铺未完成备案、不动产登记的情况下，该商铺应当视为未交付状态，仍属于梁某公司名下的财产。案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）作为投资控股多家“中梁系”企业的股东，属于梁某公司的利益关联方。案涉108＃商铺被司法机关查封的事实，该双方应当是明知的，但在此情况下还签订更名协议，梁某公司还与***、***签订虚假的《商品房买卖合同》办理网签，是典型的转移财产行为，已经涉嫌犯罪；再次，退一万步讲，即便认定***、***与梁某公司签订的《商品房买卖合同》是真实的，该买卖合同的签订时间是2023年9月2日，在瑞金市法院查封之后，且房款并未按《商品房买卖合同》支付给梁某公司，依据《执行异议和复议规定》，***、***不享有排除执行的权利。另外，根据《商品房认购协议书》第2条约定，***、***明知案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）并非开发商，并未审查案涉108＃商铺的产权登记及查封状态，存在一定的过错，不属于善意第三人。根据《商品房认购协议书》第7、8条约定，温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）在签订《商品房认购协议书》时具有欺诈行为，***、***应依据该条款向温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）主张权利，而温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）具有完全责任能力。 梁某公司未作质证。 本院经审查认为，针对***、***提交的证据，证据一系瑞金市公安局壬田派出所出具的亲属关系证明，本院对其真实性予以采信。证据二***与刘某的微信聊天记录并不完整，***与某某地产中介小园的微信聊天记录多为未转换文字的语音，本院对其证明目的不予采信。证据三《商品房认购协议书》《更名协议书》系复印件，且与***、***庭审中陈述的购房过程不一致，本院对其证明目的不予采信。 本院经审理查明，一审庭审中，一审法院问询“被告，你是否知道这个房源实际所有人是温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）？”***回复“我不知道，都是中介介绍给我，我在中介那里买，其他情况我不清楚。我当时还问了中介产权有无问题，中介说没有问题。”一审法院问询“被告，你签订买卖合同的时候，梁某公司有无向你解释温州景汇转卖给你的问题？”***回复“没有向我解释什么，当时只说全部合同拿到了，不会有什么问题”。一审法院问询，“被告，你是如何与温州景汇进行联系的”，***、***回复“是中介与景汇联系的，中介什么都没有跟我们说，这些资料都是中介拿去办理的”。一审法院问询“被告，温州某某公司有无向你解释什么”，***、***回复“我们没有与温州景汇对接过，都是中介拿了资料给我们，合同也是去中介签的。” 案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）曾与***共同作为异议申请人向一审法院提交《执行异议申请书》并在异议申请人处签章确认，该材料载明“我司于2023年2月23日与梁某公司签订了业务款抵房价款协议（我司可指定他人网签备案），并于2023年3月2日将购房款转入至梁某公司账户，协议签订后我司未直接网签备案，而是在2023年9月28日网签在***、***名下……” 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系申请人执行异议之诉，本案的争议焦点为***、***对案涉房屋是否享有民事权益以及相关权利能否阻却执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于合同签订情况，案涉房屋于2023年8月9日被查封，案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）并未与梁某公司签订书面的商品房买卖合同，***、***与梁某公司签订《赣州市新建商品房买卖合同》的时间为2023年9月15日，系在案涉房屋被查封之后。关于房款支付情况。***、***并未提供证据证实案外人上海某乙置业有限公司与温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）存在业务款债权债务关系，案外人上海某乙置业有限公司于2023年3月2日向梁某公司支付的款项仅附言为往来款，不能充分证实系案涉商铺购房款。***、***提供的房款支付凭证显示其支付款项金额为327467元，并未达到《赣州市新建商品房买卖合同》约定的房款337000元，也未达到其在二审提交的《商品房认购协议书》中的交易价格330809元。关于占有情况，***、***提供的装修垃圾清运费、物业服务费显示其于2023年10月占有使用案涉房屋，该占有时间也滞后于案涉房屋查封时间。关于办证原因，案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）在案涉房屋查封前一直未就案涉房屋办理网签及过户，***、***在案涉房屋被查封后才签订合同，导致案涉房屋无法办证。故***、***不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。 ***、***在一审庭审中多次陈述其没有与温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）对接过，但***、***在二审却提交了其与温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）签订的《商品房认购协议书》《更名协议书》。即便《商品房认购协议书》真实，案外人温州某某投资管理合伙企业（有限合伙）也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，不能够阻却执行。***、***为购置案涉房屋所支付的购房款、中介费、装修等损失可依法向相关义务方主张权利。 综上所述，某乙公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律错误，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省瑞金市人民法院（2024）赣0781民初4375号民事判决； 二、准许执行被上诉人赣州市梁某置业有限公司名下位于瑞金中梁某瑞府项目3＃楼108铺。 一审案件受理费6320元、二审案件受理费6320元，合计12640元，由被上诉人***、***、赣州市梁某置业有限公司负担。上诉人浙江某某建设集团有限公司已预交的一审案件受理费6320元、二审案件受理费6320元，由一审法院退回6320元，本院退回6320元。 被上诉人***、***、赣州市梁某置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费6320元，向本院（户名：江西省赣州市中级人民法院，账号：9990********，开户行：招商银行赣州长征大道支行）缴纳案件受理费6320元，应备注“（2025）赣07民终689号二审案件受理费”，本条款即为追缴诉讼费通知，逾期不缴纳的，本院予以强制执行。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月六日 代理书记员*** 代理书记员***