某某等与某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

浙江省永康市人民法院 民事判决书 （2024）浙0784民初3416号 原告：林某，男。 原告：李某1，女。 二原告共同委托诉讼代理人：***，浙江丽州律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：***，浙江丽州律师事务所律师。 被告：甲公司。 法定代表人：李某2。 第三人：乙公司。 法定代表人：陈某。 第三人：丙公司。 法定代表人：胡某。 上述第三人共同委托诉讼代理人：李某3，女。 第三人：吴某，男。 原告林某、李某1与被告甲公司，第三人乙公司、丙公司、吴某案外人执行异议之诉一案，本院于2024年7月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2024年8月20日公开开庭进行了审理。原告林某、李某1及共同委托诉讼代理人***，第三人乙公司、丙公司共同委托诉讼代理人李某3到庭参加诉讼，被告甲公司、第三人吴某经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告林某、李某1向本院提出诉讼请求：1.确认坐落在永康市总部中心房屋属原告林某、李某1所有；2.不得对永康市总部中心房屋强制执行。 事实和理由：2021年2月7日，原告与乙公司谈好购房意向后，将购房款4246830元汇入指定的政府监管账户（账户名称：丙公司，账号：2010********）。同年2月8日，双方就永康市总部中心房屋签订一份《商品房买卖合同》，并取得预告登记证明。2021年12月31日，乙公司将案涉房屋交付给原告。2023年3月29日，永康市人民法院作出（2023）浙0784民诉前调1670号民事裁定书，裁定查封案涉商品房。2024年5月21日，原告提出执行异议，永康市人民法院作出（2024）浙0784执异48号执行裁定书，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条之规定，以原告名下尚有其他用于居住的房产为由裁定驳回原告的异议请求。 原告认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。本案乙公司系执行案件的被执行人，且为案涉商品房的房地产开发企业，因此案涉商品房既属于“登记在被执行人名下的不动产”，也属于“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”。在《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合的情况下，原告就案涉商品房所提执行异议符合其中一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告在人民法院查封前已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》并支付全部购房款，案涉商品房在查封前已实际交付，原告已合法占有案涉商品房，《商品房买卖合同》第16条约定“买受人委托出卖人办理商品房转移登记”，案涉商品房因被告未能处理好与抵押权人抵押权原因没有办理过户登记，原告对此并无过错。故原告对案涉商品房享有的权利足以排除人民法院强制执行。 被告甲公司、第三人吴某未作答辩。 第三人乙公司、丙公司共同述称，没有意见。 原告林某、李某1为证明其诉讼主张，向本院提交《商品房买卖合同》、永康农商银行入账通知书、购房发票、门牌证、与供电所工作人员的微信聊天记录、住宅专项维修资金票据、（2024）浙0784执异48号执行裁定书等证据。被告甲公司、第三人乙公司、丙公司、吴某均未提交证据。本院依法组织各方进行证据交换和质证。原告林某、李某1提交的证据，符合证据有效要件，且与其陈述相印证，本院予以认定。 经审理，本院认定事实如下：2021年2月7日，原告李某1向第三人丙公司尾号为4968的永康农商银行账户转账4246830元。第三人乙公司于2021年2月8日向原告林某、李某1开具票面金额为4246830元的增值税普通发票，发票载明“*不动产*永康市总部中心”。 2021年2月8日，原告林某、李某1与第三人乙公司签订《商品房买卖合同》（合同已备案），合同约定：原告林某、李某1向第三人乙公司购买坐落于永康市总部中心的商品房；商品房总价款为4246830元；出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管帐户，用于本工程建设；该商品房的预售资金监管机构为永康农商行营业部，预售资金监管帐户名称为丙公司，帐号为2010********；付款方式为买受人一次性付款4246830元；出卖人应当在2021年12月30日前交付商品房；出卖人负责办理土地使用权初始登记，于2022年12月30日取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；买受人委托出卖人办理商品房转移登记。 后永康市民政局于2021年11月25日就案涉房屋办理门牌证，门牌证载明“产权人李某1、林某”。此后原告林某、李某1为案涉房屋交纳物业专项维修资金、电费等。 另查明，甲公司与乙公司、丙公司、吴某建设工程施工合同纠纷一案，本院于2023年3月29日作出（2023）浙0784民诉前调1670号民事裁定书，裁定查封乙公司所有的坐落于浙江省永康市东城总部中心的不动产[权证号码：浙（2022）永康市不动产权第0000XXX号]等。后本院于2023年11月17日作出（2023）浙0784民初2712号民事判决书，判决由乙公司、丙公司、吴某支付甲公司工程款10734000元并支付利息等。后该案件进入执行。 后原告林某、李某1向本院提出执行异议，本院于2024年7月4日作出（2024）浙0784执异48号执行裁定书，裁定驳回林某、李某1的请求。原告林某、李某1不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的审理重点在于原告林某、李某1对案涉房产是否具有排除法院强制执行的民事权益。 关于法律规定的适用，原告林某、李某1作为案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条或者第二十九条规定。现原告林某、李某1明确主张适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，本院据以进行审查。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告林某、李某1与第三人乙公司就案涉房产签订《商品房买卖合同》，相应的买卖合同应当认定真实合法有效；原告林某、李某1签订买卖合同的时间和合法占有案涉不动产的时间均早于法院查封案涉房产的时间。原告林某、李某1也按买卖合同的约定支付了全部的购房款。现房屋未办理过户登记亦非因买受人自身原因。据此原告林某、李某1对案涉房产符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房产具有排除执行的民事权益，故对于原告林某、李某1要求不得执行案涉房屋的诉请，本院予以支持。至于案涉商品房所有权的确认，因不动产物权的设立、变更应以登记为准，案涉房屋目前尚未进行物权变更登记，无法确认案涉房屋的物权归属，故对原告林某、李某1要求确认涉案房屋所有权的主张，不宜在本案中一并处理。另本案系原告林某、李某1购买房屋后未登记其名下而引发的纠纷，相应的案件受理费由原告林某、李某1自行负担。 综上，原告林某、李某1的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。被告甲公司、第三人吴某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、不得执行永康市总部中心的房屋。 二、驳回原告林某、李某1的其他诉讼请求。 案件受理费31600元，由原告林某、李某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向金华市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长***人民陪审员***人民陪审员*** 二〇二四年十一月十一日 代书记员***渟