北京广安融盛投资有限公司与某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 (2021)京02民终11638号 上诉人（原审被告）：北京广安融盛投资有限公司，住所地北京市西城区**门外大街6、8、10、12、16、18号10号楼838室。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京喜至律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，女，1982年9月30日出生，汉族，住北京市东城区。 上诉人北京广安融盛投资有限公司（以下称广安融盛公司）因与被上诉人**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2020)京0111民初15978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 广安融盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判广安融盛公司不承担赔偿责任，或者将本案发回重审；2.案件受理费由**负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。广安融盛公司与**签订《协议书》的时间是2004年，而**要求行使解除权的时间是2021年5月19日，已经远远超过了行使解除权的合理期限及法律规定的期限，因此，一审判决认定《协议书》于2021年5月19日解除明显违反法律规定。二、位于北京市西城区（原**区）白纸坊西街18层B户型的房屋（以下简称案涉房屋），在不具备出售条件的情况下，一审判决广安融盛公司对**进行赔偿没有法律及事实依据。三、**在履行《协议书》过程中存在过错。首先，**从未依照认购单交纳首付款，已经构成违约。其次，**自2014年收到（2014）西民初字第03216号民事判决后至本案诉讼前没有通过任何方式要求广安融盛公司进行赔偿，属于怠于行使权利的行为。因此，即便广安融盛公司有违约行为也不应当承担全部的赔偿责任，而应当依照双方的过错程度承担责任。四、一审判决认定的赔偿金额没有法律依据及客观标准。广安融盛公司认为，既然**已于2010年购置房屋，如果广安融盛公司应当承担赔偿责任，赔偿标准亦应参照2010年案涉房屋所在地的回迁房市场价作为依据。 **辩称，同意一审判决，不同意广安融盛公司的上诉请求、事实理由，上诉费用应由广安融盛公司负担。**从未放弃过主张权利。正是因为法院判令《协议书》有效，**一直在等着房屋建设。后来发现所有公示的文件都没有显示**所购买的楼号信息，所以才要求广安融盛公司赔偿损失。 **向一审法院起诉请求：1.确认**和广安融盛公司之间的《协议书》于2021年5月19日解除；2.判决广安融盛公司赔偿**222万元。 一审法院认定事实：北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称天工房地产公司）于2015年5月11日更名为广安融盛公司。 2004年1月15日，**与天工房地产公司签订《恬心家园认购单（7号楼）》，显示天工房地产公司系发展商，**向天工房地产公司认购xxx18层1811室、面积88.9平方米、认购价582 295元。2004年2月8日，天工房地产公司（甲方）与**（乙方）签订《协议书》，内容为：经甲乙双方协商决定，乙方认购位于北京市**区白纸坊西街18层B户型并交纳认购金2万元整（单价暂定为6290元只含赠送厨卫精装修，如甲方在销售时不赠送精装修或赠送全套精装修，单价甲乙双方另行再次协商单价）。该协议尾部另有四条不同时间的备注，备注均主要表述意思为**可以内部认购6号楼，每次备注均加盖天工房地产公司客户服务部的印章，最后备注时间为2010年10月25日。 另查，**曾起诉天工房地产公司，诉讼请求：1．判令确认**与天工房地产公司签订的《协议书》合法有效；2．天工房地产公司将《协议书》中6号楼18层B户型按照约定的单价6290元出售给**。北京市西城区人民法院于2014年2月26日作出(2014)西民初字第03216号民事判决，判决：一、确认**与天工房地产公司签订《协议书》有效；二、驳回**的其他诉讼请求。 再查，2010年9月，**另购北京市东城区民旺园房屋，显示房屋面积119.55平方米，总价为3 750 000元。 一审法院认为，广安融盛公司明确表示《协议书》无法履行，**要求确认《协议书》于2021年5月19日解除，应予支持。广安融盛公司对**应获得赔偿无异议，但不同意**所主张的赔偿标准。故此，本案争议焦点为：广安融盛公司应如何赔偿**。 本案中，因广安融盛公司根本违约导致**订立合同目的不能实现，**主张以其另购房屋的单价和《协议书》单价来确定其差价损失，法院认为，**在广安融盛公司多次承诺后不兑现，自行另购房屋，属于采取合理措施避免损失不当扩大。考虑到从2004年到2021年期间房屋价格上涨的事实，**所主张的标准并不过高。因广安融盛公司无法履行《协议书》，**主张相关可得利益损失，合理有据，应予支持。**所主张的损失属于《协议书》履行以后正常可以获得的利益，广安融盛公司无法给予房屋时应按照房屋差价赔偿**损失，该处理并不能认定超出广安融盛公司的预见范围。综上，结合**支付定金情况、房屋涨价损失情况、《协议书》约定购买单价及**所主张2010年单价，广安融盛公司应按**所主张之标准赔偿**2 220 000元。需要说明的是，一般意义上，确定房屋差价损失宜通过价格评估、询价等多种方式进行，但考虑到本案中，**所主张计算时间与起诉时房屋价格早已大幅度上涨，**所主张参照之单价，并非不合理，故此，本案无需另行通过评估等方式确定**诉讼请求的合理性。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十四条规定，一审法院于2021年6月判决：一、确认**与北京广安融盛投资有限公司《协议书》于2021年5月19日解除；二、判决生效后七日内，北京广安融盛投资有限公司赔偿**2 220 000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据已查明的事实，广安融盛公司与**签订《协议书》后，广安融盛公司无法履行《协议书》中约定的向**交付房屋的义务，故**要求广安融盛公司赔偿损失的请求正当，应予支持。关于广安融盛公司应当支付的赔偿数额，鉴于双方系2004年签订的合同，期间，广安融盛公司多次向**承诺交房但均未兑现，**遂于2010年9月另行购房，致使其损失未再扩大。一审法院鉴于房屋价格明显上涨，综合本案整体情况，结合广安融盛公司的违约情形，参考2010年9月**另行购买东城区房屋的单价标准，支持**主张的赔偿数额，并无不当，本院予以维持。 综上所述，广安融盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24 560元，由北京广安融盛投资有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审　　判　　员　　　陈　妍 二〇二一年九月二十八日 法　官　助　理　　　*** 书　　记　　员　　　***