某某与北京广安融盛投资有限公司合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0102民初33792号 原告：***，男，1947年10月8日出生，汉族，北京广播电视局退休干部，住北京市西城区。 被告：北京广安融盛投资有限公司，住所地北京市西城区宣武门大街6、8、10、12、16、18号10号楼838室。 法定代表人:**，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京喜至律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京甲子律师事务所律师。 第三人：***，男，1958年2月2日出生，回族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：***，北京市中伦文德律师事务所律师。 原告***与被告北京广安融盛投资有限公司(以下简称广安融盛公司)，第三人***合同纠纷一案，本院于2021年6月28日作出（2020）京0102民初25499号民事判决书。广安融盛公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2021年9月30日作出（2021）京02民终11626号民事裁定书，撤销（2020）京0102民初25499号民事判决并发回重审。本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告广安融盛公司的委托诉讼代理人**、***，第三人***的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理北京市西城区XXX室的房屋产权手续，将上述二套房屋登记至原告名下；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是西城区XXX的房主住户，因入住现住房长达16年未能解决房产证。原告的房产当年是同北京市天工房地产开发有限责任公司协议换房，而该公司于2015年被北京广安融盛投资有限公司全资收购，在此特起诉北京广安融盛投资有限公司，请求解决原告的房产证问题。情况如下：原告原住房在东城区XXX室。该房产来源为双方所在单位分配住房调换的，并办理了房产证手续，是我们的唯一住房。2003年因有北京市天工开发公司熟人向原告宣传推介宣武区XXX小区，告知这个正在开发建设的新小区是天工房地产开发公司建设的，该公司以“诚实可信，以心相待”理念，规划楼盘14栋楼，占地15.86公顷，力求“营造出高品质的现代生活社区”，当时在建3栋楼，将在2008年前建成完善的小区，且房价较低，并有推广优惠政策。由于原告所在东城区的地理位置好于宣武区，熟人介绍可用现有住房与公司调换新房，扩大居住面积。原告经过与家里人研究，为了扩大住房面积，也相信新楼盘所宣传的美好前景，经与天工房地产开发公司人员接触，于是同意了采用住房置换的方式。在看过XXX工地后预订了XXX毛坯房，之后原告在天工房地产开发公司**总经理承诺下同意签订换房协议。2003年6月我与天工房地产开发公司签订了房屋置换协议，约定用我的东城区XXX两套2居室置换XXX毛坯房，明确在入住后将东城区XXX两套房交给天工房地产开发公司，天工房地产开发公司负责办理新房房产证手续。2003年11月，天工房地产开发公司通知可以入住，原告在做完室内装修后就入住了，彻底搬出上述原住房，同时将住房钥匙交给了对方人员，办理了户口迁移手续。在以后一段时间，对方人员找到原告妻子**，同到地安门房管机构办理了原房产过户手续。在原告入住后的若干年时间，恬心家园的工程非常遗憾的没有进展，没有实现原定的建设规划，再没有建成新楼，关于原告的房产证曾经有过天工房地产开发公司人员到原告家要过资料，后来不了了之，要走的资料也没退回。那时候我们得知开发公司变换为北京广安融盛投资有限公司了，办房产证的事搁置了下来。为解决房产证的事，原告联系过广安融盛投资有限公司的人，他们也曾有人上门了解情况，原告依然给过他们复印资料，也到他们曾经的办公地点核桃园西街去过，但一直没有具体答复意见。以后该公司变更地点，于是原告多次同北京广安融盛投资有限公司负责此事的工作人员***同志联系，2016年以来的短信在手机里都有保存。2019年下半年多次电话和短信联系，***同志没有推诿，每次对原告的短信有回复，他又要了原告的有关资料，原告用手机方式传递给他。他明确说表示需要同公司的律师研究。2019年12月年底他电话告诉我已经同律师研究了，可以走手续了，具体是:因为我与天工房地产开发公司签的是“协议”，需通过法律程序确认为有效(合同)**，要由原告通过西城区人民法院起诉天工房地产开发公司的方式，再请法院通过相关单位、人员进行调解解决。因当时已是年底，***同志建议原告过了年办理，原告同意了他的意见。基于上述情况，为了维护原告的合法权益，解决住房房产证的问题，特向贵院起诉，请求按照当年与北京市天工房地产开发有限责任公司协议内容兑现解决房产证的必要手续问题，请法院支持原告的诉讼请求。 被告广安融盛公司辩称，被告的前主体是北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称天工房地产公司），原来的主体是国有企业，现在的主体本案被告广安融盛公司是在2014年通过企业改制的方式进行的变更。在被告接手原企业的时候，从来没有核实原企业对于本案的涉诉房屋发生过房屋置换的情形。根据对原企业的员工的调查和核实，发现***并不是原天工房地产公司或现在的主体广安融盛公司的职工。原告提供的证据所谓的置换协议签订的时间是在2003年，而原告称真正发生置换的时间是在2006年，间隔了长达三年之久，对于正常的置换行为是不符合常理的。最关键的一点，根据原告提供的证据，包括第三人提供的相应证据，并不能证明涉案的所有房屋是通过置换得来的。但是，相关证据明确显示，***是将自己的XXX房屋出售给了***，而***不是被告的员工。因此，被告认为即便是曾经有过房屋置换的承诺或者是协议，但实际的置换并未发生。因此，原告的诉讼请求不能成立。最后，原告欲证明发生置换的主要书证并未提供原件，被告对原天工房地产公司档案进行查询也没有查到涉诉房屋进行过置换的书证文件。因此，一审法院在没有原件的情况下，对于原告出示的复印件进行认定，也不符合新证据规则第六十一条的规定。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人***述称，***不是天工房地产公司的职工，但是***的父亲是天工房地产公司的职工，是他联系的这件事，但是他现在已经去世了。***是以他父亲的名义申请的内部职工置换，与原告签订了房屋买卖协议，但实际上是置换，因为***并没有支付房款。***在原告房子过户的同时，将自己的房子过户给了天工房地产公司的另一个职工王苹，***将自己的房子置换给了另一个职工***。这是天工房地产公司内部员工的置换，都没有支付房款。被告收购天工房地产公司之后，应该确实不知道实际情况，但是我们认为不能因为不知情、不了解而否定当时的历史事实，这是不应该的。因为广安融盛公司完全有手段可以通过公司内部了解情况。被告在2021年4月27日的庭审笔录中承认了**是天工的职工。因为股东的更换，查不到底档，导致产权无法办理的情况确实存在。但是原告自2003年一直居住涉案房屋至今，被告一直没有质疑，而且原告入住时缴纳了维修基金，从法律上应推定为真正的买家，因此可以推定原告应当在支付了合理对价之后取得了涉案房屋。当时和***的置换也是公平合理的置换。综上，我方认为原告理应获得涉案房屋产权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： ***提交一份由天工房地产公司（甲方）与***（乙方）签署的《协议书》复印件，载有以下内容：“依据天桥建筑集团公司的指定，由北京市天工房地产开发有限责任公司（甲方）同北京市文化局局长***（乙方）解决房屋置换事宜，特定协议如下：1、甲方向乙方提供宣武区XXX室两套毛坯房屋作为置换。置换完成达到入住后，根据7号楼具备办理产权证条件时，由甲方全权负责为乙方办理该两套房屋的产权证书。2、乙方向甲方提供房屋位于东城区XXX两套相连的两居室。该两套房屋交予甲方，同时甲方选定接管人员。由乙方负责完成两套房屋的产权过户工作……”。协议书签署日期为2003年6月25日。 ***提交天工房地产公司开具的《收条》复印件，载有以下内容：“今收到***（鸣）局长交给天工房地产公司置换房屋两套，特此证明。（注：房屋地址：东城区XXX）此致，2003年6月”。 ***表示《协议书》原件被天工房地产公司的员工**以办房屋手续为由收走未退还。广安融盛公司认可**为天工房地产公司员工，但表示其2006年8月已经离职。 ***提交《成本价出售公有住宅协议书》证明其支付10万余元购买了东城区XXX。 ***提交**（说明在**签名下方注明原天工房地产开发公司经理）出具的《说明》一份，载有以下内容：“关于天工公司将***区XXX（一个两居室，一个三居室）两套房与***居住的东城区XXX两套两居室房置换的说明如下：2003年天桥建筑集团天工房地产开发公司与现居住的XXX的***同志一致同意将东城区XXX两套两居室与XXX（一个两居室，一个三居室）两套房进行置换并签署协议，置换后的房屋由我公司用于内部职工的住房调配”。 ***申请证人**到庭，**到庭**：天工房地产公司是天桥集团的子公司，天桥集团是区属企业，**1999年10月接手天工房地产公司的工作，担任法定代表人和经理，一直到2004年左右区政府把天桥集团及所有子公司卖给了国泰证券公司，2006年**被调到国泰在亚运村开发的项目，2009年退休；***提交的《说明》是**本人书写，《协议书》内容是**批准由天工房地产公司**的，《收条》是**写的，XXX房屋2003年6月左右我和天工房地产公司人员接收了；关于换房协议的过程是，当时原告用XXX房屋来置换天工房地产公司西城区（***区）XXX，当时天桥集团的顾问、天工房地产公司的总工程师是***的父亲***，因为居住问题，当时原告是文化局的局长，正好我们有文化局的项目，就说给***换套大房，用原告的两套房换两套房，天工房地产公司王苹的困难是，她的儿子只能住在自己一居室的阳台上，天工房地产公司的***是武警复员到天工房地产公司，结婚后没有房，于是我们就决定将原告交的两套房给***，***的三居给王苹，王苹的房给***，这三人都是我们公司的职工，等于是内部调换。关于**的身份及职务，***与***均认可****，广安融盛公司当庭认可其为广安融盛公司经理（原天工房地产公司），庭后广安融盛公司另表示，经核实，没有找到**担任经理及法定代表人的资料，但认可**为天工房地产公司员工。关于王苹、***，广安融盛公司认可其公司有上述两个姓名的员工，但不能确定与***及****的为同一人。 ***提交入住手续、维修基金交费票据以证明其在2003年11月入住了XXX房屋。根据入住手续显示，天工房地产公司在入住手续上**，物业公司2003年11月20日亦在入住手续**。根据维修基金收据显示，***交付了XXX房屋专项维修基金。 ***称，换房时其是北京广电局的局长，协议书上写错了写成了文化局，根据其提交的北京市人民政府任命书显示，其2003年3月26日被任命为北京市广播电视局局长。广安融盛公司提交的房屋产权证显示宣武区XXX登记于天工房地产公司名下。 另查明，北京市天工房地产开发有限责任公司于2015年名称变更为北京广安融盛投资有限公司。根据本院查询的广安融盛公司工商信息显示，**曾担任天工房地产公司公司法定代表人。 根据从北京市东城区不动产登记中心调取的XXX房屋产权变更登记档案材料显示，XXX房屋原产权人为东城区住宅建设开发公司，后以成本价出售给***；2006年8月，由***转移登记至***名下，转移类型为已购公房上市销售。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当出示证据的原件或者原物，但出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许的，可以出示复制件或者复制品。***提交的其与天工房地产公司签订的《协议书》以及《收条》等证据材料，虽然系复制件，但广安融盛公司（原天工房地产公司）原法定代表人**到庭表示认可《协议书》、《收条》，认可广安融盛公司与***之间的换房行为，且***称系因天工房地产公司工作人员要走了原件，而结合其实际居住XXX房屋及将XXX房屋置换给他人等事实情况，其相关**具有合理性，应准许其出示复制件。 结合相关事实情况，***与广安融盛公司（原天工房地产公司）签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应依约行使权利、履行义务。***已按照约定向广安融盛公司提供了XXX房屋用于置换，并实际入住XXX房屋，广安融盛公司应按照约定为***办理XXX房屋的产权证书。广安融盛公司虽经过公司名称变更，但仍应承担公司责任。广安融盛公司怠于履行其相关合同义务，***有权依照约定要求其继续履行。故对于***主张判令广安融盛公司协助将XXX房屋产权变更登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条之规定，判决如下： 本判决生效之日起十五日内，被告北京广安融盛投资有限公司协助将位于北京市西城区XXX房屋产权过户登记至原告***名下。 案件受理费70元，由被告北京广安融盛投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长　　孙　婷 审 判 员　　*** 审 判 员　　周　韬 二〇二二年六月二十三日 法官助理　　卢　震 书 记 员　　***