某某与北京广安融盛投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)京0102民初576号 原告（反诉被告）：王**，男，1976年11月27日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：**，北京瀛和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京瀛和律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：北京广安融盛投资有限公司，住所地北京市西城区**门外大街6、8、10、12、16、18号10号楼838室。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京喜至律师事务所律师。 原告（反诉被告）王**与被告（反诉原告）北京广安融盛投资有限公司(以下简称广安融盛公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员***独任公开开庭进行了审理。原告王**、被告广安融盛公司的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王**向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告就位于北京市西城区XX号房屋签订的房屋买卖合同，接收原告剩余尾款，为原告开具发票；2.判令被告为原告办理房屋产权登记；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告（前身为“北京市天工房地产开发有限责任公司”）在2004年12月19日签订了《商品房买卖合同（合同编号：XX）》，约定原告以465000元的总价购买位于北京市**区白XX号面积为72.36平方米的房屋【商品房预售许可证号为：京房售证字（2003）XX号】；双方在合同中约定：“买受人签订合同时，缴纳房款65000元，余款40万元在签订合同之日起肆拾个工作日内办理完成公积金贷款，并将余款转入出卖人指定账户，否则买受人需承担逾期付款的违约责任。”原告于2004年12月19日即签约当日，向被告付款65000元现金，被告向原告出具了相应发票。在签约及付款后，原告始终与被告协商落实公积金贷款事宜，但被告没有向原告指定其汇款银行账户，还通知原告因被告手续问题，暂缓办理公积金贷款，具体时间需等被告通知。在原告催促下，被告于2005年4月4日向原告交付了房屋。在此后，原告多次通过物业公司及被告工作人员找项目负责人洽谈交付尾款事宜，但始终被告知暂不能办理，需等待。原告为继续履行合同，多次主动与被告沟通，但截至原告提起诉讼前，被告始终未能按合同配合原告履行相关义务，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民法典》，特诉至法院，请求依法判如所请。 广安融盛公司辩称，1、原告没有如约支付购房款，已经构成根本违约。原被告之间签订的商品房买卖合同第六条第3款约定：买受人签订合同日交纳房款六万五千元，余款四十万元在签订合同之日起四十个工作日内办理完成公积金贷款并将余款转入出卖人指定账户，否则买受人必须承担逾期付款的违约责任。经查，原被告签订购房合同后原告仅向被告支付了首付款六万五千元，余款四十万元至今未付。原告逾期付款的行为已经构成根本违约，根据购房合同第七条第1款（2）的约定：逾期超过30日后出卖人有权解除合同。被告根据该合同约定，要求与原告解除商品房买卖合同，并要求原告将非法占有的房屋腾退。2、被告不存在任何违约行为。原告庭审中称其未能支付购房余款系被告不予配合，不提供汇款账号，不能依约办理房屋产权所致。事实上，被告的办公场所始终是固定、公开的。被告开始销售恬心家园项目时在项目所在小区内长期设有售楼中心，现在的办公场所位于北京市西城区菜园街，距恬心家园直线距离不足五百米。而且白纸坊街道菜园街社区居委会便设立在XX家园小区之内，该小区业主相关事宜均可以通过社区居委会及时反馈给被告，根本不存在无法联系被告，不能按时缴纳房款等情形。另外原告没有办理产权完全是因为其没有如约支付购房余款所导致。根据被告提供的证据显示，被告仅在2014年便已为恬心家园二十余户业主集中办理过产权过户手续，原告提供的证据显示被告又在2020年于恬心家园小区通过张贴通知等方式告知业主办理产权过户。该通知明确要求办理产权过户的业主需要提供诸如购房发票、契税票据、公维基金收据等相关手续。该通知能够证明原告至今没有办理产权的根本原因是其没有如约缴纳购房款，不能提供相应手续所致。而原告在2005年便已入住，对于被告数次集中协助业主办理产权过户事宜不可能不知情，因此原告认定被告违约的情形自始便不存在。并且根据购房合同第十五条的约定，对于没有如期办理权属登记的违约责任有明确的处理方式，即便被告没有依照合同约定为原告办理过户，可以承担相应的违约责任，但是此种情形也不是原告逾期支付房款的理由。3、被告对证人证言的效力不予认可。原告提供的证人并未提供劳动关系证明，不能证明该二证人曾经从事过物业管理工作，因此其证言没有任何法律效力，被告对此不予认可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 广安融盛公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令王**腾退房屋，并将房屋返还给广安融盛公司；3.判令王**向广安融盛公司支付违约金1.2万元；4.判令王**承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2004年12月19日签订《商品房买卖合同》。其中约定，反诉被告以46.50万元的总价购买位于北京市**区XX号的房屋，买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同签订后，反诉被告仅支付了6.5万元，其余房款至今未付。根据合同约定，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告支付违约金。反诉被告的违约行为已经严重侵害反诉原告的合法权益，反诉原告为维护自身合法权益，依法提起反诉，恳请法院支持反诉原告的诉讼请求。 王**针对反诉请求辩称，不同意各项反诉请求。王**未能交付尾款原因在被告未提供账号，王**主动履行，被告拒不接收，过错方在被告不在原告，被告没有解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告解除权除斥期间为1年，被告没有行使解除权，解除权已经消灭。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2004年12月19日，北京市天工房地产开发有限责任公司（出卖人）与王**（买受人）签订编号为XX的《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于原**区XX号院地块的土地使用权，规划用途为配套及住宅；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名XX家园。买受人购买的商品房为预售商品房；房号为上述项目中的第XX号房（以下简称涉案房屋）；该商品房的用途为住宅；建筑面积共72.26平方米，其中套内建筑面积55.73平方米。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6426.20元，总金额465000元。买受人按下述方式按期付款：买受人签订合同时交纳房款65000元，余款40万元在签订合同之日起四十个工作日内办理完成公积金贷款，并将余款转入出卖人指定账户，否则买受人须承担逾期付款的违约责任。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2005年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.北京市建筑工程竣工验收备案表。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向原**区房地产交易管理中心申请登记备案。 《商品房买卖合同》签订后，王**通过现金方式向北京市天工房地产开发有限责任公司支付了房款65000元。2004年12月19日，北京市天工房地产开发有限责任公司开具了发票。 2005年4月4日，北京市天工房地产开发有限责任公司向王**交付了涉案房屋，并与王**签署了《入住手续》。王**填写了《业主验房情况表》，接收了涉案房屋，并实际使用至今。涉案房屋至今未办理权属登记。 另查明，北京市天工房地产开发有限责任公司于2015年名称变更为北京广安融盛投资有限公司。 庭审中，关于余款40万元公积金贷款以及付款问题，王**述称公积金都提取了，就差开发商配合办，开发商说没大产权，公积金中心不会批，小区楼盘有抵押质押的情况；原告一直积极找被告，被告说让等着，说大的产权证办不下来，办不下贷款；被告说没交钱没关系，工作人员姓谢，是被告一个部门经理；被告从未主动联系过原告，从未提供账户，原告主动提出要求支付，但找不到被告接受人员和账户，想履行无门。广安融盛公司述称，我方于2014、2019、2020年公告通知集中办理产权，通知要业主提供购房发票，办产权证前提是支付全部房款，不支付房款，构成违约的，自然不能给办房产证。 王**提交原告与被告工作人员短信沟通记录、微信沟通记录、通话录音、证人证言等，用以证明原告与被告联系，被告工作人员称办不了房产证，让等着，后来不接电话。广安融盛公司质证称不能确定是否系被告工作人员，证明目的不认可。 广安融盛公司提交照片，用以证明被告始终正常经营，工作场所在西城区南菜园街，距离涉案房屋不足2公里，不存在无法联系不能支付尾款的情况。王**质证称，真实性认可，关联性不认可，本案核心点是合同未能继续履行、原告未能交房款是因为原告不知道应该交到哪个账号，被告从未索要过尾款，没有提供过账号，被告是国有房地产企业，当然应该有办公场所。 现王**主张继续履行《商品房买卖合同》，要求广安融盛公司协助办理产权登记、接受余款；广安融盛公司则以王**逾期付款为由主张解除《商品房买卖合同》，要求王**腾退涉案房屋、承担违约金。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王**与广安融盛公司（原北京市天工房地产开发有限责任公司）签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方应依约行使权利、履行义务。 本案的争议焦点为广安融盛公司是否有权解除《商品房买卖合同》。结合事实情况及当事人陈述意见，王**按照约定向北京市天工房地产开发有限责任公司支付了房款65000元，北京市天工房地产开发有限责任公司亦向王**交付了涉案房屋。北京市天工房地产开发有限责任公司还应配合王**提供办理公积金贷款所需的产权证明，即使无法办理公积金贷款，北京市天工房地产开发有限责任公司也应接受王**以其他方式支付购房款。自2005年4月4日北京市天工房地产开发有限责任公司向王**交付涉案房屋至今已十余年，广安融盛公司并未提供证据证明其因王**未支付购房余款向王**进行过催告或发出过解除通知。根据当时施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。结合本案实际情况，双方约定的余款支付期限为签订合同之日起四十个工作日内，买受人逾期付款超过30天则出卖人有权解除合同，因此即使出卖人享有解除权，最迟亦应当在解除权发生之日起一年内行使，现广安融盛公司主张解除《商品房买卖合同》，已明显超过上述期间，故本院不予支持。鉴于此，对于广安融盛公司要求王**腾退涉案房屋的诉讼请求，因缺乏依据，本院亦不予支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案实际情况，目前涉案房屋具备过户条件，王**与广安融盛公司均应继续履行合同义务，王**须向广安融盛公司支付购房余款40万元，广安融盛公司应协助王**办理产权过户登记手续。关于王**主张广安融盛公司为其开具发票的诉讼请求，因发票事宜系税务部门主管范围，且合同中并无明确约定，故本院不予支持。关于广安融盛公司主张王**支付违约金1.2万元的诉讼请求，王**表示违约金计算方式是合同约定的，被告没有权利提解除，原告没有违约，一直在积极的要履行合同。结合本案相关证据及当事人陈述意见，王**未能支付购房余款，与广安融盛公司未及时办理开发项目产权证书以及未提供收款账号有关，但王**作为买受人，既然选择继续履行合同而非退房的处理方式，亦应当根据合同目的积极履行付款义务。自合同约定的给付期限届满至今已十余年，且在此期间，涉案小区其他业主陆续办理了产权登记，广安融盛公司亦处于正常经营状态，王**完全可以通过及时起诉或提存等合法途径履行义务，而其并未采取有效措施主动履行，因此王**对于未支付购房款问题存在一定程度上的放任，须承当相应的违约责任。综合考虑合同约定及本案实际情况，对于广安融盛公司主张王**支付违约金1.2万元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十五日内，王**向北京广安融盛投资有限公司支付购房余款40万元，北京广安融盛投资有限公司协助王**办理位于北京市西城区XX的房屋（该地址系根据《商品房买卖合同》记载，实际以测绘为准）权属登记手续，将产权登记至王**名下； 二、本判决生效之日起十五日内，王**向北京广安融盛投资有限公司支付违约金12000元； 三、驳回王**的其他诉讼请求； 四、驳回北京广安融盛投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8275元，由北京广安融盛投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费4137.50元，由王**负担100元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京广安融盛投资有限公司负担4037.50元（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。 审判员　　*** 二〇二二年十一月四日 书记员　　***