原告某某与被告河南某某集团有限公司等与某某，第三人河南某某置业有限公司执行异议之诉一审民事判决书

河南省商丘市梁园区人民法院 民事判决书 （2025）豫1402民初5004号 原告（案外人）:***，住河南省巩义市。 委托诉讼代理人：***，河南豫星律师事务所律师。 被告（申请执行人)：河南某某集团有限公司，住所地：河南省安阳市北关区。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人:***，海南佰莱玛律师事务所律师。 第三人（被执行人）：河南某某置业有限公司，住所地：河南省巩义市。 法定代表人:***。 委托诉讼代理人：***，男，身份证号：4103811989********，系公司员工。 被告（被执行人）：***，住河南省商丘市梁园区。 被告（被执行人）：***，住河南省商丘市梁园区。 被告（被执行人）：***住浙江省绍兴市上虞区。 原告***与被告河南某某集团有限公司、***、***、***，第三人河南某某置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2025年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告河南某某集团有限公司委托诉讼代理人***，第三人河南某某置业有限公司委托代理人***到庭参加诉讼，被告***、***、***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法撤销（2025）豫1402执异54号执行裁定书；2．请求法院依法解除对位于巩义市杜甫路某某房产的查封；3．请求法院依法确认原告对上述房产的所有权；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告***与河南某某置业有限公司于2014年5月16日签订《认购协议》，并于2014年12月25日支付了全部购房款559778元。原告已按合同约定履行了全部付款义务，并实际占有使用该房产。原告多次要求万洋公司办理房产过户手续，但万洋公司一直以各种理由拖延，导致房产未能及时过户。2021年10月21日,河南省巩义市人民法院作出(2021）豫1402执恢801号执行裁定书，查封了上述房产。原告认为，根据《民法典》第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（-）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告提供的证据材料可以证明原告通过河南某某置业有限公司合法出售购买了案涉房屋，且已经足额交付了购房款，在贵院查封前已合法占有使用了该房屋，故原告对案涉房屋的所有权有足够的理由能够排除执行。原告提供的证据材料完全符合上述法律规定的排除执行的条件，（2025）豫1402执异54号执行裁定书对此不予采纳是错误的，应依法予以纠正。综上所述，原告认为（2025）豫1402执异54号执行裁定书认定事实错误，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，请依法判如所请。 河南某某集团有限公司辩称，一、被答辩人不具有诉讼主体资格。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。2018年梁园区人民法院就将被答辩人主张的房产进行了查封，查封时不动产登记簿显示该房屋登记在第三人河南某某置业有限公司名下。按照上述规定被答辩人不是该房屋权利人，其权利人是第三人河南某某置业有限公司，被答辩人不具有诉讼主体资格。二、被答辩人没有提供网签《商品房买卖合同》和办理房屋备案证明及产权证合法手续，异议之诉不成立。1、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定：非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院应予支持异议请求。被答辩人说他于2014年5月16日签订了《认购协议》，2014年12月25日已交清购房款，2015年1月14日已办理入住手续。第三人河南某某置业有限公司早在2013年已办理了“建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证、建设工程施工许可证及房屋预销售许可证”等办理房屋所有权证所需一切前提条件。如果被答辩人缴纳了购房款并签订了合法有效的买卖合同，不可能不办理房屋所有权证。另外，被答辩人亦未提供证据证明非因其自身原因未办理房产过户登记的有关证据，所谓未办理房屋产权证非自身原因不能成立。2、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被答辩人说他签订了《认购协议》，已交清购房款，且办理入住手续，但《认购协议》不是合法书面买卖合同。合法书面买卖合同包括：“网签的《商品房买卖合同》和房屋备案登记手续”。而被答辩人这两样手续均没有，显然不能证明具备合法书面买卖合同的形式和法律要件。3、被答辩人在河南省巩义市陇海路某某室已有一套居住的房屋，本案房屋不属于居住房屋，而是商业性质的房屋，不属于最高人民法院司法解释保护的居住房屋范围。退一步将该房屋假设是居住房屋，由于被答辩人已有一套居住的房屋，被答辩人对本案房屋提出异议，也不属于要求人民法院优先保护的范围，可以对抗申请执行人。三、被答辩人提供的证据不能证明已向出卖人缴纳过购房款，且款项与收据之间相互矛盾。1、异议人提供的两份交通银行汇款单不具有真实性和关联性，理由为：（1）该汇款人用户签名处无人签名，不能证明汇款人是异议人；（2）这两份单据无银行印章，不能证明单据出自银行；（3)两份收款人均是“巩义市万洋国际商贸城陶才忠灯具商行”，而不是房屋出卖人“河南某某置业有限公司”。异议人不能证明向河南某某置业有限公司缴纳了购房款。2、以上两份交通银行汇款单交易日期是同一天，即2014年12月25日，合计金额286234元。而河南某某置业有限公司在2014年12月25日，给异议人开具的00014805收据显示交款数均是509778元。河南某某置业有限公司不可能收286234元，开收据509778元。3、异议人提供的2014年5月16日《认购协议》第2条显示：甲乙双方在签订本认购协议时，乙方支付10000元定金。而异议人提供的000392号收据显示金额是40000元，如果万洋置业在2014年5月16日已收异议人40000元定金，被答辩人不可能在2014年5月16日《认购协议》中只承认交10000元定金。4、异议人提供的2014年5月14日10000元定金，更为虚假。《认购协议》未签，怎么可能提前交10000元定金。5、异议人在其“执行异议申请书”自述2014年5月至2014年12月向万洋置业缴纳559582元，与异议人提供的559778元金额收据自相矛盾。综上所述，答辩人认为，被答辩人不是本案房屋的产权人，诉讼主体不适格。没有签订合法有效的商品房买卖合同，且没有任何证据证明向第三人河南某某置业有限公司交了购房款，证据之间互相矛盾，不能形成证据链，其诉讼主张即没有事实，更没有法律依据。按照《民诉法》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，诉讼请求均不成立，请依法驳回起诉。 河南某某置业有限公司述称，原告诉状所述属实，原告在2014年5月16日与答辩人签订了认购协议和《商品房买卖合同签署确认单》，购买了答辩人所开发建设的位于巩义市杜甫路某某房产，原告在2014年12月25日向我公司全部交清了购房款后,答辩人在2015年元月将房屋交付给原告，原告当年就已经对案涉房屋进行装修，实际占有使用至今。原告没有办理网签等手续的原因是由于公司当时的经办人辞职离开公司，手续交接失误等原因造成，认购协议对本案商品房的具体位置、面积、单价、总价款、定金交付以及付清房款的期限、违约责任等进行了明确约定，该协议就相当于房地产买卖合同，之后未能办理房屋产权证过户的原因是由于24号楼未能正常进行实际验收，手续不健全等原因造成，24号楼整栋楼至今均未能办理产权证，并不是原告的原因。综上,答辩人认为,答辩人与原告之间的房产买卖真实合法有效，不能办理产权证过户不是原告原因造成，原告无过错，该房产应归属于原告，不应当予以查封，（2025）豫1402执异54号执行裁定书错误，依法应当予以纠正。故原告的诉讼请求依法成立，被告的答辩意见不能成立，故请求贵院依法查明事实真相，支持原告的诉讼请求，作出公正的判决。 ***、***、***未答辩。 经审理查明：在本院执行申请执行人开祥公司与被执行人***、***，***及万洋公司追偿权纠纷一案中，于2021年10月21日查封了万洋公司名下位于河南省巩义市杜甫路某某商铺等三处房产。并于2024年9月10日续行查封。 2014年5月14日，万洋公司向***出具收据收到***交来定金(24#-113）人民币1万元。 2014年5月16日，***与万洋公司签订《认购协议》约定，***以559778元的价款购买万洋公司开发的案涉24号楼113号房产，双方签订协议时，乙方支付10000元定金，余款549778元2015年1月31日前一次性付清。按万洋公司通知的时间内签订《商品房买卖合同》并办理其他相关购房手续。同日，万洋公司向***出具收据收到***交来定金4万元。 2014年12月25日，万洋公司向***出具收据收到***交来购房款(24#-113）509778元。 ***提供了交通银行的交易时间均为2014年12月25日的凭证两份，载明商户名称均为巩义市万洋国际商贸城陶才忠灯具商行，一份金额200000元，一份金额86234元。万洋公司认可巩义市万洋国际商贸城陶才忠灯具商行为该公司业务关联账户。 2015年1月12日，***与巩义市万洋物业管理服务有限公司签订涉案房屋《商铺装修管理协议》。同日，该公司出具了2000元的装修押金及20元的电费卡押金收据。同日，缴纳了电费179.3元。 ***还提供了《万洋国际商贸城二期五金区自营商户VIP申请书》、《五金大世界投资计划书》、《签署确认单》等证据。 涉案项目2014年12月24日取得《商品房预售许可证》。 本院认为，《最高人民法院关于适用办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，在本院查封前的2014年5月16日***与万洋公司签订了《认购协议》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按约定收取购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”原告与第三人签订的《认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容。但，该协议中载明“按甲方通知的时间内签订《商品房买卖合同》并办理其他相关购房手续。”双方并未签订《商品房买卖合同》。***虽然提供了万洋公司出具的定金收据及房款收据，但其提供银行交易明细仅有286234元，且交易明细上载明的交易对方的名称为巩义市万洋国际商贸城陶才忠灯具商行，而非万洋公司，而且不显示付款人名称。余款现金交付原告亦未提供证据证实，原告提供的证据不能证明已实际向万洋公司支付购房款。且自原告与第三人2014年5月16日签订《认购协议》，在第三人已经于2014年12月24日取得《商品房预售许可证》至本案2021年10月21日被查封长达7年的时间内没有与第三人签订《商品房买卖合同》并办理办理房产过户登记，亦未通过诉讼等程序主张权利。原告提供证据不能证明非因其自身原因未办理房产过户登记。综上，原告提供的证据不符合上述法律规定的排除执行的条件，其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于适用办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费9396元，由河南某某置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年六月二十五日 书记员***