某某、南宁某某中医诊所租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终12600号 上诉人（原审被告）：***，男，1961年1月15日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：***，广西天承律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南宁***中医诊所，住所地南宁市西乡塘区西关路85号绿城·***9号***景12号。统一社会信用代码：914501027512199786。 负责人：***，执行事务合伙人。 委托诉讼代理人：***，广西***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西***律师事务所律师。 原审第三人：南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体****。统一社会信用代码：91450100737617400R。 法定代表人：***。 上诉人***因与被上诉人南宁***中医诊所、南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初5039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人所得的铺面装修及停业补偿费（从原判决的13万元中减去68166）应为61834元；2、诉讼费用由上诉人与被上诉人按比例承担。事实和理由：一、装修费8万元中应该扣减46666元。原判以被上诉人的装修中包含有上诉人的部分装修为由，认定被上诉人应得装修费为8万元是有道理的，但按照双方《承包合同》第二条及第九条的约定，被上诉人租赁铺面的期限是自2016年4月18日起两年，到期后装修的不动产归上诉人所有，在第三人对装修进行评估前，所有不动产已由被上诉人搬走，原判认定被上诉人应得的8万元就是对不动产装修的补偿。至2017年6月搬迁时止，被上诉人已使用该装修14个月，与该时间相对应的装修费46666元（80000÷24月×14个月）已归上诉人所有，不应再判令向被上诉人支付。二、被上诉人的停业损失费中应扣除上诉人已减免的月租21500元。由于需提前解约搬迁，双方已协商一致由上诉人减免一个月的租金作为对被上诉人停业搬迁的补偿，这一事实上诉人在原审中已经做了**，被上诉人在一审中也答应提供缴纳租金的证据供核查但没见提供，原判也没有查明。根据上诉人主张的这一事实，被上诉人不应得到双重补偿。因此，原判认定应补偿的5万元停业损失中应减去已减免的一个月的租金21500元。综上被上诉人应得的补偿款中应减去上述68166元，仅为61834元。 南宁***中医诊所辩称，被上诉人是本案所拆迁、装修及设备的所有权人，享有法定的物权，第三人所作出的补偿是针对被上诉人所作出的补偿，在第三人所提交的《补偿协议书》中可以证明。在本案中的补充主要有两点，一是装修费用补偿金，二是停业损失。该两项补偿均是针对租赁场所运营的被上诉人，而非上诉人，其次，上诉人没有证据证明其有装修及设备损失，应当承担举证不能的责任。从一审上诉人的举证可以体现，其的装修是娱乐场所的风格，而被上诉人是一家经营中医诊所业务的，因此对上诉人的装修物是实行了全面的改造，并无保留，从装修明细可以体现。上诉人的损失，光是装修就已经达到133000元，加上设备的损失，在一审录音证据已经有所体现。双方对于上诉人同意补偿15万元的装修损失给被上诉人是有协商的，说明了上诉人是认可这一补偿的。从公平原则来说，上诉人在本次拆迁里取得了57万元的装修补偿及停业损失，且是以被上诉人的名义取得。现在一审法院仅判决13万元的装修损失及停业补偿，即使上诉人有损失，其损失也已经得到补偿，因此，上诉人所提出的上诉没有事实及法律依据，请求维持一审判决。 威宁公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 一审法院认定事实：2016年4月18日，***（甲方）与南宁***中医诊所（乙方）签订《承包合同》，约定甲方将位于南宁市间仓库给乙方独立承包经营，乙方自主经营，自负盈亏。自2016年4月18日至2017年4月17日止，乙方每月承包金及服务管理费为21500元,承包金及服务管理费按月支付，乙方保证在每月10日前支付下月承包金及服务管理费给甲方。自2017年4月18日至2018年4月17日止，乙方每月承包金及服各管理费为23500元,支付时间同前。双方自签订本合同之日，乙方向甲方支付5ＯＯＯＯ元作为合同履约保证金，承包期满，如乙方没有违约，甲方将履约保证金不计息返回给乙方。承包期间，甲方负责支付场地租金，负责监管乙方的经营，负责协助乙方办理有关的经营证件。乙方负责在经营中所产生的一切费用，包括水电费及向有关部门缴纳的费用。乙方在承包中装修场地应经甲方同意后方可实施，在合同期后，甲乙双方各自投资的财产设备归各自所有，但乙方所投资的装修不动产归甲方所有，乙方不能拆除。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，南宁***中医诊所支付***50000元保证金，并对铺面进行了装修，开办了南宁***中医诊所，并按时向***支付承包金。 另查明，涉案铺面，是***向威宁公司租赁而来，***与威宁公司于2014年6月5日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期从2014年6月5日至2018年6月30日。***承租后，作为娱乐城对铺面进行了装修，2016年又转包给南宁***中医诊所。2017年，南宁市城乡建设委员会发布***预【2017】4号《南宁市历史文化街区“***.三街两巷”旧改项目（***片区一期）国有土地上房屋征收预公告》，本案当阳街64号一楼商铺及仓库属于征收范围。威宁公司于2017年4月10日向***发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，***签收通知后，于2017年4月17日向威宁公司提交《停业搬迁报告》，报告中称，***所承租的铺面，因多年亏损，2016年3月威宁公司同意变更经营范围为南宁***中医诊所，铺面于去年装修不到一年，2017年4月12日才接到搬迁通知。为配合旧城改造，因此提出补偿要求：一、原去年装修费用总计35万元，停业期间经济损失及误工费50万元；三、搬迁费用10万元。之后，南宁***中医诊所于2017年6搬迁到新华街经营。 2018年1月24日，威宁公司与***签订了《拆迁安置补偿协议书》，并在2018年2月5日向***支付了全部补偿款577393元。该款补偿补助名称为：房屋特殊装修补偿费114233元，非住宅房屋拆迁费10000元，非住宅（商业）办公房屋停产停业补偿费（一层），按250平方米，200元/平方米/月×9个月，共计补偿450000元，电话.宽带网迁移费260元，电表迁移费用500元/户，水表迁移费500元，空调迁移费共计1900元，总计577393元。***领取了全部补偿款后，南宁***中医诊所要求其支付装修及停业补偿款，双方协商不下，南宁***中医诊所遂至一审法院。 一审判决：***向南宁***中医诊所支付铺面装修及停业补偿费130000元。案件受理费4300元，由南宁***中医诊所承担1500元，***承担2800元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实，当事人均无异议，本院予以确认。 二审另查明：威宁公司与***签订的《搬迁安置补偿协议书》中已载明，***已于2017年5月10日前完成搬迁。二审中，***、南宁***中医诊所均认可租金已交至2017年5月份。 根据诉辩各方的意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人应向被上诉人支付的铺面装修及停业补偿费应如何计算？ 本院认为，南宁***中医诊所、***之间签订的合同名为《承包经营合同》，但根据合同的内容，双方形成的实为租赁合同关系而非承包合同关系。《承包经营合同》系当事人真实意思表示，内容亦未违反法律行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。 《承包经营合同》约定南宁***中医诊所的租赁期为二年，并约定租赁到期后南宁***中医诊所投资的装修不动产归***所有。南宁***中医诊所实际经营仅一年即因政府征收而被搬迁，***在给威宁公司的《停业搬迁报告》中对南宁***中医诊所对案涉铺面进行装修事实已予认可，故威宁公司向***支付的装修补偿款中属于南宁***中医诊所装修的部分应归该诊所所有。由于南宁***中医诊所装修时，保留使用了哪些原有的装修，双方并无证据证明，南宁***中医诊所、***提交的装修证据，因铺面已被改造也已无从核实。故对***从威宁公司领取的补偿款中的房屋特殊装修补偿费114233元，一审法院酌定80000元归南宁***中医诊所并无不当。停业损失方面，一审法院确定***从威宁公司领取的停业补偿450000元中，南宁***中医诊所应获得一个月的停业损失补偿50000元，***对此并无异议，其主张应扣减其给予该诊所免除的一个月租金，但《搬迁安置补偿协议书》中已载明，***已于2017年5月10日前完成搬迁，二审中，***、南宁***中医诊所均认可租金已交至2017年5月份，***主张免除了南宁***中医诊所一个月的租金并无证据证实，其以此为由主张应从一个月的停业损失中扣减一个月租金21500元，没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1346元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　付　浩 审 判 员　　黄　蔚 审 判 员　　*** 二〇二〇年十一月三十日 法官助理　　*** 书 记 员　　***