某某;某某;鲍某;某某;江苏某有限公司合同纠纷一审民事判决书

安徽省郎溪县人民法院 民事判决书 （2025）皖1821民初4396号 原告：鲍某，男，汉族，1979年10月18日出生，户籍地安徽省郎溪县，现住安徽省郎溪县，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，安徽明和律师事务所律师。 原告：***，女，汉族，1982年1月12日出生，户籍地安徽省郎溪县，现住安徽省郎溪县，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，安徽明和律师事务所律师。 被告：江苏某有限公司，住所地高邮市，统一社会信用代码：913210xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：***，系该公司董事兼总经理。 被告：***，男，汉族，1975年5月17日出生，住安徽省郎溪县，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，安徽见贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽见贤律师事务所律师。 被告：***，男，汉族，1982年3月23日出生，住江苏省溧阳市，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，安徽见贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽见贤律师事务所律师。 原告鲍某、***与被告江苏某有限公司（以下至判决主文前均简称“某公司”）、***、***合同纠纷一案，本院于2025年11月18日立案受理后，依法适用普通程序由审判员***独任审理。本院于2025年12月23日公开开庭对本案进行了审理。原告***及***、鲍某共同委托的诉讼代理人***、被告***及***、***共同委托的诉讼代理人***到庭参加了诉讼，被告弘盛公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 鲍某、***向本院提出诉讼请求：1、判令被告某公司以750000元的价格回收原告位于安徽省郎溪县的房屋；2、判令三被告共同支付750000元房屋回收款，并自起诉之日起以750000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计息，至款项清偿之日止；3、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告为夫妻关系。被告某公司为案涉房屋的承建方，被告***、***为案涉房屋的实际施工人。2012年，原告的房屋拆迁后，取得了作为安置房的案涉房屋的所有权，并于2014年实际拿到了案涉房屋。但在拿房后不久，案涉房屋就出现了严重的滴水、漏水、墙面浸水、出现黄斑等现象。经过多方协调，某公司对案涉房屋进行了维修，并于2017年7月6日在郎溪县重点工程建设管理局的见证下，向原告出具了承诺书，承诺：如房屋维修后五年内再出现滴水、漏水、黄斑和墙面开裂浸水等情况，该公司按照市场价格回收该房屋。但本次维修后不久，案涉房屋再次出现滴水、漏水的情况。原告私下向被告主张权利无果，遂向郎溪县人民法院提起诉讼，但本次诉讼中评估公司以案涉房屋无产权证、交易受限为由，做出无法进行房屋价值评估的结论。因此，郎溪县人民法院做出了驳回原告起诉的裁定。其后，通过政府协调，某公司于2021年3月20日再次出具维修方案对房屋进行大修。2021年7月22日，某公司向原告出具承诺书，承诺：如本次维修后五年内再次出现漏水、发霉、开裂、黄斑等情况，该公司自愿以750000元的价格回收案涉房屋，由郎溪县重点工程建设管理局扣留的资金直接支付，如郎溪县重点工程建设管理局没有扣留资金，则由该公司或***、***直接将赔偿资金转入原告的指定账户。该次维修于2021年年底完成。2022年下半年，案涉房屋再次出现漏水。原告通过多方协调向被告主张权利，但三被告均不予理睬。故，原告为维护其合法权益，提起诉讼，主张上述权利。 ***、***辩称：一、案涉房屋漏水部位为顶楼屋面（共有部分)，保修期届满后维修责任与建设单位无关，业主应通过住宅专项维修资金解决。1．顶楼屋面依法属于业主共有部分,并非建设单位责任范畴。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，屋顶属于建筑物的基本结构部分，明确归类为业主共有部分，由全体业主共同享有权利、承担管理义务。案涉漏水发生于顶层屋面，并非业主专有部位，其维修、维护责任本就不属于建设单位的法定或约定义务范畴，业主无权单独要求建设单位承担回购或赔偿责任。2.保修期届满后,共有部分维修依法应由住宅专项维修资金承担。依据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定，住宅专项维修资金的核心用途就是专项用于住宅共用部位保修期满后的维修和更新、改造。而顶层屋面防水损坏造成渗漏，属于明确可应急使用专项维修资金的情形，无需经“双三分之二”业主表决，可由物业服务企业或业主委员会直接申请动用，快速推进维修。案涉房屋2014年交付，已超过法定防水保修期（5年)，2017年漏水尚在保修期内，被告已进行了维修，而后续再出现漏水已过保修期，且此前两次漏水已维修完毕，业主应遵循法定救济途径，向物业或业委会申请使用专项维修资金维修，而非突破法律规定要求建设单位承担超出责任范围的义务。3．建设单位对共有部分无后续维修义务,回购约定缺乏法律基础。建设单位的法定保修责任仅限于房屋交付后的保修期内，且针对施工质量问题；保修期届满后，对共有部分不再负有维修、兜底义务。案涉屋面作为全体业主共有财产，其老化、损坏后的维修责任应由全体业主通过专项维修资金分摊，这是法律明确规定的责任分配规则。业主要求建设单位回购房屋的约定，本质上是将全体业主应承担的共有部分维修责任转嫁给建设单位，既违背物权法定原则，也不符合公平原则，该约定对建设单位无法律约束力。二、案涉房屋回收款750000元的约定存在多重瑕疵，且与房屋实际价值严重不符。案涉房屋系拆迁安置房，土地性质为划拨、无房产证、土地证，属于小产权房，依法不具备市场化交易条件，在郎溪县人民法院（2019）皖1821民初1120号民事裁定书中就明确无法通过合法评估确定其市场价值。原告与被告2021年7月22日所做的“75万元回收房屋”承诺，并非属于房屋实际价值评估，而是原告单方主张的所谓“经济损失”，在原告多次信访后在领导和有关机关强迫下签订的，该承诺书违反法律法规，且约定金额远超房屋本身的实际价值，属于权利义务明显不对等的约定。三、该小区其他楼栋的顶层近期有多户进行了维修，均使用的是住宅专项维修资金。鉴于此房屋属于同一小区，情况也一样，应当比照其它楼栋业主由住宅专项维修资金进行维修。综上，案涉漏水部位为业主共有部分，保修期届满后的维修责任依法应由住宅专项维修资金承担，与建设单位无关。建设单位向业主提出承诺书明显违反公平原则，业主绕过法定救济途径要求建设单位回购房屋，缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回其该项诉求。 某公司未到庭，也未在庭前向法庭提交书面的答辩意见，视为放弃答辩的权利。 鲍某、***为证明自己的主张，提交了以下证据： 一、身份证、户口簿各1份，证明：两原告主体资格情况及两原告是夫妻关系； 二、国家企业信息公示资料，户籍登记信息查询结果、自然人户籍地址证明各1份，证明：三被告的主体资格情况； 三、郎溪县房屋征收补偿安置协议、业主消防安全责任书各1份，证明：原告是案涉房屋的所有权人； 四、承诺书（2017年7月6日）、（2019)皖1821民初1120号民事裁定书各1份，证明：1、某公司于2017年7月6日对案涉房屋进行维修并向原告出具承诺书，承诺如房屋维修后5年内再出现滴水、漏水等情况，按照市场价格回收该房屋；2、案涉房屋在2017年维修后又出现漏水情况，原告起诉至郎溪县人民法院后，因房屋价值无法鉴定而被法院驳回起诉； 维修方案（2021年3月20日）、承诺书（2021年7月22日）各1份，证明：在原告第一次向人民法院起诉后，经过政府协调，被告再次对案涉房屋进行大修；同时，三被告于2021年7月22日向原告出具承诺书，承诺如本次维修后5年内再次出现漏水、发霉、开裂、黄斑等情况，三被告自愿以750000元的价格回收案涉房屋； 对案涉房屋具体位置及漏水情况所拍照片4张、视频1段（已刻制光盘1张），证明：至原告起诉时，案涉房屋仍旧存在渗水、漏水的情况。 经质证，***、***对鲍某、***所举证据一、二、三无异议，对四、五、六的三性无异议，但对证明目的有异议，认为漏水未达到不能居住的程度，在不能居住的情况下才涉及案涉房屋收回。 ***、***为证明其抗辩主张，当庭提交了案涉房屋外观以及楼顶维修情况所拍摄照片共计7张，证明：照片中楼顶深色部分为别的住户动用维修基金做的防水，浅色部分没有做防水为原告方楼顶，从而证明原告方故意不进行维修，恶意促成房屋漏水。 经质证，鲍某、***对***、***所举证据即照片的真实性无异议，但对证明目的有异议：其他住户对房屋进行维修与原告房屋漏水没有本质关联；根据承诺书，维修责任应当属于被告方，与原告无关；同时，2017年被告方因原告的房屋漏水做出承诺后，对房屋进行维修，此后又出现漏水情况，2021年7月被告方对原告又做出承诺并维修房屋，但此次维修后又出现漏水情况，至今漏水问题仍未解决，故该证据不能达到被告的证明目的。 某公司未到庭质证，亦未在庭前提交书面证据材料。 本院对当事人双方所举证据审查认证如下：鲍某、***所举的证据一、二、三当事人双方无异议，予以采信；鲍某、***所举的证据四符合证据特征，能够证明某公司于2017年7月6日对案涉房屋进行维修并向原告出具承诺书，承诺如房屋维修后5年内再出现滴水、漏水等情况，该公司按照市场价格回收该房屋的事实，并证明案涉房屋在2017年维修后又出现漏水情况，原告起诉后，因房屋价值无法鉴定而被法院驳回起诉的事实，予以采信；鲍某、***所举的证据五符合证据特征，能够证明经过政府协调，某公司再次对案涉房屋进行大修的事实；同时，证明某公司于2021年7月22日向原告出具承诺书，承诺如本次维修后5年内再次出现漏水、发霉、开裂、黄斑等情况，该公司自愿以750000元的价格回收案涉房屋的事实，予以采信；鲍某、***所举的证据六符合证据特征，能够证明案涉房屋仍旧存在渗水、漏水的情况，予以采信。***、***所举证据为案涉房屋外观照片，该组证据符合证据特征，能够证明案涉房屋外观的相关情况，但不能达到原告方故意不进行维修，恶意促成房屋漏水的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鲍某、***为夫妻关系。2012年9月，鲍某与郎溪县统一征地开发办公室签订了《房屋征收补偿安置协议》，取得了作为安置房的郎溪县房屋的所有权，并于2014年实际拿到了案涉房屋。案涉房屋的承建方系某公司。 鲍某、***在拿房后不久发现，案涉房屋出现了严重的滴水、漏水、墙面开裂浸水、出现黄斑等现象。经过多方协调，某公司对案涉房屋进行了维修，并于2017年7月6日在郎溪县重点工程建设管理局的见证下，向鲍某出具了承诺书，承诺书载明：“沁心园小区16幢1单元1702室安置房是某公司承建。由于房屋顶面出现严重滴水、漏水、墙面浸水并出现黄斑，造成钢筋腐烂、墙面发霉。经多次反映，多次维修且始终无法修好。这次承建方由海口市某、某鞍山迈世纪工程咨询有限公司、郎溪县重点工程建设管理局，做成维修方案进行维修。如房屋维修后五年内再出现滴水、漏水、黄斑和墙面开裂浸水等情况，此房由某公司无条件按照市场价格回收，并赔偿所有装修费、人工费等各项费用；费用评估标准由双方共同委托评估公司评估，评估费用由承建方承担，并由郎溪县重点工程建设管理局监督和扣留此房的资金；如有不兑现承诺，按照国家相关法律法规处理”。 案涉房屋在某公司维修后，仍然出现滴水、漏水等情况。2019年4月17日，鲍某、***向本院提起诉讼，诉请：1、判令某公司支付其退房款暂计5000元（待司法鉴定后确定）；2、郎溪县重点工程建设管理局在应付给某公司资金范围内扣留以上款项。审理过程中，本院依法委托评估公司对案涉房屋及其装修的市场价值进行评估，但因该房屋属于回迁房、土地属于划拨、无产权证、产权有瑕疵、交易受限、无法获取相关资料等原因，评估公司无法对案涉房屋的价值进行评估，案涉房屋及其装修的市场价值无法确定。本院于2019年11月29日作出（2019）皖1821民初1120号民事裁定书，裁定驳回鲍某、***的起诉。 其后，通过相关部门协调，某公司于2021年3月20日再次出具维修方案对案涉房屋进行维修。2021年7月22日，某公司再次向鲍某出具承诺书，承诺：“……如本次维修后五年内再次出现漏水、发霉、开裂、黄斑等情况，某公司自愿以750000元（含装修等一切费用）无任何理由回收案涉房屋，作为赔偿业主（鲍某、***）。赔偿资金由郎溪县重点工程建设管理局扣留并担保。如郎溪县重点工程建设管理局无资金扣留和其他原因，某公司或经办人直接把赔偿金转入业主指定账户。某公司自愿现金支付给郎溪县重点工程建设管理局，资金由该局直接转付给业主。如这次维修出现以上情况，由郎溪县重点工程建设管理局立即执行，直接发放赔偿资金到业主指定账户上，某公司无条件配合该局签字确认，按照此承诺书上进行赔偿到位，了结此事”。 该次维修于2021年年底完成。2022年下半年，案涉房屋再次出现漏水、发霉、黄斑等情况。鲍某、***通过多方协调向被告方主张权利未果，遂再次向本院提起诉讼，主张上述权利。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，鲍某、***所拥有的位于沁心园小区16幢1单元1702室安置房的承建单位系某公司。在案涉房屋出现漏水、发霉、开裂、黄斑等情况后，某公司对案涉房屋进行维修的情况下，于2021年7月22日向鲍某出具承诺书，承诺：如本次维修后五年内再次出现漏水、发霉、开裂、黄斑等情况，该公司自愿以750000元（含装修等一切费用）无任何理由回收案涉房屋，作为赔偿业主（鲍某、***）。该承诺书系其真实意思表示，具备民事合同效力，对双方均具有约束力。现鲍某、***提举的证据能够证明，案涉房屋虽经某公司维修，但在维修后五年内再次出现漏水、发霉、开裂、黄斑等情况。故，某公司应依据其出具的承诺，回收案涉房屋。现该公司拒不履行承诺已构成违约，依法应承担违约责任。故，鲍某、***关于某公司以750000元的价格回案涉房屋并支付相应利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于***、***是否应当承担回收案涉房屋的民事责任问题。经查，某公司先后于2017年7月6日和2021年7月22日两次向鲍某、***出具了关于案涉房屋回收的承诺书，均承诺如房屋维修后五年内再出现滴水、漏水、黄斑和墙面开裂浸水等情况，房屋由该公司无条件回收，而未确定由该公司与***、***共同予以回收。***、***虽在承诺书经本人处签名，但并不由此确定其二人皆作出了与某公司共同回收案涉房屋的承诺。鲍某、***认为***、***均系案涉房屋的实际施工人，应承担回收案涉房屋的责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告江苏某有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告鲍某、***房屋回收款750000元（含装修等一切费用）及相应的利息（利息计算方式：以750000元为基数，自2025年11月18日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计息，直至款项付清之日止）。 二、原告鲍某、***在收到被告江苏某有限公司给付的案涉房屋回收款750000元及相应的利息后十日内，将位于沁心园小区16幢1单元1702室房屋交付给被告江苏某有限公司，由该公司收回； 三、驳回原告鲍某、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11300元，由被告江苏某有限公司负担。若本案未提起上诉，负担案件受理费应于裁判文书生效后10日内向本院交纳；若本案提起上诉进入二审程序，应根据二审裁判文书确定的案件受理费负担情况予以交纳。逾期未交纳的，依法强制执行。符合《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。收款户名：宣城市财政局，收款银行：中国某宣城分行，收款银行账号：XXX，金额：11300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员*** 二〇二六年一月二十日 书记员***