深圳市某智慧生活服务集团有限公司与江苏某建设工程集团有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

重庆市合川区人民法院 民事判决书 (2025)渝0117民初1641号 原告 原告：深圳市某智慧生活服务集团有限公司，住所地广东省深圳市。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，重庆嘉陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆嘉陵律师事务所律师。 被告 被告：江苏某建设工程集团有限公司，住所地江苏省扬州市。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某，男，1975年10月27日出生，汉族，江苏某建设工程集团有限公司员工，住江苏省扬州市。 委托诉讼代理人：陆某，女，1993年11月12日出生，汉族，江苏某建设工程集团有限公司员工，住江苏省扬州市。 案件由来和审理经过 原告深圳市某智慧生活服务集团有限公司与被告江苏某建设工程集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2025年2月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市某智慧生活服务集团有限公司委托诉讼代理人***、***，被告江苏某建设工程集团有限公司委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诉讼 请求 1.请求判令被告给付原告重庆市合川区房屋2019年9月至2021年2月期间的物业管理费5,778元；2.请求判令被告承担本案案件受理费。 答辩 情况 1.被告并非物业服务合同签约主体，不是适格被告；2.被告于2019年取得案涉房屋所有权，但原告于2023年6月20日才催收物业费，原告诉请物业费已超过诉讼时效期间，应当依法驳回原告的诉讼请求；3.原告未完全履行合同约定义务、未向被告提供过物业服务；4.原告未提供物业收费标准的依据，故被告不认可原告与建设单位签订的物业服务合同中商业物业4元/㎡的收费标准；5.被告取得案涉房产所有权后一直未取得房屋钥匙，案涉房产已空置几年之久，故被告对物业费收费期间及金额有异议，即使被告应当交纳物业费，根据民法典关于空置房屋物业费减免的规定，请求对物业费予以减免。 本院经审理认定下列要素事实： 合同签订情况 2012年5月8日，深圳市某物业管理集团有限公司（乙方）与某置业有限公司（甲方）签订《物业管理服务合同》。2023年12月8日，深圳市某物业管理集团有限公司的名称经深圳市市场监督管理局变更登记为深圳市某智慧生活服务集团有限公司。 物业 名称 某物业 被告房屋情况 房屋坐落位置：重庆市合川区房屋，建筑面积80.25㎡。 2018年9月20日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01执365号执行裁定书，裁定将被执行人某置业有限公司名下的坐落于重庆市合川区的共19套房屋（见附件1共计13套、附件2共计6套），预售许可证[合川房管（2015）预字第XXX号]以21,706,720元交付申请执行人江苏某建设工程集团有限公司抵偿被执行人某置业有限公司所负相应债务。上述不动产所有权自该裁定送达申请执行人江苏某建设工程集团有限公司时起转移。该附件载明的房屋包含本案案涉商业物业。该房屋于2019年3月28日办理了过户登记。 物业费用标准 物业服务合同第十二条约定：前期物业管理服务费实行包干制，由业主按其拥有的建筑面积交纳，商业物业管理费收费标准为4元/月/平方米。 物业服务期限 物业服务合同第六条约定：本合同期限分两个阶段……第二阶段为前期物业管理阶段，期限以本物业首期正式交付业主使用之日起，期限3年，自本物业首批业主正式入伙之日起计算，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准……如本合同前述期虽未届满，但业主委员会已成立，业主委员会应与乙方或业主委员会另选聘的物业管理企业签订物业服务合同，新的物业服务合同一旦生效，则本合同自然终止。 合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。截止开庭当日，该小区未成立业主委员会，亦未续聘或另聘物业服务企业。 物业服务情况 经类案查明，原告按照《物业管理服务合同》事项为非住宅商业物业提供了部分物业服务。原告在为非住宅商业物业提供物业服务过程中，存在长期未进行保洁、长期未对房屋公共部分和部分共用设施设备进行维修保养、制止违建不力等严重瑕疵。 物业服务费支付方式 物业服务合同第十二条约定：入伙时首付交纳半年物业费，次年开始每季度交纳物业费，时间为每季度第一个月5日前。 欠费 情况 物业服务费：自2019年9月起至2021年2月止，被告欠物业费：4元/月/㎡×80.25㎡×18个月=5,778元。 本院认为，原告与建设单位某置业有限公司签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，对包括被告在内的业主具有法律约束力。因该小区未成立业主委员会，也未重新选聘物业服务企业，原告继续为该小区提供服务至今，原物业服务合同继续有效，原告有权按照合同约定继续提供物业服务并收取物业服务费。被告通过司法途径成为该小区业主，其接受了原告的物业服务，应当履行支付物业服务费的义务。被告称原告诉请物业服务费已超过诉讼时效期间，但被告庭审中自认原告于2022年7月曾与其联系，且原告于2023年6月曾以张贴方式催收物业服务费，其构成诉讼时效中断，原告的起诉并未超过诉讼时效期间。 原告请求被告支付2019年9月至2021年2月期间的物业服务费共计5,778元。原告提供的物业服务与合同约定的内容及标准有一定差距，故本院基于公平原则，酌定按照合同约定的物业费交纳标准的70%计收物业服务费，即被告应交纳物业费为4,044.6元（5,778元×70%），对于原告超出部分的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百六十五条第一款之规定，判决如下： 一、被告江苏某建设工程集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市某智慧生活服务集团有限公司2019年9月至2021年2月期间的物业服务费4,044.6元； 二、驳回原告深圳市某智慧生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，按40%收取20元，由被告江苏某建设工程集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年五月十五日 法官助理*** 书记员*** -1-