江苏省华建建设股份有限公司、海南盛秦农业开发有限公司等建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省三亚市中级人民法院 执行裁定书 （2025）琼02执异92号 海南省三亚市中级人民法院 执行裁定书 （2025）琼02执异92号 案外人：***，女，1978年4月15日出生，汉族，住甘肃省礼县城。 申请执行人：江苏省华建建设股份有限公司，住所地江苏省扬州市。 法定代表人：***，该公司董事长。 被执行人：海南盛秦农业开发有限公司，住所地海南省三亚市天涯区。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司，住所地甘肃省天水市。 法定代表人：***，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人江苏省华建建设股份有限公司（以下简称华建公司）与被执行人海南盛秦农业开发有限公司（以下简称盛秦公司）、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称景园公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院执行被执行人盛秦公司名下位于海南省三亚市天涯区凤凰路妙林田洋片区三亚景园城X幢X单元XXX号房屋（以下简称XX-XXX房）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。 ***异议请求：中止对案涉XX-XXX房的执行，解除该房的查封。事实与理由：贵院在（2024）琼02执恢37号公告中查封了位于三亚市天涯区凤凰路妙林田洋三亚景园城的11套房产，其中包括案涉XX-XXX房。***在贵院查封案涉房屋之前，已于2022年2月15日与盛秦公司签订《海南省商品房买卖合同（预售）》，购买了案涉房屋；***名下在海南省无其他用于居住的房屋；***已支付全部购房款XXX元。因此，***的购房事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，拥有排除执行的权利，请贵院予以支持。 华建公司辩称，一、***与盛秦公司签订的《海南省商品房买卖合同（预售）》真实性存疑，涉嫌恶意串通逃避债务。首先，合同签订背景异常，缺乏真实交易基础。其次，***主张已支付全部购房款，但未提供任何银行转账记录。二、***提供的现有证据不能证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、***不具有案涉房屋的购房资格，其无法请求盛秦公司为其办理房产过户登记，***不享有足以排除案涉房屋执行的权利。综上，恳请贵院依法驳回***的异议请求。 盛秦公司、景园公司未作答辩意见。 本院查明，关于华建公司与盛秦公司、景园公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年12月30日立案受理，并于2023年4月21日作出（2021）琼02民初334号民事调解书确认：一、截止2023年3月16日，华建公司、盛秦公司确认：双方对于华建公司所施工“三亚景园城”项目（即中东时代公馆II区A#、B#、C#、D#、E#楼及地下室工程）和三亚景园城项目小区室外管网施工工程的工程款金额（含综合费用）按人民币XXX元（大写：肆亿元）结算，盛秦公司已向华建公司支付工程价款本金人民币XXX元，盛秦公司尚欠华建公司工程款本金人民币XXX元（含质保金XXX元）。2023年3月16日之后，以双方确认的结算报告为准，多退少补，双方另行协商解决。支付期限为盛秦公司于2023年4月20日起15个工作日内向华建公司支付剩余工程款XXX元（含质保金XXX元）；二、华建公司在工程价款XXX元范围内，对其施工的“三亚景园城”项目相应的A#、B#、C#、D#、E#楼及地下室工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；……；六、景园公司对盛秦公司所欠华建公司的上述全部款项承担连带清偿责任；……。该调解书已经发生法律效力，因盛秦公司、景园公司未履行上述法律文书确定的义务，华建公司向本院申请强制执行，本院于2023年5月23日立案执行。该案于2024年5月10日终结本次执行程序后，于当年7月1日恢复执行，案号（2024）琼02执恢37号。 另查明，本院于2022年4月11日作出（2021）琼02民初334号之一民事裁定，查封盛秦公司名下位于海南省三亚市天涯区凤凰路妙林田洋片区三亚景园城项目40套房产，包括案涉C1-1005房。2025年2月12日，本院发布（2024）琼02执恢37号公告，拟对包括案涉房屋在内的景园城项目11套房产进行拍卖处置。***对此不服，特提出本案异议。 再查明，***为证明其对案涉房屋拥有排除执行的权利，向本院提交如下证据：1.《海南省商品房买卖合同（预售）》，载明2022年2月15日，***向盛秦公司购买案涉XX-XXX房，总房款为XXX元；2.《借款合同》，载明2020年1月2日，***向景园公司出借款项2000万元，年利率10%，借款期限12个月；3.《委托协议书》，载明2020年12月18日，***委托景园公司向盛秦公司支付团购房款2000万元，景园公司支付该款项后，***与景园公司之间关于借款2000万元的债权债务两清，该协议签订于兰州市；4.《收据》，载明盛秦公司收到景园公司交来***案涉房屋团购房款（包括案涉房屋在内的景园城5套房屋）XXX万元，开具日期为2020年12月18日；5.《进账单》《银行流水》，载明2020年12月18日，景园公司向盛秦公司转款XXX元，备注为往来款；6.《付款说明》，载明景园公司于2020年12月18日向盛秦公司支付XXX元，其中代付***团购三亚景园城5套房款2000万元，出具日期为2024年11月20日；7.《海南省不动产（房产）登记信息查询》，拟证明***名下无其他用于居住的房屋；8.《房屋交付确认书》，载明盛秦公司于2022年2月15日将案涉房屋交付***；9.《（2025）甘01执异28号执行裁定书》，拟证明兰州市中级人民法院已将案涉房屋排除执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，申请执行人华建公司对案涉房屋享用建设工程价款优先受偿权，而***以其对案涉房屋享有消费者物权期待权为由主张排除执行，因此，本院应重点审查***是否符合上述第二十九条的规定。首先，***虽然提交了***与景园公司之间的借款合同，但是没有提供相应的转账凭证，不足以证明借款合同已实际履行。其次，景园公司向盛秦公司转款XXX元时备注为往来款，不仅与***团购房款的金额不符，而且转款用途也不相符。再次，根据***与景园公司的借款合同约定，景园公司应支付***的利息近XX万元，但双方在确认债权债务两清的《委托协议书》中却根本没有提及借款利息，明显不合常理。最后，即便***与景园公司之间的借款关系成立，***在华建公司与景园公司、盛秦公司诉争期间，与盛秦公司签订商品房买卖合同，也存在将普通债权转化为对抗华建公司的优先债权的嫌疑。综上，***与盛秦公司之间签订的商品房买卖合同真实性存疑，且实际付款的证据不足。根据上述法律规定，***的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月六日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。