江苏省华建建设股份有限公司、海南盛秦农业开发有限公司等建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省三亚市中级人民法院 执行裁定书 （2025）琼02执异88号 海南省三亚市中级人民法院 执行裁定书 （2025）琼02执异88号 案外人：***，女，1993年4月16日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 申请执行人：江苏省华建建设股份有限公司，住所地江苏省扬州市。 法定代表人：***，该公司董事长。 被执行人：海南盛秦农业开发有限公司，住所地海南省三亚市天涯区。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司，住所地甘肃省天水市。 法定代表人：***，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人江苏省华建建设股份有限公司（以下简称华建公司）与被执行人海南盛秦农业开发有限公司（以下简称盛秦公司）、甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称景园公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院执行被执行人盛秦公司名下位于海南省三亚市天涯区凤凰路妙林田洋片区三亚景园城XXX号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。 ***异议请求：解除对案涉XXX房的查封。事实与理由：贵院在（2024）琼02执恢37号公告中查封了位于三亚市天涯区凤凰路妙林田洋三亚景园城的11套房产，其中包括案涉XXX房。***在贵院查封案涉房屋之前，已于2021年2月3日与盛秦公司签订《海南省商品房买卖合同（预售）》，购买了案涉房屋；***名下在海南省无其他用于居住的房屋；***已支付全部购房款XXX元。综上，请贵院支持***的异议请求。 华建公司辩称，一、***提供的现有证据不能证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。二、***不具有案涉房屋的购房资格，其无法请求盛秦公司为其办理房产过户登记，***不享有足以排除案涉房屋执行的权利。综上，恳请贵院依法驳回***的异议请求。 盛秦公司、景园公司未作答辩意见。 本院查明，华建公司与盛秦公司、景园公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2023年4月21日作出（2021）琼02民初XXX号民事调解书确认：一、截止2023年3月16日，华建公司、盛秦公司确认：双方对于华建公司所施工“三亚景园城”项目（即中东时代公馆XXX楼及地下室工程）和三亚景园城项目小区室外管网施工工程的工程款金额（含综合费用）按人民币XXX元（大写：肆亿元）结算，盛秦公司已向华建公司支付工程价款本金人民币XXX元，盛秦公司尚欠华建公司工程款本金人民币XXX元（含质保金XXX元）。2023年3月16日之后，以双方确认的结算报告为准，多退少补，双方另行协商解决。支付期限为盛秦公司于2023年4月20日起15个工作日内向华建公司支付剩余工程款XXX元（含质保金XXX元）；二、华建公司在工程价款XXX元范围内，对其施工的“三亚景园城”项目相应的XXX楼及地下室工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；……；六、景园公司对盛秦公司所欠华建公司的上述全部款项承担连带清偿责任；……。该调解书已经发生法律效力，因盛秦公司、景园公司未履行上述法律文书确定的义务，华建公司向本院申请强制执行，本院于2023年5月23日立案执行。该案于2024年5月10日终结本次执行程序后，于当年7月1日恢复执行，案号（2024）琼02执恢37号。 另查明，2021年2月3日，***与盛秦公司签订《海南省商品房买卖合同（预售）》约定，***购买盛秦公司开发建设的位于海南省三亚市天涯区凤凰路妙林田洋片区三亚景园城项目案涉XXX房，该房为装修房，房屋面积XXX平方米，总房款为XXX元。2021年2月3日，***通过他人向盛秦公司转款XXX元；2021年3月5日，***通过他人向盛秦公司转款XXX元;2021年6月10日，***通过他人向盛秦公司转款XXX元。2021年2月3日，***就案涉房屋缴纳物业服务费及预购冷水费XXX元。2025年3月18日，经查询海南省不动产统一登记信息管理系统，***名下在海南省无房产登记信息。 再查明，本院于2022年4月11日作出（2021）琼02民初334号之一民事裁定，查封盛秦公司名下位于海南省三亚市天涯区凤凰路妙林田洋片区三亚景园城项目40套房产，包括案涉XXX房。2025年2月12日，本院发布（2024）琼02执恢37号公告，拟对包括案涉房屋在内的景园城项目11套房产进行拍卖处置。***对此不服，特提出本案异议。 还查明，2017年5月10日，三亚市人民政府发布的三府〔2017〕XXX号《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》第一点“实施住房限购政策”要求：对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区（东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目）范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。2018年4月22日，XX海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布的琼办发〔2018〕XX号《关于进一步稳定房地产市场的通知》第四点“实施全域限购”要求：海口、三亚、琼海已实施限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。 本院认为，虽然在本院查封案涉XXX房之前，***已于2021年2月3日就该房屋与盛秦公司签订合法有效的《海南省商品房买卖合同（预售）》，其购置案涉房屋亦系用于居住且其名下在三亚地区无其他用于居住的房屋，且其已向盛秦公司支付了全部购房款，貌似符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，对案涉房屋享用消费者物权期待权。但是，自2018年4月起海南省全省限购，三亚地区至今没有解除限购，且经本院释明，***并未及时提交其符合限购政策的相关证据。而对于不符合限购政策要求的购房者，其购买房产的行为不能产生物权变动的结果，其基于购房合同仅享有普通的合同债权。因此，***提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有物权期待权，其合同权利不足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条之规定，裁定如下：驳回***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月六日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。