本溪钢铁（集团）建设有限责任公司、本溪某有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

文书内容 辽宁省本溪市平山区人民法院 民事判决书 (2024)辽0502民初3030号 原告：本溪钢铁（集团）建设有限责任公司，住所地：本溪市平山区水塔路八号。 法定代表人：马某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：佟某，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王某，本溪市溪湖区河东某法律工作者。 被告：本溪某有限公司，住所地：本溪市平山区。 法定代表人：战某，该公司执行董事。 原告本溪钢铁（集团）建设有限责任公司诉被告本溪某有限公司合同纠纷一案，本院于2024年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告本溪钢铁（集团）建设有限责任公司的委托诉讼代理人佟某、王某到庭参加诉讼，被告本溪某有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告签署《商品房买卖合同》、开具购房发票、办理房屋产权登记手续；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年3月至2015年10月，为被告开发的北台倶乐部5#、6#楼（北台荟萃园）、社区中心办公楼工程供应商品混凝土。发生混凝土总金额3285362.5元，期间（2014年4月份）支付混凝土款660000元、用河砂抵账1286894.35元。余款1338468.15元经原告与被告协商，同意用上述工程的商品房进行抵账。双方于2017年9月7日签订《顶账协议》附有（北台荟萃园抹账房源明细表）。从签订顶账协议至今，原告不间断向被告要求签署《商品房买卖合同》、开具发票及办理产权手续，被告总是以各种借口推托。上述房产在被告授权下，由荟萃园物业于2023年7月7日为原告办理了进户，现上述房产由原告实际占用。为维护原告的合法权益，根据《民法典》及相关法律规定，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告本溪某有限公司未到庭未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方在2013年签订《商品混凝土供需合同》，约定由原告本溪钢铁（集团）建设有限责任公司混凝土分公司向被告本溪铭利达房地产开发有限公司供应混凝土，2017年9月7日双方签订顶账协议，在该协议中确认被告欠原告混凝土款1338468.15元，并进而抹账房屋8套，抹账款为1381096元，顶房金额大于所欠混凝土款差额部分42628元，由原告用混凝土抵顶，并后附了8套房的房源明细表，2022年8月4日原告向被告申请进户，进户申请上有“同意进户，战立红，2022年8月8日”字样。经本院到产权登记部门调取案涉房屋档案，显示上述房产在2015年即向本溪市商业银行股份有限公司平山支行办理了在建工程抵押，原、被告签订顶账协议时并未经抵押权人同意，上述8套房产中尚有3处房产被人民法院采取查封措施。 本院认为，首先，应确定本案的法律适用问题，因双方于2017年签订以房抵顶混凝土欠款的抵顶协议，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应适用当时生效的法律规定，即《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，已办理抵押权证的房产禁止转让，但是《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定改变了这一规则，即抵押房产可以转让，但不得对抗抵押权人，故案涉房产已办理抵押登记不影响房产转让合同效力。其次，关于8套房产中有3套存在法院查封是否影响原告转让。在2018年《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条规定，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。而本案不属于确权案件，故人民法院对案涉房产采取查封措施不影响房产转让，但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，本院支持原告诉请的判决亦不能据此排除执行。以上两种情形，在原告办理过户登记时亦须遵守房产登记部门的相关规定。再次，关于原告诉请被告配合签订房屋买卖合同问题，因案涉房产并不存在买卖关系，而系以物抵债而来，故关于其诉请签订买卖合同，本院不予支持。而根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，被告有义务为原告出具相应发票。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，判决如下： 一、被告本溪某有限公司于可办理案涉房产转移登记后10日内将案涉房产过户至原告名下（后附具体明单）； 二、被告本溪某有限公司为原告本溪钢铁（集团）建设有限责任公司出具案涉房产的发票； 三、驳回原告本溪钢铁（集团）建设有限责任公司其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），减半收取，由被告本溪铭利达房地产开发有限公司负担。该款于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。原告本溪钢铁（集团）建设有限责任公司已预交的100元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年十二月三十一日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国担保法》 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持； （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 《中华人民共和国发票管理办法》 第十九条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 告知执行事项： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十七条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百五十条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附：8套房屋明细表 序号 房屋坐落 权证号 幢号 所在层 单元 室号部位 建筑面积 1 平山区北台中兴路66A栋13层1单元41号 辽（2023）本溪市不动产权第0052846号 66A栋 13 1单元 1单元41号 59.53 2 平山区北台中兴路66A栋14层1单元45号 辽（2023）本溪市不动产权第0052846号 66A栋 14 1单元 1单元45号 59.53 3 平山区北台中兴路66A栋15层1单元49号 辽（2023）本溪市不动产权第0052846号 66A栋 15 1单元 1单元49号 59.53 4 平山区北台中兴路66A栋16层1单元53号 辽（2023）本溪市不动产权第0052846号 66A栋 16 1单元 1单元53号 59.53 5 平山区北台中兴路66A栋11层2单元36号 辽（2023）本溪市不动产权第0052846号 66A栋 11 2单元 2单元36号 59.53 6 平山区北台中兴路66A栋12层2单元40号 辽（2023）本溪市不动产权第0052846号 66A栋 12 2单元 2单元40号 59.53 7 平山区北台中兴路66A栋13层2单元44号 辽（2023）本溪市不动产权第0052846号 66A栋 13 2单元 2单元44号 59.53 8 平山区北台中兴路66A栋14层2单元48号 辽（2023）本溪市不动产权第0052846号 66A栋 14 2单元 2单元48号 59.53