某某与陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一审民事判决书

陕西省略阳县人民法院 民事判决书 （2024）陕0727民初606号 原告：***，男，回族，陕西省汉台区人，住陕西省略阳县。 委托诉讼代理人：***，汉中市148法律服务所法律工作者。 被告：陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司，住所地：陕西省汉中市略阳县。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西省略阳县城关法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司会计。 原告***与被告陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司（以下简称：汇源建司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2024年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人***、被告汇源建司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令确认原、被告双方2006年7月口头达成并已履行的“房屋拆迁补偿互换协议”有效；2．判令被告限期为原告办理好双方互换，交付原告所有并使用的，坐落在县城西门外天阔宾馆东侧第一间约42平方米的营业房的产权证书（具体面积以实际办证测量为准）；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告***原有坐落在略阳县城西门外，私有43.9平方米营业房产一间，房产证号为“略阳县房权证字第2××2号”。2001年9月，被告因在该地段修建现“天阔宾馆大楼”建筑需要，拆除了原告所有的该43.9平方米的营业房屋。并双方口头约定，被告拆除原告的该43.9平方米的房屋，被告愿意以将来修建好的现“天阔宾馆大楼”，临“天阔宾馆”东侧的第一间大约42平方米的一楼营业房（具体以现状为准），整体相互抵顶补偿给原告所有，作为被告拆除原告该43.9平方米的房屋补偿，双方再互不进行价值支付结算，只进行房屋不动产手续变更和登记。此后，2006年7月被告就将自己修建好的，现坐落在“天阔宾馆”东侧的第一间，大约42平方米的一楼营业房（具体以现状为准），交由原告占有和使用至今，双方对此均无异议。在此期间，原告就多次找到被告，要求其给原告办理该交付房屋产权证书，但时至今日，被告一直未能办理该房屋产权证书移交原告。被告因修建新的建筑需要占用拆迁原告房屋，原告同意并支持被告的该要求。因此，双方形成了口头拆迁补偿置换协议，被告也就在2006年7月落实了该口头协议内容，将自己修建所有的并符合双方协议内容的，现“天阔宾馆”东侧的第一间，大约42平方米的一楼营业房（具体以现状为准），整体交付给了原告占用和使用。但时至今日，被告不将该房屋的所有权证书办理到原告名下，明显违反了本案实际情况及双方的口头约定，依照《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告汇源建司辩称，1．原告对已生效的房屋拆迁补偿互换协议的效力诉请再次确认，无此必要。被告2001年9月修建天阔宾馆时，需使用原告所有的房屋（43.9平米），经与其协商达成房屋拆迁补偿口头协议。即一、原告同意将其私有的房屋交付被告修建天阔宾馆，被告天阔宾馆竣工后在宾馆东侧给原告置换一套相同面积的临街房屋；二、被告交付和被告接收案涉房屋后，双方再无货币或面积差价的结算争议；三、原告办理产权登记时，被告予以协助。2006年7月被告按合同约定，将天阔宾馆东侧1楼第1间（面积42平米）临街房屋交付给原告。原告接收房屋后即对外出租迄今18年，从未就案涉房屋的产权属性和协议的有效性提出过任何质疑。原告现再次对双方毫无争议，且已经生效的民事合同效力要求确认的主张，没有任何事实和法律依据。2．原告要求被告单方办理房屋产权证的诉请，有悖法律规定。根据《不动产登记条例》相关规定，不动产登记手续并非被告一方单独能够进行，且被告从未拒绝过履行协助原告办证的义务。事实是原告接受案涉房屋至今十八年之久，既不和被告联系，也没有就其何时办理房屋产权证与被告协商过。现反以被告违反协议为由提起的本案诉讼，完全不符合本案事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方没有异议的证据，本院予以确认并载卷佐证。原告身份证复印件一份、被告企业信用信息公示报告一份、房屋产权证一份（证号：略阳县产权证字第21892号）、原告房屋产权证书档案资料一份。对于双方有异议的证据，本院认定如下：1．原告提交的2001年9月2日被告拆迁原告房屋临时安置情况说明、置换后安置房屋现状照片13张、双方电话录音四份。证明1.2001年9月被告因建设工程需要，拆除原告所有的该43.9平方米的房屋事实存在；2．双方因拆迁进行口头协议，并设立房屋拆迁补偿互换协议的事实存在；3.2006年7月，双方落实口头房屋拆迁补偿互换协议存在，并被告将因拆迁应补偿原告的，坐落在“天阔宾馆”东侧的第一间，42平方米的一楼营业房交由原告占有和使用至今的事实存在；4.2006年7月，原、被告双方完成口头房屋拆迁补偿互换协议内容的事实存在；5．双方口头约定的拆迁互换条件为，以双方现状房屋互换权属为拆迁补偿互换条件的事实存在；6．被告至今未向原告互换拆迁安置的房屋办理房产产权证书的事实存在；7．原告多次要求被告办理该互换房屋产权证书的事实存在；8．被告没有履行双方口头约定进行房屋产权置换办理房产证违约存在。被告对该组证据的真实性无异议，证明目的有异议。其认为办证不是被告的单方义务，该房是置换房屋，办理房屋产权变更登记需要双方配合，其不存在违约。本院对于该组证据的真实性予以确认。2．被告提交的房产抵偿债务协议书复印件、民事裁定书复印件各一份。原告认为两份证据都不是原件，证据形式来源不属于证据规则的要求。且两份证据和本案没有直接关系，本案是双方房屋拆迁置换相关事宜，被告应该围绕是否已经按照协议履行完成置换责任义务。协议和裁定是被告与他人之间相关民事行为与本案没有直接关联，不应当采信。经过质证，本院认为该组证据与本案无关联性，不予采信。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实如下：原告***原有坐落于略阳县城西门外营业房产一间，面积43.9平方米，房产证号：略阳县房权证字第2××2号。2001年9月，被告计划在原告原营业房地段修建“天阔宾馆大楼”，双方达成口头房屋拆迁补偿互换协议，协议内容为：1．原告将其原有的43.9平方米营业用房交付给被告用于修建“天阔宾馆大楼”，被告在建好“天阔宾馆大楼”后，将临“天阔宾馆”东侧的第一间一楼相同面积的临街房屋作为补偿交付原告所有；2．双方不再相互支付货币或进行差价结算；3．被告协助原告进行产权变更登记。2006年7月，“天阔宾馆大楼”建成，被告按双方约定，将天阔宾馆东侧1楼第1间临街房屋交付给原告占有、使用、收益至今，双方对此均无异议。另查明，案涉房屋现登记于被告名下，属于被告单独所有，坐落于略阳县××街道××街社区××大厦××层××号，房屋建筑面积39.19㎡，权利性质为市场化商品房，用途为商业服务，房屋产权证号：陕（2020）略阳县不动产权第0×**。 本院认为，根据《民法典》的规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式和其他形式。口头协议也是合同形式的一种表现形式，本案原、被告采用口头协议形式达成房屋拆迁补偿互换协议系双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的规定，也不违背公序良俗，依法成立，合法有效，原、被告双方均认可该协议并实际履行，现原告诉请确认上述协议有效，于法有据，本院予以支持。依法成立的合同，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按照协议约定，将其原有私房交付被告进行房产开发，被告也按照协议约定，将置换的房屋交付给原告占有、使用、收益达十八年之久，但由于双方均未积极主动、相互协助，怠于行使房屋产权变更登记的办理事宜，致使案涉房屋产权至今尚未变更登记。因此，原告***要求被告协助办理案涉房屋产权变更登记的诉请，符合法律规定，也符合协议约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百四十三条、第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、原告***与被告陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司于2001年9月口头达成的房屋拆迁补偿互换协议有效； 二、被告陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告***办理略阳县××街道××街社区××大厦××层××号房屋（房房屋产权证号：陕（2020）略阳县不动产权第0×**产权变更登记手续，将该房屋产权变更登记至原告***名下。 案件受理费500元，减半收取计250元，由被告陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司负担（限判决书生效后7日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，也可以在判决书送达之日起十五日内，向汉中市中级人民法院在线提交上诉状（通过微信小程序“人民法院在线服务”等方式），并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年八月二十九日 法官助理*** 书记员***