某某;某有限公司;某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第一中级人民法院 民事判决书 （2026）沪01民终3432号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1971年9月3日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：***，上海申浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：某有限公司，住所地北京市海淀区。 法定代某：刘某，董事长。 委托诉讼代理人：孙某，男，某有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，某有限公司员工。 原审被告：***，女，1971年7月31日出生，汉族，住上海市闵行区。 上诉人***因与被上诉人某有限公司、原审被告***房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2025）沪0112民初60493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判：1.***无需退还某有限公司押金8万元；2.某有限公司向***支付房屋占用使用费223,287.67元。事实和理由：一审判决认定“双方应达成了退还130,000元押金的协议”缺乏事实与法律依据，***和某有限公司未达成退还130,000元押金的合意，也未达成合同到期后无偿使用承租房屋的约定。根据《房屋租赁合同》及补充合同，租赁期至2022年8月31日届满，而某有限公司实际于2022年10月1l日才腾空房屋，逾期41天，应根据合同约定支付占用费。2022年12月22日***的微信消息明确提出“扣除一个月房租”，某有限公司并未提供***同意无偿延期的任何依据,不能推定***同意逾期占用而不支付费用。此外，后续双方就押金的沟通系某有限公司单方催款引发，***从未表示放弃房屋占用使用费，先退还部分押金并不等于放弃占用使用费。一审法院无视合同约定，仅凭片面事实推定双方达成协议，违背了全面履行合同义务的基本原则，认定事实不清，适用法律错误。 某有限公司辩称，不同意***的上诉请求及事实和理由。首先，2022年7月，双方协商一致不再续租案涉房屋，同时约定可在不影响下一租客使用的情况下，无偿延期使用一个月左右，不扣除任何押金，***在2022年12月22日提出扣除一个月房租，系其单方反悔，某有限公司当即拒绝并重申双方已协商无偿延期。事实上，***在2022年8月初即安排工人对房屋进行装修，未受任何阻碍，足以印证双方无偿延期的约定。某有限公司于2022年9月20日全部搬离、10月11日腾空房屋，未超出双方约定的期限，不应支付占有使用费。其次，2024年1月，双方就押金退还多次协商并达成明确合意，即总共按照130,000元计算，先付50,000元，后面有钱再给，于是***在看到该条消息后转账50,000元。***认可双方达成押金退还的初步协议，却在一审中称“记不清楚”，明显系托词。一审判决后，***受***委托于2025年12月30日以不再上诉为条件，向取回此前抵扣120,000元押金的礼品，某有限公司为了尽快解决纠纷而同意上述请求，可见***亦认可双方此前的协商结果，且因***已取回礼品，不再具有抵扣效力，故要求***返还剩余押金共计200,000元。 ***述称，其受***委托收取房租并处理租赁事宜。退房时，某有限公司一开始提出过会拖延几天，但实际拖延了一个多月，最终的费用结算是***和某有限公司自行沟通的。 某有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令***、***返还某有限公司某甲80,000元；2.诉讼费用由***、***承担。 ***向一审法院反诉请求：1.判令某有限公司向***支付房屋占用使用费223,287.67元；2．判令反诉费用由某有限公司承担。 一审法院认定事实：2016年8月21日，某有限公司（乙方）与***（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定1-1甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为650平方米。产权证号：沪房地闵字（2015）第XX号。3-1甲乙双方约定，甲方于2016年9月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年9月1日起至2021年8月31日止。3-2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金、支付方式和期限4-1甲、乙双方约定，该房屋含税价月租金为（人民币）125,000元。4-2付款方式：押金（保证金）为两个月房租（25万元，第四年、第五年押金不变），预付两个月房租。甲方按时开具租赁发票交付乙方，待乙方入账后3个工作日内付款给甲方。5-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金（保证金），押金（保证金）为2个月的租金，即250,000元。甲方收取押金（保证金）后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金（保证金）除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。七、房屋返还时的状态7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日乙方应按日租金的1.5倍，向甲方支付该房屋占用期间的使用费……。附加条款1．甲方应提供一套房屋产权证明资料（包括房屋产权复印件、产权人身份证复印件、产权无抵押证明）给乙方。2．租金：2016年9月1日至2019年8月31日月租金为12.5万元；2019年9月1日至2020年8月31日月租金为13.75万元；2020年9月1日至2021年8月31日月租金为15.125万元。租金包含各种税费及物业费。3．付款方式：押金（保证金）为两个月房租（25万元，第四年、第五年押金不变），预付两个月房租。甲方按时开具租赁发票交付乙方，待乙方入账后3个工作日内付款给甲方。……。 2021年6月27日，***出具了委托书，内容为：“由于出租人***常年不在中国，故将位于闵行区房屋所有事宜（租赁，合同签订及租金收取等）委托***全权处理，并提供授权委托书、收款人身份证及银行卡复印件。” 上海市房屋租赁补充合同（续签，***作为代某），主要内容：1.甲乙双方约定，房屋租赁期再延续一年，自2021年9月1日起至2022年8月31日止，该房屋含税价月租金为人民币150,000元。2.付款方式：甲方按季度提供房租发票后，乙方按季度以银行转账方式支付。3.由于出租人***常年不在中国，将房屋所有事宜（租赁、合同签订及租金收取等）委托***全权处理，并提供授权委托书、收款人身份证及银行卡复印件。4．原合同于2020年8月31日截止，自截止日起，补充合同自动生效。本合同与原合同有相互冲突时，以本合同为准。 另外，双方微信有如下对话。2022年12月22日，***：“首先感谢贵司那么多年的信任和支持，也感谢你这么多年，事无巨细地协调和沟通。在长达数年的合约中，我们一直都是有商有量，互相理解体恤。虽然合同到期，但是我本人和各位的友谊长存，今后有需要帮忙的时候，请一定不要客气。合作那么多年，我深知贵司隶属国企，在支付房租上需要经过层层审批，周期会比一般租户长一些。某乙搬入以来，贵司房租一直未能在双方合同择定之日汇入。少则半月多则两月，我从未有过半点怨言，也从不会按照我们合同规定去苛责贵司，因为我体恤贵司的难处。我也明白疫情期间，贵司一直没有找到适合的房源，作为朋友，我也是尽心竭力地联系了很多地产经纪的朋友，尽可能帮助贵司多找一些房源，让贵司能够顺利地找到心仪的房子。我与贵司的合同到期日是2022／9／1，但贵司正式搬离撤空的日期其实已经延期到了国庆长假之后。因此，也请贵司体恤我一届布衣百姓的苦楚，我们就按一个月结算，零星那几天就不用算了。毕竟很多业主也是会按日结算的。因此特此说明一下，留在我这里的押金，我就扣除一个月的房租，还要劳烦跟某领导解释一下，望各位领导海某。愿***和贵司各位领导身体健康，新年快乐。”2022年12月23日，某有限公司：“那段话我看了，这样的理由我真的交代不了。当初谈好了下一家入住之前退房就可以了，没什么费用，这个领导都知道。现在再说这个，真的没法去提，也不是我们领导拍板就能定了的，没有前置的北京某审批程序，对我和我领导都是做不到的事情，请别再让我难做了。另外我跟集团财务也沟通过，如果下周收不到退款，会在网上有记录，审计的时候对我们领导和我都会有影响。还请您安排一下，尽快退还押金。” 2024年1月29日，某有限公司：“***，一个月押金明天要给我。”后双方进行了通话。2024年1月31日，某有限公司：“林某乙，刚才***通话，说年前先给我五万。总共按照十三万计算，我先垫上，后面有钱再给我。”2024年2月2日，***：“郭某丙你账号给我一下，我现在汇过来。”某有限公司发给***账号后。某有限公司：“已收到五万元，林某乙。” 2024年5月28日，某有限公司：“***，有空再给打点押金，最近我垫钱垫的厉害，周转不动了。”2024年8月23日，某有限公司：“***，有空回个消息。我这钱垫的信用卡利息都很多了。”2024年10月9日，某有限公司：“***，一年了一条消息都不回？这么忙吗？最近三季度结算，公司总部催我了，让我赶紧处理这个事情。”2024年10月28日，某有限公司：“***，前几天给林某乙打电话她说找你商量，商量了什么结果？你们是有困难还是怎么回事？再不回消息我就得去找你们了。” ***：“再讲讲这样的话就觉得没意思了，一点都没有劲了，这样的话，你说我我为什么可以让你是对我说这个呢。” 2024年10月28日某有限公司：“***，我跟你讲的也很清楚，—共25万押金，退一个月可以，最好退15万押金，剩下的用礼品抵。一年了不理我，现在说这样的话？25万只退5万元你觉得我能跟谁交代了？” 一审庭审中，双方确认***给予某有限公司礼品，但是某有限公司认为价格并没有那么高，某有限公司收了礼品，认为没有用处，想退还。而***认为价格在20万元。经询问双方调解意见，某有限公司愿意调解，***不同意调解。 一审法院认为，双方的合同合法有效，对于合同的履行，双方应本着诚实信用的原则来进行。一审法院对于双方的争议简单评判如下：1．就双方是否达成130,000元的押金退款，某有限公司认可，***明确否认，但是***却在某有限公司发送消息后，转账给某有限公司50,000元，显然，***是了解清楚双方的达成协议后才会涉及要账号，转账等行为。2.对于***在庭审中表示记不清楚了，显然仅是托词。3.对于礼品抵扣120,000元押金，双方没有争议，从前因后果来看，某有限公司陈述双方协商过程符合逻辑。否则，***没有必要给某有限公司礼品，不管该礼品价值是某有限公司说的120,000元还是***说的200,000元，均是高价值的礼品。综上，双方应达成了退还押金130,000元的协议，并且已经部分履行。 对于某有限公司主张***退还80,000元押金的请求，一审法院予以支持。对于某有限公司主张***承担责任的请求，依据不足，不予支持。 对于***反诉的主张。1．从双方的微信对话中可以看出，某有限公司退房是在国庆之后（即2022年10月11日），***帮助某有限公司另寻其他租赁房屋，***提出扣除一个月租金，但是某有限公司回复已经谈好不扣除费用，也没法跟公司交代。2．此后，***送礼品抵扣，协商成退还130,000元，***已经履行50,000元的过程来看，双方之间应无其他争议，故***的反诉难以成立，一审法院不予支持。 一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，于2025年12月22日作出判决：一、***于判决生效之日起十日内退还某有限公司押金80,000元；二、驳回某有限公司的其余诉请；三、驳回***的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取900元，反诉案件受理费减半收取2,300元，均由***负担。 二审中，***提交其与某有限公司员工的微信聊天记录，时间为2025年12月15日，证明某有限公司员工单方决定退还部分礼品，且在微信中确认剩余押金金额，该内容与某有限公司在答辩状中要求返还全部押金的陈述相互矛盾，足以证明其不实陈述。对此，某有限公司则认为，***在2025年12月15日受***委托，以立即履行一审判决为条件，取回抵扣押金的礼品，某有限公司员工为息诉而同意取回礼品，现***违背承诺，故要求将抵扣礼品的费用一并返还。经审查，本院对上述补充证据的形式真实性予以确认，对关联性及证明目的在后文一并阐述。 经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案双方对于某有限公司在案涉租赁合同期限届满后延期交还房屋的事实均无异议，但对于某有限公司是否应支付占有使用费以及相应押金应否返还存在争议。根据双方微信沟通内容，虽然***于2022年12月22日表示需在押金中扣除一个月房租，但某有限公司在回复中明确表示不认可，且提及双方此前协商的情况，而在一年以后，某有限公司员工再次向***催讨押金，双方沟通后由***转账了50,000元，期间某有限公司员工也向***明确表述了与***的协商情况，至2024年5月、10月某有限公司员工再次催讨，又提及双方协商方案，而***在此过程中并未就协商方案提出异议，也未要求按照其2022年12月22日的方案履行或提出其他新的方案。结合***在二审中提交的微信聊天记录，某有限公司员工就押金退还金额的表述与此前基本一致，可以印证双方对于押金退还问题已达成协议，故本院对一审法院的相关认定予以认同。鉴于双方对押金返还问题达成协议，且双方在租赁合同中约定押金可用以抵充某有限公司应承担的费用，可见双方对于占有使用费及押金返还的协商具有整体性和连续性，故本院对于***要求某有限公司支付房屋占用使用费，亦难以支持。至于某有限公司在二审中提出礼品不再抵扣的问题，因其在一审中仅就8万元提起诉讼，且后续返还礼品等发生于一审判决之后，故当事人可自行协商或另行主张。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费减半收取900元，反诉案件受理费减半收取2,300元，均由***负担。二审案件受理费5,849.31元，由***负担。负担案件受理费的当事人（已预交除外）应于裁判文书生效后10日内分别向一审/二审法院交纳，逾期未交纳的，依法强制执行。符合《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年五月九日 [核对位置] 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……