某某、中铁二十一局集团电务电化工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘01民终4083号 上诉人（原审被告）：***，男，1964年4月28日出生，汉族，住兰州市城关区。 委托诉讼代理人：李新春，甘肃正锦信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:中铁二十一局集团电务电化工程有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区红山根西村148号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 上诉人***因与被上诉人中铁二十一局集团电务电化工程有限公司（以下简称电务电化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2021）甘0102民初16772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的主要事实错误。1.一审判决认定“案涉位于兰州市城关区院落面积327.9平方米的工业用地使用权人系案外人中铁二十一局集团有限公司。2002年起中铁二十一局集团有限公司将上述院落以及院内2间分别为坐***和坐南朝北建筑面积合计105.09平方米的砖混结构房屋承租给被告***使用。”属于认定事实错误。因为案涉房屋是违章建筑，被上诉人对案涉房屋没有所有权和合法的使用权（被上诉人没有出示证据证明），其出租给上诉人使用是违法出租，双方签订的《房屋租赁合同》是无效合同。2.一审判决认定“另就被告在承租案涉院落及院内房屋期间自行搭建房屋的问题，根据本案实际情况，双方签订的原租赁合同对此并未明确约定，现案涉院落及院内房屋涉及依法征收，被告作为承租人并不享有主张物权的权利，仅享有获得一定补偿的权利，对此应依据原租赁合同原则性约定及征收人作出的补偿方案，并结合相关法律规定处理，而被告以此主张对其予以安置明显不当，且被告在本案中对此并未提起反诉，本院对此不予处理，被告应另行主张。”该事实认定是完全错误的。因为上诉人对案涉房屋的加固修缮（翻建）是经过被上诉人的书面同意的（被上诉人2015年3月17日出具的申请书可以佐证），如果不加固维修将是严重的危房，将危及到上诉人的生命财产安全。而且被上诉人书面同意上诉人房屋修缮（翻建）时间是2015年3月17日，是在签订《房屋租赁合同》之前的事情。上诉人在案涉院落内搭建房屋20间的时间是2003年，也是经过被上诉人的同意的。因此，被上诉人作为出租人未履行案涉房屋的维修义务，上诉人对案涉房屋自行维修，***要求由被上诉人承担是正当请求。一审法院没有对上诉人案涉院落及院内房屋的维修和自行搭建房屋的经过、形成原因调查清楚，就草率的作出支持被上诉人诉求的判决是完全错误的。二审法院应查明《房屋租赁合同》的效力以及上诉人无法腾退案涉房屋的客观事实。二、一审法院在审理过程中有违反法定程序的情形。上诉人在一审期间收到法院的起诉状副本后，到法院向法官提交相关证据，但法官说不用交了。由于上诉人不懂法律，在开庭时没有出示任何证据，导致上诉人的请求没有被支持。据此一审法院在审理过程中有违反法定程序的情形。三、由于一审法院认定主要事实错误，导致适用法律错误。被上诉人作为出租人未履行案涉房屋的维修义务，上诉人对案涉房屋自行维修，要求***由被上诉人承担，这是一个不可辩驳的事实。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”及第七百一十三条“承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，***用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。”之规定，一审判决支持被上诉人的诉讼请求，适用法律错误。综上所述，一审法院不顾上诉人的合法权益受到侵犯，对主要的事实认定错误，判决支持被上诉人的诉讼请求，导致上诉人的合法权益得不到应有的保障，这是助纣为虐的行为。请二审法院依法查明事实，作出公正裁判。 电务电化公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》合法有效。案涉院落2008年换取最新国有土地使用证，被上诉人对案涉院落有实际管理、使用及获取收益的权利。2.被上诉人从未同意过上诉人增建房屋。上诉人自行增建房屋不是为了加固或修缮被上诉人房屋，上诉人在案涉院内私搭房屋，用以牟利，已经侵犯了被上诉人的合法利益。且双方合同明确约定上诉人若改变房屋结构，则产生的费用由上诉人自理。二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。按照双方房屋租赁合同约定，上诉人私自增建，被上诉人不必承担维修义务；如遇征拆，上诉人需无条件搬离，被上诉人不承担任何费用。原审法院在判决中适用了《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第七百二十一条、第七百三十条的规定是正确的。原审法院在法律适用上并无不妥，故上诉人的上诉理由是不成立的。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。 电务电化公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告腾退位于红山根××路××号房屋并恢复原状；3.判令被告支付房租、违约金及相关费用共计73492元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：案涉位于兰州市城关区院落，面积327.90平方米的工业用地使用权人系案外人中铁二十一局集团有限公司。2002年起中铁二十一局集团有限公司将上述院落，以及院内2间分别为坐***和坐南朝北、建筑面积合计105.09平方米的砖混结构房屋承租给被告***使用。期间，被告因使用需要，在该院落原有房屋基础上自行加盖第二层，并依该院落原围墙搭建若干彩钢房屋使用。2004年中铁二十一局集团有限公司内部重组时将上述院落及院内房屋划归原告电务电化公司使用，期间，原告继续将上述院落及院内房屋出租给被告使用。2016年1月1日，原、被告继续签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于兰州市城关区林场旁的院落即案涉院落及院内房屋出租给被告使用，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金10000元，每半年支付一次（合同又另行约定合同签订后应付清当月租金，应先交款后租房，如不及时交款，每日按房租金3%收取滞纳金），合同同时约定，如续租，关于租金和租期，由双方另行签订合同；被告拖欠房租超过三天，原告有权解除合同；被告应对租用房屋内的设施妥善保管使用。如使用不当造成房屋及设施的损坏，应负责修复和赔偿；被告不得擅自改变所租房屋内部结构，如需改变，需征得原告同意方可进行。所需费用由被告自理，但不得影响房屋结构；被告应于承租期满前及时办理续租合同；合同执行期间，如遇国家及政府部门征地拆迁、被告应无条件搬出，原告不承担任何费用及责任。合同签订后，被告继续占有使用案涉院落及房屋，合同期满后双方再未续签合同，而案涉院落及院内房屋继续由被告占有使用，但被告并未向原告支付租金。2019年，因政府相关部门依法对包括案涉院落及房屋在内的若干土地及房屋实施征收，遂由兰州市城关区人民政府火车站街道办事处委托兰州三信房地产评估有限公司对案涉院落土地及房屋补偿价格进行评估，评估结果为：土地价值257526元，附属物补偿价格249050元（其中一层砖混用房91428元，二层砖木用房38042元，砖墙彩钢顶109560元，水泥地坪3780元，砖砌护坡5040元，双扇铁皮大门1200元），期间，原、被告双方因对案涉院落及房屋拆迁补偿分配经协商未达成一致意见，被告遂继续占有使用案涉院落及院内房屋，导致原告无法与拆迁人签订拆迁协议，案涉院落及院内房屋拆迁事项搁置。2020年7月30日、2021年5月28日原告分别两次向被告通知，要求被告限期搬离，但被告未搬离并继续占有使用案涉院落及院内房屋至今。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告在案涉合同约定的租赁期限届满后再未续签合同，但案涉院落及院内房屋仍由被告实际占有使用，原告对此亦未提出异议，应视为双方就案涉院落及院内房屋建立不定期租赁关系，期间，被告无正当理由未支付租金，其行为已构成根本性违约。同时，原告因案涉院落及院内房屋被依法征收，要求与被告解除租赁关系并无不当，双方应就租赁关系解除后涉及的拖欠租金支付及被告自行搭建房屋补偿问题友好协商，但被告因就其自行搭建房屋补偿问题多次未与原告协商一致，遂拒绝解除租赁关系，并长期占有使用案涉院落及院内房屋，其行为已严重侵犯原告合法的财产权利，应承担相应的民事责任。现原告要求解除双方就案涉院落及院内房屋建立的不定期租赁关系并由被告立即予以腾退，一审法院予以支持。对于原告要求被告按兰州市二手房租金每年上浮10%-15%的标准支付2017年1月1日至2021年9月1日期间的租金61,788元的诉讼请求，根据本案实际情况，一审法院酌定被告按原合同约定的年租赁10,000元的标准支付47,500元，同时，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方签订的原租赁合同对违约金约定不明，根据本案实际情况，一审法院对此不予支持。另，就被告在承租案涉院落及院内房屋期间自行搭建房屋的问题，根据本案实际情况，双方签订的原租赁合同对此并未明确约定，现案涉院落及院内房屋涉及依法征收，被告作为承租人并不享有主张物权的权利，仅享有获得一定补偿的权利，对此应依据原租赁合同原则性约定及征收人作出的补偿方案并结合相关法律规定处理，而被告以此主张对其予以安置明显不当，且被告在本案中对此并未提起反诉，本院对此不予处理，被告应另行主张。对于原告要求被告在腾退案涉房屋时恢复原状的诉讼请求，根据本案实际情况，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告中铁二十一局集团电务电化工程有限公司与被告***就兰州市城关区院落及院内房屋建立的不定期租赁关系；二、被告***于本判决生效之日起十日内将上述院落及院内房屋腾退给原告中铁二十一局集团电务电化工程有限公司；三、被告***于本判决生效之日起十日内支付给原告中铁二十一局集团电务电化工程有限公司拖欠的2017年1月1日至2021年9月1日期间房屋租金47500元；四、驳回原告中铁二十一局集团电务电化工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取819元，由被告***负担。 二审中，上诉人***提交了两组证据，证据一：1.《关于请求调查地基下沉、房屋开裂等地质灾害情况的报告》一份，2.照片三份，3.《申请维修报告》一份，证明因案涉房屋地基下沉、房屋开裂，***与村民代表向兰州市城关区国土资源局申请调查，进行维权的事实；上诉人***自行修缮（翻建）案涉房屋修缮费用147460元。证据二：《申请书》一份，证明电务电化公司2015年就已知晓案涉房屋漏雨严重，准许***进行修缮（翻建）。电务电化公司质证认为，因证据一是***自己制作的，对真实性和证明目的均不予认可，对证据二的真实性予以认可，对证明目的不认可，因政府未出具批准修理的回函，所以认为案涉房屋不需要修缮。本院认为，上述证据综合分析可以确定***曾因承租房屋存在安全问题提出过维修申请。 一审判决查明的基本事实属实，二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张及查明的事实，本案的争议焦点是：1.案涉《房屋租赁合同》是否有效；2.一审判决解除合同并要求上诉人***腾退房屋是否正确；3.上诉人***主张的***有无事实根据及法律依据。 关于合同效力问题。2008年6月16日，甘肃省人民政府向中铁二十一局集团有限公司颁发了甘国用（2008）第0096号房产证书，该证书载明房屋座落于兰州市城关区（电务电化公司液化站），使用期限至2056年12月30日。后中铁二十一局集团有限公司将上述房产交电务电化公司使用，故电务电化公司对案涉房屋享有使用、收益及管理的权利。案涉原有砖混结构的房屋不属于违章建筑，因此，双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，依约履行各自的权利和义务。上诉人***的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 关于一审判决解除合同并要求上诉人***腾退房屋是否正确的问题。本案中，***与电务电化公司在案涉合同约定的租赁期限届满后再未续签合同，但案涉院落及院内房屋仍由***实际占有使用，电务电化公司对此亦未提出异议，应视为双方就案涉院落及院内房屋建立了不定期租赁合同关系，双方随时可以解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。在履行不定期租赁合同期间，***于2017年开始再未缴纳租金，无理由长期拖欠不予支付，构成根本违约，电务电化公司有权行使法定及约定的合同解除权，并要求***腾退案涉房屋，且2次以书面形式通知***支付租金及腾房，电务电化公司已尽到告知义务。因此，一审判决解除案涉《房屋租赁合同》并由***腾退房屋正确。 关于***主张的***问题。因***所述的***其在一审中未提出反诉，故一审判决对该***部分不予处理，告知其另行主张并无不当，二审中***坚持该诉求没有法律依据，本院亦不予处理，上诉人可另行主张。关于一审判决由***承担的租金数额，双方无异议，不再赘述。 综上，***的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1638元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　杨亚娟 二〇二二年十二月十二日 法官?助理** 书记员　　徐　倩