蒋某某;绵阳某某有限责任公司；某局建设工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民事判决书 （2025）川0792民初357号 原告：蒋某某，男，住四川省绵阳高新区。 被告：绵阳某某有限责任公司，住所地四川省绵阳高新区。 法定代表人：顾某某。 被告：某局建设工程有限责任公司，住所地湖北省武汉市。 法定代表人：王某某。 委托诉讼代理人：卢某某，该公司员工。 原告蒋某某与被告绵阳某某有限责任公司（以下简称：某公司）、某局建设工程有限责任公司（以下简称：某局建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2025年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某某,被告某局建设公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告绵阳某某有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 蒋某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告某公司将原告案涉房屋更换为被告位于绵阳市高新区世茂璀璨府X栋X单元X层X号房产〔不动产权证号：川（20XX）绵阳市不动产权第000XXXX号〕，并对更换后的房屋进行估价，若更换后房屋价值不足107万元，则向原告补足差价；若被告无法为原告更换房屋，则依法判令解除双方签署的“世茂璀璨府”商品住宅《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、车位《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，并向原告返还上述合同总价款109万元（商品房价款107万元、车位价款2万元）。2.依法判令被告某公司承担违约金10.9万元（计算标准为商品房及车位买卖合同总价的10%）。3.依法判令由被告某公司向原告承担商品房买卖合同不能履行所致的直接、间接经济损失191071.24元。①原告房屋租赁费损失47600元（暂从2021年9月30日起，计算至2024年1月31日，按实际已发生的租房费用1700.00元/月计算28个月，实际应计算至商品房买卖合同解除时止）；②原告购买房屋购房款109万元资金占用利息：143471.24元（以购房款109万元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止，从2021年4月19日暂计算至2024年11月21日为143471.24元）。4.依法判令由被告某局公司对被告某公司应向原告承担的价款给付义务承担连带清偿责任。5.本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保保险费、司法鉴定费、原告律师费30000元等原告为实现权利而产生的费用由二被告承担（1-5项诉讼标的合计：1420071.24元）。庭审过程中，原告当庭撤回了本案第二、三项诉讼请求。事实和理由：原告与被告某公司于2021年3月25日订立“世茂璀璨府”商品住宅《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，再于2021年6月30日订立车位《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。2021年4月19日、2021年7月6日被告某公司将原告与其订立的《商品房买卖合同（预售）》向行政部门合法备案。按合同约定，原告依约在2021年3月14日、3月24日、3月27日、4月18日向被告某公司支付购房全款107万元及车位购买款2万元，共计109万元。依据原告与被告某公司所订立的《商品房买卖合同（预售）》第十八条第（一）款约定，出卖人被告某公司应于2021年9月30日向原告交付买受房屋及车位。但由于出卖人被告某公司所售房屋质量存在严重偏差影响原告居住安全，且推诿塞责怠于采取有效措施进行加固、维修，导致至今未进行交付，其逾期交付时间至起诉时长达32个月。二被告不履行合同义务及法定义务，造成合同无法履行，致使合同构成法定解除条件。案涉房屋原告无法居住，被告某公司有义务为原告等价更换房屋，且更换房屋须满足合同约定的交房、居住条件，更换后房屋价值不足107万元，则应向原告补足差价。若无法更换房屋，则应解除双方签署的案涉合同并退还购房及车位总价款109万元。案涉房屋未能按期按约保证质量交付原告，系由案涉房屋存在严重的质量问题，存在危及住宅安全性使用风险，二被告的过错导致原告购房目的无法实现，其责任完全在二被告，被告某公司违反合同法定义务，被告某局公司施工质量存在共同责任。根据原告与被告某公司签订的《商品房买卖合同(预售)》第二十二条约定,被告某局公司应对案涉房屋质量责任承担连带责任的约定，被告某局公司应对原告本案诉请所判责任承担连带责任。由于二被告对原告合同权利构成严重侵害，有违诚实信用原则，原告在多次寻求妥善解决争议未果的情况下，提起对二被告诉讼。综上所述，为维护原告合法权利，依据《民事诉讼法》有关规定，特对二被告提起民事诉讼，恳请人民法院查明事实，并依法支持原告诉请。 被告某公司向本院提交书面答辩意见辩称，1.原告请求更换房屋及解除合同没有依据，不能得到支持；2.我司并未违反合同约定，不应承担违约金；3.原告与我司之间并不存在合同不能履行的情况，原告所述的直接、间接损失无法律及事实依据。综上，请求驳回原告全部的诉讼请求。 被告某局建设公司辩称，我司并非该案的合同相对方，原告要求我司承担连带责任无事实和法律依据。根据合同相对性原则，原告请求更换房屋或者解除合同的主张应向某公司进行主张。原告基于商品房买卖合同上所约定的由某局建设工程有限责任公司承担连带责任的条款，突破了合同相对性，对我司并无法律上的拘束力，故该条约定对我司无效。请求法院依法驳回原告对我司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告蒋某某于2021年3月25日同被告某公司签订《商品房买卖合同》（预售），原告实际总付房款107万元向被告购买位于高新区世茂璀璨府x幢x单元xx层x号，总面积117.24平方米房屋一套。根据合同第十五条品房交付条件：该商品房交付给买受人时已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2021年9月30日前向买受人交付该商品房；（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理；（四）买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不以缴纳相关税费或者签署物业服务契约作为买受人查验和办理交接手续的前提条件。买受人自行或委托第三方查验该商品房时，出卖人予以配合，并与买受人或其委托的第三方对房屋查验情况予以书面记录。（五）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，合理期限日内;2.管道堵塞，合理期限日内……。第二十条商品房质量：(二）其他质量问题，发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。第二十二条质量担保：出卖人不按照第二十条、第二十一条约定承担相关责任的，由某局建设工程有限责任公司承担连带责任。该合同项下还对其他权利义务作出相关约定。同日，原被告双方还签订一份《补充协议》。 2021年6月30日,原告与被告某公司签订车位《商品房买卖合同（预售)》及《补充协议》，约定原告购买位于高新区世茂璀璨府x幢x层xxxx号车位，合同总价款2万元。 嗣后，被告某公司在向原告交付房屋和车位时，原告发现房屋卧室、客厅楼板多处开裂，地下车位漏水严重。在原告要求被告整改、维修期间，原告再次发现房屋楼板存在新开裂、车位漏水仍然严重等情况。为此，涉案房屋及车位原告至今未入住。 2023年8月，为查明房屋楼板开裂的真相，被告某公司委托某工程勘察设计院有限责任公司对案涉房屋楼板开裂原因进行鉴定，该鉴定机构作出结论及建议：根据委托方需求，结合现场检查检测情况及原涉及施工图进行分析得出，绵阳世茂璀璨府项目x#楼X单元XXXX客厅及卧室楼板裂缝为沿电器管线走向开裂，针对上述情况，委托方应委托有相应资质的单位对其进行加固处理，建议对裂缝采用注结构胶方式处理，处理后沿板眼板主要受力方向粘贴碳纤维布进行加固，加固后需满足结构原有的承载力、整体性能，处理时要考虑温度、收缩应力教程时间的影响，以免处理后出现新的裂缝。后附说明：本次论证仅为绵阳世茂璀璨府项目X#楼X单元XXXX客厅、卧室楼板开裂情况的安全论证，不涉及该建筑整体情况的安全分析……。后被告某公司未履行维修加固义务。 另查明，1.因涉案房屋楼板裂缝和车位漏水问题始终未得到有效解决，与被告方多次协商无果后，原告遂于2024年2月26日起诉到院。在（2024）川0792民初818号案件中，原告于2024年5月24日向本院申请对案涉房屋裂缝（客厅地板、主次卧地板、主卧顶灯处、客厅阳台、楼顶下水口）形成原因并对裂缝后的安全性进行评估等。同日，本院委托了四川某工程检测有限公司对原告前述鉴定请求进行司法鉴定。2024年7月10日，四川晨升工程检测有限公司向本院发送《退回委托鉴定书申请》，主要载明：在贵院受理的(2024)川0792民初818号一案中，需我公司对原告涉案房屋裂缝（客厅地板、主次卧地板、主卧顶灯处、客厅阳台、楼顶下水口）形成原因进行检测(鉴定)并对裂缝后的安全性进行评估，…….由于当事人不同意钻芯取样，现决定将案件退回贵院。不久后，原告再次申请对房屋裂缝(主卧顶灯处、楼顶下水口处附近)形成原因并对结构层裂缝后对该构件的影响以及房屋裂缝（客厅底板、主次卧室底板、客厅阳台地板)后的结构层构件裂缝形成原因及对该构件的影响进行司法鉴定。根据原告的鉴定请求，四川某工程检测有限公司于2024年11月18日再次向本院发送《退回委托鉴定书申请》，主要载明：……由于相关当事人不同意钻芯取样，无法完成现场勘验工作，现决定将案件退回贵院。 2.该房屋楼下业主已装修入住，其业主方和被告方均不同意进行混凝土钻芯取样鉴定。 3.涉案房屋经相关部门验收，结论为工程质量合格。 4.现场勘验情况：房屋客厅、卧室楼板、房屋顶部存在多处裂缝；车位漏水严重，车位上方用托盘接水从高到低向下引流。 5.开发商未出具书面维修记录。 本院认为，原告购买商品房和车位与被告分别签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全额购房款和车位款，按约定被告应在2021年9月30日前交付案涉商品房和车位给原告使用，该商品房和车位除了应符合竣工验收合格的合同约定条件外，同时也不能存在影响商品房基本居住使用功能的质量瑕疵。虽然案涉房屋在2021年10月19日已经过竣工验收合格，符合了合同约定的交付条件，但是涉案房屋客厅、卧室楼板、房屋顶部存在多处位置的明显裂缝，及其车位漏水严重，不符合建筑行业相关国家及行业标准。因此，原告有权要求被告对裂缝和漏水问题进行整改、修复，但经双方多次协商处理，均未根本性的解决房屋楼板裂缝及车位漏水等问题。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及第十条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，故确定双方合同应否解除应以房屋主体结构是否合格，或房屋质量问题是否严重影响正常居住为条件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定赋予买受人正当的法律权利，但对于“正常居住使用”的概念界定并无明确规定，故案件的审理不仅要从保护商事交易的稳定性出发，也应从社会主义核心价值观考虑，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成严重影响，是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等多重因素予以综合判断，应从权利平等的角度出发，从公正司法、引领社会公平正义的角度着眼。本案中，原告接房时就发现该商品房存多处在裂缝、车位漏水严重等问题，经与被告多次协商处理，后被告某公司于2023年8月委托某工程勘察设计院有限责任公司对案涉房屋楼板开裂原因进行鉴定，该鉴定机构作出结论及建议：……建议对裂缝采用注结构胶方式处理，处理后沿板主要受力方向粘贴碳纤维布进行加固，加固后需满足结构原有的承载力、整体性能，处理时要考虑温度、收缩应力教程时间的影响，以免处理后出现新的裂缝。后附说明：本次论证仅为绵阳世茂璀璨府项目x#楼x单元xxxx客厅、卧室楼板开裂情况的安全论证，不涉及该建筑整体情况的安全分析……。通过该鉴定报告可以确认涉案房屋的承载力和整体性能存在瑕疵，稍有处理不慎后续可能会出现新的裂缝。然而，该房屋的裂缝仍在继续增加，楼下入住的业主和被告某公司均不同意对涉案房屋进行混凝土钻芯取样司法鉴定，故该房屋若进行司法鉴定有较大的阻碍。结合本案的实际情况，涉案房屋楼板裂缝及车位漏水问题虽无法确定是否属于主体结构或质量问题，但通过安全性能检测的结论能够确定涉案房屋原有的承载力和整体性能存在瑕疵，且车位漏水情况严重。众所周知，购买商品房是一个家庭的重大事项，原告作为普通人民群众花费多年积蓄购买商品房，自收房起因房屋多处裂缝、车位漏水严重问题经受困扰，又因涉案房屋楼下业主及被告的阻碍，对案涉房屋的主体结构及整体安全性能进行鉴定存在一定的难度，原告无法确定该房屋的质量和安全性能是否符合规定，加之原被告多次协商仍不能彻底解决房屋裂缝及车位漏水问题，致使原告自接房至今长达三年之久未能装修入住。本院综合多方因素予以判断，确定涉案房屋多处楼板裂缝及车位漏水的问题已严重影响了原告的正常居住使用，且被告某公司至今未提交维修加固的相关记录，原告购买涉案商品房的根本目的无法实现。既然被告不同意置换房屋，那么原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）和《补充协议》及其车位《商品房买卖合同》（预售）和《补充协议》应予以解除。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，本院送达起诉状副本的时间为2025年1月16日，故原告购买涉案房屋和车位与被告某公司分别签订的《商品房买卖合同》（预售）和《补充协议》的解除时间为2025年1月16日。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。的规定，涉案房屋和车位分别签订的《商品房买卖合同》（预售）和《补充协议》已于2025年1月16日依法解除，被告某公司应全额返还涉案购房款及车位款共计109万元。 被告某局建设公司系涉案房屋的承建方，而与原告签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，收取房价款的合同相对方系被告某公司。故原告要求被告某局建设公司承担连带清偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。 原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》条款中，并未对维权而产生的相关费用进行约定。故原告要求被告支付律师费3万元及担保保险费的诉请，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条：“原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。”的规定，被告某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，放弃了举证、质证等相应的诉讼权利，由此产生不利的法律后果，应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条之规定，判决如下： 一、原告蒋某某因购买商品房和车位与被告绵阳某某有限责任公司分别签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》于2025年1月16日解除； 二、被告绵阳某某有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告蒋某某购房款和车位款共计109万元； 三、驳回原告蒋某某其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14610.00元，减半收取计7305.00元，由被告绵阳某某有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年四月九日 [核对位置] 法官助理*** 书记员***