内蒙古某某房地产开发有限责任公司;中国某某集团有限公司;赵某某;闫某执行异议之诉一审民事判决书

呼和浩特市新城区人民法院 民事判决书 (2025)内0102民初16号 原告：中国某某集团有限公司，住所地为河北省唐山市丰润区。 法定代表人：袁某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，内蒙古远舰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古远舰律师事务所律师。 被告：赵某某，男，1989年10月17日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。 被告：闫某，女，1990年10月24日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。 委托诉讼代理人：***，内蒙古籽贻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古籽贻律师事务所律师。 第三人：内蒙古某某房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。 法定代表人：吴某某，该公司董事长。 原告中国某某集团有限公司（以下简称某某公司）与被告赵某某、闫某，第三人内蒙古某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某地产公司）执行异议之诉一案，本院于2025年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人***，被告赵某某、闫某及其委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼，第三人某某地产公司经本院传票依法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告某某公司提出诉讼请求：1、请求恢复对位于呼和浩特市新城区XX路某某XX号楼-XX号房屋的执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人内蒙古某某房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，新城区人民法院已根据原告的申请，在强制执行阶段将位于呼和浩特市新城区XX路某某XX号楼-XX号房屋进行查封。被告赵某某、闫某在获悉该房屋被查封后，提出执行异议,新城区人民法院根据该执行异议申请作出了（2024）内0102执异XXXX号裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，该执行裁定认定事实错误，适用法律不当具体理由如下：一、本案认定事实错误，案涉房屋应当为独立产权。被告所办理的不动产产权登记，并不包括案涉XX号楼-XX号房屋在内，该房屋应当为独立权属，且第三人并未与被告就案涉房屋签订合同约定所有权归属。2023年5月26日，新城区人民法院对案涉房屋进行了查封，该事实亦证明，案涉房屋是具有独立产权的不动产，与被告所购买的房屋不属于同一产权，被告所办理的不动产产权登记，并不包括案涉房屋在内。根据不动产变更以登记发生效力的原则,被告并未取得对案涉房屋的所有权，故其不享有排除人民法院的强制执行的权益。二、本案适用法律错误，本案并不适用《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。根据《执行异议和复议规定若干问题的规定》第二十九条第二项之规定：“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，该条旨在保证购房者的基本生活之需，本条所称“商品房”应特指“居住房屋”。而本案所涉房屋为仓储，并非居住性房屋，且房屋共有情况已明确为单独所有，因此人民法院的强制执行尚未达到影响购房者居住权的程度，并不适用于第二十九条所调整的范畴。故本案应当适用该司法解释第二十八条，同时本案中，被告并未与第三人签订合法有效的书面买卖合同，也未支付案涉房屋全部价款，同时未办理案涉房屋的过户登记手续，因此被告并不符合第二十八条司法解释规定的享有排除人民法院强制执行的权益。综上，现原告根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零二条、第三百零四条、第三百零六条规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告赵某某、闫某辩称，被告所有的某某小区XX号楼XX号房屋的结构为地上三层地下一层的独栋别墅，26号附XX号房屋为其地下室及车库，与XX号地上部分共同组成整体建筑，附XX号房屋属于XX号房屋不可分割的一部分，被告属于案涉附XX号房屋的权利人，被告依法享有足以排除人民法院强制执行的权益，因此新城区人民法院裁定中止对案涉房屋的执行是完全正确的。 第三人某某地产公司未到庭发表答辩意见。 原告中国某某集团有限公司、被告赵某某、闫某分别围绕诉讼主张及答辩意见向法庭提交相关证据。本院组织各方当事人进行了证据交换并质证。经审查后本院认定事实如下： 1、2020年6月28日，呼和浩特市中级人民法院立案受理了中国某某集团有限公司与内蒙古某某房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2020）内01民初XXXX号。 2020年12月25日，呼和浩特市中级人民法院依法作出（2020）内01民初XXXX号民事调解书，调解内容：第一条工程款支付方式⑴甲方（某某地产公司）所欠乙方（某某公司）工程款23864801元，甲方以现金形式偿付10868072元，房屋抵顶形式偿付12996729元。⑵现金偿付，甲方分五笔支付……⑶房屋抵顶支付方式。甲方抵顶房屋按照其售楼部同期销售价格的9.1折为限，抵顶给乙方，抵顶金额为12996729元（具体抵偿房屋面积、房号、位置、价格等相关信息，见附件），并在本和解协议签订后30日内交付完毕。 2022年1月13日，呼市中院立案受理某某公司申请强制执行某某地产公司执行案件，执行案号为（2022）内01执XXXX号。2022年12月12日，呼市中院依法作出（2022）内01执XXXX号之一执行裁定书，裁定：本院（2020）内01民初XXXX号民事调解书由呼和浩特市新城区人民法院执行。 2023年5月26日，本院向呼和浩特市不动产登记中心发出（2023）内0102执XXXX号协助执行通知书，要求协助查封某某地产公司位于东二环某某XX号楼103、105、106，28号楼104，32号楼104，33号楼101、107号房屋，查封期限三年，2023年5月26日-2026年5月25日。 现查明，某某公司于2024年7月4日向本院申请恢复强制执行，执行案号为（2024）内0102执恢XXXX号。2024年11月22日，本院作出（2024）内0102执恢XXXX号公告，公告载明内容：内蒙古某某房地产开发有限公司，本院受理某某集团有限公司与内蒙古某某房地产开发有限责任公司建设施工合同纠纷一案，已作出（2020）内01民初XXXX号民事判决书，该判决书已发生法律效力。申请人已向本院申请强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定。本院责令限内蒙古某某房地产开发有限责任公司于公告发布之日起三十日内从位于呼和浩特市新城区XX路某某XX号楼-103、-105、-106；28号楼-104；32号楼-104；33号楼-101、107号房屋腾出，逾期不腾将强制执行。 2、2019年11月30日，某某地产公司（开发方、甲方）与许某某（订购方、乙方）签订《订购协议》，约定乙方订购甲方开发的位于呼和浩特市新城区XX路与成吉思汗大街交汇处“某某”项目，房屋为XX号楼XX号房，地上三层、地下一层，实测总建筑面积457.55平方米，其中地上建筑面积287.66平方米，地下建筑面积169.89平方米，总金额2300000元，签订协议当日一次性支付房款。 3、2023年6月11日，许某某（甲方）与闫某（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定乙方购买甲方案涉房屋，不动产权证号为：蒙（2021）呼和浩特市不动产权第XXXX号，建筑面积287.66平米，房屋总价4600000元。乙方于合同签订当日缴纳定金20万元，并承诺首付款210万元于银行面签通过后7个工作日内付清，剩余房款230万元于双方办理房产过户手续后一个月内付清。 经查，闫某通过中国建设银行于合同签订当日向许某某转账20万元买房定金；闫某通过中国工商银行于2023年6月15日向许某某转账152万元、闫某某通过中国建设银行转账58万；另向中国工商银行贷款230万元用于支付购房款，2023年6月21日，中国工商银行放款至许某某。 2023年6月15日，双方就案涉房屋办理产权登记，蒙（2023）呼和浩特市不动产权第XXXX号载明：座落于新城区XX路某某XX号楼XX号房屋权利人为赵某某、闫某，共同共有、房屋建筑面积287.66㎡。 4、被告赵某某、闫某提交物业费、水费、二次垃圾转运费、车位管理费收据证明其已实际入住案涉房屋。 2023年6月15日，被告闫某签署《“某某·和景”项目入住流程确认单》《业主信息登记表》《业主档案记录表》《某某别墅区房屋钥匙领取单》，办理收房手续。 2024年12月3日，某某地产公司出具证明称：关于（2024）内0102执恢XXXX号公告，其中所涉房屋XX号楼-105，该房屋我公司已按整套出售（整体出售原因：地上住宅与地下室、车库上下连通为一体，该地下室、车库与其他楼号的地下室、车库不连通；地上住宅、地下室、车库、小院所用的入户箱、配电箱、水、网络、电梯等，均安装在地下室及车库位置，因此，地上地下为整体出售。），业主已全部缴清房款，该房款包含该套房屋所含主体、地下室、车库及小院，为整套出售。你公告所涉XX号楼-105已交付业主并由业主占有和使用，未能及时给业主办理XX号楼-105产权证书的原因，由于公司欠税而未能领取相应发票，以导致不能办理相应产权证书。 另有原购房人许某某出具情况说明，称案涉全套房屋包括地下车库和地上三层，当时开发商宣传地下车库属赠送，其实按套卖地下车库的价钱也算在房屋总价中，其之后出售予被告闫某、赵某某亦包括地下车库和地上三层全套房屋。 5、案外人赵某某、闫某向我院提出执行异议，请求依法中止对“呼和浩特市新城区XX路某某XX号楼-XX号房屋”的执行行为。我院于2024年11月29日作出（2024）内0102执异XXXX号执行裁定书，裁定“中止对呼和浩特市新城区XX路某某XX号楼-XX号房屋的执行”。 认定上述事实的证据及庭审笔录、质证笔录均在卷佐证，因相关证据均属原件或与原件核对无误的复印件，亦或为已生效裁判文书，本院对确认事实所依据的相关证据真实性、关联性、客观性予以确认。 本院认为，本案为申请人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：⑴在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；⑵在人民法院查封之前已合法占有该不动产；⑶已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；⑷非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告闫某、赵某某对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益是本案的审理焦点。据案涉证据所示，本案现已确认的事实为，案外人许某某于案涉房屋被依法查封前即已同第三人某某地产公司签订《商品房买卖合同》，即案涉房屋已由许某某所有；而后许某某向赵某某、闫某出售案涉房屋并签订合同，经支付购房款、办理产权过户后，现已由赵某某、闫某所有并占有、使用，上述合同均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。关于合同各相对方在出售、购买房屋时是否包含案涉地下车库。房屋出售初期某某地产公司与许某某签订的《订购协议》已清晰写明认购房屋为地上三层、地下一层，即无论从整体结构、亦或使用功能上，地上房屋及地下车库属无法分割且具一体性、空间独立性，应属某某地产公司及购买人所述，系合同载明商品房的附赠部分，为整套出售。因被告赵某某、闫某已支付全部购房款，合同相对主体亦完成了交付，被告赵某某、闫某现已实际占有并使用了案涉地下车库，各方均已经履行了合同项下的主要义务，第三人某某地产公司出具的书面说明及事实情况亦可佐证未办理过户登记原因不能归责于原告本身。故综合以上认定，赵某某、闫某就案涉地下车库（XX号楼-105）享有的权益依法可以排除某某公司的执行。 依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。据此，被告闫某、赵某某的权利情形符合法定要件，其对于案涉房屋所享有的物权期待权足以排除原告某某公司依据一般债权申请的强制执行，故对于原告中国某某集团有限公司请求继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条、第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 驳回原告中国某某集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费4300元（原告已预交），由原告中国某某集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二五年六月二十六日 法官助理*** 书记员***