李某某;中国某某集团有限公司;内蒙古某某房地产开发有限责任公司执行异议之诉一审民事判决书

呼和浩特市新城区人民法院 民事判决书 （2025）内0102民初1118号 原告：李某某，男，1977年9月21日出生，汉族，住乌兰察布市卓资县。 委托诉讼代理人：***，内蒙古蒙银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古蒙银律师事务所律师。 被告：中国某某集团有限公司，住所地河北省唐山市丰润区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，内蒙古远舰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古远舰律师事务所律师。 第三人：内蒙古某某房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。 法定代表人：***，该公司总经理。 原告李某某与被告中国某某集团有限公司（以下简称某某公司）、第三人内蒙古某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2025年2月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人***、***，被告某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，第三人某某地产公司经本院传票依法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告李某某提出诉讼请求：1、判决解除对李某某位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区XX路某某XX公寓楼XX号房屋的查封，停止对上述房屋的执行（房屋价值为：956335.00元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与中国某某集团有限公司、内蒙古某某房地产开发有限责任公司执行异议一案呼和浩特市新城区人民法院作出的（2025）内0102执异XXXX号《执行裁定书》裁定驳回了原告的异议请求，原告认为原告的权利足以排除贵院的执行，应判决解除对原告位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区XX路某某XX公寓楼XX号房屋的查封，停止对上述房屋的执行。具体理由如下：一、原告的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的权利依法能够排除执行。（一）原告在新城区人民法院查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并以工程款抵顶的方式支付了全额购房款，原告系案涉房屋的合法买受人。原告与某某公司于2016年9月19日签订了《施工合同》，约定由原告为某某高层住宅XX楼公共部分装修。工程完工后，经双方结算工程总价为8865000元，其中已付工程款为:3180000元。2019年12月26日，经原告同意，某某公司以某某XX公寓楼1624、1625、1712、1725、1021、1022六套公寓房屋及XXXX二期XXXX住宅一套抵顶原告5715000元工程款，双方于2019年12月27日签订了《商品房买卖合同》，某某公司为原告出具了购房款收据。因此，原告与某某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，该合同签订时间早于新城区人民法院查封日期，且原告以工程款抵顶的方式支付了全额购房款。（二）申请人在查封前对案涉房屋已实际占有、使用。《商品房买卖合同》签订后,某某公司将案涉房屋已交付申请人。申请人接收房屋后已实际占有和使用房屋。且上述房屋的水电费、物业费等相关费用也一直由申请人交纳，而上述费用的交纳，法律并未禁止以现金交纳，因此申请人对上述房屋已实际占有、使用。（三）案涉房屋非因原告自身原因未办理过户登记。原告接收房后多次向某某公司提出了办理过户登记的请求，但由于某某公司存在欠税问题不能开具购房款发票导致原告无法办理过户登记，在此期间，案涉房屋因申请执行人赵某某与内蒙古某某房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案,新城区人民法院向呼和浩特市不动产登记中心发出（2020）内0102执XXXX号《协助执行通知书》查封了某某XX公寓楼1624、1625、1712、1725。原告就（2020）内0102执XXXX号《协助执行通知书》提起执行异议，呼和浩特市新城区人民法院作出（2023）内0102执异XXXX号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告对裁定不服提起执行异议之诉，案号为（2023）内0102民初XXXX号。后原告又提起上诉，案号为（2024）内01民终XXXX号，在上诉期间，经原告与申请执行人赵某某及内蒙古某某房地产开发有限责任公司协商一致于2024年4月22日签订了《调解协议书》，各方同意将1712、172XX号房屋过户至赵某某指定的人员名下，剩余1624、XX号房屋在赵某某申请解除查封后某某公司配合原告过户至原告名下。协议达成后赵某某向新城法院递交了解封申请，新城区人民法院于2024年5月8日作出（2023）内0102执恢XXXX号执行裁定书，裁定:解除对被执行人某某公司名下位于呼和浩特市新城区某某XX号酒店式公寓XX号公寓楼裙楼XX号酒店式公寓楼1624号、162XX号、1712号、172XX号房屋的产权相关查封手续。在为原告办理房屋过户手续期间，呼和浩特市新城区人民法院又于2024年6月5日查封了原告XX号房屋，因此案涉房屋非因原告自身原因未办理过户登记。二、原告可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的任何一条，而非仅能适用第二十九条。参照最高人民法院指导性案例15XX号，原告可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的任何一条，原告只要符合其中一条规定的情形即享有足以排除强制执行的民事权益，而非仅能适用第二十九条。综上所述，原告与某某房地产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并以抵顶材料款的方式已支付了全部价款，原告对案涉房屋已实际占有、使用，原告享有排除强制执行的权利。故向贵院起诉，恳请贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。 被告某某公司发表答辩意见称，一、原告并不适用执行异议复议规定第28条规定保护的范畴，该条款是关于法院办理执行异议和复议案件时，针对无过错房屋买受人物权期待权的规定，旨在保护有真实居住需求的，无过错买受人权益。本案中，原告李某某与第三人某某公司签订的抵房协议，性质为以房抵债，该协议产生的权利为债权请求权，在案涉房屋未进行法定变更登记程序的情况下，原告享有的债权请求权，不具有物权排他效力，其以该债权主张排除执行不属于第28条规定的物权期待权的保护范畴。二、原告不享有排除人民法院强制执行的权益，原告在（2023）内0102民初XXXX号的执行异议之诉案件中，认可案涉房屋为空置状态，未居住使用。该案中原一审法院认定案外人赵某某举证关于案涉房屋欠付供暖费的事实，认定案涉房屋原告未实际占有，判决驳回原告李某某的诉讼请求。本案中原告并未提供水电费、供暖费等持续使用房屋的凭证，无法证明已实际占有案涉房屋。原告亦不符合执行异议复议规定，第29条规定排除执行条件，案涉房屋并非用于居住，且原告未证明其名下无其他居住房屋，因此，其不享有排除人民法院强制执行的权益。三、本案诉讼费用不应由被告承担，应当由第三人某某公司承担。被告并不知情新城区人民法院已于2024年5月8日作出（2023）内0102执恢XXXX号裁定解除案涉房屋的事实，且本案对案涉房屋查封时仅为轮候查封，并未首次查封。被告作为申请执行人，为实现债权积极行使权利，查封案涉房屋，并不存在损害他人权益的主观过错。第三人某某公司才是导致本案纠纷的直接原因，故本案的诉讼费用应当由第三人某某公司承担。 第三人某某地产公司未作陈述。 原告李某某、被告某某公司分别围绕诉讼主张及答辩意见向法庭提交相关证据。本院组织各方当事人进行了证据交换并质证。经审查后本院认定事实如下： 2020年6月28日，呼和浩特市中级人民法院立案受理了中国某某集团有限公司与内蒙古某某房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2020）内01民初44XX号。 2020年12月25日，呼和浩特市中级人民法院作出（2020）内01民初44XX号民事调解书，调解内容：第一条工程款支付方式（1）甲方（某某地产公司）所欠乙方（某某公司）工程款23864801元，甲方以现金形式偿付10868072元，房屋抵顶形式偿付12996729元。（2）现金偿付，甲方分五笔支付。（3）房屋抵顶支付方式。甲方抵顶房屋按照其售楼部同期销售价格的9.1折为限，抵顶给乙方，抵顶金额为12996729元（具体抵偿房屋面积、房号、位置、价格等相关信息，见附件），并在本和解协议签订后30曰内交付完毕。该调解书已生效。 2022年1月13日，呼市中院立案受理某某公司申请强制执行某某地产公司执行案件，执行案号为（2022）内01执3XX号。2022年12月12日，呼市中院依法作出（2022）内01执3XX号之一执行裁定书，裁定：本院（2020）内01民初44XX号民事调解书由呼和浩特市新城区人民法院执行。 2023年1月5日，本院立案执行呼和浩特市中级人民法院作出的（2020）内01民初44XX号民事调解书，案号为（2023）内0102执6XX号。 2024年6月5日，本院裁定查封被执行人某某公司名下所有的位于呼和浩特市新城区XX路某某XX号酒店式公寓XX号公寓楼裙楼XX号酒店式公寓楼1624、XX号房屋产权属，查封期限三年。同日，呼和浩特市不动产登记中心在本院送达回证上加盖业务专用章，并注明1624号（轮候查封）。 另查明，2016年9月19日，李某某（承包方、乙方）与某某地产公司（发包方、甲方）签订《施工合同》，约定：第一条工程概况1.2工程内容：某某高层住宅7-13#楼公共部分装修。1.5合同价款：本合同工程含税总价约800万元。第二条付款方式：签订合同后，乙方进入现场施工，甲方先付乙方30万元的进场施工及材料费，开始施工每月付已完工程量的70%的工程款；乙方工程全部完成，经甲方验收合格后，甲方支付总金额的27%的工程款，留3%作为质保金，到期后一次返还。 2017年12月22日，李某某与某某地产公司签订《工程竣工结算单》，载明：工程名称：某某项目装修工程，施工单位：李某某；1、结算金额：8865000元；3、已付工程款：318万元；5、应付工程款：5715000元。 2019年12月26日，李某某（乙方）与某某地产公司（甲方）签订《抵房协议》，约定：李某某为内蒙古某某房地产开发有限责任公司施工的某某高层住宅公共部分装修工程，工程结算价：886.5万元，已付工程款为318万元，本次抵顶571.5万元房屋，作为支付工程款。 2019年12月27日，李某某与某某地产公司签署《抵房流转会签表》，其中抵房房源信息处载明：某某XX公寓楼5-16024、16025等共6套；XXXX二期5-1-303，面积627.17㎡，总价5720531元。 2019年12月27日，某某地产公司（出卖人）与李某某（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买出卖人开发的位于呼和浩特市新城区XX路与成吉思汗大街交汇处“某某”XX号楼16层1602XX号房，建筑面积112.22平方米，总金额1066090元，第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人在签订本合同时，一次性付清全部房款1066090元；第九条交付期限出卖人应当在2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该房屋经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用后。 同日，某某地产公司向李某某出具《对内收据》一张，载明：今收到李某某5-1602XX号112.22㎡交来购房款1066090元；2024年5月27日，某某地产公司向李某某出具金额为956335元的《内蒙古增值税普通发票》一张。 2020年5月3日，李某某签署《“某某·某某”项目入住流程确认单》，办理案涉房屋的收房手续。 2020年5月3日，内蒙古某某物业服务有限责任公司为李某某出具《内蒙古某某物业公司专用收据》，载明：今收到5#1625李某某112.22㎡2020.5.3-2021.5.2交来物业费：112.22㎡×3元/㎡×12月=4040元人民币4040元。 2023年12月19日，某某地产公司出具《情况说明》，载明：内蒙古某某房地产开发有限责任公司与李某某于2019年12月27日签署了《商品房买卖合同（预售）》，李某某以抵顶工程款方式购买了位于呼和浩特市新城区XX路某某5#公寓楼16024、16025、17012、1702XX号房屋，我公司于2020年5月3日将房屋交付李某某。《商品房买卖合同（预售）》签订后李某某向我公司提出办理过户登记，但由于我公司欠税无法为李某某开具购房款发票，且当时尚未取得大产权不具备办理过户登记的条件，在此期间，上述房屋被贵院查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条第一款之规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”可知，本案主要争议焦点在于原告李某某对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李某某与某某地产公司签订《抵房协议》的方式取得案涉房屋，并与某某地产公司签订《商品房买卖合同》，双方之间的《商品房买卖合同》合法有效且签订于案涉房屋被查封之前；某某地产公司向李某某出具购房款收据，结合李某某提交的《工程竣工结算单》，应视为李某某向某某地产公司支付相应购房款；根据李某某提交的收房证据足以证明李某某已于房屋被查封前占有案涉房屋；结合某某地产公司出具的《情况说明》，未能取得不动产权证书亦非李某某的原因导致。综合以上，李某某对于案涉房屋的权利足以排除案涉房屋的强制执行。对于李某某请求解除对案涉房屋的查封措施的诉请，不属于执行异议之诉审查的范围，本院不予支持。 关于诉讼费的负担问题，鉴于本案系因被执行人某某地产公司未依法向某某公司履行生效裁判文书所导致，被告某某公司对于房屋被查封不存在过错，故本院认定本案诉讼费用应由某某地产公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区XX路某某XX公寓楼XX号房屋； 二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。 案件受理费13364元（原告已预交），由第三人内蒙古某某房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二五年七月二十三日 法官助理*** 书记员***