石家庄某某集团有限公司、石家庄某某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河北省石家庄市中级人民法院 民事判决书 （2024）冀01民终8024号 上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄某某集团有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，1987年2月13日出生，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄某某酒店管理有限公司，住所地河北省石家庄市新华区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，河北新业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河北嘉实律师事务所律师。 上诉人石家庄某某集团有限公司因与被上诉人石家庄某某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2023）冀0104民初31002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年10月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人石家庄某某集团有限公司委托诉讼代理人***、***，被上诉人石家庄某某酒店管理有限公司法定代表人***及其委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石家庄某某集团有限公司上诉请求：1、依法撤销桥西区人民法院（2023）冀0104民初31002号民事判决书，将案件发回重审或依法改判驳回被上诉人本诉部分的诉讼请求。2、依法判决被上诉人承担本案本诉部分一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定案涉合同无效所依据的法律规定与案件基本事实并不相符，判决对于司法解释的理解是任意的扩大解释，一审判决适用法律错误。对于合同效力应当严格按照法律规定进行判定，没有违反法律及行政法规强制性规定的情形的不应认定合同无效，案涉合同并没有违反法律强制性规范，故案涉合同合法有效。一审法院认定案涉租赁合同无效的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该条所指均是房屋建设之初情形，其中涉及到合同无效情形有两个，一是租赁房屋在最初建设时未取得建设工程规划许可证，二是租赁房屋在建设时未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，这里面讲的是房屋建设过程中未批先建、违规建设问题，与本案情况完全不同。案涉租赁房屋建设于上世纪八九十年代，该房屋建设取得了建设工程规划许可证并取得了房屋产权证书。在原告租赁该房产时，被告合法拥有案涉房屋产权证书，且从该房屋建设直至房屋租赁发生，并没有任何部门确定该房屋在最初建设中不合法。案涉租赁合同并没有违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的强制性规定，一审法院依据该条司法解释判决合同无效，明显属于适用法律错误。一审法院对于该条司法解释进行了任意的扩大解释，认为“但原告提交的规划许可证和平面图显示，后期又对该建筑进行了新的规划，新规划中该建筑属于应拆除建筑，且被告向原告所作紧急通知亦显示案涉旧办公楼因不符合相关规划需要整改拆除，故案涉租赁物应认定在出租时并未取得规划许可，案涉租赁合同应属无效”一审法院上述观点存在以下错误：上诉人新办公楼的建设所带来的后果并不是旧办公楼未批先建或者违规建设。一审判决混淆了未批先建与应拆未拆是两种完全不同的情形，后者与司法解释中的未批先建完全是两个不同时点发生的事情，后者应当属于行政管理的范畴，该情形可能带来行政处罚，但是却并没有法律强制性规定该种情形会带来合同无效的法律后果。在确定合同效力法律适用的时候，应当在尊重当事人意思自治的前提下，严格按照法律规定进行判定，一审法院以自己的主观认识进行推定，认定租赁房屋在租赁时没有规划许可完全曲解了法律规定、扭曲了案件事实。在一审中，上诉人反复陈述了案涉房屋未拆除的历史背景及原因，旧办公楼未能拆除，是在当时特定的历史环境下为了弥补上诉人将中华北大街办公区土地腾出给石家庄市第二中学使用的损失，以及考虑上诉人当年经营过程中无法满足员工正常办公条件的现实状况后，经过市政府相关部门会议决定暂时不予拆除的。旧办公楼二十年未拆除且在二十年中没有任何政府部门质疑他的合法存在，也没有进行任何行政处罚足以说明有关部门包括规划部门从来没有将其作为违法建筑。所谓应拆未拆的概念是在本次2022年改造搬迁中才第一次提出的，在双方租赁期间该房产从来没有被认定为违法建筑。此外，从法律层面上来说，该房产有合法的房产证书，在法律并没有关于应拆未拆房屋租赁合同不合法的强制性规定的情况下，不能推翻当事人意思自治对法律进行任意的扩大解释。二、一审判决认定事实错误。由于一审判决观点均是建立在其判定的租赁合同无效的前提下，导致其对于案件基本事实视而不见，认定事实明显错误！一审判决对于合同的实质性约定以及各方当事人履行合同的情况，违约的事实及责任主体等均未进行客观的分析判定，特别是对于上诉人重要的主张完全不进行分析判定，明显偏袒一方，违背以事实为依据以法律为准绳的判案原则。所做判决导致违约的一方获益，守约的一方受损，判决明显不公，严重损害了上诉人的合法权利。被上诉人是租赁合同的违约方，其主张的所谓损失并不存在也没有合同依据，其请求依法不应得到支持！1、从其租赁时间上来看，租赁房屋的装修部分已经折旧完毕，没有可以计取的残值。双方租赁合同签订的最初期限是在2015年3月16日，合同期限八年，至2023年3月31日止。在双方最初形成租赁合同关系的时候，在租赁合同期限的考量上，已经充分考虑到了装修折旧年限的问题。租赁房屋装修的折旧期限通常是在三至五年，根据《企业所得税法》第十三条第（四）项以及《企业所得税法实施条例》第六十条、第七十条的规定，应当确定装修及其设施的折旧期限应当在3-5年。本案被上诉人已经租赁使用房屋八年之久，因此已经没有残值可以计取。对于上诉人的这一观点，一审法院视而不见，不做任何分析评判。置案件基本事实于不顾，遗漏案件事实的判定也是属于认定事实错误。2、上诉人已经依照合同履行了通知义务，被上诉人一直拖延不予搬离违反了租赁合同的约定，其提出在拆迁时，由于时间紧来不及搬导致有物品损失的说法没有事实依据，在上诉人几次发出搬迁通知的情况下，被上诉人一直以不合理的理由进行阻挠，在长达几个月的时间里不予搬离，已经构成严重违约，依法应当自己承担违约的法律后果。3、被上诉人提出的所谓的估价报告是其单方行为，对此上诉人既不知情也不认可，该报告的作出既不是上诉人委托，也不是上诉人授权他人委托，而是第三方擅自委托评估机构作出的，对于这样一份既不合规又不合法的报告，一审中竟然把它当作案件定性的唯—依据来裁判，于法无据，因此该报告对上诉人并不发生任何效力。按此报告被上诉人提出索赔的对象应当是报告的委托方而不是毫不知情的上诉人。一审中，通过对该报告进行审核，报告中的评估事项存在重大错误，严重背离市场正常价格，已经使用了八年之久的东西残值比新购置的价格还要高。对于上诉人已经提出质疑的所谓评估报告，一审法院以上诉人未要求重新鉴定为由，认定了该报告的鉴定数额。一审法院该认定严重背离案件基本事实！本案被上诉人属于违约方，且依照法律规定及合同约定被上诉人已经无权向上诉人主张所谓的装修残值损失，没有损失鉴定什么？在此情况下，上诉人再提出所谓的重新鉴定岂不是自相矛盾？法院在不审查被上诉人损失是否客观存在的前提下，以此理由认定其单方所做的且违背客观事实的鉴定报告，明显的是偏袒一方，枉法裁判！4、案涉租赁合同已经因被上诉人的违约而解除，依照合同被上诉人无权主张任何损失。案涉租赁合同因被上诉人延期交付租金，上诉人已经依照合同第十三条的约定于2023年2月8日向其发送解除合同通知。被上诉人在收到该通知后，并没有提出异议，也没有缴纳拖延的租金。因此案涉租赁合同已经依法解除。根据合同第十六条的约定，其应当无条件搬离租赁房屋，且房屋内的有关设施依照合同约定视为其放弃权利。上述基本事实在一审法院以一个并不能成立的理由做出合同无效结论的情况下全部被掩盖了起来，一审法院全部不予审查认定，并因此导致判决依据的案件事实出现重大偏差。综上，请求上级人民法院依法查明事实，公正判决，支持上诉人的上诉请求！ 石家庄某某酒店管理有限公司辩称，一、一审法院适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，确认房屋租赁合同的是否有效的标准是：出租人出租的房屋是否取得建设工程规划许可证或是否按照建设工程规划许可证的规定建设。一审程序中，上诉人从未向法庭提交过证据证明案涉房产有合法有效的建设工程规划许可证，而被上诉提交的石建管字2003第135号建设工程规划许可证及平面图可以证实，上诉人在2003年建设新办公楼时，新规划中案涉房产应拆除，且上诉人向被上诉人所作的紧急通知中亦显示，案涉旧办公楼不符合规划需要被拆除，可见案涉房产在出租时并未取得建设工程规划许可证。因此一审法院根据上述租赁合同纠纷司法解释第二条的规定认定租赁合同无效，适用法律正确。二、上诉人认为只有房屋建设之初未取得建设工程规划许可证或者在建设时未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，此时进行出租才涉及合同无效，这是对法律的错误理解。该法条并未限定仅在“建设之初”未取得规划许可证或者“建设时”未按照规划许可证进行建设情况下签订的租赁合同才无效。规划不是一成不变的，若规划有变更，建筑物应符合新规划的要求，否则该建筑就属于违法建筑，签订的租赁合同应属无效，违法一方不能因违法行为获利，这才是立法的本意。案涉房产为不符合规划的违法建筑，上诉人将其出租，租赁合同理应无效。三、相关部门是否给予上诉人行政处罚，与本案无关，不能以此否认案涉房产无规划许可证的事实。四、双方签订的租赁合同无效，自始无效，不涉及合同的解除及违约责任问题。被上诉人有权要求上诉人赔偿损失。关于装修及附属物损失，租赁合同司法解释第7条已有明确的规定，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，与上诉人所称的残值无关。对于合同无效事由，被上诉人并不存在过错，故上诉人应赔偿已形成附合装修装饰物的现值损失。五、关于评估问题。案涉房产被拆除前，被上诉人多次联系上诉人委托评估机构就案涉房产的装饰装修、附属物进行评估，上诉人为逃避赔偿义务，拒不委托评估，被上诉人无奈，只得请求石家庄市桥西区南长街街道办事处作为第三方委托评估公司进行评估，河北某某房地产资产评估有限公司具备相应资质，评估节点处于标的物被拆除之前，评估价值系基于对标的物的现场现状评估，同时该公司也是与案涉房屋坐落于同一地址的上诉人名下西配楼被拆除时的评估机构，采用相同的估价方法进行的评估；被上诉人经营的是连锁酒店，总部对酒店管理要求高，每年就酒店装饰装修及附属物保养程度都有多次考核，酒店为达到总部要求，对装饰物、附属物保养维护到位，评估机构的现值评估结果符合客观事实。一审法院依据该评估公司的评估金额作为定案的依据，合理合法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判决。 石家庄某某酒店管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付因拆迁造成原告装修损失287万元；2、诉讼费用由被告承担。 石家庄某某集团有限公司反诉请求：1、判令原告支付拖欠被告的租金及暖气费共计206337.4元，并承担延期付款的违约金8898.3元（以拖欠金额为基数，按照同期贷款利率ＬＰＲ一年期利率3.45%计算）；2、本案反诉费由原告承担。 一审法院认定事实：2015年3月16日，石家庄某某集团有限公司房屋租赁分公司（出租人、甲方）与桥西区鑫石招待所（经营者***，已注销）（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租××街××号建筑面积3587平方米及门前院落和消防通道，租赁期限2015年4月1日至2023年3月31日。2019年4月1日，石家庄某某集团有限公司房屋租赁分公司（出租人、甲方）与石家庄某某酒店管理有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租××街××号建筑面积3587平方米及门前院落和消防通道，租赁期限2019年4月1日至2025年12月31日。2021年3月30日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁××座××街××号，建筑面积3587平方米及门前院落和消防通道，房屋质量合格。第二条租赁期限2021年4月1日至2025年12月31日。第三条租金57906元／月。第四条租金提前预付形式，每季度一交。第五条承租人负责支付出租房屋的水费、电费、暖气费、电话费。第六条租赁房屋的用途商用。第八条经甲方允许后，乙方可以对租赁房屋进行装修或增设它物。租赁合同解除或终止后，装修部分归甲方所有。第十三条有下列情形之一，甲方有权解除合同：1、乙方不按约定时间交付租金达5天以上；2、乙方所欠各项费用累计超过500元以上。第十五条1、乙方逾期交付租金除应如数补交外，还应支付所欠租金总数5‰的滞纳金。第十六条租赁期满或有第十三条情形之一，租赁合同自然终止，乙方必须在3日内搬走全部物品，腾空房屋。第十八条在房屋租赁期内，如遇有国家政策变化、上级政府行为的影响，使合同无法履行，甲方应提前一个月通知乙方解除合同，甲、乙双方均不承担违约责任，互不赔偿经济损失。第二十二条2025年12月31日前，如果遇甲方拆迁，甲乙双方协商解决。2025年12月31日之后如果甲方拆迁，甲乙双方同意解除合同，甲方免收乙方当年4月1日之后的房租。乙方所租用的房屋如遇政府性拆迁，甲方应提前一个月通知乙方解除合同，乙方应无条件搬离，甲、乙双方均不承担违约责任，互不赔偿经济损失。乙方装修部分经评估部门评估后双方协商解决。2022年10月8日、2022年10月12日、2023年2月2日石家庄某某集团有限公司房屋租赁分公司分别向原告作出《紧急通知》，内容分别为：“2022年9月29日上午，石家庄市城市更新指挥部组织桥西区住建局、南长街道办事处等相关部门召开专题协调会，××街××号旧办公楼因不符合相关规划，要求我公司予以拆除。2022年9月30日，石家庄市自然资源与规划局桥西分局下达《整改告知书》，要求我单位对旧办公楼进行拆除。……现特紧急通知你方，请你方按照市政府相关要求做好搬离准备并尽快搬离”、“涉及旧办公楼限期拆除事宜，我方已于2022年10月8日以《紧急通知》的方式书面告知你方，请你方按照市政府相关要求做好搬离准备并尽快搬离。2022年10月9日，石家庄市城市更新指挥部再次召开督导会，下发了《桥西区华星路沿线整治工作计划》，工作计划要求旧办公楼10月16日拆除。现特再次紧急通知你方，请你方立即停止营业并做好搬离工作，以免造成不必要的损失”、“2023年2月1日，我公司再次接到石家庄市自然资源与规划局桥西分局下达《关于石家庄建工集团办公楼项目的整改告知书》（具体内容详见附件），明确要求对旧办公楼等建筑进行拆除。现特再次紧急通知你方，请你方做好相关准备”。2022年10月12日、2023年2月8日，原告分别作出关于涉及旧办公楼限期拆除《紧急通知》的回复，2023年2月8日通知载明：“石家庄市某某集团有限公司：贵方向我司发出三份《紧急通知》。经我司认真审核，初步核算酒店共计投入资金1200余万元……。租赁期限尚有三年未到期。我司对酒店投资款近半未收回，酒店背负巨额债务。……在近几年的疫情期间，我司仍然按时交纳从未拖欠租金，请贵方充分考虑我司实际困难，本着减轻我司压力，维护社会稳定等多方面因素考虑。根据法律法规，我司有权获得包括但不限于装修残值（含二次装潢）和经营损失的补偿……搬迁补助费、安置补助费、停产停业损失费。等贵司综合考虑我司情况和需求，给予我司合理的经济补偿，或由评估机构进行作价”。2023年10月23日河北某某房地产资产评估有限公司出具《房地产装饰装修、附属物、附属设施等评估报告》，载明：“估价委托人石家庄市桥西区南长街道办事处，估价对象位于新石中路以北，中华大街以东，石家庄某某酒店管理有限公司所经营酒店（7天优品酒店、易佰连锁旅店）的装饰装修、附属物、附属设施、房屋改造费用，至价值时点，评估对象实物状况良好，能正常使用。此次评估确定价值时点为2023年2月12日。评估结果总价为287.0086万元。被告对该评估报告不予认可，称委托人系石家庄市桥西区南长街道办事处，对被告不发生法律效力，且报告中装修价值严重被高估，装修已经使用八年，但有关项目评估价格比全新装修还要高，比如木地板、复合门、整体浴室等，另电梯及附属设施、中央空调、弱电系统及设备、消防系统、室外消防楼梯等原告均已拆走。原告对此称仅拆除了消防系统，其他都没有了。原告提交案涉租赁物所涉建设工程规划许可证（石建管字2003第135号）及平面图，主张根据平面图显示，被告在建设新办公楼时，应将本案的案涉房产拆除，旧办公楼已不符合建设工程规划，被告将不符合建设工程规划的房产出租给原告，双方签订的租赁合同应认定无效，且导致合同无效的过错在于被告，被告应当承担原告因合同无效产生的全部装修的现值损失。被告对此不予认可，主张被告曾为支持教育事业迁移新址，并按照政府的规划许可建设了案涉房屋，2003年被告为改善办公条件准备盖一栋新楼，作为一种政策性照顾旧办公楼未予拆除，相关房产证未予注销，后直至2022年石家庄整体规划及拆迁政策时，政府才发文提出需要整改，期间经过了将近20年，从未有任何部门对案涉房产的合法性提出过质疑或处罚，故该状态是当年为解决遗留问题留下的，并不能单因拆迁文件的一句话就否定被告是涉案房屋的合法产权人的事实，故被告有权出租案涉房产，本案房屋租赁合同合法有效。被告就此提交石房权证西字第4×**房产证，显示房屋所有权人石家庄某某集团有限公司，房屋坐落桥西区××街××号，产别股权制企业房产，房产状况幢号6房号7房屋总层数5-0建筑面积3350平方米、幢号7房号8房屋总层数6-0建筑面积2028.24平方米，合计7192.34平方米。经质证，原告对房产证的合法性、关联性均不认可，主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，确认房屋租赁合同效力的唯一标准是出租人出租的房屋是否符合建设工程规划许可或者是否按照建设工程规划许可建设，与房屋权属无关，新办公楼规划审批时，被告就应将案涉旧办公楼拆除，该房产证就不应再具备法律效力，因此被告不能以持有房产证来否认案涉房产无规划许可的事实。另查明，2023年2月8日，被告提交向原告作出《通知》一份，载明：“石家庄某某酒店管理有限公司：根据2021年3月30日签订的《房屋租赁合同》第十三条和第十六条之约定，已达到甲方解除合同的条件，现通知你方，3日内搬走全部物品，腾空房屋，3日后仍有余物，视为你方放弃所有权。特此通知”；提交与“Ｇ王海宁七天优品酒店”的微信聊天截图，主张因原告拖欠自2022年11月-2023年1月租金及取暖费，被告依照租赁合同约定解除了与原告的租赁合同。原告主张租赁合同无效，被告无权要求解除，就补偿问题双方在未达成一致的情况下，且补偿的金额要高于房租，所以原告才没有支付房租。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽被告提供了案涉房屋的产权证书，但原告提交的规划许可和平面图显示后期又对该建筑进行了新的规划，新规划中该建筑属于应拆除建筑，且被告向原告所作紧急通知亦显示案涉旧办公楼因不符合相关规划需要整改拆除，故案涉租赁物应认定在出租时并未取得规划许可，案涉租赁合同应认定无效。关于原告主张赔偿损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”第七条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”又根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告对涉案房屋进行了装饰装修，对于房屋中已形成附合的装饰装修物，根据前述规定，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于案涉合同无效事由，原告并不存在过错，故应由被告向原告赔偿已形成附合的装饰装修物的现值损失。关于损失数额，原告提交河北某某房地产资产评估有限公司估价报告，显示评估价值时点2023年2月12日，估价对象评估总价为2870086元，被告虽主张未实际参与评估，但案涉评估公司具备相应资质，接受了案外第三方委托，评估节点处于标的物被拆除之前，评估价值系基于对标的物的现场现状评估，被告对评估价值提出异议但未提交证据予以推翻也未提出重新评估申请，一审法院对该估价报告所认定数额予以确认。庭审中，原告自认消防系统现仍现存，故该部分价值311935元应予扣除，另自建房原告未举证证实系其所建且征得了被告的同意，该部分价值51984元亦应扣除，扣除后为2506167元。租赁合同履行过程中，原告对案涉房屋进行装修并实际占用，根据上述司法解释第四条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，故原告应予向被告支付房屋占有使用费。双方对于欠付占用费金额及暖气费金额均无异议，故该206337.4元原告应当支付被告。因案涉合同无效，被告主张违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石家庄某某集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄某某酒店管理有限公司装修损失2506167元；二、原告石家庄某某酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告石家庄某某集团有限公司房屋占有使用费及暖气费合计206337.4元；三、驳回原告石家庄某某酒店管理有限公司的其他本讼请求；四、驳回被告石家庄某某集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费29760元，由原告石家庄某某酒店管理有限公司负担3773元、被告石家庄某某集团有限公司负担25987元；案件反诉费2264元，由原告石家庄某某酒店管理有限公司负担2170元、被告石家庄某某集团有限公司负担94元。 本院二审期间，上诉人石家庄某某集团有限公司提交调查令申请书，向石家庄市自然资源和规划局调取了案涉房屋建设初期的相关规划审批手续和案涉房屋编号为（81）建管字第103号建筑工程许可证。证明案涉房屋通过规划部门审批许可，手续齐全，我公司是房屋合法产权人，有权租赁房产，租赁合同合法有效。 被上诉人石家庄某某酒店管理有限公司质证称，对上述证据合法性及证明目的不认可，与本案无关联。新规划经审批通过后，原旧规划材料便失去效力，上诉人依据旧规划否认新规划的合法性，毫无逻辑可言；上诉人向被上诉人所做的紧急通知中显示案涉办公楼不符合规划需要被拆除，一审法院认定上诉人将不符合建设工程规划的房产出租给被上诉人，双方签订的租赁合同无效，认定事实清楚，适用法律正确。 上诉人于2024年11月28日向本院提交造价鉴定申请书，申请对租赁房屋装饰装修部分的现值重新评估。 被上诉人称，上诉人在二审的时候提交造价鉴定申请，二审法院不应受理。一、现阶段就案涉房屋装饰装修及附属设施进行评估已无可能性。二、一审法院依据评估公司的评估金额作为定案依据，合理合法。三、上诉人在二审庭审后提交鉴定申请程序违法。为此被上诉人提交石家庄市桥西区南长街道办事处关于石家庄市郎如酒店被拆除后评估报告的情况说明和河北某某房地产资产评估有限公司出具的情况说明，用以证明评估程序合法、结果客观公正、应当作为定案依据。 上诉人称，桥西区南长街道办事处无权在未经司法程序确定的情况下，介入到平等主体的民事诉讼之中，该情况说明对本案无法律效力，委托评估属于越权行为，不应被法院采信。被上诉人关于上诉人造价鉴定申请意见的答辩不属于本案证据，系被上诉人单方陈述。二审中提交鉴定申请并不违法，德信行在评估过程中进行了全程录音录像，有关情形应当具备现场还原条件。被上诉人向上诉人要求对案涉房屋进行评估不是事实，上诉人西配楼的委托评估与案涉租赁房屋装修评估并不相同，两者并无必然因果关系。 本院二审查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证实其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题。本案中，根据上诉人二审中提交的证据，虽然案涉房屋在建设之初办理了相关审批手续并取得了房产证，但根据石建管字（2003）第135号《建设工程规划许可证》及平面图，上诉人在新建房屋时，案涉房屋已不符合新规划。一审中上诉人向被上诉人发出的紧急通知显示案涉旧办公楼因不符合相关规划需要整改拆除，二审中石家庄市桥西区南长街道办事处出具的情况说明亦载明案涉房屋属于应拆未拆建筑，故一审法院以案涉房屋在出租时并未取得规划许可为由认定案涉《房屋租赁合同》无效，并无不当。上诉人主张案涉房屋经市政府相关部门会议决定暂时不予拆除，未提供相关证据证实，本院不予采信。 关于损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款之规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。本案中，双方在签订《房屋租赁合同》时，上诉人向被上诉人出示了案涉房屋的产权证书，被上诉人已经尽到合理的审查注意义务，其对导致合同无效不存在过错，其主张由上诉人赔偿因拆迁造成的装修损失具有事实及法律依据。关于损失的数额。一审中被上诉人提交了由石家庄市桥西区南长街道办事处委托河北某某房地产资产评估有限公司出具的评估报告，上诉人虽然对评估报告持有异议，但并未申请由一审法院进行司法鉴定，一审法院据此认定被上诉人装修损失，不失公允。本院二审期间上诉人于2024年11月29日向本院申请对被上诉人装修部分进行造价鉴定，对此被上诉人不予认可，上诉人提交的证据亦不足以否定河北某某房地产资产评估有限公司出具的评估报告，结合石家庄市桥西区南长街道办事处出具的情况说明，本院对上诉人的造价鉴定申请不予准许。 综上所述，石家庄某某集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25987.00元，由石家庄某某集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** （案件唯一码） 二〇二五年一月三日 书记员***