深圳潮阳建筑工程公司、韶关市和祖廷房地产置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省韶关市浈江区人民法院 执行裁定书 （2023）粤0204执异26号 案外人：***，男，1962年5月22日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。 案外人：***，女，1963年3月24日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。 上列案外人的共同委托诉讼代理人：***，广东磨铁律师事务所律师。 上列案外人的共同委托诉讼代理人：***，广东磨铁律师事务所律师。 申请执行人：深圳潮阳建筑工程公司，住所地：广东省汕头市潮阳区文光棉西路建委大楼。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广东众同信律师事务所律师。 被执行人：韶关市***房地产置业有限公司，住所地：广东省韶关市武江区沿江西路2号鸿洲花园G幢首层2号商铺。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：***，男，1980年6月26日出生，汉族，住广东省惠来县。 上列被执行人的共同委托诉讼代理人：***，男，韶关市***房地产置业有限公司工作人员。 在本院执行深圳潮阳建筑工程公司（以下简称潮阳公司）与韶关市***房地产置业有限公司（以下简称***公司）、***建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***、***对执行韶关市浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区地下室-1层A017号车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证，现已审查终结。 案外人***、***称，请求贵院停止拍卖并解封韶关市浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区地下室-1层Ａ017号车位。事实与理由：贵院在执行潮阳公司与***公司、***建设工程施工合同纠纷一案（2022）粤0204执1260号的过程中作出了（2022）粤0204执1260号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人名下位于韶关市浈江区五里××路××号××小区××室××层××号车位，案外人对该执行行为提出异议。事实上，贵院查封拍卖上述车位前早已被案外人购买并交付使用至今。韶关市中级人民法院在执行（2018）粤02执291号案过程中，也曾在2020年5月28号查封了涉案车位，经中院查实属于查封前已出售的车位，案外人要求解封，中院遂作出了（2018）粤02执291号之二十四对涉案车位作解封处理。解封后，因为政府政策原因，涉案车位未能过户到案外人名下，现在车位已具备办理过户条件，却被贵院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，被查封车位的买受人的权利能够排除贵院的强制执行。综上所述，为维护案外人的合法权益，特向贵院提出执行异议，请求停止拍卖并解除对涉案Ａ017号车位的查封。 申请执行人潮阳公司称，案外人的异议申请没有法律和事实依据不足，故在案涉车位涉及的转让款划入法院执行账户用于支付执行款前，潮阳公司不同意解封申请，并请贵院依法处置该财产，理由如下：一、案外人提供的所谓买卖合同，并非商品房买卖合同，而是《停车位使用权转让合同》，该处置行为并非对案涉车位的合法处置行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所指的“在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同”的条件。受让人并未根据要求办理网签手续，未向***公司账户支付转让款，受让人不构成善意取得，该处置行为没有法律效力。二、案外人并未提供证据证明其已经根据合同约定“支付全部价款”，根据最高院司法解释规定，仅凭所谓的“使用权转让合同”及“收款收据”不构成认定“支付全部价款”的条件。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个条件应当同时具备，缺一不可，在本案中案外人所提的理由并不符合该规定的四个条件，所以案外人的异议申请不成立。 被执行人***公司、***共同称，查封前涉案车位已经出售了，不是属于被执行人的，所以案外人的理由成立，涉案车位不能查封和拍卖。 本院查明，***公司为自然人独资有限责任公司，股东为***。潮阳公司与***公司、***建设工程施工合同纠纷一案，本院于2022年1月4日作出（2021）粤0204民初2688号民事判决书，判决***公司支付潮阳公司保修金560371元及利息；***对***公司与潮阳公司的上述债务承担连带还款责任。因***公司、***未履行上述生效判决书确定的义务，潮阳公司于2022年5月24日向本院申请执行。 2022年11月30日，本院以（2022）粤0204执1260号执行裁定书及（2022）粤0204执1260号之十二协助执行通知书，查封被执行人***公司名下的韶关市浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区地下室-1层Ａ017号车位［证号：粤（2020）韶关市不动产权第0××4号］。2022年12月5日，本院作出（2022）粤0204执1260号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人***公司所有的韶关市浈江区五里××路××号××小区××室××层××号××号××号××号××号××号××号××号车位。 案外人***、***以本院查封、拍卖涉案A017号车位前早已被其购买并交付使用至今为由提出执行异议。根据案外人提供的《和廷苑住宅小区项目停车位使用权转让合同》、收据、POS机刷卡消费商户存根联、韶关市自然资源局韶自然资字〔2020〕37号文件、（2018）粤02执291号之二十四执行裁定书，以及各方当事人在听证中的陈述，查明：2018年11月17日，***公司（甲方）与***、***（乙方）签订《和廷苑住宅小区项目停车位使用权转让合同》，约定：甲方将涉案A017号车位使用权转让给乙方使用，使用权转让款为85000元，乙方在2018年11月17日前一次性付清全部车位使用权转让款；车位的使用期限自甲方移交车位给乙方之日起至本项目土地、住宅使用年限截止日期止；乙方知晓并确认，本合同签订时，本合同约定的车位只作使用权转让，无法办理车位所有权（使用权）证书，如乙方要求甲方办理车位所有权（使用权）证书的，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担车位使用权转让总价款20%的违约金；本合同签署后如出台了以补缴税费等形式获得车位产权的法律、法规、规章及其他规范性文件的，乙方自行办理并承担办理所购买的车位的产权证所需支付的费用及所有税费，甲方仅承担协助办理上述权属证书的协助义务等内容。2018年11月6日、11月17日，***公司出具收到***购买A017车位定金10000元、A017车位使用权转让费75000元的收据。2018年11月17日，案外人通过POS机刷卡消费75000元，该款项直接转入韶关市安泰物业服务有限公司的账户。案外人、***公司、***均称案外人在2018年11月6日以现金方式支付给***公司10000元，涉案车位亦已交付给案外人使用。2020年1月22日，韶关市自然资源局发布了韶自然资字〔2020〕37号《韶关市自然资源局关于市辖浈江和武江两区商住小区配建地下车位（库）办理不动产登记工作的通告》，其中第二条载明：本通告发布前已出让的商住用地开发建设项目所配建的地下车位（库），开发建设单位已办理首次登记或权利人已取得相关产权证，因买卖、转让交易等行为申请办理转移登记的，按照不动产转移登记的相关规定办理。2020年5月28日，广东省韶关市中级人民法院在执行该院（2018）粤02民初93号民事调解书过程中，查封了包括涉案A017号车位在内的78个车位，案外人***、***以其在法院查封前已与***公司签订了买卖合同购买了A017号车位、车位款已交清、车位也已交付使用、车位已不属于***公司所有等为由请求该院解除该车位的查封。2021年11月17日，广东省韶关市中级人民法院作出（2018）粤02执291号之二十四执行裁定书，该院认为，案外人提出涉案车位在查封前已出售并已付清款项和交付使用而要求解除查封，经初步审查属实，且涉案车位出售后，未能及时办理登记在案外人名下与本市对地下车位暂停登记政策有直接关系，未能及时完成涉案车位所有权转移登记的责任并不在作为买受人的案外人，故案外人基于买卖合同关系而对涉案车位享有的期待权利应在一定范围内得到合理的保护，其要求解除查封涉案车位的申请，该院予以准许。据此，该院裁定解除涉案A017号车位的查封。 本院认为，案外人***、***与被执行人***公司签订的是《和廷苑住宅小区项目停车位使用权转让合同》，明确约定***公司将涉案A017号车位使用权以85000元转让给案外人，而并非案外人向***公司购买该车位的买卖合同。退一步来说，即使双方在本院查封涉案A017号车位前签订的是买卖该车位合同，韶关市自然资源局已于2020年1月22日发布《韶关市自然资源局关于市辖浈江和武江两区商住小区配建地下车位（库）办理不动产登记工作的通告》，案外人在广东省韶关市中级人民法院2020年5月28日查封涉案A017号车位前，已可以办理该车位的过户登记，但案外人未办理。该车位被查封后，因***、***作为案外人请求法院解除该车位的查封，广东省韶关市中级人民法院已于2021年11月17日裁定解除涉案A017号车位的查封，至本院2022年11月30日查封该车位，期间长达1年多时间，案外人一直未办理该车位的过户登记，案外人对此负有责任，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，案外人以其在本院查封、拍卖涉案A017号车位前早已购买并交付使用该车位为由请求排除执行，理由也不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定,对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案A017号车位登记在被执行人***公司名下，因***公司未履行生效判决确定的义务，本院在执行过程中查封、拍卖该车位，符合法律规定。综上，案外人对涉案A017号车位不享有排除执行的民事权益，其对该车位提出的排除执行异议，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回案外人***、***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年五月二十六日 书记员***