南通建工集团股份有限公司、海南高原房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省定安县人民法院 执行裁定书 （2025）琼9021执异86号 异议人（申请执行人）：南通建工集团股份有限公司，住所地：江苏省南通市段家坝路136号，统一社会信用代码：91320600138290709G。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托代理人：***，海南正益律师事务所律师。 委托代理人：***，海南正益律师事务所律师。 被执行人：海南高原房地产开发有限公司，住所地：海南省定安县定城镇沿江东路江岸小镇A16号楼一楼，统一社会信用代码：91469025099284065X。 法定代表人：***，该公司总经理。 被申请人：海南瑞寰土地房地产资产评估咨询有限公司，住所地：海口市龙华区财盛大厦第16层A037号，统一社会信用代码：91460000747787024B。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人南通建工集团股份有限公司与被执行人海南高原房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案［案号：（2024）琼9021执706号］中，2025年10月14日异议人南通建工集团股份有限公司向本院提出书面异议，请求1．撤销《涉执房地产处置司法评估报告》（下称《评估报告》）；2．更换评估机构；3．退回评估费；4．重新委托鉴定单位评估。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审理终结。 异议人称，申请人2025年9月18日下午到贵院签收了被申请人作出的《评估报告》征求意见稿；9月19日提交对该《评估报告》征求意见稿的书面意见；9月28日下午到贵院签收了被申请人对申请人书面意见的《答复》。现提出执行异议如下：被申请人《答复》2023年9月18日所在宗地在施工前抵押给案外人海口市农村信用合作联社，与事实严重不符。被申请人《答复》“依据法院提供的《不动产登记证明》（证号：琼（2023）定安县不动产证明第0001053号），证载估价对象所在宗地在施工前已抵押给海口市农村信用合作联社，期限为2023年9月18日至2026年9月18日”（见《答复》第3页），罔顾事实。1．本案执行依据是（2023）琼9021民初2889号《民事判决书》。该判决书认定的事实“2018年3月20日，南通公司组织工人进场施工。2021年9月13日，A16号楼竣工验收合格”（见判决书第21页第2行至第3行）。因此，被申请人《答复》2023年9月18日所在宗地在施工前抵押给案外人海口市农村信用合作联社，与事实不符。2．案外人海口市农村信用合作联社，现为海南农村商业银行股份有限公司海口支行。案外人提交的《债权申报和参与分配申请书》，于8月26日下午，经本案承办人***，在贵院询问时，交由申请人。其中记载“案外人与被执行人于2023年9月18日签订《海南省农村信用社固定资产贷款合同》（合同编号：海口社2023年固贷字第8号，以下简称贷款合同），贷款金额为3263万元，贷款期限自2023年9月18日起至2026年9月18日止，贷款年利率为8％，合同第一部分第2.3条约定本合同项下逾期罚息利率在贷款年利率基础上加收50％确定。合同第一部分第六条约定还款方式为按月结息、分期还本（或按销售进度每套房首付款60％归还贷款），结息日为每月的20日。合同第二部分第十条约定，借款人未按本合同约定还款日期归还贷款的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息、罚息按逾期罚息利率计收复利。案外人与被执行人签订编号为“海口社2023年抵字第20号”的《抵押合同》，以其名下位于定安县定城镇沿江中路与沿江二路交界处编号为（2018）定安县不动产权第2XXXX号土地使用权及在建建筑物（江岸小镇项目A-16#楼建筑面积20909.78m²，共225套房屋）为上述贷款提供抵押担保。双方于2023年9月26日办理了抵押登记手续［不动产登记证明编号：琼（2023）定安县不动产证明第0001053号］。案外人为涉案房产的抵押权人，依法对涉案房产享有优先受偿权。案外人作为此次涉案房产的抵押权人，将案涉房屋所担保的债权申报告知贵院，同意贵院依法处置，同时对该涉案房产拍卖所得的价款优先受偿”。因此，被申请人《答复》2023年9月18日所在宗地在施工前抵押给案外人海口市农村信用合作联社，与事实不符。3．案外人《债权申报和参与分配申请书》所附证据显示，本案涉执房地产有两次抵押。第一次抵押时间为2018年6月28日，抵押金额5000万元。现该抵押合同已履行完毕。且这次抵押时间也是在申请人2018年3月20日进场施工之后。该申请人2018年3月20日进场施工的事实已被《民事判决书》所认定。第二次抵押时间为2023年9月18日，抵押金额3263万元。抵押物是申请人施工建设完毕的225套房屋。因此，被申请人《答复》2023年9月18日所在宗地在施工前抵押给案外人海口市农村信用合作联社，与事实不符。被申请人“以鉴代审”，丧失了中立、客观、公正的职业道德。本案执行依据具体为：（2023）琼9021民初2889号《民事判决书》判决结果第（二）项“原告（反诉被告）南通建工集团股份有限公司对其承建的位于海南省定安县沿江二路与沿江中路交汇处的江岸小镇项目的A13、A15、A16号楼经折价或者拍卖取得的价款享有优先受偿权”（见该判决书第26页第2行至第5行）。而被申请人《答复》却根据在执行阶段未经司法确认的《不动产登记证明》及需要诉讼阶段法庭辩论的《民法典》相关规定来进行评估，完全是“以鉴代审”，于法无据。综上，被申请人作为本案申请人申请、贵院委托的鉴定单位，在评估的内容上、程序上完全失去了中立、客观、公正的立场。因此，为了保证本案顺利执行，贵院应立即撤销被申请人作出的《评估报告》，更换评估机构，退回评估费，重新委托评估。 被执行人海南高原房地产开发有限公司辩称，一、异议对象与本案执行标的并非同一，依法不具备异议受理前提。本案706号执行的对象为江岸小镇A16栋8-9层。被答辩人南通公司提交材料所涉内容却系“A16栋10-12层房产评估”等事项，两者并非同一执行对象。A16栋10-12层尚未进入706号案件的执行阶段，亦不存在“正在执行的具体措施”可资指向。对未纳入本案执行程序的财产提出所谓“执行异议”，不属于本案执行异议的审查范围，依法应予驳回。二、A16整栋已设在先抵押，故南通公司异议不得突破权利顺位并扩大执行范围。答辩人于2018年向海南农村商业银行海口支行取得5000万元贷款，以A16栋设定第一顺位抵押。2023年为终结2018年贷款余额3263万元而办理“借新还旧”，海口支行未撤销原第一顺位抵押，续贷时仍以A16栋作为抵押物设定次位抵押。上述贷款资金均由银行受托支付南通公司建设江岸小镇工程款，款项直接划付用于清偿南通工程价款，并未经由答辩人自有账户流转，具有明确的专款用途与支付路径。就706号执行所涉款项，抵押权人海口支行已依法主张，足以反映其对A16享有在先担保物权及优先受偿地位。被答辩人试图借“执行异议”程序，将非本案执行标的（10-12层）纳入争议并影响既定清偿顺序，有违物权优先秩序与执行程序稳定性。三、706号标的A16栋8-9层已一拍流拍；以销定解押、以售还贷更利于高效实现债权，需在执行程序内推动协调银行尽快审议《销售还款计划》。在南通公司主张下，706号所涉A16栋8-9层已于8月份进入网络司法拍卖程序，一拍后流拍。再行拍卖存在持续降价、变现周期延长及资产价值进一步受损的风险。2025年6月，答辩人曾开展A16栋两套房源的试销售，实际回款120万余元，表明通过市场化销售、受监管归集和按约分配的可行路径，能够更高效、稳妥地促进债权实现。惟目前《销售还款计划》尚待海口支行上会审议，致使A16去化无法持续推进，执行效率受限。基于上述事实，为避免流拍僵局与价值流失，现恳请贵院在执行程序内依法组织执行协调会议，邀请抵押权人海口支行、申请执行人南通建工及答辩人参加，函请海口支行尽快就《销售还款计划》提交行内审议并在监管可行、风控合规的前提下原则同意，从而恢复并加速A16去化，以期尽速实现各方合法债权。四、对A16栋10-12层“评估、委托”等事项的不同意见，应循相应独立程序救济，非本案执行异议之审查对象。即便被答辩人对A16栋10-12层评估、委托及处置准备工作持有不同意见，亦应在对应程序中提出并审查；在706号执行案件中以“执行异议”指向非本案标的，属对象错误与程序不当。综上，A16栋10-12层并非（2024）琼9021执706号之执行标的，被答辩人围绕10-12层评估所提出的执行异议不具备法定受理前提，且有违执行程序边界与担保物权优先秩序，依法应予驳回。同时，鉴于A16栋8-9层一拍流拍的现实状况与处置效率之需要，恳请贵院在执行程序内依法协调，函请海口支行尽快上会审议并原则同意《销售还款计划》，以监管闭环、分配有序的方式恢复并加速销售去化，尽速、足额、合法地实现各方债权。 被申请人海南瑞寰土地房地产资产评估咨询有限公司辩称，一、我司认为申请事项不成立。申请人提出申请事项“1、撤销《涉执房地产处置司法评估报告》，2、更换评估机构，3、退回评估费，4、重新委托鉴定单位评估”。我司及评估专业人员均具备相应评估资质，且已按评估程序开展评估工作，最终出具评估报告，我司认为申请事项不成立。二、对事实与理由中所提异议的答复。1．关于“。被申请人《答复》2023年9月18日所在宗地在施工前抵押给案外人海口市农村信用合作联社，与事实严重不符”。答复：我司认真复查了《关于对涉执房地产处置司法评估异议书的答复》（海南瑞寰房评外管［2025］第132号）及获取的资料。我司异议答复里“2023年9月18日所在宗地在施工前抵押给案外人”的表述有误，应改为：估价对象所在土地于价值时点2025年8月15日存在抵押情况。以上内容仅为对申请人所提出相关异议的答复，并未以任何形式出现于评估报告当中。同时，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（中房学（2021）37号）《关于印发〈涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）〉的通知》第十三条有明确要求，“涉执房地产处置司法评估结果不应当考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明”。我司出具的《海南省定安县定城镇沿江二路与沿江中路交汇处江岸小镇A16#楼1001-1013、1101-1113、1201-1213号房，共计39套酒店式公寓房地产市场价值评估涉执房地产处置司法评估报告》（海南瑞寰房估报字［2025］第08004号）遵照相关要求进行了相应说明，评估结果也未考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响。2．关于被申请人“以鉴代审”，丧失了中立、客观、公正的职业道德。本案执行依据具体为：（2023）琼9021民初2889号《民事判决书》判决结果第（二）项“原告（反诉被告）南通建工集团股份有限公司对其承建的位于海南省定安县沿江二路与沿江中路交汇处的江岸小镇项目的A13、A15、A16号楼经折价或者拍卖取得的价款享有优先受偿权”（见该判决书第26页第2行至第5行）。而被申请人《答复》却根据在执行阶段未经司法确认的《不动产登记证明》及需要诉讼阶段法庭辩论的《民法典》相关规定来进行评估，完全是“以鉴代审”于法无据。答复：关于申请人提的“以鉴代审”而分列建筑物、土地及税费的问题，在评估报告的致估价委托方函中已专门对该情况进行说明，报告内可见说明“因估价委托方拟对拍卖款进行分配，需了解房地产中土地价值，本次评估结果分别列举出地上建筑物价值（预估）、交易税金（预估）、土地价值（预估）”。本次评估列举出的地上建筑物价值（预估）、交易税金（预估）、土地价值（预估），报告仅是应评估委托方法院要求而列示金额，至于拍卖所得款项如何分配，我司在报告中未提出任何形式的意见或建议。我司出具的评估报告和上次对评估异议的《答复》，均属评估鉴定范畴，并非申请人所提的“以鉴代审”。如申请人对在评估报告中列示上述三项预估值的方式有异议，可与委托方法院沟通，经委托方法院同意，我司可相应调整报告内容。 本院查明，2025年8月14日定安县人民法院作出（2024）琼9021执706号之一《司法鉴定委托书》，委托海南瑞寰土地房地产估价咨询有限公司对被执行人海南高原房地产开发有限公司名下位于定安县定城镇沿江二路与沿江中路交汇处江岸小镇A16#楼1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113、1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1211、1212、1213号房进行价值评估，定安县人民法院于2025年9月18日成功向双方当事人送达海南瑞寰房估报字（2025）第08004号《涉执房地产处置司法评估报告》，确定评估对象市场价值为人民币12287228元。南通建工集团股份有限公司于2025年9月19日提交意见书，对评估及结果有异议，评估公司于2025年9月26日作出海南瑞寰房评外管［2025］第132号《关于对涉执房地产处置司法评估处置司法评估异议书的答复》。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”、第二十三条：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”的规定，异议人提出的异议对象为海南瑞寰房评外管［2025］第132号《关于对涉执房地产处置司法评估处置司法评估异议书的答复》，异议人对该答复仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。故异议人南通建工集团股份有限公司提出的书面异议，人民法院不予受理，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下： 驳回异议人南通建工集团股份有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向海南省第一中级人民法院申请复议。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二○二五年十月二十八日 书记员***