郑科、海南得利置业有限公司财产保全执行实施执行裁定书

海南省文昌市人民法院 执行裁定书 （2025）琼9005执异17号 海南省文昌市人民法院 执行裁定书 （2025）琼9005执异17号 案外人：南通建工集团股份有限公司，住所地：江苏省南通市段家坝路136号。 法定代表人：***。 申请执行人：***，男，1982年11月15日出生，汉族，住海南省文昌市。 被执行人：海南得利置业有限公司，住所地海南省文昌市文城镇云逸路与教育东路交叉南侧地段。 法定代表人：***。 在本院执行申请执行人***与被执行人海南得利置业有限公司（以下简称得利公司）财产保全一案中，作出的（2024）琼9005财保138号民事裁定书已经发生法律效力。海南省文昌市人民法院在执行过程中，案外人南通建工集团股份有限公司（以下简称南通公司）对该民事裁定书错误保全查封的南通公司房屋行为不服，于2025年2月5日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人南通公司提出异议请求：请求解除海南省文昌市人民法院（2024）琼9005财保138号民事裁定书中所述诉前财产保全查封的1栋1单元A-1401房、1栋1单元A-402房、1栋2单元B-1401房、1栋1-2层103号商铺、1栋1-2层104号商铺。 事实与理由：一、（2024）琼9005财保138号民事裁定书查封的上述房屋、商铺已在被查封前由得利公司拖欠南通公司工程款而抵债给了南通公司。抵债的事实真实存在，证据充分。 上述被查封的房屋、商铺所在的“书香雅苑”项目是南通公司施工建成。2020年3月26号，得利公司与南通公司签订《书香雅苑工程承包合同书》，将位于文昌市文城镇云逸路与教育东路南延长线交叉路口“书香雅苑”小区项目发包给南通公司施工，该项目工程2023年11月10日经验收合格，文昌市建设工程质量安全监督站于2023年11月14日作出《建设工程质量监督报告》，评定工程质量合格。 得利公司因拖欠南通公司工程款无法支付，得利公司与南通经多次协商于2024年7月8日签订《以房（住宅）抵款协议书》和《以（商铺）抵款协议书》。约定得利公司将“书香雅苑”1号楼1A1401、1A1402、1号楼1B1401房住宅（该3套房屋即是贵院查封的1栋1单元A-1401房、1栋1单元A-1402房、1栋2单元B1401房以总价4671414.00元抵付了所欠南通公司等额工程款；将“书香雅苑”1号楼103号、104号(即贵院查封的1栋1-2层103号商铺、1栋1-2层104号商铺）、2号楼102号商铺以9911600.00元抵付了异议人等额工程款。该以房铺抵工程款协议签订后，得利公司根据该协议书约定，已将其中的2号楼102号商铺在贵院查封上述房铺之前过户给了南通公司指定人员***（贵院没有查封该商铺）。 南通公司上述证据能够证明：南通公司因施工得利公司“书香雅苑”工程而对得利公司拥有工程款债权；南通公司施工的该工程已经竣工验收合格；上述以房铺抵工程款协议是在贵院查封涉案房屋、商铺之前签订的；按照以房铺抵工程款协议第二条第1款约定，得利公司于本协议签订之日将房屋、商铺交付给了南通公司管理。 二、南通公司依法对施工的“书香雅苑”工程所涉房屋、商铺具有优先受偿工程款的权利。按照最高人民法院案例库案例裁判要旨，以房铺抵工程款协议书中所涉房铺事实上已经由南通公司以抵债方式优先受偿。 以房铺抵工程款协议书中均明确载明：针对得利公司未支付南通公司的部分工程款，且南通公司对抵债住宅、商铺享有工程款优先受偿权。这充分说明，上述包括贵院查封的房屋已经由南通公司从这些房屋、商铺中实现了工程款优先受偿权。对此最高人民法院案例库裁判案例《海某建设公司诉丰某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案》认为：建设工程价款优先受偿权的行使方式包括折价、拍卖；承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使。又如：〔2020〕最高法民再352号再审判决书认为：“冲抵工程款的方式取得的房屋，可以排除强制执行。在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人即可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合法律规定的工程价款优先受偿权实现方式。” 既然南通公司在贵院查封上述房屋、商铺之前就已经与得利公司协商一致，由南通公司以行使优先受偿权，将上述房屋、商铺折价方式受偿了工程款，而且房铺也已经交付给了南通公司，那么根据法律关于工程款优先受偿的规定，贵院就应当依法解除对所涉优先受偿房屋的查封。现如果不及时解封，将会因错误查封给南通公司造成不必要的损失。 三、从南通公司与得利公司通过以房铺抵工程款也属于房铺买卖关系角度讲，按照《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定精神和最高法院类似判例，上述案件涉房铺应当排除法院的强制执行。 南通公司与得利公司签订的以房铺抵工程款协议书实际上也属于房屋买卖合同，由南通公司用工程款抵付购房款。最高法院作出的（2021）最高法民申2379号裁定书认为：以房抵工程款协议实际上已经具备了买卖合同的要件，应视为施工单位已经与建设单位达成买卖不动产合意，债权债务关系转化为不动产买卖关系，符合在查封前签订书面买卖合同的法律规定，且工程款抵偿的金额可视为支付房屋买卖合同的购房款。《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对冻结在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高法院作出的（2023）最高法民再198号裁判书认为：以工程款抵顶的房屋可以排除人民法院强制执行。（2019）最高法民终1693号裁判书认为：不能仅因购房价款系债权抵扣就认定其不属于商品房买受人。 由于南通公司与得利公司在查封前已经签订了以房抵工程款协议书，且于协议书签订当日已合法占有管理房铺；南通公司的购房铺款已经用工程款抵付；到贵院查封时也是非因南通公司自身原因未办理过户登记。所以南通公司的上述房铺依法应当排除法院的强制执行，也当然能够排除***申请的诉前保全查封。 另外需要说明的是，得利公司抵债给南通公司的住宅单价为每平方米14155.8元，商铺单价为每平方米20000元，都高于市场价格。基于这种情况，也应当解除对南通公司已抵工程款房铺的查封。 综上所述，南通公司请求贵院查清上述事实，尽快依法裁定解除对南通公司所述房铺的查封，保护南通公司的合法权益，避免因贵院查封而使南通公司无法将房屋变现，造成无法发放农民工工资，发生影响社会稳定的不良事件。 异议人南通公司向本院提交如下证据：《书香雅苑工程承包合同书》、《工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》、《以房（住宅）抵款协议书、以房（商铺）抵款协议书》等。 申请执行人***未答辩，但针对异议人所提交的证据材料，提出以下书面质证意见： 一、对于全部证据材料真实性的质证意见，由于案件未开庭审理，无法核对其证据材料原件，因此，证据材料的真实性答辩人无法判断，由人民法院进行认定。 二、对于《书香雅苑工程承包合同书》的质证意见，答辩人认可其合法性与关联性，对证明内容不予认可。该证据仅能证明异议人与被执行人得利公司签订了该合同，但不能证明全部土建工程系实际完成。 三、对于《工程竣工验收报告》、《建筑工程质量监督报告》的质证意见，因异议人的证明事项一致，因此合并质证。对其合法性和关联性没有异议，但对证明内容有补充。这两份证据证明异议人与被执行人在2023年11月10日起，已经具备了竣工结算的条件，而双方并未进行结算，因此，异议人的债权金额在本案中尚未明确。另外，还证明，工程验收合格之日可视为工程竣工之日，因此，异议人的建设工程优先受偿应从2023年11月10日起算。其2024年7月8日与被执行人签订两份抵款协议，主张优先受偿权，已经超过法定的六个月行使期间，已经丧失了该权利。 四、对于《以房（住宅）抵款协议书》《以房（商铺）抵款协议书》的质证意见，对于其合法性与证明内容不予认可。这两份协议的内容即使合法有效，但因异议人行使建设工程优先受偿权的条件未成就，该协议约定的内容还未发生法律效力，异议人不能取得建设工程折价或拍卖款优先受偿的权利。因此，异议人提出的请求人民法院解除查封的房屋已由被执行人抵债给其的证明事项不成立。 五、对于《委托销售协议》的质证意见，对于其合法性、关联性与其证明内容有异议。如上所述，在本案中，异议人尚未享有建设工程优先受偿权，或者其行使优先受偿权的权利已经超过了法律规定的除斥期间。因此，对于损害其他债权人利益的行为，不应认可其法律效力。况且，根据《委托销售协议》的约定，如果系委托销售，则出售人及得利公司出售该房后，应当将其收到的购房人***所缴交的购房款2676750元转给异议人，而异议人并未提交其收到售房凭证的关键证据，故对其真实性不予认可。因此，《委托销售协议》证据材料不能形成完整的证据链以证明其主张。 对于异议人南通建工集团股份有限公司所提交的全部证据，经与原件核对，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审查查明，申请人***与被执行人海南得利置业有限公司股东资格确认纠纷一案，申请人***于2024年10月9日向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2024）琼9005财保138号民事裁定书查封了被申请人海南得利置业有限公司名下位于文昌市文城镇云逸路与教育东路南延长线交叉路口“书香雅苑”小区1栋1单元A-1401房，查封金额以898640元为限、1单元A-1402房，查封金额以871920元为限、2单元B-1402房，查封金额以898640元为限、1-2层103号商铺，查封金额以1435200元为限、1-2层104号商铺，查封金额以1736100元为限。2024年12月5日，本院作出（2024）琼9005民初4516号民事裁定书，裁定将该案移送海南省海口市龙华区人民法院处理。 另查，2020年3月26日，被执行人海南得利置业有限公司发包人与南通建工集团股份有限公司承包人签订《书香雅苑工程承包合同书》（以下简称：《合同书》），双方就书香雅苑项目建筑工程施工及其他相关事项达成协议。《合同书》约定：“工程内容为书香雅苑项目建筑面积36600㎡工程及室外附属工程的全部土建工程（由发包方分包工程除外）”“合同工期：2020年4月10日（实际开工日期以开工报告为准），竣工日期：2022年10月10日”“合同价款金额为70000000元”“工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。”“发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人确认竣工结算报告通知经办银行向承包人支付工程竣工结算价款。承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人”“发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”书香雅苑二期（3#楼，2#楼住宅部分，1#楼住宅部分）、一期（书香雅苑地下室，书香雅苑1#楼商业，书香雅苑2#楼商业）均于2023年11月10日竣工验收。2024年7月8日，被执行人海南得利置业有限公司（甲方）与南通建工集团股份有限公司（乙方）签订《以房（住宅）抵款协议书》（以下简称《（住宅）协议书》），双方约定“针对甲方未付乙方的部分工程款，且乙方对抵债住宅享有工程款优先受偿权，甲方同意以其开发建设的位于海南省文昌市文城镇军城路89号书香雅苑1号楼1A-1401、1A-1402、1号楼1B1401房住宅（以下称抵债住宅）进行抵债，抵债住宅建筑面积112.33+108.99+108.99=330.31为平方米，总价￥4671414.00元（人民币肆佰陆拾柒万壹仟肆佰壹拾肆元整）……”“甲、乙双方确认，书香雅苑1号楼1A-1401、1A-1402、1号楼1B-1401房住宅抵甲方未付乙方工程款人民币肆佰陆拾柒万壹仟肆佰壹拾肆元整（￥4671414.00元），并于本协议书签订生效之日交付给乙方管理。”同日，被执行人海南得利置业有限公司（甲方）与南通建工集团股份有限公司（乙方）又签订《以房（商铺）抵款协议书》（以下简称《（商铺）协议书》），双方约定“针对甲方未付乙方的部分工程款，且乙方对抵债商铺享有工程款优先受偿权，甲方同意以其开发建设的位于海南省文昌市文城镇军城路89号书香雅苑1号楼103号、104号、2号楼102号商铺（以下称抵债商铺）进行抵债，抵债商铺建筑面积143.52+173.61+178.45=495.58为平方米，单价20000元/㎡，总价￥9911600.00元（人民币玖佰玖拾壹万壹仟陆佰元整）……”“甲、乙双方确认，书香雅苑1号楼103号、104号、2号楼102房商铺抵甲方未付乙方工程款人民币玖佰玖拾壹万壹仟陆佰元整（￥9911600.00元），并于本协议书签订生效之日交付给乙方管理。”2024年9月27日，乙方海南得利置业有限公司（受托人）与甲方南通建工集团股份有限公司（委托人）签订《委托销售协议》，双方约定：“甲乙双方于2024年7月8日签订的《以房（商铺）抵款协议书》，甲方为尽快清偿该项目所欠混凝土款，现委托乙方出售书香雅苑2号楼102号商铺（原价178.45㎡*20000.00=35690000.00元，现销售价为178.45㎡*15000.00=2676750.00元）给购房人（***）……”。2024年10月15日，经查询文昌市文城镇军城路89号书香雅苑2#（幢）1-2层102铺已经登记过户至***名下。 本院认为，被执行人海南得利置业有限公司发包人与南通建工集团股份有限公司承包人签订《合同书》，双方形成直接的建设工程合同关系，故南通建工集团股份有限公司作为异议人主张行使建设工程价款优先受偿权符合法律规定的主体要求。根据法律规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。被执行人海南得利置业有限公司与南通建工集团股份有限公司签订合同约定发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人确认竣工结算报告通知经办银行向承包人支付工程竣工结算价款。承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。涉案房屋所在楼宇于2023年11月10日经竣工验收备案。2024年7月8日，被执行人海南得利置业有限公司与南通建工集团股份有限公司签订《（住宅）协议书》和《（商铺）协议书》，由此可证明南通建工集团股份有限公司在涉案工程价款优先受偿权行使的法定期限内通过协商方式向海南得利置业有限公司主张了权利。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。海南得利置业有限公司与南通建工集团股份有限公司就以房抵债达成一致意见后，双方就涉案房屋签订《（住宅）协议书》和《（商铺）协议书》，南通建工集团股份有限公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现就涉案项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。根据法律规定，承包人享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。***对海南得利置业有限公司享有的是普通债权，而南通建工集团股份有限公司作为涉案工程项目的承包人对涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权，南通建工集团股份有限公司的工程款债权优先于***的普通债权得到受偿，涉案房屋系工程款债权的物化载体，南通建工集团股份有限公司就涉案房屋享有的权利足以排***申请的强制执行。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第八百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条、第三十六条、第三十八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法第二百三十八条之规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人海南得利置业有限公司名下位于文昌市文城镇云逸路与教育东路南延长线交叉路口“书香雅苑”小区1栋1单元A-1401房、1单元A-1402房、2单元B-1402房、1-2层103号商铺、1-2层104号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年二月十七日 书记员*** 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》 第三十五条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第三十六条承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第三十八条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审核：***撰稿：***校对：***印刷：*** 文昌市人民法院2025年2月17日印制 （共印5份）