南京某某建设（集团）股份有限公司、某某等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市禅城区人民法院 民事判决书 （2023）粤0604民初5487号 原告：南京某某建设（集团）股份有限公司，住所地南京市鼓楼区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东广信君达律师事务所律师。 被告：***，女，汉族，1970年6月3日出生，住广东省佛山市禅城区。 被告：广州市某某房地产代理有限公司，住所地广州市荔湾区。 法定代表人：***。 原告南京某某建设（集团）股份有限公司（下简称某甲公司）诉被告***、广州市某某房地产代理有限公司（下简称某乙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院经审理，于2022年8月10日作出（2022）粤0604民初16379号民事判决书。被告***对判决不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2022）粤06民终15729号民事裁定书，认为本案主要事实不清，裁定：撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2022）粤0604民初16379号民事判决；本案发回广东省佛山市禅城区人民法院重审。本院遂依法由审判员***担任审判长，与人民陪审员***、***另行组成合议庭进行审理。原告委托诉讼代理人***到庭，被告***、被告某乙公司法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告***向原告支付佛山市禅城区**路**号**座**房的购房款1300000元；2.被告某乙公司对被告***的上述付款义务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、保全费、担保费等）由两被告承担。 事实与理由：2020年6月30日，原告与被告某乙公司就被告某乙公司包销原告所有的位于佛山市禅城区**路**号**座**座**房屋达成协议，并签订《房屋买卖合同》。合同约定每套房屋原告的净收价为1500000元，双方在合同签订之日起二个月内完成所有房屋的交易手续，如果未能完成交易，被告某乙公司需将购房款全部支付给原告。在被告某乙公司的推介下，原告于2021年5月13日与被告***签订了《佛山市存量房买卖合同》（即网签合同），约定将佛山市禅城区**路**号**座**房过户至被告***，被告***于2021年10月29日向原告支付了首期购房款200000元，原告依据网签合同与被告***完成了房屋买卖的过户交易，现涉案房屋权属人系被告***。但原告一直未能收到Ｂ座2901房的剩余购房款1300000元，经多次催收未果。原告认为，原告与被告某乙公司就涉案房屋的合同协议是名为房屋买卖合同实为包销服务协议，且双方也是按照包销作的实际履行，原告与被告***签订网签合同也是基于包销的前置约定而实现过户交易之需。被告***作为房屋所有权的受让人，且已经支付了购房的首期款，应当向房屋权属人支付剩余的购房款，也是实现权利义务对等原则的根本体现。被告某乙公司根据对原告包销协议约定，向原告推介被告***作为购房人，未完成相关房屋和钱款的全部交割，应当承担连带支付包销房屋购房款的责任。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 庭审中，原告明确将第一项诉讼请求变更为：被告***向原告支付佛山市禅城区**路**号**座**房的购房款1270000元。理由是：本案原审的二审阶段，***提供转账记录3万元，原告确认收到，故对金额予以调整。 被告***辩称：被告向某乙公司购买房屋，双方签订了合同。付款时，某乙公司告知被告案涉房屋没有过户到其名下，因此被告需要与原告签订合同并办理过户手续，直到被要求付款时，被告才知道是与原告签订合同，房子登记在原告名下。某乙公司告知被告此前双方签订的合同作废，以被告与原告签订的《佛山市存量房买卖合同》为准。被告按照某乙公司的要求将房款转入其指定的账户，由于原告对此不知情，才提起本案诉讼。 被告某乙公司辩称：原审一审判决正确，某乙公司无需承担付款责任。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的房屋买卖合同，被告***质证时未对真实性予以确认。经审查，被告某乙公司作为合同当事人对证据真实性予以确认，故本院予以采信； 2.被告***提供的微信付款截图、收据，原告对证据三性有异议。经审查，被告某乙公司作为收款方对该组证据的三性无异议，故本院予以采信； 3.被告***提供的协议，原告对证据三性有异议。经审查，被告某乙公司作为合同当事人对证据真实性无异议，故本院予以采信。 综合本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认： 2020年6月30日原告（甲方、卖方）与被告某乙公司（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定如下：第一条，房地产权属情况。1.房产证地址：佛山市禅城区**路**号**座**房，Ｂ座2901、2902、2903、2904房，共计8套房屋……7.该房地产以现状售予乙方，乙方或代理人已认真查勘和了解该房地产的情况……；第二条，甲乙双方约定按以下方式计算该房地产价款：该房地产总金额12000000元，即每套150万元均价，该款为甲方净得价，交易产生的所有费用均由乙方承担……甲方在本合同签订并收到乙方的24万元定金7日内提供乙方办理银行贷款的相关资料并配合办理相关手续，在乙方取得同意贷款书的7日内甲方配合乙方产权转移手续，在办理产权转移手续当天乙方支付首付款，首付款支付比例根据实际购房人购房条件（购房政策规定的首套或二套房的支付比例）。甲乙双方约定在本合同签订之日起二个月内完成所有房屋的交易手续，如果未能完成交易，乙方需将1200万元购房款全部支付给甲方，否则乙方需承担违约责任……第2条第1款约定甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐乙方全款且完成过户2个工作日内，甲乙双方应在交楼当天到现场查验房屋，查验后签订房地产交楼确认书，即视为房屋正式交付使用。 2021年2月3日，***作为甲方（卖方）代理人、被告***作为买方（乙方）、***为居间方签订《房屋买卖合同》，约定：第一条房屋坐落位置、面积甲方将坐落于佛山市禅城区**路**号**座**房卖与乙方……；第二条房屋价款房屋售价总金额为211万元；第三条付款方式双方协商以贷款方式付款，合同签订之日起向甲方支付定金4万元（定金可转为购房款），在过户当天向甲方支付首期购房款4万元，剩余房款203万元申请做银行按揭……；第八条其它约定事项：银行贷款金额以实际贷款金额为准，双方约定买方出资8万元，含首付、定金、税费、中介费、按揭费。此外，该合同抬头处将甲方记载为某甲公司，合同落款处甲方代理人***签字。 2021年5月13日原告（甲方）与被告***（乙方）签订《存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字ＦＳ202105130205），约定如下：第一条，房地产权属情况。房地产地址：佛山市禅城区**路**号**座**房……第二条，计价和价款。1.该房地产按整套出售并计价，总金额1540000元整。第三条，付款。1.甲乙双方选择自行交割房款，其中首期款乙方应于2021年6月30日前向甲方支付房款470000元整，剩余房款1070000元整由乙方于2021年6月30日前自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；第五条，产权转移登记。甲乙双方应当于2021年12月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。 2021年6月17日，***向***（***父亲）转账50万元、37万元。2021年6月18日，***向***转账87万元。 2021年10月29日案外人***向原告支付200000元，用途载明为***。 2021年11月5日，***作为代理人与***签订《协议》，载明：***购买佛山市禅城区**路**号**座**房物业。1.房款还有33万元未付清，在交楼前付清。2.因共贷53万元，剩余20万元打入***账户。该协议抬头甲方记载为某甲公司。 2022年5月27日，某乙公司向某甲公司出具《联系函》，提及：我司与你司于2020年6月30日签订了佛山市禅城区东下路20号Ａ座***，共计8套房屋的买卖合同。其中Ａ座2904房款已全款到贵司账户，并完成过户，Ｂ座2901房已完成过户，只有部分房款到账。目前因疫情及大环境影响，剩余的6套房产Ａ座**（未卖包销房屋）并未完成双方所约定的房屋包销。现我司同意您司自行销售“未卖包销房屋”。……你司尚未作任何售卖的包销房屋或你司明确完成不了售卖的包销房屋，并不免除或减低我司关于买卖合同中约定的相关包销义务。 诉讼中，被告某乙公司提供2021年8月4日签订的《个人购房借款／担保合同》一份，载明借款人为***，贷款人为中国某某银行股份有限公司佛山南海支行，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人二手住房购置贷款，金额为174万元；合同项下贷款用于购买佛山市禅城区**路**号**座**房；借款人同意贷款人向某甲公司账户发放贷款；抵押物为案涉2901房，价值2900500元。对此，被告***确认签名真实性，但认为是用于办理信用贷款53万元，没有查看合同内容。 另查明一，2021年11月5日，案涉房屋办理权利转让，权利人由某甲公司变更为***。该房屋在2022年4月15日被广州市天河区人民法院查封。 另查明二，2021年4月1日，某乙公司指定***通过微信向***转账3万元。随后，***向某甲公司转账3万元，附言：***定金。对此，***确认该笔款项不是其自有资金。 另查明三，2021年2月3日，***分4次向***转账合计4万元。同日，***出具收据，确认收到***购买佛山市禅城区**路**号**座**房4万元。 庭审经询问：1.关于原、被告之间的法律关系。原告陈述：两者存在房屋包销关系，某甲公司通过某乙公司的撮合完成与***的网签合同，以此履行包销合同。网签合同用于办理过户登记，原告应收取的房款是与某乙公司包销合同约定的150万元。被告***陈述：被告最初与某乙公司存在房屋买卖关系，付款时某乙公司披露案涉房屋登记在某甲公司名下，才告知应与某甲公司签订合同。被告某乙公司陈述：被告与某甲公司存在包销关系，与***存在房屋买卖关系。2.关于某乙公司与***的房屋买卖合同签订过程。被告***陈述：2021年2月3日中介***称2901房的业主在广州，该业主有8套房，某乙公司法定代表人***下午过来与被告签订了该买卖合同。朋友介绍案涉房屋，称位置比较好，房屋出价211万元，被告没有回价直接成交了。被告某乙公司确认***的陈述，定金转给***，并由***开具收据。此外，***提及：***告知附近房屋价格到300万元，如碧桂园单价约2.6万元／㎡，案涉房屋是楼顶毛坯房，二十多年无人居住，有漏水问题。3.关于两份房屋买卖合同约定价款不一致的问题。被告***陈述：签订网签合同（某甲公司与***）时没有填写房屋价款。被告某乙公司陈述：网签合同是系统生成，并非手动填写金额。某甲公司与某乙公司存在包销关系，某甲公司收取的房款150万元不包括税费，但案涉房屋税费高达30万元，故某乙公司需支付的价款高达180万元，与***签订的买卖合同溢价部分是某乙公司应收取的利润，网签合同约定金额是为了减少税费。4.关于有无实际发放贷款的问题。被告某乙公司陈述：案涉房屋办理产权过户后，需***到房管局办理抵押登记，银行才会发放贷款，由于***没有办理抵押登记，故没有实际发放贷款。被告***陈述：抵押登记需某乙公司办理，某乙公司没有告知被告需办理抵押登记，案涉房屋虽登记在被告名下，但某乙公司没有将房产证交给被告。对此，某乙公司回应：***已取得产权证，办理产权证当天即需办理抵押登记，根据工商银行的要求需分开办理，但***当天没有同时办理抵押登记。5.关于已付房款金额问题。被告***陈述：签订合同当天向***支付定金4万元，2021年4月份被告父亲***向***现金支付60万元，***出具了收据，但该收据已经遗失，2021年7月份（或9月份）交付税费时向***现金交付13万元，合计77万元。此后为了贷款制作银行流水，***提出转账87万元。针对现金交付，***陈述：父亲***居住在桂园小区，离案涉房屋距离较近，款项是父亲自有存放在家里的，不是从银行提现。***从广州到其指定的绿地办公室，父亲将现金交付给他。被告也有在家里存放现金的习惯，来源于平时工作收入，故向***现金交付13万元。被告某乙公司陈述：向***垫付30000元，没有支付过其他款项。不确认收取***现金13万元。6.关于***与原、被告的关系。原告陈述：与***没有关系。被告***陈述：***与某乙公司法定代表人***一起共事，是某乙公司的工作人员。此外，被告***确认其与***在广州市天河区人民法院存在诉讼，案由为民间借贷纠纷，尚未审结，且无法提供该案起诉状，与案涉房款没有关系，双方存在其他金钱纠纷。被告某乙公司陈述：***是我方找来的垫资方，并非公司工作人员。7.关于2021年11月5日签订的协议。被告某乙公司陈述：针对协议内容，案涉房屋真实成交价为211万元，银行贷款174万元，收取定金4万元，差额为33万元，即某乙公司仍需收取33万元。由于***无力支付33万元，因此办理信用贷款53万元，差额20万元退还给***，同时结清前述33万元。被告***陈述：确认尾款33万元未付清，某乙公司法人的房屋价格150万元，赚取16万元，总房价166万元，被告共支付77万元。33万元是某乙公司计算的，中介称被告已有获益，不清楚如何计算。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。因本案纠纷所涉法律事实持续至民法典施行后，且未有法律、司法解释规定的除外情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。 综合原、被告的诉辩意见，本案主要争议焦点是：1.原、被告之间是何法律关系？2.两被告是否拖欠原告购房款，应否承担付款责任？对此，本院作如下分析： 关于第一个争议焦点，被告***主张与某乙公司、某甲公司先后存在房屋买卖合同关系。 首先，根据被告***陈述的购房过程，可知其通过中介***与某乙公司法定代表人***洽谈房屋买卖事宜，确定房屋售价为211万元，并由三方在2021年2月3日签订《房屋买卖合同》及支付购房定金，即***对该售价是知情及同意的。被告***虽在此后与某甲公司签订售价为154万元的《存量房买卖合同》，即使***关于付款前某乙公司披露房屋登记在某甲公司名下的陈述属实，但其仍未能对房屋售价大幅度降低作合理说明。根据***的陈述，其在购买案涉房屋时，通过中介、朋友知晓周边楼盘的单价明显高于案涉房屋，即售价211万元已有获利空间。在无合理事由的情况下，房屋售价从211万元大幅度下降至154万元，不符合常理； 其次，被告***与某甲公司签订《存量房买卖合同》后，签署《个人购房借款／担保合同》向银行申请购房贷款。***虽提出不清楚合同内容的抗辩，但合同关于贷款金额、贷款用途及付款方式的约定清晰无误，被告***作为具有完全民事行为能力的成年人，理应查看及知晓合同内容，故本院对其抗辩不予采信。该合同虽未实际履行，但约定抵押物即案涉房屋的价值为2900500元，并以该抵押物申请贷款174万元，即使该约定价值与实际可能存在偏差，但仍能一定程度上反映案涉房屋当时的实际价值。基于此，被告***也无法对房屋售价变更为154万元、申请向某甲公司放款金额高于售价金额给予合理说明。相反，某甲公司与某乙公司签订的《房屋买卖合同》约定每套售价150万元，被告某乙公司关于售价154万元的买卖合同仅用于办理过户登记及降低税费的陈述更具有合理性。因此，案涉房屋的真实交易价格应为211万元； 再次，原告某甲公司与被告某乙公司签订的合同虽名为房屋买卖合同，但合同约定“首付款支付比例根据实际购房人购房条件”，即存在实际购房人，再结合此后出具的《联系函》及双方的陈述，两者确有实为包销关系的可能性。但在本案中，2021年2月3日签订的《房屋买卖合同》抬头虽记载卖方为某甲公司，但合同落款处并未加盖某甲公司公章，而是由某乙公司法定代表人***作为代理人签字确认，***也明确表示系与某乙公司法人签订该合同，直至付款前才知晓某甲公司的存在。未有证据证明案涉房屋销售过程中，某乙公司或***系以某甲公司的名义进行销售，更为重要的是，某甲公司在本案也仅以其与某乙公司之间合同主张购房价款，而非基于211万元主张购房款。由此可知，与被告***存在真实房屋买卖合同关系的系被告某乙公司。 综上，被告***与某乙公司就案涉2901房存在房屋买卖合同关系，双方约定的真实交易价格为211万元，为了降低税费及过户手续的便利性，由某甲公司与***签订仅用于办理过户登记的《存量房买卖合同》。 关于第二个争议焦点，被告***提出已向某乙公司付款的抗辩，被告某乙公司则提出无需担责的抗辩。 首先，被告***虽系与某乙公司存在房屋买卖合同关系，但***自认某乙公司在付款前披露某甲公司的存在，并根据某乙公司授意与某甲公司签订《存量房买卖合同》及办理过户登记，且该合同约定价款154万元与某甲公司及某乙公司之间约定价款150万元极为相近，可合理认定被告***应当知晓某甲公司及某乙公司之间的关系，否则难以解释其知晓案涉房屋登记在某甲公司名下后，仍与某乙公司法定代表人***签订协议等行为。再依据***签署《个人购房借款／担保合同》同意将贷款发放至某甲公司账户的行为，可合理认定三方已就案涉房屋部分房款的支付方式达成合意，即由***将部分房款径付某甲公司。鉴于无证据证明三方达成该付款合意时，免除某乙公司对某甲公司的付款义务，故某乙公司仍应按其与某甲公司的《房屋买卖合同》履行付款义务。 其次，根据查明的事实，***父亲***向***转账的87万元来源于案外人***，并非其自有资金，***也确认该转账仅用于制作贷款流水，即不构成支付购房款。***虽提出其父亲向***现金交付60多万元，其本人向某乙公司法人***现金交付13万元，但对此未能提供任何凭据，应承担举证不能的不利后果。且根据双方陈述，***无力支付首期款需办理信用贷款，若***本人或其父亲持有大额现金，理应具备付款能力而无需办理信用贷款或人为制作银行流水，***关于现金交付的陈述自相矛盾，也不符合常理，本院不予采信。***虽主张***为某乙公司工作人员，但未提供相应凭证，且对其与***之间的民间借贷纠纷未给予合理说明，即两者可能存在其他金钱纠纷，故即使***向***支付款项，亦不宜直接认定为案涉购房款。根据现有证据，原告某甲公司就案涉房屋仅收到23万元，依据其与某乙公司签订的房屋买卖合同，尚余127万元未收款。至于***的付款情况，鉴于***向某甲公司转账20万时明确备注为***，无相反证据推翻，故应认定为***支付案涉房款；***向某甲公司转账的3万元虽来源于某乙公司，但双方未能明晰该款项性质，考虑到三方已合意由***将部分房款径付某甲公司，而本案系由某甲公司主张购房款，故应将该款项认定为***的付款金额，***与某乙公司结算时另作协商及处理；再加上***向某乙公司支付定金4万元，合计已付27万元。原告现主张的剩余房款未127万元，未超过***应付未付的房款数额。 综上，被告***虽系与某乙公司存在房屋买卖合同关系，但三方已就部分房款的支付方式达成合意，某甲公司及某乙公司已依约将案涉房屋过户至***名下，***未及时付清房款，其行为已构成违约。如前所述，某甲公司未免除某乙公司的付款义务，某乙公司及***基于不同的合同或协议，对某甲公司就案涉房屋均负有支付房款或部分房款的义务，故被告***、某乙公司应连带向原告某甲公司支付购房尾款127万元，若***清偿房款，则相应免除其对某乙公司的等额债务。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、被告***、广州市某某房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告南京某某建设（集团）股份有限公司支付购房款1270000元。若***清偿购房款，则相应免除其对广州市某某房地产代理有限公司的等额债务； 二、驳回原告南京某某建设（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16500元，由原告南京某某建设（集团）股份有限公司负担381元，被告***、广州市某某房地产代理有限公司共同负担16119元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年九月十八日 书记员***