肇庆某有限公司、周某某等建设工程合同纠纷执行异议案件裁定书

广东省肇庆市中级人民法院 执行裁定书 （2025）粤12执异32号 异议人(案外人)：***，男，1975年7月12日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区端州六路芙蓉西一街41号605房，公民身份号码4323221975********。 委托诉讼代理人：***，广东丹明律师事务所律师。 申请人：湖南北山建设集团股份有限公司，住所地湖南省长沙市天心区五一大道717号五一新干线24楼，统一社会信用代码914300001841123979D。 法定代表人:***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***、***，均系泰和泰（长沙）律师事务所律师。 被申请人：肇庆市宏利高投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区东湖三路“中源名都”10号楼首层J1068号商铺，统一社会信用代码914412000524131815。 法定代表人：***，该公司董事长。 关于申请人湖南北山建设集团股份有限公司（以下简称湖南北山公司）与被申请人肇庆市宏利高投资发展有限公司（以下简称肇庆宏利高公司）建设工程施工合同纠纷一案，案外人***对本院（2024）粤12民初24号保全裁定实施过程中的执行行为不服，对被保全财产提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人***提出异议请求：解除对肇庆市端州区星湖大道4段6号中源誉峰16号楼1单元3203房（以下简称3203房）的查封。事实和理由：异议人与肇庆宏利高公司于2022年1月1日签订《中源誉峰认购书》一份，且异议人为购买3203房向肇庆宏利高公司支付了定金5000元。2023年12月18日，异议人与肇庆宏利高公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定异议人以人民币1132376元的价格(含定金)向肇庆宏利高公司购买3203房，同时约定购房款应于2024年7月15日前全部缴清。合同签订后，异议人按约定在2024年7月15日前以银行转账的形式，分8次合计向肇庆宏利高公司转款人民币1132376元，至此，异议人已履行了合同的付款义务。2024年7月16日，异议人收到了肇庆宏利高公司的收楼通知，并于当天完成了收楼手续。之后异议人一直敦促肇庆宏利高公司办理过户手续，但近期，突然被告知无法办理，原因是房屋已被法院查封。异议人作为案外人，法院将异议人的财产予以查封没有法律依据，为此提出异议，恳请法院立即解除对上述房屋的查封，切实维护异议人的合法权益。 为证明其主张，异议人***向本院提交了以下证据材料：1.***身份证复印件；2.3203房的不动产登记资料查询结果证明；3.中源誉峰认购书；4.商品房买卖合同；5.异议支付3203房款的明细表；6.银行转账记录流水单；7.肇庆宏利公司开具的收款收据；8.收楼通知书；9.收楼手续单；10.中源誉峰16A-3203房的物业费电子发票（购买方：***，销售方：广东乐安居管理有限公司肇庆黄岗分公司）；11.湖南北山公司、肇庆宏利公司的企业信息查询公示资料。 湖南北山公司提出答辩意见如下：一、***与肇庆宏利高公司签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。1、***与肇庆宏利高公司于2022年1月1日签订《中源誉峰认购书》，并约定认购后七日内签订《商品房买卖合同》，逾期未签则认购书自动解除，然而双方未在约定期限内履行签约义务，直至2023年12月18日才补签《商品房买卖合同》。***与肇庆宏利高公司从签订认购书至签订正式买卖合同时间相隔近两年，与商品房交易惯例严重背离。2、案涉房屋于2021年12月22日已办理抵押登记，抵押权人为广东封开农村商业银行股份有限公司。***在签订《中源誉峰认购书》《商品房买卖合同》时案涉房屋已经存在抵押。因案涉房屋为现房销售，***作为购房人应当知道房屋抵押状况，其在应当知道房屋存在抵押的情况下仍与肇庆宏利高公司签订《商品房买卖合同》，并以正常市场价购买房屋，不符合正常交易习惯。3、肇庆宏利高公司自2021年起已陷入多起债务纠纷被列为被执行人，目前仍拖欠答辩人工程款上亿元。结合上述***与肇庆宏利高公司种种不符合常理的交易情形，不排除双方恶意串通逃避债务的可能，双方签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效。二、***不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记。***于2024年7月16日完成收楼手续并付清全部房款，已具备办理过户登记的条件，而直至2024年8月22日案涉房屋被查封时，***都未积极办理过户登记。***对于未办理过户登记存在重大过错，不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，***与肇庆宏利高公司之间不存在合法有效的《商品房买卖合同》，且***不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，恳请法院依法驳回***的执行异议申请。 其他当事人在本院通知期限内未提交书面意见及材料。 本院查明，申请人湖南北山公司因与被申请人肇庆宏利高公司建设工程施工合同纠纷一案，湖南北山公司于2024年8月7日向本院提出财产保全申请，本院于2024年8月9日作出（2024）粤12民初24号民事裁定，裁定如下：在213006157.94元的范围内冻结肇庆宏利高公司名下银行账户存款，如存款数额不足，则查封、扣押、冻结肇庆宏利高公司名下相应财产。在该保全裁定实施过程中，本院作出（2024）粤12执保811号之十协助执行通知书，要求肇庆市不动产登记中心协助查封登记在肇庆宏利高公司名下的包括案涉3203房在内228宗不动产。肇庆市不动产登记中心据此协助办理了案涉3203房的查封登记手续，查封期限自2024年8月22日至2027年8月21日。 另查明，根据异议人***提供的证据材料，***与肇庆宏利高公司于2022年1月1日签订《中源誉峰认购书》，约定***自愿订购案涉3203房，同日支付了定金5000元。2023年12月18日，***与肇庆宏利高公司签订《商品房买卖合同》，合同第七条约定***以总价人民币1132376元向肇庆宏利高公司购买案涉3203房；合同第八条约定***应当在2022年1月1日前支付定金人民币5000元、首期房价款在2023年12月18日前支付人民币108570元（含定金）、余款人民币1023806元于2024年7月15日前付清；合同第十七条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因肇庆宏利高公司原因，***未能在案涉商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，肇庆宏利高公司需支付相应违约金，因***的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，肇庆宏利高公司不承担责任；合同第十八条约定肇庆宏利高公司依法选聘的物业服务企业为广东乐安居管理有限公司肇庆黄岗分公司，物业服务时间从2020年5月1日到2030年4月30日。 2023年12月18日，***通过银行转账方式向肇庆宏利高公司支付了人民币103570元，并附言备注“代付中源誉峰16号楼1单元3203房款”；2024年5月17日至2024年7月15日期间，***通过银行转账方式分8次共向肇庆宏利高公司支付了人民币1023806元，均附有备注“代付中源誉峰16号楼1单元3203房款”。对***支付的购房定金及分期支付的购房款，肇庆宏利高公司均出具了对应的收款收据。2024年7月16日，***办理了案涉3203房的收楼手续。2024年12月21日，***向广东乐安居管理有限公司肇庆黄岗分公司缴纳了3203房自2024年7月16日至2024年12月31日的物业费。 本院认为，本案系案外人基于实体权利对被保全财产提出的异议，审查的重点应为异议人***主张的权利能否排除对案涉房屋的查封行为。 根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”的规定，本案应适用现行《中华人民共和国民事诉讼法（2023年修正）》第二百三十八条的规定进行审查。 本案中，根据查明，在本院（2024）粤12执保811号案查封房屋前，案外人***已与肇庆宏利高公司签订了《商品房买卖合同》并已支付了全部购房款，且在2024年7月16日办理了案涉房屋的收楼手续、自2024年7月16日开始交纳物业费用，由此可见，案外人***在本院查封前已取得了案涉房屋的管理和支配权，完成了对案涉房屋的合法占有。湖南北山公司辩称***与肇庆宏利高公司签订的《商品房买卖合同》真实性存疑以及***不能证明非因其自身原因未办理过户登记的问题，但均未能提供相应的证据予以佐证，故本院对其答辩意见不予采纳。至于湖南北山公司提出***与肇庆宏利高公司签订的《商品房买卖合同》应认定为无效的主张，不属于执行异议的审查范围，本案对此不作审查。此外，***与肇庆宏利高公司签订的《商品房买卖合同》约定应在案涉房屋交付之日起720日内完成房屋所有权登记，***于2024年7月16日办理了案涉房屋的收楼手续后，案涉房屋于2024年8月22日被本院查封，现***在本案异议中提出无法办理过户手续的原因是案涉房屋已被法院查封，该事由与实际情况基本相符，由此可认定案涉房屋在合同约定期限内未能办理过户登记并非因***自身原因，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定***对案涉房屋享有排除执行的权利。综上所述，***的异议理由成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条之规定，裁定如下： 中止对肇庆市端州区星湖大道4段6号中源誉峰16号楼1单元3203房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月二十三日 本件与原本核对无异 法官助理*** 书记员***