中储发展股份有限公司洛阳分公司;河南三建建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省洛阳市西工区人民法院 民事判决书 （2025）豫0303民初709号 原告：中储发展股份有限公司洛阳分公司，住所地河南省洛阳市西工区道南路41号。 负责人：***，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河南鑫苑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：***，河南鑫苑律师事务所执业律师。 被告：河南三建建设集团有限公司，住所地河南省洛阳市高新区军威路1号1号楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，河南开物律师事务所执业律师。 原告中储发展股份有限公司洛阳分公司（以下简称中储洛阳分公司）与被告河南三建建设集团有限公司（以下简称河南三建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年2月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中储洛阳分公司的委托诉讼代理人***、被告河南三建公司的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中储洛阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金54000元；2.判令被告向原告支付案涉承租场地所产生的水电费17110.6元；3.判令被告向原告支付违约金9720元(暂计算至2025年1月17日，之后按照合同约定的标准0.0005元/天，计算至债务全部清偿之日止)；4.判令被告向原告支付律师代理费用5000元；5.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2023年8月18日与被告签订了《交易市场经营场所租赁合同》（合同编号：ZCLY-ZL-2023A094)，合同约定原告向被告出租其位于洛阳市西工区道南路41号水果市场西院内场地南侧（面积900㎡)，租赁期限为2023年8月18日起至2024年8月17日，租金为每月9000元，首次按5个月缴费，后续费用按季度缴费，先缴费后使用；水电费按表计算（水：6.8元/吨；电：1元/度)。被告自从2024年1月18日就开始长期拖欠租金，直到2024年7月18日退租时，仍未向原告支付租金。被告一直未向原告支付承租场地所拖欠的水电费，应当按照双方租赁合同的约定，向原告支付原告代为垫付的水电费17110.6元。综上所述，被告拖欠租金和水电费的行为，违反了相关法律法规和双方租赁合同的约定，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 河南三建公司辩称，一、对于原告诉请的租金金额无异议。二、对其第二项诉求主张的水电费，原告不能提供证据证明上述产生的水电使用数量经过双方结算，对于其主张的水电费金额不予认可。另外，电费的计算标准应以合同约定的1元/度为准，垃圾处理费不在合同约定的范围内，答辩人不予承担。三、原告主张以日万分之五为标准计算违约金，过分高于其实际损失，请求法院适当予以减少。本案为租赁合同纠纷，原告的损失仅限于未付租金的资金占用费，而资金占用费系按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算，根据法律规定，违约金不得超过同期LPR的100%，若以日万分之五计算，年利率为18.25%，显著高于LPR（例3.45%）的100%，因此，答辩人认为违约金过高，原告此项诉求不能得到支持。四、原告诉请的律师费明显过高，本案租赁合同关系清楚，双方权利义务关系明确，不属于疑难复杂案件，请求法院根据公平原则和诚实信用原则，酌情降低。五、本案诉讼费、律师费并不一定由答辩人承担，本案尚不能确定原告必然完全胜诉，若原告部分败诉，也应承担相应费用。综上，答辩人认为原告主张违约金及律师费金额均明显过高，请求法院依法驳回其诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2023年8月18日，中储洛阳分公司（甲方、出租方）与河南三建公司（乙方、承租方）签订编号为ZCLY-ZL-2023A094的《中储发展股份有限公司交易市场经营场所租赁合同》，主要约定：第一条甲方将中储洛阳分公司位于洛阳市西工区道南路41号水果市场西院内场地南侧（资产编号：D4-9），面积900平方米合法拥有的场地出租给乙方；乙方承租甲方上述场地作为经营场所，从事该交易市场允许经营范围内的商业活动。第二条租赁期限自2023年8月18日至2024年8月17日。第三条3.1本出租合同的租赁保证金为9500元。3.2租金9000元/月（不含税金额：8490.57元），首次按5个月缴费，后续费用按季度缴费，先缴费后使用。3.3水电费按表计算，标准：水，6.8元/吨、电，1元/度执行。第四条4.1乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及其他费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的场地等本合同所约定的责任后30日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。4.2乙方应于首次合同生效前1天支付租金，后续每季度开始前5天支付租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之五。4.3双方约定的付款方式：对公转账。第十四条14.2如通过诉讼解决争议的，由败诉方承担为诉讼而支付的诉讼费、律师费、保全费、差旅费、鉴定费、评估费等费用。第十五条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致时，以补充协议为准。合同落款甲方处中储洛阳分公司加盖公章，乙方处河南三建公司加盖公章。 庭审中，中储洛阳分公司称合同约定的租赁期限是2023年8月18日至2024年8月17日，每月租金9000元，河南三建公司交付前五个月租金及租赁保证金9500元，于2024年7月17日提前1个月退场，欠付租金的期间为2024年1月18日至2024年7月17日，共计6个月的租金54000元。河南三建公司认可欠付租金的数额，要求租赁保证金9500元相应扣减租金，中储洛阳分公司表示同意租赁保证金9500元抵扣相应租金。 2.中储洛阳分公司向本院提交水电费原始记账凭证、计算表格和电表照片，以证明：1.中储洛阳分公司预存水电费，然后按照手抄表上记载的使用度数向承租人收取水电费，河南三建公司拖欠中储洛阳分公司2023年12月至2024年2月的水电费共计17110.6元。2.因河南三建公司使用的是大用电量的电路，在电表端加设互感器，将大电流转换成小电流，从而降低电能计量的误差，确保电力系统运行稳定，也能起到保护电表和用电设备的作用，由于互感器将大电流转换成小电流，因此在互感器上会标明转换倍率，河南三建公司的电路转换倍率为30倍，故河南三建公司使用的电表度数应当乘以30倍。水电费原始记账凭证显示，河南三建公司2023年11月水表读数为199，2024年2月水表读数为291；2023年11月电表读数为22047，2024年2月电表读数为22596；2024年3月水、电均未显示读数。电表照片显示，河南三建公司电表下方安装有电流互感器，有一根线从电流互感器穿过，手写30倍。电流互感器显示，电流比150/5，穿心匝数1。 河南三建公司对该组证据不予认可，电费计算方式应以合同约定为准。中储洛阳分公司称在合同实际履行过程中，双方是按照用电量乘以30倍计算用电量的，河南三建公司的经办人同意，还要求中储洛阳分公司先开发票再付款。河南三建公司认为电费以30倍计算是中储洛阳分公司的主张，中储洛阳分公司应当提交相关证据证明已与河南三建公司进行过协商一致，以30倍计算的电费是额外产生的，根据中储洛阳分公司描述系其需要将大电流转换成小电流而产生的该笔费用，中储洛阳分公司完全可以直接安装小电流电表，对于额外产生的30倍的费用应由中储洛阳分公司承担。 庭后，中储洛阳分公司向本院补充提交《资产运营部收费日报表》、电子发票等证据，其称根据中储洛阳分公司向河南三建公司出具的2023年10月1日至2023年10月31日的水电费发票，结合水电费原始记账凭证可以证明河南三建公司每月需缴纳污水处理费5元，电表度数应当乘以30倍。河南三建公司认为发票中未注明具体用量、单价，仅载明金额，与手抄表数据无直接对应关系，发票仅证明中储洛阳分公司收到款项并履行纳税义务，不能直接推导出水电用量数据真实；对《资产运营部收费日报表》的真实性不予认可。 3.中储洛阳分公司向本院提交中储洛阳分公司与河南三建公司经办人的微信聊天记录截图、《通知》、《律师函》、物流信息截图等证据，以证明：中储洛阳分公司在河南三建公司拖欠租金和水电费后，多次通过微信聊天、张贴《通知》以及邮寄《律师函》等方式向河南三建公司催要租金和水电费，但是河南三建公司均置若罔闻。《通知》照片打印件显示：“商户河南三建建设集团有限公司：此前我公司与你方签订的《房屋租赁合同》中约定：‘在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过一个月，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用交易间内的有关设施，解除合同，由此造成的一切损失由乙方全部承担’。截至2024年3月4日，你方尚拖欠我公司租赁费用：33633元（场地费：27000元；水电费：6633元）。我公司认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，你方拖欠租赁费用的行为已经构成合同的违约。基于此，我公司特郑重通知你方如下：请你方于2024年3月5日下午，下班前向我公司补交截止目前你方所拖欠的全部租赁费用，逾期仍未交清租赁费用的，届时我公司将停止乙方使用场地、交易间内的有关设施，解除合同，由此造成的一切损失由乙方全部承担，同时我公司将采取一切合法手段维护我公司权益，并保留采用法律途径的权利。中储发展股份有限公司洛阳分公司，2024年3月4日”。河南三建公司对该组证据的真实性均不予认可。庭后，中储洛阳分公司称河南三建公司在2024年3月4日经通知仍未缴纳欠付租金，中储洛阳分公司对河南三建公司承租的场地进行了停水、停电，后期场地内产生的水、电用量与河南三建公司无关。 4.中储洛阳分公司向本院提交《委托代理合同》、律师费发票、支付凭证等证据，显示中储洛阳分公司向河南鑫苑律师事务所支付律师代理费5000元。 本院认为，中储洛阳分公司与河南三建公司签订的《中储发展股份有限公司交易市场经营场所租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，中储洛阳分公司称合同约定的租赁期限是2023年8月18日至2024年8月17日，每月租金9000元，河南三建公司交付前五个月租金及租赁保证金9500元，于2024年7月17日提前1个月退场，欠付租金的期间为2024年1月18日至2024年7月17日，共计6个月的租金54000元。河南三建公司认可欠付租金的数额，要求租赁保证金9500元相应扣减租金，中储洛阳分公司表示同意租赁保证金9500元抵扣相应租金，故河南三建公司应支付中储洛阳分公司租金44500元（54000元-9500元）。关于中储洛阳分公司主张的水电费，中储洛阳分公司向本院提交的水电费原始记账凭证、计算表格显示，河南三建公司2023年12月至2024年2月用水量为92吨（291-199），用电量为549度（22596-22047），案涉合同约定水6.8元/吨、电1元/度。中储洛阳分公司主张河南三建公司使用的是大用电量的电路，在电表端加设互感器，河南三建公司的电路转换倍率为30倍，河南三建公司使用的电表度数应当乘以30倍，产生水费的每月每户收取5元的污水处理费。河南三建公司对此不予认可。本院认为，双方虽未就用电量的具体计算方式及污水处理费的缴纳签订补充协议，但根据中储洛阳分公司向河南三建公司出具的2023年10月的水电费发票，结合水电费原始记账凭证中显示的河南三建公司2023年10月的水、电使用情况及电表照片中显示的电流互感器信息，可以认定河南三建公司每月需缴纳污水处理费5元，用电量应按电表度数乘以30倍计算，故对中储洛阳分公司的主张予以采纳，对河南三建公司的意见不予采纳。河南三建公司应支付中储洛阳分公司水费640.6元（92吨×6.8元+5元×3）、电费16470元（549度×30×1元），共计17110.6元。关于中储洛阳分公司主张的违约金，案涉合同约定按拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之五计算，综合考虑河南三建公司的违约情况及中储洛阳分公司的实际损失，本院酌定河南三建公司以44500元为基数，按案涉合同约定最后一次缴纳租金的时间2024年4月18日时的一年期贷款市场报价利率3.45%，自2024年4月18日起向中储洛阳分公司支付违约金至实际清偿之日止。关于中储洛阳分公司主张的律师代理费用5000元，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百六十五条规定，判决如下： 一、河南三建建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向中储发展股份有限公司洛阳分公司支付租金44500元； 二、河南三建建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向中储发展股份有限公司洛阳分公司支付水电费17110.6元； 三、河南三建建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向中储发展股份有限公司洛阳分公司支付违约金（以44500元为基数，按2024年4月18日时的一年期贷款市场报价利率3.45%，自2024年4月18日起计算至实际清偿之日止）； 四、河南三建建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向中储发展股份有限公司洛阳分公司支付律师代理费用5000元； 五、驳回中储发展股份有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。 如果河南三建建设集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计973元，由中储发展股份有限公司洛阳分公司负担202元，河南三建建设集团有限公司负担771元。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年三月二十四日 书记员***