某某;琼海华悦实业有限公司;广西建工集团第四建筑工程有限责任公司财产保全执行异议执行裁定书

海南省琼海市人民法院 执行裁定书 （2026）琼9002执异37号 案外人：谢某，女，1995年4月18日出生，汉族，住浙江省台州市温岭市。 原案申请人：某甲公司，住所地：广西壮族自治区桂林市。 法定代表人：伍某，董事长。 原案被申请人：某乙公司，住所地：海南省琼海市万泉河口滨海旅游区。 法定代表人：骆某，执行董事。 本院执行申请人某甲公司与被申请人某乙公司财产保全一案中，案外人谢某于2026年1月5日提出执行异议，要求本院解除对其购买的琼海市万泉河口滨海旅游区房屋的包括财产查封等强制执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人谢某称，申请法院解除对案外人购买的琼海市万泉河口滨海旅游区房屋的包括财产查封等强制执行措施。申请理由：一、该房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的包括财产查封等强制执行措施的解除条件。近期，案外人得知，法院查封了该房屋（案号：（2024）琼9002民初2476号、（2025）琼9002执保159号）。事实上，在法院查封该房屋之前，该房屋已由案外人购买，案外人与开发商已签署《商品房买卖合同》，且案外人已付清全款，并已收房入住。该房屋目前尚未办理过户登记至案外人名下，是因为开发商还没有为案外人办理产权证，并非因案外人原因未办理过户登记。鉴于以上事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，该房屋应解除包括财产查封等强制执行措施。二、该房屋还符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的包括财产查封等强制执行措施的解除条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的某企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019〕254号）第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。由于案外人在该房屋所在地仅有该房屋用于居住，除此之外，案外人名下在该房屋所在地没有其他用于居住的房屋，即该房屋是案外人在该房屋所在地的唯一用于居住的房屋。而且，如前所述，在法院查封该房屋之前，该房屋已由案外人购买，案外人与开发商已签署《商品房买卖合同》，且案外人已付清全款。因此，该房屋应解除包括财产查封等强制执行措施。三、案外人对该房屋的请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》[法释（2023）1号]第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。如前所述，案外人购买该房屋是用于居住的，故按照司法解释的规定，案外人对该房屋的请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，法院应当对该房屋依法解除包括财产查封等强制执行措施。综上所述，本案该房屋应当解除包括财产查封等强制执行措施。 为证明所请，案外人提供以下证据：1.身份证复印件；2.商品房认购书、《商品房买卖合同》及附件；3.付款凭证；4.收房单、物业水电缴费凭证；5.购房码、海南省不动产（房屋）登记信息查询证明等。 原案申请人某甲公司辩称，原案申请人认为案外人的请求依法应予以驳回，理由如下：一、为确保自身的合法债权能够得到实现，原案申请人在诉讼过程中申请查封保全了某乙公司名下相应价值的不动产，原案申请人认为该保全行为并没有损害第三方合法权益。在案涉房产查封前，原案申请人的代理律师及法院工作人员在当地不动产登记中心去进行了查询，确认了该博鳌金湾项目X区12#X单元X号房产在某乙公司名下，无任何查封、抵押情况，且在住建部门也未查到该案涉商品房买卖合同的预告登记情况或备案登记手续。二、案涉购房合同的购房款金额为2174466元。本案中案外人举证4笔交易记录共计1937190元，其中仅有一笔302979元为案外人转账给某乙公司，其余转账均为案外人转账支付。原案申请人认为这是案外人与某乙公司之间的经济往来，与本案所涉及购房款无关，且从案外人举证的某乙公司收据金额看与案外人包括案外人转账的总金额也不一致，原案申请人有理由认为案外人未完成支付房款。三、被原案申请人举证的材料均为复印件，原案申请人不能确认其真实性、合法性；证据材料中未见购房发票及完税证明、未见物业水电费的相关缴纳凭证及入住证明。临时管理规约、前期物业服务协议并不能证明原案申请人查封以前案外人已经合法占有、使用了该房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的相关规定，本案中案外人举证材料不足以证明其已经足额支付本案涉博鳌金湾项目X区12#X单元X号房产的购房款、也不足以证明法院查封以前其已经合法占有、使用了该房产。综上，请求人民法院依法驳回案外人的异议请求。 原案被申请人某乙公司未作答辩。 本院经审查查明，某甲公司与某乙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2025年2月12日作出（2024）琼9002民初2476号民事裁定：“查封、冻结被申请人某乙公司名下限值40,340,785.42元的银行存款或同等价值的财产，冻结银行存款期限一年，查封动产期限两年，查封不动产期限三年。”其后移送执行，向琼海市不动产登记中心发出（2025）琼9002执保159号协助执行通知书，查封某乙公司名下30套房产，其中包括案涉X区半海12#X单元X号房。2026年2月24日，案外人谢某向本院提出执行异议，申请解除对其购买的琼海市万泉河口滨海旅游区房屋的包括财产查封等强制执行措施。 另查明，案外人谢某与某乙公司于2018年12月25日签订《海南省商品房买卖合同》，约定由谢某购买某乙公司开发的琼海市万泉河口滨海旅游区108.76平方米，单价19993.25/平方米，房屋总价2174466元。2018年9月17日谢某通过第三人王某向某乙公司支付100000元，某乙公司出具了《收据》；2018年9月25日、10月24日、11月26日、12月24日，谢某通过第三人顾某（谢某母亲）向某乙公司分别转账395489元、743234元、743234元、495488元，双方之签署了《代付承诺书》，某乙公司除了2018年9月25日的395489元付款未出具收据，其余款项均出具了《收据》。2019年4月3日，某乙公司向谢某转账302979元，备注为价格变更调整。以上房款支付总额为2174466元。2024年11月18日，谢某接收该房屋。 再查明，案外人谢某经某中心查询，在海南省范围内没有查询到相关房产记录。 本院认为，本案属金钱债权执行案件。对案外人的异议应当审查其是否享有排除强制执行的权益。本案中，案外人是对登记在某企业名下的商品房提出异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条予以审查。首先，关于是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据查明的事实确认，案外人是在本院查封之前与某企业某乙公司签订《琼海市商品房买卖合同》，属双方真实合意且不违反法律法规，合法有效。其次，案外人购买该房屋用于居住，且在海南无其他用于居住的房产。再者，根据案外人提供的房款支付凭证，确认已支付房屋总价款2174466元。综上分析，案外人谢某提供的证据符合排除执行的条件，足以证明享有排除强制执行的权益。案外人请求本院解除位于琼海市万泉河口滨海旅游区房屋的强制执行措施的理由成立，本院予以支持。原案申请人某甲公司的答辩理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十九条之规定，裁定如下： 撤销对被申请人某乙公司名下位于琼海市万泉河口滨海旅游区房产的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向琼海市人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年三月十一日 [核对位置] 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的某企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。