广州汇某投资有限公司、广东正某投资集团有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 (2024)粤01民终2220号 上诉人（原审原告）：广州汇某投资有限公司，住所地：广州市天河区黄埔大道中xx号xx室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东合拓律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广东**投资集团有限公司，住所地：广东省广州市天河区临江大道1号401室。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告）：广东正升建筑有限公司，住所地：广东省广州市天河区临江大道x号xx室xx室xx室。 法定代表人：***，该公司董事长。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：***，广东小为律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：***，广东小为律师事务所实习人员。 上诉人广州汇某投资有限公司（以下简称汇某公司）与上诉人广东**投资集团有限公司（以下简称**投资公司）、广东正升建筑有限公司（以下简称**建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初18250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 汇某公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判为**投资公司、**建筑公司连带赔偿汇某公司损失437036.9元及利息（从2022年2月13日起，以437036.9元为基数按一年期LPR年利率计算至全部付清之日止）；3.一、二审诉讼费由**投资公司、**建筑公司承担。事实和理由：（一）**投资公司、**建筑公司存在两方面的违约事实，一是擅自单方面提前解除合同，二是欠缴2021年10月13日至2021年11月12日的房屋租金224134元。（二）案涉《房屋租赁合同》对违约责任已作明确约定。其中第7.1.1条约定：“乙方未按本合同第三条约定缴纳租金等款项的……不予退还租赁保证金，且乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总金额的10%作为违约金。”第5.6条约定：“乙方在租赁期间擅自退租的，甲方有权扣除租赁保证金，且不退还乙方已缴纳但未发生的费用，并按本合同的约定追究违约责任。”（三）汇某公司实际支出的违约损失如下：1.支付业主方2021年10月13日至2022年2月12日案涉房屋租金762124.14元；2.支付业主方2021年11月13日至2022年2月12日案涉物业管理费用117151.8元（每平方米月管理费28元）；3.提前解除与业主方的案涉房屋租赁合同被没收房屋粗赁保证金369964元。上述三项损失合计1249239.94元，抵扣**投资公司、**建筑公司已付保证金621672元，尚有实际经济损失627567.94元，再扣减一审判决第一项租金224134元，汇某公司尚有实际损失437036.9元未能得到赔偿。（四）汇某公司按合同约定依法可计算的违约损失金额如下：1.如按剩余租赁期内租金总额的10%计算违约金，2021年11月13日至2025年9月12日的租金总额为1131773.2元，违约金为1131773.2元；2.如按**投资公司、**建筑公司履行合同后，汇某公司在剩余租赁期内可得利益（即租金差额利润）计算违约金，2021年11月13日至2025年9月12日租金差额利润2084941.54元，违约金为2084941.54元。（五）一审判决仅以**投资公司、**建筑公司交纳的保证金621672元计赔汇某公司的违约损失金额错误，也不公平合理。首先，**投资公司、**建筑公司违约事实清楚，没有出现**投资公司、**建筑公司享有合同约定或法定提前解除合同的情形，双方也没有达成提前解除合同的合意。其次，2021年11月12日才确认已实际解除租赁合同。再次，**投资公司、**建筑公司在订立案涉《房屋租赁合同》时，已明确知道案涉房屋是汇某公司向业主方承租后转租给其，完全能预见或应当预见到如因其违约可能给汇某公司造成预期收益（租金差额）损失以及需要向业主方承担合同违约责任应当支出的费用。综上，请二审法院判如所请。 **投资公司、**建筑公司二审答辩称，应驳回汇某公司的上诉请求。第一，涉案租赁合同是双方协商一致解除的，不存在**投资公司、**建筑公司违约解除的情形。第二，汇某公司主张的损失并不存在，即使存在涉案场地无人承租导致的损失，也是其自身的商业风险，与**投资公司、**建筑公司无关。 **投资公司、**建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判**投资公司、**建筑公司无须***公司支付租金及利息，并驳回汇某公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的全部诉讼费用***公司承担。事实和理由：**投资公司、**建筑公司于2021年9月24日起不在案涉场地办公，2021年10月1日已基本搬离案涉场地，剩下零星物品因汇某公司扣留不予放行才未搬离，故**投资公司、**建筑公司不应支付2021年10月13日至2021年11月12日的租金。首先，**投资公司、**建筑公司提交的***与物业管理公司人员的微信聊天记录（第145页），足以证实**投资公司、**建筑公司搬离物品须汇某公司同意物业管理公司出具放行条，而汇某公司不同意物业管理公司出具2021年10月1日的放行条，经与汇某公司沟通，其仅同意在2021年9月30日先行搬离箱子和电脑。其次，**投资公司、**建筑公司多交纳至2021年11月13日的物管费系基于汇某公司的要求，作为提前解除合同的补偿，并非因**投资公司、**建筑公司实际使用案涉场地至2021年11月。综上，请二审法院判如所请。 汇某公司二审答辩称，应驳回**投资公司、**建筑公司的上诉请求。**投资公司、**建筑公司在2021年10月12日之后没有搬走涉案场地内的物品，也没有交还场地给汇某公司，故汇某公司要求其支付2021年10月13日至2021年11月12日期间的租金及物业管理费。 汇某公司于2022年5月7日向一审法院起诉请求：1.**投资公司、**建筑公司连带赔偿汇某公司实际损失661170.9元及利息（从2022年2月13日起，以661170.9元为基数按同期LPR年利率计算至全部付清之日止）；2.本案诉讼费由**投资公司、**建筑公司负担。 一审法院认定事实：2021年1月26日，汇某公司（乙方）与广东中科科创创业投资管理有限责任公司签订《房屋租赁协议》，租赁位于广州市天河区黄埔大道中路xx号绿地鑫融广场2201-2213房，房屋面积2252.7782平方米，租赁期限为55个月，自2021年2月13日起至2025年9月12日止，2021年2月13日至9月12日，月租金301647元，2021年9月13日至2022年9月12日，月租金为310696元，物业管理费、水电费、网络费等不包含在租金中，***公司另外支付，汇某公司交纳租赁保证金603294元。 2021年3月18日，汇某公司（甲方）与**投资公司（乙方一）、**建筑公司（乙方二）签订《房租租赁合同》约定：乙方向甲方承租位于广州市天河区黄埔大道中路xx号绿地鑫融广场2206-2213房，面积1381.4924平方米，租赁期限为55个月，自2021年2月13日起至2025年9月12日止。2021年2月13日至9月12日，月租金215513元，2021年9月13日至2022年9月12日，月租金为224134元，物业管理费、水电费、网络费等不包含在租金中，由**投资公司、**建筑公司另外支付，**投资公司、**建筑公司***公司交纳租赁保证金621672元。乙方在租赁期间擅自退租的，甲方有权扣除租赁保证金，且不退还乙方已缴纳但未发生的费用，并按本合同的约定追究违约责任。 **投资公司、**建筑公司支付场地租金至2021年10月12日，支付物业管理费至2021年11月12日。**投资公司、**建筑公司***公司交纳的租金保证金621672元，汇某公司未予返还。 2021年11月2日，涉案场地物业公司管家******公司工作人员发送微信：***早上好，2206-13今天过来交管理费，家私可不可以给他们放行呢？汇某公司工作人员回复：可以的。 2022年2月10日，汇某公司（乙方）与广东中科科创创业投资管理有限责任公司（甲方）签订《解除租赁合同协议》，双方同意原租赁合同于2022年2月12日解除，除乙方自用物业外，剩余物业（面积为1381.4924平方米）乙方不再继续承租；除乙方自用物业对应的押金（233330元）外其他对应物业面积的押金（两个月计369964元）不做返还。 一审庭审中，**投资公司、**建筑公司称其于2021年9月24日开始不在案涉租赁场地办公，于2021年10月1日基本搬离场地，剩下零星物品因汇某公司扣住不予放行才未搬离。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》为汇某公司与**投资公司、**建筑公司基于真实意思表示签订的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故前述合同依法成立并合法有效，双方当事人应严格依照合同内容履行义务并承担相应法律责任。 关于汇某公司主张**投资公司、**建筑公司支付2021年10月13日至2021年11月12日期间的租金224134元。**投资公司、**建筑公司已经缴纳涉案场地至11月12日期间的物业管理费，**投资公司、**建筑公司虽主张系汇某公司扣住**投资公司、**建筑公司物品不予放行，但并未提供充分证据证明，可认定涉案场地由**投资公司、**建筑公司使用至11月12日，一审法院对汇某公司的主张予以采信，**投资公司、**建筑公司应当支付汇某公司2021年10月13日至2021年11月12日期间的租金224134元。关于逾期支付款项的利息，汇某公司主张自2022年2月13日起，按同期LPR的标准计算至全部付清之日止有理，一审法院予以支持。 关于汇某公司主张的其向上一手业主、物业管理公司支付2021年11月12日-2022年2月12日期间的租金571593.12元、物业管理费117151.8元的损失，根据案涉租赁合同约定，乙方在租赁期间擅自退租的，甲方有权扣除租赁保证金，汇某公司已扣留**投资公司、**建筑公司交纳的租赁保证金621672元作为提前退租的违约金，现汇某公司再主张**投资公司、**建筑公司支付其三个月的租金、物业管理费的损失缺乏理据，一审法院不予支持。 关于汇某公司主张的因**投资公司、**建筑公司提前退租导致其与上一手业主解除租赁合同被没收的369964元租赁保证金损失，该损失并非**投资公司、**建筑公司订立合同时所能预见，且**投资公司、**建筑公司提前退租并不必然导致汇某公司与上一手业主解除租赁合同，故对于汇某公司的该项主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，于2023年11月29日判决如下：一、广东**投资集团有限公司、广东正升建筑有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州汇某投资有限公司支付租金224134元及逾期利息（逾期利息以224134元为基数，自2022年2月13日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回广州汇某投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10412元，广州汇某投资有限公司负担6882元，广东**投资集团有限公司、广东正升建筑有限公司负担3530元。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，**投资公司、**建筑公司向本院提交2021年9月30日至11月4日期间汇某公司人员***与物业公司人员***的微信聊天记录，拟证实：1.涉案场地上的物资搬离需要汇某公司同意，物业公司才可放行；2.**投资公司、**建筑公司已于2021年9月***公司要求配合办理放行条将物资搬出，但汇某公司不予配合，并要求物业公司拒绝办理放行手续；3.汇某公司此前仅是要求**投资公司、**建筑公司付清2021年10月12日前的费用即可搬走，至2021年10月18日又反悔提出要求支付至2021年11月13日的物管费才可搬离，**投资公司、**建筑公司被迫缴纳了一个月的物业费。 汇某公司质证表示对证据的真实性、合法性确认，关联性不予确认。涉案合同月租金和管理费的时间段均是当月13日至次月12日止，汇某公司在2021年10月1日已同意**投资公司、**建筑公司搬离物品，但正升公司仅搬走了办公电脑和文件资料，仍有大量办公桌椅等家具物品未搬离，至2021年10月13日已产生下一月度的管理费、租金，**投资公司、**建筑公司在仍占用物业的情况下自应缴交2021年10月13日至11月12日的管理费和租金，在其于2021年11月2日缴纳物业管理费后汇某公司也已同意其搬离。 本院二审另查明：诉讼中，**投资公司、**建筑公司主***于2021年5月与汇某公司协商沟通退租事宜，并于2021年7月***公司发出《提前退租通知函》，双方协商一致不予退还其缴交的租赁保证金，另仅需支付租金至2021年9月24日正式搬走，就此提供了**建筑公司员工***与汇某公司人员***的微信聊天记录以及2021年7月23日的《提前退租通知函》，其中《提前退租通知函》载明“现因经营需要，我司决定于2021年9月24日提前退租。” 汇某公司不确认双方曾协商退租，其认为***并非公司员工，双方微信聊天内容也仅反映**投资公司、**建筑公司想将场地转手，但最终未能谈妥。汇某公司亦不确认收到《提前退租通知函》，也未有证据证实该函件送达汇某公司。 根据**投资公司、**建筑公司二审提供微信聊天记录显示：2021年10月1日，**投资公司、**建筑公司向物业公司提出搬红木家具和一些文件资料，要求给予放行，汇某公司人员指示物业公司人员称：“要管理费电费杂费那些全部结清才让他搬”“到10月12号的。”此后物业公司人员告知已经交了10月1日至12日的管理费，汇某公司表示可以给予放行。10月18日，汇某公司又称**投资公司、**建筑公司还有些桌子没有搬离，要求其支付10月12日到11月12日的管理费才准予搬离。并表示：“他们因为还没有发退租通知给我们，所以这个月也是要交的，就是要交到11月12日。” 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议的焦点是：1.**投资公司、**建筑公司是否应支付2021年10月13日至2021年11月12日的场地租金；2.汇某公司主张由**投资公司、**建筑公司赔偿其向上一手业主支付的租金、管理费及被没收的保证金损失是否成立。现评析如下： 关于**投资公司、**建筑公司是否应付2021年10月13日至2021年11月12日租金问题。本案中，**投资公司、**建筑公司主张其已于2021年7月***公司发出《提前退租通知函》并经协商一致于2021年9月底退租，但其所提供微信聊天记录并未显示双方曾就合同解除及租金、管理费支付问题进行沟通并已达成一致，且**投资公司、**建筑公司在合同正常履行情形下并不享有单方解除权，故**投资公司、**建筑公司以其自2021年9月24日起未在场地内办公为由主张不应继续支付租金，理据不足。根据**投资公司、**建筑公司二审自行提供的微信聊天记录显示，2021年10月1日汇某公司已同意其在结清当期物管费的情况下搬离全部物品，但直至10月18日**投资公司、**建筑公司仍未清空场地，故在双方合同并未确定解除的情况下，汇某公司主张其继续支付10月13日至11月12日的物管费及租金，合理合法，应予支持。**投资公司、**建筑公司就此提出的上诉意见，理由均不成立，本院不予采纳。 关于汇某公司提出的损失赔偿主张。虽案涉合同解除系因**投资公司、**建筑公司提前退租所致，但**投资公司、**建筑公司已同意按照合同约定承担没收租赁保证金621672元的违约责任，且汇某公司也已于2021年11月12日收回租赁场地，即因合同提前解除所导致其需重新招租的合理期间的物业空置损失已得以补偿。至于汇某公司是否继续招租以及如何履行与其前手的合同，属于汇某公司自身的经营选择，而涉案场地因市场因素难以转租收益亦属于汇某公司的商业经营风险。汇某公司要求**投资公司、**建筑公司承担其因自身未履行前手合同而向上一手业主所支付的租金、管理费及被没收的保证金，明显缺乏理据，本院均不予支持。 综上所述，汇某公司与**投资公司、**建筑公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院均予以驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费12518元，由广州汇某投资有限公司负担7856元，由广东**投资集团有限公司、广东正升建筑有限公司负担4662元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年三月二十八日 法官助理*** 书记员*** 自动履行提示 负有履行义务的一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院可依法对拒不履行义务方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法规对拒不履行义务方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行义务方为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取限制消费等惩戒措施。拒不履行义务方需承担由此产生的执行费用。 逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。 存在规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。