海口佩佳实业有限公司;广东三穗建筑工程有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

海南省海口市中级人民法院 民事判决书 （2024）琼01民终1013号 海南省海口市中级人民法院 民事判决书 （2024）琼01民终1013号 上诉人（原审原告）：海口某乙有限公司，住所地海口市美兰区，统一社会信用代码914600xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：刘某，总经理。 委托诉讼代理人：***，海南友和友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广东某某有限公司，住所地广东省湛江市吴川市，统一社会信用代码914408xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：邹某，总经理。 委托诉讼代理人：林某，男，员工。 上诉人海口某乙有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人广东某某有限公司（以下简称三某公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2023）琼0108民初15942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某公司的法定代表人刘某及其委托诉讼代理人***、被上诉人三某公司的委托诉讼代理人林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某公司上诉请求：1．撤销海口市美兰区人民法院作出的（2023）琼0108民初15942号民事判决，依法改判支持某公司一审的诉讼请求；2．由三某公司承担本案一审、二审诉讼费等相关费用。事实和理由：一审法院适用认定事实不清，应予纠正。某公司在一审提交的第三组证据（《补充协议》、公示的《海口某收费项目》、《信托大厦小区业主物业收款台账》），证明涉案业主委员会没有履行提交原物业公司的收费标准，提交给业主委员会要求签订《补充协议》以明确收费标准，但涉案业主委员会未作出回应、拒绝召开业主大会商议讨论补充协议确定的收费方案后，某公司只能自行公示修订的收费项目及具体的收费标准，新的物业费收费标准自2022年10月开始实施，信托大厦超过三分之二的业主自2022年10月至2023年10月按某公司的新标准缴交物业综合费，没有异议。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”应认定涉案小区的业主大会以事实行为同意了某公司制定的新的收费标准，故三某公司应按照新的收费标准缴纳物业费等各项费用。 三某公司辩称，三某公司在之前与某公司签订合同的时候经全体业主表决通过，是按物业标准收费，合同签订后就开始连续加价，小区业主反对某公司加价。某公司不顾全体业主及原合同的约定加价，部分业主交了部分的物业费给某公司，某公司的法定代表人等都拒绝按合同签订的标准收费，所以造成后面没有缴费的情形。 某公司向一审法院起诉请求：1．判令三某公司支付水费469.30元、电费1549.03元、物业费2816.79元；2．判令三某公司支付电梯电费398.48元、维护养护费256.05元；3．本案的受理费由三某公司承担。 一审法院认定事实：2022年5月31日，海口市美兰区（委托方、甲方）与某公司（受托方、乙方）签订一份《信托小区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为信托小区提供物业管理服务，物业费收费标准暂按原海口某甲有限公司收费标准执行；乙方根据经营状况需要调整收费标准的，应经过本小区三分之二以上的业主同意；委托管理按业主表决期限5年为一届，自2022年6月1日起至2027年5月30日止。合同签订后，某公司提供了物业服务，并按物业费0.8元／㎡／月、日常养护费0.2元／㎡／月、电费0.6095元／度、电梯养护费20元／户／月、公摊电费按实际用电的4％、水费3.14元／吨、公摊水费按实际用水的8％计收费用。2022年10月、2023年2月，某公司两次提高了物业费等收费标准。三某公司未缴纳2023年1月至2023年5月的物业、水、电费等费用。2023年10月8日，某公司向法院提起诉讼。诉讼中，某公司表示三某公司2023年1月至2023年5月用水分别为29吨、7吨、27吨、9吨、9吨，共计81吨；用电分别为448度、167度、419度、303度、451度，共计1788度。三某公司所在房屋面积为256.07平方米。 一审法院认为，根据《民法典》第九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。三某公司为信托小区业主，信托小区业主委员会与某公司签订的《信托小区物业服务合同》对三某公司具有法律约束力。某公司提高物业费等收费标准，没有证据证明已经信托小区三分之二以上的业主同意，不予支持。三某公司应向某公司支付2023年1月至2023年5月的物业费1024.28元（0.8元／㎡／月×256.07平方米×5个月）、水费274.69元［（81吨＋81吨×8％）×3.14元／吨］、电费1133.38元［（1788度＋1788度×4％）×0.6095元／度］、电梯费200元（20元／户／月×2户×5个月）、日常养护费256.07元（0.2元／㎡／月×256.07平方米×5个月）。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：一、广东某某有限公司须于判决发生法律效力之日起十日内向海口某乙有限公司支付物业费1024.28元、水费274.69元、电费1133.38元、电梯费200元、日常养护费256.05元；二、驳回海口某乙有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由海口某乙有限公司负担12元，由广东某某有限公司负担13元。 二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。涉案小区业主委员会选聘某公司为涉案小区提供物业管理服务，并与其签订《信托小区物业服务合同》，该合同对作为涉案小区业主的三某公司具有法律约束力。 根据《信托小区物业服务合同》第十五条约定，涉案小区物业费收费标准暂按原海口某甲有限公司收费标准执行，某公司根据经营状况需要调整收费标准的，应经过小区三分之二以上的业主同意。但某公司未能提供证据证明其提高物业费等收费标准经过涉案小区三分之二以上的业主表决通过，故一审判决按原收费标准即物业费0.8元／㎡／月、水费3.14元／吨、公摊水费按实际用水的8％、电费0.6095元／度、公摊电费按实际用电的4％、电梯养护费20元／户／月、日常养护费0.2元／㎡／月，计算三某公司（房屋面积为256.07平方米）所欠缴2023年1月至2023年5月的物业、水、电等费用，并无不当。 综上所述，某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为，违反本条款规定的，本案立案执行后，执行法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审案件受理费50元，由上诉人海口某乙有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** [院印] 二〇二四年十一月二十日 [核对位置] 法官助理*** 书记员***附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。