敦煌市沙州房地产开发有限责任公司、某某等合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）甘09民终1884号

上诉人（原审被告）：敦煌市沙州房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市敦煌市阳关西路如意招待所院内，统一社会信用代码9162098278401088XB。

法定代表人：高某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：魏某，男，该公司项目部经理。

委托诉讼代理人：刘某，甘肃神舟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，汉族，现住甘肃省敦煌市。

委托诉讼代理人：陆某，甘肃博匠律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：敦煌市第二建筑工程公司，住所地甘肃省酒泉市敦煌市党河北路，统一社会信用代码91620982225140389U。

法定代表人：茹某，该公司经理。

委托诉讼代理人：张某，男，该公司项目经理。

上诉人敦煌市沙州房地产开发有限责任公司（以下简称沙州房产公司）因与被上诉人**、敦煌市第二建筑工程公司（以下简称敦煌二建公司）合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2021）甘0982民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

沙州房产公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．本案一、二审费用由**、敦煌二建公司承担。事实及理由：一、一审判决部分事实认定不清，遗漏对重要事实的调查。2021年2月7日，沙州房产公司与敦煌二建公司及其项目经理张某签订了工程结算补充协议与结算清单，至此沙州房产公司与敦煌二建公司之间工程价款已全部结算完毕。2021年4月15日沙州房产公司再次向敦煌二建公司银行账户支付20万元。一审庭审中，敦煌二建公司代理人张某称该款项是其本人以个人名义向沙州房产公司的借款，并全部向**支付。**虽陈述其是向张某个人借款，但并不否认收到20万元的事实。因此，沙州房产公司支付20万元的用途是偿付涉案房款，故应当在总金额中予以扣减。首先，2021年2月7日，沙州房产公司与敦煌二建公司之间工程价款已结算完毕，未有新的费用产生，沙州房产公司向敦煌二建公司支付20万元的目的即为偿付涉案款项。其次，在沙州房产公司偿付20万元后，沙州房产公司负担退房款的义务便已降低，因沙州房产公司与**之间并无合同关系，沙州房产公司直接向敦煌二建公司支付款项属于合理的财务安排，并无不当。敦煌二建公司对已支付的20万元具有控制力，亦有义务向**退还。再次，虽然敦煌二建公司代理人张某辩称已支付的20万元属于与本案无关的借款，但款项进入敦煌二建公司对公银行账户，如敦煌二建公司对款项的实际用途有异议，应提交相关证据。最后，**承认已收到20万元，即使主张该款项属于向张某的借款，也需对自己的陈述承担举证责任，但一审中**并未就此提交证据。二、一审判决适用法律有误。从案外人周某、潘某1的角度来看，之所以要与沙州房产公司签订合同、支付价款，根本原因是沙州房产公司作为房地产公司，对不动产的交付、权属证书的办理具有决定力，案外人的真实意图便是与沙州房产公司发生法律关系，以保障房屋得以顺利交易。交易流程上看，建设方在交易时并没有取得该顶账房的产权，其与买受人签订的合同除非由开发商确认，否则是一份效力待定的合同。所以，顶账房的交易性质只是债权债务的概括转移。案外人周某、潘某1与沙州房产公司签订的商品房买卖合同中约定了房屋价款与支付期限，是双方真实意思表示，沙州房产公司收取房款亦是基于合同约定，不属于没有法律依据的获利。沙州房产公司与案外人签订合同、收取房款的法律后果是因为约定抵顶房屋而产生的合同之债，一审法院径直认定沙州房产公司属于不当获利确有不妥。综上，请二审支持沙州房产公司的上诉请求。

**辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回沙州房产公司的上诉，维持原判。二、沙州房产公司和**均认可一审查明的事实，沙州房产公司主张其支付给敦煌二建公司的20万元用于偿还涉案房款无事实根据及证据证实。1．沙州房产公司和敦煌二建公司于2021年2月7日签订的工程结算补充协议与结算清单与本案没有关联性。2．张某个人向沙州房产公司出具20万元借条，沙州房产公司将20万元转入敦煌二建公司帐户，根据借条张某与沙州房产公司之间系民间借贷关系，并不能证明沙州房产公司转入的20万元就是涉案房款。3．沙州房产公司称与敦煌二建公司工程款全部结算完毕，但未付完工程款，如其支付的是工程款，张某应当书写领条而非借条。沙州房产公司主张所支付20万元是涉案房款没有证据证实。4．**向张某借款是用于其名下公司购买材料，并且将20万元借款转入到其名下甘肃文萱建筑装饰工程有限责任公司，是个人借款，并不是向敦煌二建公司借款，借贷双方主体为张某和**，与涉案房款无关系。且**向张某借款时并不知道20万元款项的来源。三、沙州房产公司认为周某、潘某1与其签订商品房买卖合同，真实意图便是与沙州房产公司发生法律关系，收取房款是基于合同约定的理由错误。1．本案中，沙州房产公司和**均认可敦煌二建公司张某项目部负责修建沙州房产公司开发的敦煌市××里住宅小区，沙州房产公司用七彩昆仑苑住××区西户房屋抵顶敦煌二建公司张某项目部工程款，并签订工程结算单。敦煌二建公司张某项目部将上述房屋抵顶给外墙保温劳务施工人**，并签订顶账明细。**后将上述房屋以465000元出卖给周某、潘某2，周某、潘某2将房款支付到沙州房产公司银行账户，签订商品房买卖合同并办理备案登记。2．**、敦煌二建公司、沙州房产公司三方协商抵顶事宜，约定**找到买房人，买房人即周某、潘某2将房款汇入沙州房产公司账户，沙州房产公司收到房款后十日内向**支付，因此，**指示周某、潘某2将房款汇入沙州房产公司帐户。3．周某、潘某2将房款支付到沙州房产公司银行账户是基于三方协商抵顶事宜，及抵顶房申请表中“所有抵顶房销售款必须全额进开发商指定的账户，否则无法办理该房屋合同备案及相关手续”的约定。**虽然和沙州房产公司无合同关系，但基于抵顶关系，**将房屋出售后让周某、潘某2将房款汇入沙州房产公司帐户，沙州房产公司应向**支付。4．沙州房产公司、敦煌二建公司、**三方签订抵顶协议，均应按此协议履行各自义务。沙州房产公司虽然与**没有直接抵顶的法律关系，但其与敦煌二建公司抵顶关系中的义务是交付房屋以抵扣工程款，敦煌二建公司基于抵顶协议取得上述房屋的债权，**亦基于该信赖利益接受敦煌二建公司抵顶的房屋并将房屋出售给周某、潘某2，沙州房产公司收取周某、潘某2交纳房款没有法律和事实上的依据，受损失的**有权请求沙州房产公司返还。

敦煌二建公司辩称，20万元张某书写了借条，与沙州房产公司主张的房款没有关系，属于张某向沙州房产公司的借款。沙州房产公司所述敦煌二建公司、张某没有干任何活与事实不符，敦煌二建公司、张某实际干了活，也与沙州房产公司有业务往来。

**向一审法院起诉请求：1．要求敦煌二建公司、沙州房产公司共同给付工程款465000元；2．要求敦煌二建公司、沙州房产公司共同承担违约金35707元。

一审法院认定事实：2020年8月5日，发包方敦煌二建公司张某项目部与承包方**签订建筑工程劳务分包合同，约定工程施工内容为敦煌市七彩昆仑苑小区A地块3#、4#、5#及商铺A-1建设项目中外墙保温、外墙涂料、楼梯间地下室走道内墙涂料，并约定了单价、结算付款方式等，**按照约定施工后，双方进行了结算。2021年2月9日，沙州房产公司与敦煌二建公司张某项目部签订抵顶房屋申请表、工程结算单，其中载明“同意抵顶房屋1套，1#楼1单元2楼西户”，工程结算单中加盖沙州房产公司印章，张某在结算单中签字确认。同日，张某与**签订七彩昆仑小区房屋顶账明细，由张某将1#楼1单元2楼西户房屋抵顶给**，用以支付七彩昆仑苑住宅小区建设项目保温工程款517959.17元，**出具领条。另查明，沙州房产公司与周某、潘某2签订商品房买卖合同，约定将七彩昆仑苑1号楼1单元202号出售给周某、潘某2，房屋总价为465000元。2021年2月8日，周某、潘某2通过提取周某住房公积金及农商银行转存方式向沙州房产公司账户支付465000元房款，并办理了商品房买卖合同备案登记。周某、潘某2系夫妻关系。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。敦煌二建公司张某项目部负责修建沙州房产公司开发的敦煌市××里住宅小区，沙州房产公司用七彩昆仑苑住××区西户房屋抵顶欠付敦煌二建公司张某项目部工程款，并签订工程结算单。敦煌二建公司张某项目部将上述房屋抵顶给外墙保温劳务施工人**，并签订顶账明细。**后将上述房屋以465000元出卖给周某、潘某2，周某、潘某2将房款支付到沙州房产公司银行账户，签订商品房买卖合同及办理了备案登记。沙州房产公司将上述房屋抵顶敦煌二建公司工程款，敦煌二建公司又将该房屋抵顶该**，该房屋出售后的价款应当归**所有，三方应当按照抵顶协议履行各自义务，沙州房产公司虽然与**没有直接抵顶法律关系，但是其在与敦煌二建公司的抵顶关系中的义务是交付房屋以抵扣工程款，敦煌二建公司基于抵顶协议取得上述房屋的债权，**亦基于该信赖利益接受敦煌二建公司抵顶工程款并将房屋出售给周某、潘某2，沙州房产公司收取周某、潘某2交纳房款，没有法律和事实上的依据，属于得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的**可以请求得利人沙州房产公司返还取得的利益，故**要求沙州房产公司支付款项465000元的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。沙州房产公司辩解与**无合同关系、公司账户由房管部门监管等理由不能成立。敦煌二建公司与**虽然系抵顶法律关系，但是经过庭审调查，涉案房屋款项实际进入沙州房产公司银行账户，敦煌二建公司对该款项不具有实际支配力，故敦煌二建公司不承担给付责任。**主张承担违约金，在抵顶协议中没有明确约定违约金或者约定支付款项的期限，故该诉讼请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、敦煌市沙州房地产开发有限责任公司向**支付款项465000元，限于判决书生效后30日内履行；二、驳回**的其他诉讼请求。案件受理费8808元，减半收取计4404元（**已预交），由**负担314元，敦煌市沙州房地产开发有限责任公司负担4090元。

二审中，各方当事人均围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织各方当事人进行举证质证。

沙州房产公司提交以下证据：

第一组证据：1．补充协议原件一份、敦煌二建公司加盖公章的收据复印件六张，2．七彩昆仑花苑张某结算清单原件一份，拟证明：1．沙州房产公司与敦煌二建公司张某项目部之间的工程结算价款；2．沙州房产公司已按照补充协议约定，于2021年2月7日和敦煌二建公司张某项目部结算完毕，此后沙州房产公司再没有理由向敦煌二建公司张某项目部支付款项。经质证，敦煌二建公司对该组证据真实性及证明目的均认可。**认为敦煌二建公司认可该组证据，对该组证据的真实性无异议，但与**无关；2021年4月15日敦煌二建公司李亚芝出具的20万元收据包含在已付款项中，可以证实该收据所载款项与本案争议的20万元无关。

第二组证据：1．甘肃敦煌农村商业银行进账单复印件一份、2．敦煌二建公司出具的收据复印件一份、3．领据复印件一份、4．敦煌二建公司出具证明一份、5．工商登记信息查询复印件一份、6．中国建设银行专用回单一份，拟证明：1．沙州房产公司和敦煌二建公司在2021年2月7日结算完之后，于2021年4月15日向敦煌二建公司转账20万元，敦煌二建公司向沙州房产公司出具收到20万元的收据；2.2021年4月16日，张某向敦煌二建公司出具领取甘肃文萱建筑装饰工程有限责任公司（以下简称文萱装饰公司）工程款20万元的领据，敦煌二建公司根据张某要求，将20万元拨付到文萱装饰公司账户；3．文萱装饰公司为**控制的独资公司，2021年4月16日敦煌二建公司将20万元汇入文萱装饰公司账户。经质证，敦煌二建公司对该组证据的真实性均认可，但认为证据2是沙州房产公司于2021年11月从敦煌二建公司补办，开收据时张某不知道。**对证据2的三性均不认可，认为该证据为复印件，不符合证据形式；对证据1、3、4、5、6的真实性认可，证明目的不认可，认为敦煌二建公司2021年11月10日出具的证明记载按照张某的要求将20万元工程款转入文萱装饰公司账户，**向张某借款，张某将款项转至**名下公司账户，进一步证实该20万元系借款；证据6只能证实账户交易情况，不能证明其他问题。

第三组证据：1．增值税发票复印件两张、2．张某出具的借条复印件一份、3．兰州银行股份有限公司敦煌七里镇支行电子通用凭证原件一份，拟证明：1．沙州房产公司已向敦煌二建公司返还购房款20万元，敦煌二建公司向沙州房产公司出具发票；2．张某向沙州房产公司借现金20万元，为向张某支付借款，沙州房产公司支取现金20万元。经质证，敦煌二建公司对证据1、2的真实性认可，对证明目的不认可，认为借条及两张发票是沙州房产公司与张某借款20万元对应的材料，系张某与沙州房产公司另一借款关系，与本案房屋买卖无关；2021年4月14日经协商，沙州房产公司给张某借款20万元，双方约定沙州房产公司将借款支付给敦煌二建公司；沙州房产公司与敦煌二建公司张某项目部之间的工程款尚未全部结清，现张某已另案起诉主张工程款，且工程款结算与本案无关；对证据3的三性均不认可，认为银行交易流水显示魏某在2021年2月10日取现30万元，该取款情况是否属实不明，且不能证明沙州房产公司给张某支付过借款；按照双方约定沙州房产公司给张某的借款应直接支付到敦煌二建公司，张某从未以现金方式向沙州房产公司借款，大额借款也不可能以现金方式支付。**对证据1的真实性无异议，对证明目的不认可，认为不能证实沙州房产公司向敦煌二建公司返还了购房款；认为敦煌二建公司对证据2的真实性无异议，其对该证据的三性均认可；对证据3的三性及证明目的均不认可，认为该证据反映的是魏某取款，取款人并不是沙州房产公司，且取款时间是2021年2月10日，张某向沙州房产公司借款的时间为2021年4月14日，时间相差两个月，无法证明两笔资金之间有因果关系。

经审查，第一、二组证据均为沙州房产公司与敦煌二建公司之间形成，敦煌二建公司对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，对证明目的将结合全案证据综合予以认定。敦煌二建公司、**对第三组证据中增值税发票及借条的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对证明目的将结合全案证据综合予以认定；银行取款凭证显示的取款人为魏某，账户性质为个人活期结算账户，且取款时间与沙州房产公司主张的借款时间相隔较远，无法证明款项用途，故对该证据本院不予采信。

**提供以下证据：

第一组证据：1．文萱装饰公司营业执照复印件一份、2.2021年4月8日协议书原件一份，拟证明：1．**系文萱装饰公司法定代表人；2．**和敦煌市凌云实业有限责任公司签订的内外墙保温协议及涂料粉刷工程协议书，因没有钱购买材料向张某借款20万元，张某应**要求将款项转入文萱装饰公司，该20万元为借款。经质证，沙州房产公司对证据1的真实性无异议，认为证据2与本案无关，**要证实与张某存在借贷往来，应该提交相应的借条，且**与张某之间有无借款关系与本案无关，案涉款项是敦煌二建公司转入文萱装饰公司的。敦煌二建公司对该组证据的真实性无异议。

第二组证据：1.2021年9月20日财务付款说明原件一份、2.2021年9月22日收款收据原件一份、3.2021年12月8日中国银行交易流水明细清单原件一份，拟证明恒鼎公司昆仑花园售楼部将房屋抵顶给杨怀岗，杨怀岗又抵顶给**，**将房屋出售给陈永强、廖晓倩，陈永强、廖晓倩按照**的指示将房屋款项转入恒鼎公司账户，恒鼎公司收到房款后将款项转入**个人账户，从而说明该案的房屋抵顶流程和本案的顶账流程完全一致，这是顶账房的正常交易习惯。经质证，沙州房产公司认为该组证据的真实性无法核实，且与沙州房产公司无关，对证明目的也不认可；该案中开发商和**有过三方抵顶协议，一审查明沙州房产公司与**、敦煌二建公司没有形成三方抵顶协议，该组证据达不到其证明目的。敦煌二建公司对该组证据的真实性认可，认为能够证明**曾经在别人手中抵顶过一套房子。

经审查，第一、二组证据虽为原件，但与本案争议事实缺乏关联性，本院不予采信。

敦煌二建公司提交张某与龚彦虎签订七彩昆仑苑住宅小区3#、商铺一楼外立面干挂石材完工费用清单原件一份，拟证明敦煌二建公司在2021年新承包了案涉小区外墙干挂工程及相应工程量。经质证，沙州房产公司认为该证据的真实性和证明目的与本案无关；**对该证据的真实性认可。

经审查，该证据虽为原件，但与本案争议事实缺乏关联性，本院不予采信。

对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。另查明：2021年2月7日，沙州房产公司作为甲方（建设单位）、敦煌二建公司作为乙方（施工单位）、监理单位作为丙方、张某和案外人秦某作为丁方，四方就七彩昆仑苑住宅小区1#、2#、3#、4#、5#、6#楼、地库、商业A-1及售楼部建设工程施工事宜协商签订补充协议一份。协议第二条约定，张某项目部工程最终结算总价款为25504920.30元，已抵顶房屋总价款18076119.99元，现已支付现金1000000元，本次合同签订后需支付现金3500000元，另再支付现金620000元，暂扣质保金1275246.02元，现剩余施工方款项1033554.30元；第四条第1项约定，“抵顶房屋中商铺交易税费按照国家现行规定由施工单位与建设单位各自承担，施工单位出售的抵顶商铺产权的独立性由建设单位保证，不可对抗善意第三人，建设单位解除质押后应配合协助施工单位办理相关房产的产权证明”。协议还对工程内容及承包方式、完工时间、各方的责任和义务等进行了约定。2021年2月7日-8日，敦煌二建公司向沙州房产公司开具了已支付现金及抵顶款项的收据。后经敦煌二建公司与沙州房产公司协商，双方同意沙州房产公司用包括案涉七彩昆仑苑1号楼1单元202号房屋在内的两套房屋抵顶张某项目部剩余工程款1033554.30元。

2021年2月9日，经敦煌二建公司张某项目部申请，沙州房产公司同意案涉房屋抵顶工程款数额为530959.17元，双方办理了抵顶房屋申请表及工程结算单，其中，抵顶房屋申请表备注部分载明：“所有抵顶房销售款必须全额进开发商财务指定账户，否则无法办理该房屋合同备案及相关手续”。2021年4月14日，张某与**在2021年2月9日工程结算单下方备注，“此套房售于周某、潘某2，再不得转其他人。特此证明”。2021年4月15日，沙州房产公司通过甘肃省农村商业银行向敦煌二建公司转账支付20万元，备注为工程款。同日，敦煌二建公司向沙州房产公司出具收据一份，载明收到敦煌市七彩昆仑住宅小区A地块建设项目工程款20万元。2021年4月16日，敦煌二建公司通过中国建设银行向文萱装饰公司转账支付工程款20万元。同日，张某向敦煌二建公司出具收到20万元的领据一张，备注为“甘肃文萱建筑工程公司工程款（七彩昆仑苑）”；文萱装饰公司向敦煌二建公司开具相应数额的工程款增值税专用发票两张。2021年11月10日，敦煌二建公司出具证明，载明“我公司于2021年4月15日收到沙州房产公司支付来工程款贰拾万元整，于2021年4月16日依据张某要求，将该20万元工程款拨付到文萱装饰公司账户上”。

还查明，甘肃文萱建筑装饰工程有限责任公司的法定代表人为**。**在二审中认可通过文萱装饰公司账户收到20万元，但认为该款项系其向张某的个人借款，且不知道张某出借款项的来源。

本院认为，本案争议焦点为：1．沙州房产公司于2021年4月15日支付的20万元款项性质应如何认定；2．沙州房产公司是否应向**返还已收取的购房款，如应退还，款项数额如何认定。

关于20万元款项性质的问题。沙州房产公司主张，2021年4月15日向敦煌二建公司支付的20万元工程款，即为退还的案涉房款，并非借款。经查，首先，沙州房产公司二审中提交了2021年4月15日向敦煌二建公司转账20万元的银行交易凭证，备注款项性质为工程款，敦煌二建公司、**对该证据的真实性认可。沙州房产公司同时提交了敦煌二建公司出具的日期为2021年4月15日的20万元工程款收据，敦煌二建公司对收据的真实性无异议，其虽主张该收据是2021年11月应沙州房产公司要求补开，但未提供证据证实其主张。其次，张某作为敦煌二建公司的委托诉讼代理人，虽然在一、二审中均陈述其个人曾向沙州房产公司借款20万元，后又出借给**，沙州房产公司2021年4月15日支付给敦煌二建公司的款项就是其个人所借款项，但现有证据与其陈述不符。对于张某个人与沙州房产公司及**之间的借款，因与案涉房款返还问题无关，且不属同一法律关系，故二审对此不予审查，各方就借款产生的纠纷可另案处理。第三，二审中，各方对于敦煌二建公司2021年4月16日向**担任法定代表人的文萱装饰公司转账支付20万元的事实认可。敦煌二建公司2021年11月10日出具的证明证实，其支付给文萱装饰公司的款项即为沙州房产公司于2021年4月15日支付的工程款。**虽主张该20万元是张某个人向**的借款，但沙州房产公司二审提供的敦煌二建公司、**认可真实性的银行转账回单、张某向敦煌二建公司出具的领据，以及文萱装饰公司向敦煌二建公司出具的增值税发票，均载明款项性质为工程款。综合上述事实，应认定沙州房产公司于2021年4月15日支付的20万元为其向敦煌二建公司支付的工程款。

关于沙州房产公司是否应当返还案涉购房款的问题。沙州房产公司上诉主张，案外人周某、潘某2是与沙州房产公司签订合同购买案涉房屋，沙州房产公司依据与案外人签订的合同收取房款有合法依据；沙州房产公司与**无直接合同关系，不应向**返还购房款。经查，首先，沙州房产公司对其已将案涉房屋抵顶给敦煌二建公司，敦煌二建公司又将房屋抵顶给**，**通过沙州房产公司售楼部将案涉房屋出售给案外人周某、潘某2的事实认可。其次，敦煌二建公司与沙州房产公司办理房屋抵顶工程款手续的过程中，双方在抵顶房申请表备注中明确书写，“所有抵顶房销售款必须全额进开发商财务指定账户，否则无法办理该房屋合同备案及相关产权手续”。沙州房产公司在二审中陈述，抵顶的房屋全部由售楼部统一出售，房款进沙州房产公司账户，办理抵顶房屋手续前将房款打给敦煌二建公司，敦煌二建公司出具工程款收据；抵顶房屋销售后，房款先付到沙州房产公司监管账户，沙州房产公司给买房人办理合同备案和产权证。敦煌二建公司对沙州房产公司以上所述顶账房销售流程未提出异议。第三，一审法院向案外人潘某2进行询问时，潘某2陈述，案涉房屋是其从**手里买的顶账房，房价465000元；先给沙州房产公司售楼部支付50000元，后又给沙州房产公司监管账户支付415000元；在售楼部办理手续时**在场。沙州房产公司对潘某2的陈述认可。综合分析上述事实，沙州房产公司与案外人周某、潘某2签订房屋买卖合同是为了办理房屋合同备案及相关产权手续，案外人周某、潘某2与**协商购买顶账房屋后将购房款支付到沙州房产公司监管账户是为了履行抵顶房屋时的约定。在沙州房产公司已将案涉房屋抵顶工程款的情况下，继续占有案涉房屋款项无合法依据。沙州房产公司虽与**无直接合同关系，但沙州房产公司对案涉房屋由敦煌二建公司抵顶给**的事实明知，且敦煌二建公司也同意沙州房产公司直接将该笔款项支付给**，故沙州房产公司应当向**返还已收取的购房款。对于沙州房产公司所提收取购房款的监管账户因工程未按时竣工验收无法支付款项，因其未提供证据证实该情况实际存在，且与敦煌二建公司协商抵顶房屋时未明确向敦煌二建公司进行告知，故对其该项主张本院不予支持。

关于应返还的购房款数额。根据一审**提交的青海省职工住房公积金提取通知书、甘肃省农村信用社现金缴款单及一审法院向案外人潘某2所做询问笔录，2021年2月8日案外人周某、潘某2已将案涉房款全部支付到沙州房产公司账户。沙州房产公司向敦煌二建公司支付20万元的时间在案外人周某、潘某2向沙州房产公司支付购房款之后，且沙州房产公司在二审中明确陈述支付20万元工程款就是为了偿付案涉款项，现**认可已收到上述款项，故该20万元应从返还的购房款总额中予以扣减。

另外，由于沙州房产公司二审提交部分证据，致使案件事实发生改变，故应由沙州房产公司承担二审诉讼费用。

综上所述，沙州房产公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：

一、撤销甘肃省敦煌市人民法院（2021）甘0982民初1656号民事判决；

二、敦煌市沙州房地产开发有限责任公司向**支付款项265000元，限于本判决书生效后30日内履行；

三、驳回**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4404元，由**负担2073元，敦煌市沙州房地产开发有限责任公司负担2331元；二审案件受理费8808元，由敦煌市沙州房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘　　　　　倩

审判员　    崔莉娟

审判员　    赵建兵

二〇二一年十二月三十日

书记员　    许晓芳