某某、兰州倚能电力（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

海南省海口市美兰区人民法院 民事判决书 （2025）琼0108民初1614号 原告：***，女，1972年10月6日出生，汉族，住甘肃省金昌市金川区。公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：***，北京瀛台（上海）律师事务所律师。 被告：兰州倚能电力（集团）有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区北滨河西路67号。统一社会信用代码：916201002244111325。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，甘肃润达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，甘肃润达律师事务所律师。 原告***诉被告兰州倚能电力（集团）有限公司（以下简称兰州倚能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2025年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告兰州倚能公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于海口市美兰区琼山大道189号地倚能美林湾南区16号17号楼1层商铺103房屋的权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金（自2021年6月24日起，以原告已付购房款的日万分之一暂计算至2024年11月1日）共计357715.35元（2917743.5×1226天×0.01％），自2024年11月1日后的违约金按照原告已付购房款的日万分之一计算至实际办理房产证之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月9日，海南倚能房地产开发有限公司（以下简称“海南倚能公司”）与原告签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买海南倚能公司开发的位于海口市美兰区琼山大道189号地倚能美林湾南区16号17号楼1层商铺103房屋。合同同时如下：1．合同第五条约定，在签订本合同当日，买受人原告应支付完全部房价款：总金额（人民币）￥：2917743.50元（大写：贰佰玖拾壹万柒仟柒佰肆拾叁元伍角整）：2．合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用：3．合同第九条约定，房屋交付后，出卖人不得以房屋已交付使用为借口懈怠在本合同中应承担的其它协助买受人完成的义务，如协助买受人办理房屋所有权登记、土地使用权变更手续并提供必要的证明文件等；4．合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。同时本条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约向海南倚能公司缴纳全部房价￥：2917743.50元（大写：贰佰玖拾壹万柒仟柒佰肆拾叁元伍角整），海南倚能公司亦在2019年7月4日将商品房交付原告使用。根据合同的约定，海南倚能公司应当在2019年7月4日交付房屋之日起的720日内为原告办理房屋权属证书，但海南倚能公司至今仍未办理。海南倚能公司已经严重违约。海南倚能公司已于2021年3月2日注销。被告为海南倚能公司的100％控股股东、实际控制人及最终受益人，应当对海南倚能公司的债务承担连带责任。原告为了保护自己的合法权益，根据我国相关法律规定，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告兰州倚能电力（集团）有限公司答辩称，一、答辩人作为海南倚能房产租赁有限公司注销后债权债务的合法承继者，系本案适格之被告，有权针对被答辩人的诉讼请求进行答辩。2020年9月23日，海南倚能房地产开发有限公司变更为海南倚能房产租赁有限公司；2020年9月30日，海南倚能房产租赁有限公司与兰州倚能电力（集团）有限公司发布吸收合并公告，双方同意由兰州倚能电力（集团）有限公司吸收合并海南倚能房产租赁有限公司，合并后债权债务由兰州倚能电力（集团）有限公司承继；2021年3月2日，海南倚能房产租赁有限公司因吸收合并正式注销。二、被答辩人的诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间，应依法予以驳回。2018年11月9日，海南倚能房地产开发有限公司与被答辩人签订《海口市商品房买卖合同》，将其开发的倚能·美林湾（南区）项目中的16、17号楼1层103房屋于被答辩人，合同约定房屋总价款为2917743.5元。合同还约定答辩人在房屋交付之日起720天内为被答辩人办理权属证明，在被答辩人取得该商品房权属证书后，答辩人应当在360日内向土地登记机关申请，为被答辩人办理土地使用证。本案中，被答辩人诉称答辩人于2019年7月4日向其交付房屋，根据合同约定办证时间为2021年年6月23日之前。根据《民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。因此，如被答辩人认为答辩人存在逾期办证情形，最迟应于2024年6月23日前向答辩人主张权利。但被答辩人于2024年11月1日才向法院提起诉讼，已明显超过法定诉讼时效期间，应当驳回其诉讼请求。三、海南相关政策调整导致办证迟延，责任不在答辩人。1、答辩人开发建设的“倚能·美林湾南区”项目于2012年向海口市规划局提请报建（受理编号：LH2012000130），根据规划指标，配建商业部分。海口市规划局于2012年向答辩人颁发了《建设工程规划许可证》（建字第460100201000221号），于2014年7月份向答辩人换发了《建设工程规划许可证》（建字第460100201400088号）。经住建部门备案的销售合同载明的土地使用权限为2010年11月26日至2067年3月25日，土地性质为城镇住宅用地。按照当时的政策，审批文件，规划可配建商业部分，并不需要变更土地用途和补交土地出让金。答辩人按照报建的规划方案完成项目的建设施工，不存在任何违法、违规行为。2、2019年11月，答辩人办理“倚能·美林湾南区”16／17／20号楼不动产权籍关联事宜时，海口市自然资源和规划局向答辩人下发《关于倚能·美林湾南区受理权籍关联问题的复函》（海资规［2020］1085号），要求答辩人办理商业部分对应土地使用权改变用途手续后再申请办理权籍关联业务。后出台的海南省不动产登记政策的调整变化，不能约束、改变之前已经进行审批，备案的行政行为。3、答辩人为响应国家电网公司瘦身健体的发展方案，在与海南各职能部门沟通无果的情况下，无奈进行了妥协，与海口市自然资源和规划局签订了《国有建设用地使用权改变土地用途补充协议》，变更了土地用途，补交了土地出让金，直至2021年1月12日，答辩人才取得变更后的不动产权证书。自2019年11月至2021年1月12日，长达一年多时间未能办理不动产产权证书的原因，系海南相关政策调整变化所致，答辩人不存在违约行为。综上所述，被答辩人的诉讼请求已超法定的诉讼时效期间，且导致迟延办理不动产登记证书的责任不在答辩人，答辩人不存在违约行为，不应当承担违约金，故请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月9日，原告***与海南倚能公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定：原告购买海南倚能公司建设的位于海南省海口市美兰区灵山镇琼山大道189号倚能·美林湾（南区）16＃、17＃楼1层商铺103房屋（以下简称案涉房屋）；建筑面积共193.87平方米，按建筑面积计价，每平方米15050元，总金额2917743.5元；在签订合同当日，原告应支付完全部房价款；海南倚能公司应自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，海南倚能公司应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；如因海南倚能公司的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，海南倚能公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向***支付违约金。合同签订后，***依约向海南倚能公司履行了购房款支付义务。2019年7月4日，海南倚能公司将案涉房屋交付给原告使用。因海南倚能公司至***起诉时仍未能为原告办理案涉房屋的不动产权证书，遂成讼。 另查明，2020年9月23日，海南倚能公司经核准变更企业名称为海南倚能房产租赁有限公司。2020年9月30日，海南倚能房产租赁有限公司与兰州倚能公司共同发布《吸收合并公告》，双方同意由兰州倚能公司吸收合并海南倚能房产租赁有限公司，合并后债权债务由兰州倚能公司承继。 本院确认的上述事实，有原告提供的《海口市商品房买卖合同》、收据、发票，被告提供的企业机读档案资料、《吸收合并公告》，以及当事人的陈述等在案佐证。上述证据材料已经庭审质证及本院审查，可以采信。被告提供的其他证据材料因与本案无直接关联，本院对其关联性不予确认。 本院认为，原告与海南倚能公司签订的《海口市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。现原告诉请将涉案房屋过户至其名下，于约有据，但因涉案房屋尚未进行不动产初始登记及分户登记，待涉案房屋具备上述条件后，原告可另行通过诉讼途径或协商解决争议。根据上述合同的约定，海南倚能公司应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，海南倚能公司应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。由于在双方签订合同后，房屋、土地权属证书办理政策发生变动，房屋、土地权属证书统一办理为不动产权证书，故合同约定的办证时间应当合并计算，即海南倚能公司应当于房屋交付后的1080天内为***办妥不动产权证书。海南倚能公司于2019年7月4日向原告交付了案涉房屋，根据合同约定，其应当在2022年6月18日前为原告办妥案涉房屋的产权证书。海南倚能公司未在该期间内为原告办妥房屋产权证书，已经构成违约，依约应向原告支付违约金。因海南倚能公司已被兰州倚能公司吸收合并，故其在本案中需承担的违约责任应由兰州倚能公司承担。根据合同约定，如房屋出卖人逾期办证，则应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，故兰州倚能公司应当自2022年6月19日起向***支付逾期办证违约金，***主张自2021年6月24日起计算逾期办证违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳，综上，兰州倚能公司应当向***支付2022年6月19日至2025年3月13日（本案庭审之日）期间的逾期办证违约金291190.8元（2917743.5元×0.0001×998天）。对于原告要求支付至办妥不动产权证书之日止的逾期办证违约金的主张，由于案涉房屋何时办妥产权证书尚不确定，其后续是否违约尚未确定，故原告关于支付自本案庭审后的逾期办证违约金的主张，因没有事实根据，本院不予支持。 兰州倚能公司抗辩称，其之所以存在逾期办证，是因为海南相关政策调整而导致。本院认为，因房屋、土地权属证书办理政策发生变动，合同原约定的两项办证时间合并计算的1080天，已足够海南倚能公司依约正常办理出不动产权证，且兰州倚能公司在本案中提供的证据材料也并不能证明因不可归咎于自身原因、属于政府政策变化的客观原因而导致其逾期办证。故兰州倚能公司的抗辩主张没有事实根据和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六十七条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告兰州倚能电力（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付逾期办证违约金291190.8元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3332.87元（原告已预交），由原告***负担332.87元，由被告兰州倚能电力（集团）有限公司负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年四月十八日 法官助理*** 书记员*** 书记员***