宜禾股份有限公司与上海恐某某企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0106民初57098号 原告（反诉被告）：宜禾股份有限公司，住所地江苏省扬中市宜禾路88号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海市联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海恐***企业管理有限公司，住所地上海市崇明区新海镇星村公路700号9幢110-10室（上海新海经济开发区）。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：**，公司股东。 原告宜禾股份有限公司（以下简称宜禾公司）与被告上海恐***企业管理有限公司（以下简称恐***公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用普通程序于2021年05月10日公开开庭进行了审理。原告宜禾股份有限公司委托诉讼代理人**，被告上海恐***企业管理有限公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宜禾公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.宜禾公司、恐***公司签署的上海市房屋租赁合同于2021年1月11日解除；2.恐***公司向宜禾公司支付250,000元违约金（与恐***公司已经支付的250,000元房屋租赁保证金相折抵）；3.恐***公司向宜禾公司支付2020年8月1日起至2021年1月10日的欠付租金645,753.42元（恐***公司已经支付的20,000元租金已在该项中抵扣完毕）；4.恐***公司向宜禾公司支付2020年5月1日至2020年12月31日间欠付的水、电费共计17,412.70元。事实和理由：2019年12月23日，宜禾公司、恐***公司就上海市静安区XX路XX弄XX号全幢（以下简称系争房屋）签署了《上海市房屋租赁合同》，恐***公司向宜禾公司支付了房屋租赁保证金250,000元、租金145,000元，原告向恐***公司交付了房屋钥匙，之后双方开始履行合同。但截至2020年7月，恐***公司欠付租金已构成严重违约。恐***公司代表**在2020年7月30日向宜禾公司出具《***》，承诺欠付租金230,000元在2020年7月31日支付。2020年8月11日，宜禾公司向恐***公司发函催款。2020年9月1日，恐***公司向宜禾公司回函，表示其已经在2020年7月31日提出解除合同（宜禾公司并未收到该请求），并在2020年8月20日搬离系争房屋，但要求宜禾公司赔偿后才可以交接。宜禾公司与恐***公司多次商谈无果，故起诉至法院要求判如所请。 恐***公司辩称同意解除合同，但合同解除时间是2020年7月31日，合同解除的原因是因为宜禾公司违约，恐***公司的装修截止日是2020年7月30日，装修截止日之前宜禾公司一直未能完成合同约定义务即提供空调安装，恐***公司无法完成租赁目的；恐***公司在2020年8月20日应宜禾公司的书面要求并在其员工的监督下搬离系争房屋；不同意宜禾公司将房屋租赁保证金250,000元作为违约**以没收；系争房屋从2020年7月1日开始计算租金，恐***公司一共支付了7月租金125,000元和8月租金20,000元，并支付了2020年1月至4月的水、电费。如果法院认为相应违约责任在***豪谷公司，恐***公司愿意承担截止至2020年8月20日的租金或房屋使用费和2020年5月至7月的水、电费，但被告支付给物业公司上海XX有限公司（以下简称XX公司）的押金30,000元应在前述款项中予以抵扣。故恐***公司不同意宜禾公司的诉请并提起反诉，请求判令：1.宜禾公司、恐***公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；2.宜禾公司向恐***公司返还房屋租赁保证金250,000元；3.宜禾公司向恐***公司返还房租145,000元；4.宜禾公司向恐***公司支付违约金250,000元。 宜禾公司针对恐***公司的反诉辩称，不同意恐***公司的反诉请求，恐***公司没有办理房屋交接手续，物品也长期存留在系争房屋内。***口头对空调由恐***公司自行安装达成一致。宜禾公司没有违约，合同解除的时间和原因应当以宜禾公司本诉主张为准；不同意退还房屋租赁保证金及房屋，要求将房屋租赁保证金作为违约**以没收。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为宜禾公司。2019年12月23日，宜禾公司（甲方、出租方）与恐***公司（乙方、承租方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋租赁期限自2020年1月1日至2027年12月31日，月租金125,000元，房屋租金三年内不变，自第4年起，每年递增6%；乙方应于每次租金到期前7日支付该房屋租金，先付后租；第一期租金应在甲方向乙方交付房屋钥匙后一个月内由乙方按照合同约定支付给甲方；乙方向甲方支付房屋租赁保证金250,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定乙方承担的费用外，剩余部分甲方须于交房之日起3日内无息归还乙方；该房屋租赁期限内应由乙方承担的费用有：水、电、电话、宽带、天然气等租赁期间所产生的一切费用，上述费用、计算办法、交付方式和时间自交房之日起计算；未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金……（六）乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣；补充条款中约定该房屋租金包含物业管理费和房屋租赁发票，租金采取季度预付方式，乙方每次预付三个月租金，并于三个月到期前七日预付下三个月的租金。签订本合同后，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，并在一周内将该房屋交付乙方使用，自交房之日起至2020年6月30日为乙方装修免租期，在此期间不计算租金；租赁期满或租赁合同提前终止时，乙方应立即返还房屋，乙方逾期返还超过七日的，甲方有权停止房屋水电等供应，直接收回房屋，房屋内乙方遗留物品视为乙方自行放弃，甲方有权自行处置，处置费用由乙方承担；本栋房屋的空调设备由甲方负责购买安装及后期保养维护。2020年1月15日，恐***公司向宜禾公司支付20,000元，备注房租押金；2020年2月20日，恐***公司向宜禾公司支付105,000元，备注房租；2020年4月22日，恐***公司向宜禾公司支付30,000元，备注房租；2020年5月7日，恐***公司向宜禾公司支付95,000元，备注房租押金；2020年5月21日，恐***公司向宜禾公司支付125,000元，备注房租；2020年6月17日，恐***公司向宜禾公司支付20,000元，备注房租。 恐***公司代理人**在与宜禾公司员工2020年5月7日的聊天记录中表示“我的空调的钱装修的钱都等着付”“空调昨天的合同今天要打款，我本来要给空调公司的，现在给了您房租，整个工期又要耽误时间”“我现在连空调的首付款都没法支付”。2020年5月9日的聊天记录中表示“我在想着下周能把空调的首付款15万付掉”。 2020年7月30日，恐***公司代理人**出具《***》，XX路XX弄XX号楼尚欠租金230,000元，承诺于2020年7月31日支付完毕，如未能及时支付，将自行搬走。 2020年8月11日，宜禾公司向恐***公司发送《催要租金通知书》，要求恐***公司于2020年8月20日前支付拖欠的租金，逾期将解除合同并追究恐***公司的违约责任。恐***公司收到并于2020年9月1日向宜禾公司发送《终止房屋租赁告知函》，载明“我司向贵司书面明确了7月31日结束租赁关系。并在贵司的工作人员监督下于2020年8月20日全部搬离该栋办公楼”。 2020年9月16日，宜禾公司向恐***公司发函称“2020年9月15日，宜禾公司与贵公司在上海所租赁房屋处，宜禾公司提出办理合同解除后的房屋交接手续，贵公司拒绝办理，宜禾公司声明：在房屋没有交接给宜禾公司期间的经济损失及扩大的损失均由贵公司承担”。2020年9月18日，恐***公司向宜禾公司发送《终止房屋租赁合同告知函（二）》，称“……贵司提出9月15日需要我司签订书面的交接证明，沟通我司提出的诉求，但实际上，贵司直接拿出已经拟定好的要求我司支付后续的房屋及赔偿给贵司的费用，要求我司签字**确认……贵我双方都已经明确解除了租赁关系，已经完成交接手续”。 2021年1月14日，宜禾公司支付了系争房屋2020年5月1日至2020年12月31日的水、电费共计17,412.7元。 宜禾公司、恐***公司就各项金额支付等相关事宜协商未果，遂成讼。 庭审中，宜禾公司、恐***公司均确认恐***公司已经支付的款项系房屋租赁保证金250,000元及2020年7月租金125,000元及2020年8月租金20,000元，双方均确认恐***公司没有与宜禾公司办理系争房屋的书面交接手续，2020年8月20日后亦有物品遗留在系争房屋内，目前系争房屋已经由宜禾公司另行出租给案外人。宜禾公司还提供了双方工作人员的聊天记录，证明双方就空调由恐***公司自行解决已经达成了一致，恐***公司对聊天记录的真实性无异议，但强调空调费用巨大，恐***公司不可能同意自行承担。宜禾公司确认于2021年1月11日收回系争房屋，同意将恐***公司已经支付的保证金在本案中一并处理，并明确诉讼请求为要求恐***公司支付2020年8月1日起至2021年1月10日的租金及房屋使用费共计665,753.42元（恐***公司已经支付的20,000元租金在该项中予以抵扣，抵扣完毕后的金额即为诉请金额645,753.42元）。恐***公司还对水电费发票及金额予以确认并表示XX公司已经同意全额退还押金30,000元。 本院认为，原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金系承租方的基本合同义务，恐***公司欠付租金超过一个月，已构成根本违约，宜禾公司有权依据约定解除合同。虽恐***公司抗辩并反诉称合同解除的原因在***公司未按合同约定安装空调，导致其无法充分使用房屋，但本院认为合同中对于本栋房屋的空调设备由甲方负责购买安装及后期保养维护条款的约定记载在补充条款中，而宜禾公司、恐***公司员工之间的聊天记录显示，恐***公司早在2020年5月即已对空调的采买表达了自行处理的意思并以此为由与宜禾公司就首期租金的支付时间进行协商，可见空调的安装问题并非导致合同无法继续履行的根本原因。鉴于双方之间的《上海市房屋租赁合同》已经对租金的支付时间及方式进行了明确约定，但恐***公司自第一期租金即未按时、足额进行支付，该行为已构成根本违约，故恐***公司的该项意见，本院不予采信。对于合同解除的时间，宜禾公司认为应以2021年1月11日其自行收回房屋为准，恐***公司认为合同解除时间应以2020年7月31日其发出解除通知的日期为准，对此本院认为，宜禾公司在2020年9月16日的函中表示“2020年9月15日，宜禾公司与贵公司在上海所租赁房屋处，宜禾公司提出办理合同解除后的房屋交接手续，贵公司拒绝办理……”可见2020年9月16日的函件中宜禾公司已经作出了解除合同、办理房屋交接的意思表示，结合恐***公司于2020年9月18日向宜禾公司回函，可见最迟于2020年9月18日宜禾公司解除房屋租赁合同的意思表示送达到恐***公司，故本院认定房屋租赁合同的解除时间应以2020年9月18日为宜。鉴***豪谷公司欠付租金的行为构成根本违约，其不享有合同解除权，且2020年7月30日恐***公司仍承诺支付租金，亦未对其在2020年7月31日前书面提出解除合同并于2020年8月20日搬离系争房屋并办理房屋交接手续提供足够的证据，结合恐***公司自认在2020年8月20日后仍有物品存留在系争房屋内，故本院对恐***公司于2020年7月31日解除合同的意见亦不予采信。合同解除之后，恐***公司应当向宜禾公司支付欠付的费用并承担相应违约责任。对***豪谷公司的违约责任，在聊天记录中恐***公司虽表示正在安排空调安装事宜，但不能得出双方已经对空调由恐***公司自行负责安装达成了一致，鉴***公司于2020年9月16日即作出了解除合同的意思表示，但其于2021年1月11日方收回系争房屋，且合同内确对空调安装事宜进行了约定，以上情节在本院酌定恐***公司承担违约责任的数额时一并应当予以考虑。结合全案事实，本院酌定恐***公司向宜禾公司支付解除合同违约金金额以125,000元为宜；此外恐***公司还应向宜禾公司支付2020年8月1日起至2020年9月18日止的租金198,770.49元（125,000+125,000X12/366X18=198,770.49元）、2020年9月19日起至2021年1月10日止的房屋使用费465,276.22元（125,000X12/366X12+125,000X3+125,000X12/365X10=465,276.22元）、2020年5月1日至2020月12月31日间欠付的水、电费共计17,412.70元，恐***公司辩称应以其支付给XX公司的装修押金30,000元予以抵扣，对此本院认为恐***公司系将押金支付给XX公司，与本案亦非同一法律关系，恐***公司庭后亦称XX公司同意将押金退还，故恐***公司的该项意见，本院在本案中不予处理。关***豪谷公司已经支付的租赁保证金250,000元及已经支付的20,000元租金，为避免讼累，本院一并予以处理，用以抵扣恐***公司欠付的其他费用。关***豪谷公司的反诉，就合同解除一节此前已有所论述，合同解除系因恐***公司违约，宜禾公司亦不存在相应的违约责任，故恐***公司反诉要求宜禾公司支付违约金、返还租赁保证金、返还房租的反诉请求，本院不予认可。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告宜禾股份有限公司与被告上海恐***企业管理有限公司就上海市静安区XX路XX弄XX号全幢房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月18日解除； 二、被告上海恐***企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宜禾股份有限公司支付125,000元合同解除违约金； 三、被告上海恐***企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宜禾股份有限公司支付2020年8月1日起至2020年9月18日止的租金198,770.49元、2020年9月19日起至2021年1月10日止的房屋使用费465,276.22元、2020年5月1日至2020月12月31日间欠付的水、电费共计17,412.70元（被告上海恐***企业管理有限公司已经支付的250,000元租赁保证金及20,000元租金在前述第二、三项付款义务中予以抵扣）； 四、反诉原告上海恐***企业管理有限公司的全部反诉请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,931.66元，由被告上海恐***企业管理有限公司负担。 反诉案件受理费5,125元，由反诉原告上海恐***企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员　　王　梓 二〇二一年九月二十四日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。