北京英福美信息科技股份有限公司与北京新华阳光科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民事判决书 （2022）京0105民初41452号 原告（反诉被告）：北京英福美信息科技股份有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路9号院1号楼102（电子城科技园集中办公区056号）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市中洋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京新华阳光科技有限公司，住所地北京市朝阳区十里河大羊坊路XX号新华国际广场1层0111室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1991年12月10日出生，回族，住北京市朝阳区。 原告（反诉被告）北京英福美信息科技股份有限公司（下称英福美公司）与被告（反诉原告）北京新华阳光科技有限公司（下称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。英福美公司委托诉讼代理人***，新华公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 英福美公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令新华公司返还我方保证金85679．37元（按银行同期贷款利率，自2019年10月10日起至还清之日止）；3．判令新华公司赔偿网络接入费17094元。事实和理由：2019年9月1日，我方与新华公司签订《房屋租赁合同》，约定由我方承租新华国际广场X座XX层XXX室，合同期限自2019年10月1日至2021年9月30日，租金季付。合同签订后，我方依约缴纳了履约保证金。签约前，新华公司承诺大厦可以办理公司注册手续，但由于其承诺无法兑现，导致我方被行政处罚。后经查实，新华国际广场X座XX层违反《建设工程规划许可证》批准的层数，加建部分没有规划审批，构成违法建筑。因此，我方于2020年11月6日迁出该大厦，并要求新华公司退还保证金，但至今未果。故诉至法院要求支持英福美公司的诉讼请求。 新华公司辩称，租赁房屋所属建筑已经获得合法审批，双方签订的租赁合同有效。租赁合同因英福美公司违约解除，按照约定我方有权罚没保证金。不同意英福美公司的诉讼请求。 新华公司向本院提出反诉请求：1．确认双方租赁合同于2020年11月16日解除；2．判令英福美公司支付2020年11月1日至2020年11月16日的租金15023．20元及逾期付款违约金（按照月应缴费用1%/天计算，至实际付清之日止）；3．判令英福美公司支付免租期租金28559．79元；4．判令新华公司有权没收英福美公司已支付的保证金85679．37元。事实和理由：2019年9月1日，我方与英福美公司签订《房屋租赁合同》，合同签订后，我方依约交房，但英福美公司多次延付租金，并且自2020年9月23日起未足额支付下期租金。经多次催要，仍未缴清欠租。2020年11月23日，我方发函解除租赁合同。故诉至法院要求支持新华公司的反诉请求。 英福美公司针对新华公司的反诉辩称，新华公司提供的租赁物没有规划审批手续，是违法建筑，双方签订的《房屋租赁合同》无效。不同意新华公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月1日，新华公司（出租方、甲方）与英福美公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区十里河大羊坊路XX号新华国际广场X座XX层XXX室，建筑面积204．12平方米的房屋出租给乙方办公使用；租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日；合同签订时，乙方须向甲方交纳三个月房屋租金共计85679．37元作为乙方履行本合同的保证，保证金不计利息，本合同期满，在乙方完全、切实地履行了本合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、管理费及其他应付费用，且无任何纠纷，由甲方查验后1个月内，在不支付任何利息或作出任何补偿的情况下，甲方应将保证金退还乙方；乙方免租期30天，从2019年9月1日至2019年9月30日，免租期内无需支付租金，但须交纳物业管理费，如果因乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除合同的，则乙方需要向甲方全额补交免租期内的租金作为违约金；乙方应付的租金按季支付，首期向甲方缴付租金为85679．37元，在签订合同当日支付，此后每期应在上期租金到期日提前七个工作日支付；乙方未能按合同规定的时间交付租金等各项费用，甲方有权向乙方每日按月应缴纳各项费用的百分之一加收违约金，若乙方逾期十五日仍未交付甲方房租，甲方有权单独终止合同，同时甲方有权没收乙方保证金并要求乙方支付逾期付款的违约金。 2019年10月10日，英福美公司向新华公司交纳房屋保证金85679．37元。庭审中，双方认可英福美公司租金缴纳至2020年10月31日，之后未再缴纳。2020年11月16日，英福美公司从租赁房屋搬离，将房屋交还新华公司。 英福美公司举出《电话、网络接入工程合同书》及付款凭证等，欲证实其为办公需要在新华公司提供的租赁房屋办理了宽带业务，支出7494元费用。英福美公司举出企业互联网业务登记单、入网协议及付款凭证等，欲证实其在另行租赁的办公地办理了网络接入业务，支出9600元费用。新华公司对此不予认可。 另，关于出租房屋的建设工程规划手续问题，2013规（朝）建字0065号《建设工程规划许可证》批准的周庄商业楼层数为地上3层，地下2层，但该商业楼现状建设地上XX层，规划部门未查询到加建部分的规划审批记载，该项目未按规划许可进行建设，构成违法建设。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉商业楼现状建设地上XX层，原批准的层数为地上3层，加建部分没有规划审批手续，故新华公司就未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与英福美公司于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。新华公司作为案涉房屋的出租方，在明知案涉房屋未按照建设工程规划许可证规定建设的情况下，仍将房屋出租并与英福美公司签订租赁合同，主观过错明显，应当承担主要责任；英福美公司在未对案涉房屋基本证照及规划用途作出基本了解的情况下即签署涉案合同并投入资金进行建设，未尽到审慎义务，亦存在一定过错，应当承担次要责任。 鉴于《房屋租赁合同》无效，英福美公司已支付的2019年10月1日至2020年10月31日期间的租金作为其上述期限内使用房屋的占用费，新华公司不再予以退还。2020年11月16日英福美公司从租赁房屋搬离，其应向新华公司支付2019年9月1日至2019年9月30日及2020年11月1日至2020年11月16日间的房屋占有使用费，比照租金标准支付。英福美公司缴纳的房屋保证金85679．37元，新华公司应予退还。关于英福美公司主张的接入费损失，在案涉租赁物内安装的网络主线费用4050元，按照合同无效责任比例由新华公司赔偿2430元。通信服务费英福美公司已经使用，本院不予支持，另行租赁房屋的网络接入费本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）北京英福美信息科技股份有限公司与被告（反诉原告）北京新华阳光科技有限公司签订的《房屋租赁合同》无效。 二、被告（反诉原告）北京新华阳光科技有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）北京英福美信息科技股份有限公司保证金85679．37元。 三、被告（反诉原告）北京新华阳光科技有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告（反诉被告）北京英福美信息科技股份有限公司接入费损失2430元。 四、原告（反诉被告）北京英福美信息科技股份有限公司于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）北京新华阳光科技有限公司支付房屋占有使用费43582．99元。 五、驳回原告（反诉被告）北京英福美信息科技股份有限公司之其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）北京新华阳光科技有限公司之其他反诉请求。 如果原告（反诉被告）北京英福美信息科技股份有限公司、被告（反诉原告）北京新华阳光科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2355元，由原告（反诉被告）北京英福美信息科技股份有限公司负担336元（已交纳），由被告（反诉原告）北京新华阳光科技有限公司负担2019元（于本判决生效后七日内交纳）。 案件反诉受理费1443元，由原告（反诉被告）北京英福美信息科技股份有限公司负担487元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京新华阳光科技有限公司负担956元（已交纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年十二月二日 书记员***