北京英福美信息科技股份有限公司与北京新华阳光科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2023）京03民终3798号 上诉人（原审原告）：北京英福美信息科技股份有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路9号院1号楼102（电子城科技园集中办公区056号）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市中洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京新华阳光科技有限公司，住所地北京市朝阳区十里河大羊坊路89号新华国际广场1层0111室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1991年12月10日出生，北京新华阳光科技有限公司员工。 上诉人北京英福美信息科技股份有限公司（以下简称“英福美公司”）因与被上诉人北京新华阳光科技有限公司（以下简称“新华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2022）京0105民初41452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 英福美公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持英福美公司全部诉讼请求并驳回新华公司的反诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由新华公司承担。事实和理由：案涉《房屋租赁合同》无效，英福美公司没有法定义务对案涉房屋的基本证照及规划用途作出了解，不存在审慎义务，不存在过错，不应当承担次要责任。新华公司反诉请求没有事实和法律依据，一审仍支持其反诉请求，属于认定事实不清。 新华公司辩称，同意一审判决，不同意英福美公司的上诉请求和事实理由。 英福美公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令新华公司返还英福美公司保证金85679.37元（按银行同期贷款利率，自2019年10月10日起至还清之日止）；3.判令新华公司赔偿网络接入费17094元。 新华公司向一审法院反诉请求：1.确认双方租赁合同于2020年11月16日解除；2.判令英福美公司支付2020年11月1日至2020年11月16日的租金15023.20元及逾期付款违约金（按照月应缴费用1%/天计算，至实际付清之日止）；3.判令英福美公司支付免租期租金28559.79元；4.判令新华公司有权没收英福美公司已支付的保证金85679.37元。 一审法院认定事实：2019年9月1日，新华公司（出租方、甲方）与英福美公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区十里河xxx路xx号xxxx广场x座xx层xxxx室，建筑面积204.12平方米的房屋出租给乙方办公使用；租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日；合同签订时，乙方须向甲方交纳三个月房屋租金共计85679.37元作为乙方履行本合同的保证，保证金不计利息，本合同期满，在乙方完全、切实地履行了本合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、管理费及其他应付费用，且无任何纠纷，由甲方查验后1个月内，在不支付任何利息或作出任何补偿的情况下，甲方应将保证金退还乙方；乙方免租期30天，从2019年9月1日至2019年9月30日，免租期内无需支付租金，但须交纳物业管理费，如果因乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除合同的，则乙方需要向甲方全额补交免租期内的租金作为违约金；乙方应付的租金按季支付，首期向甲方缴付租金为85679.37元，在签订合同当日支付，此后每期应在上期租金到期日提前七个工作日支付；乙方未能按合同规定的时间交付租金等各项费用，甲方有权向乙方每日按月应缴纳各项费用的百分之一加收违约金，若乙方逾期十五日仍未交付甲方房租，甲方有权单独终止合同，同时甲方有权没收乙方保证金并要求乙方支付逾期付款的违约金。 2019年10月10日，英福美公司向新华公司交纳房屋保证金85679.37元。庭审中，双方认可英福美公司租金缴纳至2020年10月31日，之后未再缴纳。2020年11月16日，英福美公司从租赁房屋搬离，将房屋交还新华公司。 英福美公司举出《电话、网络接入工程合同书》及付款凭证等，欲证实其为办公需要在新华公司提供的租赁房屋办理了宽带业务，支出7494元费用。英福美公司举出企业互联网业务登记单、入网协议及付款凭证等，欲证实其在另行租赁的办公地办理了网络接入业务，支出9600元费用。新华公司对此不予认可。 另，关于出租房屋的建设工程规划手续问题，2013规（朝）建字0065号《建设工程规划许可证》批准的周庄商业楼层数为地上3层，地下2层，但该商业楼现状建设地上12层，规划部门未查询到加建部分的规划审批记载，该项目未按规划许可进行建设，构成违法建设。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉商业楼现状建设地上12层，原批准的层数为地上3层，加建部分没有规划审批手续，故新华公司就未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与英福美公司于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。新华公司作为案涉房屋的出租方，在明知案涉房屋未按照建设工程规划许可证规定建设的情况下，仍将房屋出租并与英福美公司签订租赁合同，主观过错明显，应当承担主要责任；英福美公司在未对案涉房屋基本证照及规划用途作出基本了解的情况下即签署案涉合同并投入资金进行建设，未尽到审慎义务，亦存在一定过错，应当承担次要责任。 鉴于《房屋租赁合同》无效，英福美公司已支付的2019年10月1日至2020年10月31日期间的租金作为其上述期限内使用房屋的占用费，新华公司不再予以退还。2020年11月16日英福美公司从租赁房屋搬离，其应向新华公司支付2019年9月1日至2019年9月30日及2020年11月1日至2020年11月16日间的房屋占有使用费，比照租金标准支付。英福美公司缴纳的房屋保证金85679.37元，新华公司应予退还。关于英福美公司主张的接入费损失，在案涉租赁物内安装的网络主线费用4050元，按照合同无效责任比例由新华公司赔偿2430元。通信服务费英福美公司已经使用，法院不予支持，另行租赁房屋的网络接入费法院亦不予支持。 综上，一审法院判决：一、北京英福美信息科技股份有限公司与北京新华阳光科技有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京新华阳光科技有限公司于判决生效后三十日内返还北京英福美信息科技股份有限公司保证金85679.37元；三、北京新华阳光科技有限公司于判决生效后三十日内赔偿北京英福美信息科技股份有限公司接入费损失2430元；四、北京英福美信息科技股份有限公司于判决生效后三十日内向北京新华阳光科技有限公司支付房屋占有使用费43582.99元；五、驳回北京英福美信息科技股份有限公司之其他诉讼请求；六、驳回北京新华阳光科技有限公司之其他反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审所查明的事实一致。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案中，根据查明的事实，因案涉商业楼加建部分没有规划审批手续，故双方就未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。关于双方责任的问题。出租方新华公司在明知案涉房屋未按照建设工程规划许可证规定建设的情况下，仍将房屋对外出租，应承担主要责任；承租方英福美公司在未对案涉房屋基本证照及规划用途作出基本了解的情况下，即签署合同承租案涉房屋，未尽到审慎注意义务，亦存在一定过错，应承担次要责任。一审法院综合考虑合同签订、合同效力及双方实际履行等情况对双方责任进行认定并无不当，英福美公司主张其不应承担任何责任，无事实与法律依据，应不予采纳。 关于房屋保证金的问题。因双方《房屋租赁合同》无效，故英福美公司交纳的房屋保证金85679.37元，新华公司应予退还。关于房屋占有使用费的问题。根据查明的事实，2020年11月16日英福美公司搬离案涉房屋，一审法院综合考虑案涉合同效力、双方过错责任、房屋实际使用情况等因素，在扣除英福美公司已支付的租金后，酌情判决英福美公司支付2019年9月1日至2019年9月30日及2020年11月1日至2020年11月16日期间的房屋占有使用费43582.99元并无不当。关于接入费损失的问题。一审法院按照双方责任比例，酌情判决新华公司赔偿英福美公司2430元亦无不当。综上，英福美公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，英福美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2355元，由北京英福美信息科技股份有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年五月十七日 法官助理*** 书记员***