江苏荣泰门业有限公司
江苏荣泰门业有限公司、山东聊建集团有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
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山东省聊城市中级人民法院
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执 行 裁 定 书
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(2022)鲁15执异40号
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案外人：赵美玲，女，1942年11月23日出生，汉族，住聊城市东昌府区。??
申请执行人：江苏荣泰门业有限公司，住所地江苏省靖江市生祠镇新丰农贸市场内。
法定代表人：蒋红太，执行董事。
被执行人：山东聊建集团有限公司，住所地山东省聊城市东昌东路139号。
法定代表人：马亮，执行董事。
在本院执行申请执行人江苏荣泰门业有限公司（以下简称荣泰公司）与被执行人山东聊建集团有限公司（以下简称聊建公司）买卖合同纠纷一案中，案外人赵美玲对本院查封东昌府区新区××路××号××号楼××单元××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人赵美玲称，请法院依法裁定解除对新区办事处东昌东路123号聊建集团家属院11号楼2单元211室的查封。事实与理由：赵美玲的配偶杨朴（已去世）于1978年在聊建公司参加工作，赵美玲与其配偶于1990年入住聊建集团家属院11号楼2单元211室，一直居住至今。1995年至1997年国家出台房改房政策时，因个人家庭经济原因未能购买案涉房屋。2020年8月24日聊城市住房和城乡建设局、聊城市发展和改革委员会、聊城市财政局、聊城市自然资源和规划局、聊城市档案局、聊城市人民政府国有资产监督管理委员会联合出台聊建字〔2020〕90号《解决市城区公有住房房改出售历史遗留问题的有关意见》文件，再次给予赵美玲购买案涉房屋的机会。该文件下达后，赵美玲多次与聊建公司沟通，并多次找聊城市住房和城乡建设局、聊城市自然资源和规划局、聊城市档案局等相关政府部门要求沟通协商，最终确认赵美玲享有购买案涉房屋的条件。2021年4月25日，赵美玲将案涉房屋应付购房款一次性全部支付给聊建公司。自2021年4月25日之日起，赵美玲就一直积极找到聊建公司、聊城市住房和城乡建设局、聊城市自资源和规划局等相关政府部门，要求及时办理案涉房屋的过户登记手续，但得到的回复是：因系房改历史遗留问题，办理房屋过户手续的工作流程不完善、需履行一系列的程序，导致案涉房屋在法院查封前仍未办理完毕过户登记手续，但未办理过户手续的原因非异议人自身原因造成的，异议人对此并无过错。另，案涉房屋系异议人唯一一套住房，自1990年起至今一直居住在案涉房屋内。综上，请求法院依法中止对聊建集团家属院11号楼2单元211室的执行，解除查封。
案外人赵美玲提供以下证据：1.聊建字〔2020〕90号文件《解决市城区公有住房房改出售历史遗留问题的有关意见》复印件；2.聊建集字[2021]第35号文件《关于出售聊建集团家属院三户房产的通知》复印件；3.关于聊建家属院房改房情况说明复印件；4.关于聊建家属院土地划拨转出让的申请复印件；5.房改情况说明复印件；6.交纳购房款的电子回单、收据、山东增值税普通发票等复印件；7.物业费、电费、垃圾处理费等收款收据复印件；8.聊建公司出具的关于聊建家属院赵美玲房产的情况说明等证据。
荣泰公司答辩称，首先，赵美玲提交的《解决市城区公有住房房改出售历史遗留问题的有关意见》附件中明确记载着“办理公有住房房改购房工作流程”，因此赵美玲是明知如何办理不动产交易登记手续及领取房产证的流程，而其并没有办理。其次，聊建公司在2021年3月25日出具的《关于出售聊建集团家属院三户房产的通知》中明确记载着：“同意以上三位职工按相关手续办理房产证”，即意味着自2021年3月25日聊建公司同意并且愿意配合赵美玲办理房产证。最后，聊建公司在2021年6月4日出具的《关于聊建家属院房改房情况说明》第七行中明确记载着11号楼2单元211室赵美玲，因个人原因未能及时改办理房产证。荣泰公司认为，赵美玲在明知案涉房屋可以办理房产证的情况下，迟迟未办理房产证，足以显现出其本人是具有过错的。截至2022年4月贵院查封案涉房屋，赵美玲仍旧没有办理房屋过户手续，是自身原因导致，其本人存在重大过错；赵美玲主张已经跟聊建公司、聊城市住房和城乡建设局等相关部门要求办理房产过户登记手续，但其没有提供相应的证据，因此，其自身应当承担举证不能的责任。综上，赵美玲因自身原因至今仍未办理房产过户手续，其主张解除案涉房屋查封，荣泰公司不予认可。
本院查明，荣泰公司与聊建公司买卖合同纠纷一案，聊城仲裁委员会于2021年10月18日作出（2021）聊仲调字第189号调解书，确认：一、聊建公司欠荣泰公司货款291752元，荣泰公司逾期利息不再主张；二、聊建公司自2021年11月起，每月5日前支付荣泰公司50000元，至2022年4月全部付清；如果聊建一公司逾期未支付，荣泰公司有权就剩余全部全额申请强制执行，并要求聊建公司承担违约金30000元。2022年1月10日，本院依荣泰公司申请立案执行，执行案号（2022）鲁15执16号。执行中，本院于2022年3月31日作出（2022）鲁15执16号执行裁定，查封了聊城市东昌府区新区××路××号××号楼××单元××室、不动产权证书号为鲁（2021）聊城市不动产权第0××4号。2022年4月1日，本院向聊城市不动产登记中心送达（2022）鲁15执16号协助执行通知书，同日，聊城市不动产登记中心签收该协执。
另查明，聊城市不动产登记中心出具的房地产查解封登记信息显示，2022年1月13日，济南市市中区人民法院在（2021）鲁0103执6214号案件中查封了新区办事处东昌东路123号聊建集团家属院11号楼2单元211室。2022年6月21日解封案涉房产。
再查明，聊建公司作出的聊建集字[2021]第35号文件中载明：聊建公司于2021年3月25日在建工大厦召开股东会议，会议决定：同意将聊建家属院3号楼1单元111室、聊建家属院10号楼1单元121室、聊建家属院11号楼2单元211室出售给原职工潘美华、王子厚、赵美玲。房屋价格按照2002年入住时市场价格800元/㎡及相应的银行利息出售。同意以上三位职工按相关手续办理房产证。聊建公司作出的房改房情况说明载明：案涉房产的房屋价格为71104.68元。2021年4月25日，赵美玲将案涉房产的购房款71104.68元交至聊建公司账户，聊建公司出具收款收据、发票。赵美玲提供的物业费、电费、垃圾处理费等证据显示，赵美玲在本院查封之前已居住于案涉房产。2022年3月31日，聊城市自然资源和规划局出具关于聊建集团家属院办理不动产登记补缴土地出让金的通知。
本院认为，本案争议焦点为：案外人赵美玲对案涉房产是否享有排除强制执行的权益。本案中，聊建公司在本院查封之前已将案涉房产出售于赵美玲，且赵美玲在本院查封之前已合法占有使用案涉房产并向聊建公司交纳了案涉房产的全部购房款。在赵美玲办理案涉房产的过户手续的过程中，济南市市中区人民法院、本院相继查封了案涉房产，故赵美玲未办理案涉房产的过户登记亦非其自身原因。综上，案外人赵美玲就案涉房产享有足以排除强制执行的权益，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对被执行人山东聊建集团有限公司名下的位于东昌府区新区××路××号××号楼××单元××室房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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审判长 张绍方
审判员 吉洪林
审判员 孟凡利
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二○二二年七月二十五日
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法官助理刘晓华
书记员徐如意
